LA CHASCUNIERE

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QUESTIONS - RÉPONSES


LE LOCATAIRE PEUT-IL DEMANDER DES JUSTIFICATIFS DES CHARGES LOCATIVES ?

Un mois avant chaque régularisation, le propriétaire envoie au locataire le décompte établi par nature de charges. Pour un immeuble collectif, il indique également le mode de répartition des charges (article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).Suite à l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues pendant un mois à disposition du locataire qui doit donc pouvoir les consulter dans des conditions normales. Mais aucun texte n'oblige le propriétaire à donner des photocopies de ces justificatifs au locataire.
Les charges constituent un élément indépendant du loyer, et ne doivent jamais être réactualisées avec l’indice des loyers.
Selon une réponse ministérielle du 27 avril 2010 : l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les charges récupérables doivent pouvoir être justifiées par le bailleur. Ce même article ne donne aucune précision quant aux moyens permettant une consultation des pièces. Toutefois, la jurisprudence existante précise que rien n’oblige le propriétaire à donner copie au locataire des pièces justificatives (CA Paris – 6e chambre – 7 mars 2006). De plus, la cour d’Appel d’Aix en Provence a précisé dans un arrêt du 17 février 2004 que le locataire n’est pas fondé à exiger que les pièces justificatives lui soient adressées.
Si rien n’empêche un accord amiable entre les parties pour une communication plus efficace, il n’est pas envisagé de modifier les dispositions existantes.

Lorsque le bien se trouve en copropriété, le bailleur s’appuie sur le décompte de charges du syndic, mais le locataire peut également demander à consulter les pièces comptables.
Or, il ne relève pas des obligations du syndic de tenir les pièces comptables à la disposition des locataires des copropriétaires de l’immeuble.En revanche, c’est au propriétaire d’intervenir auprès du syndic si le locataire lui demande à consulter les pièces, et d’organiser les modalités de leur communication.
Le copropriétaire bailleur peut, à la lecture de la dernière convocation à l’assemblée générale, s’assurer des modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu’elles ont été arrêtées par l’assemblée générale. Cela résulte de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 qui régit la copropriété et qui prévoit que ces modalités de consultation soient notées pour mémoire sur les convocations..

QUELLE EST LA REGLEMENTATION APPLICABLE AUX PIGEONNIERS FAMILIAUX ?

Quelle que soit leur importance, les colombiers doivent respecter les conditions de distance pour les constructions par rapport aux propriétés voisines prévues par les règles d’urbanisme. A ce titre consultez le règlement du plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme de votre commune.
Votre colombier doit être tenu en bon état de propreté. Il doit être désinfecté et nettoyé aussi souvent que nécessaire.
Les fumiers doivent être évacués et leurs dépôts ne peuvent pas être effectués en principe à moins de 35 mètres des habitations, des points d’eau ou des voies publiques.
Les colombiers familiaux sont ceux qui comportent moins de 200 pigeons âgés de plus de 30 jours. Ils ne sont pas tenus à des distances minimales d’implantation vis-à-vis du voisinage.
Ils doivent cependant respecter les règles générales de bruit, de voisinage et sanitaires.
Les règles générales de bruit sont celles prévues par l’article R 1334-31 du code de la santé publique : les bruits ne doivent pas porter atteinte à la tranquillité ou à la santé de vos voisins.
Les distances à respecter par rapport à l’hygiène, vis-à-vis des bâtiments, des points d’eau et forage voisins, sont fixées Par le règlement sanitaire du département.
Les entrepôts de fientes dans tous les cas doivent être installés en principe à plus de 35 mètres de la propriété voisine. Cette distance minimale peut être ramenée à 10 mètres lorsque le dépôt des déjections est effectué sur une zone étanche raccordée à une fosse à purin.

PEUT-ON SOUSCRIRE UNE ASSURANCE HABITATION POUR LE COMPTE DE SON LOCATAIRE DEFAILLANT ?

L'assurance habitation du locataire est une obligation définie par la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation. Lorsque le locataire ne respecte pas cette obligation, le bailleur peut souscrire une assurance pour son compte et récupérer les frais auprès du locataire.

Le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, …..) dont il doit répondre vis-à-vis du bailleur. En cas de dommages, ce dernier a ainsi la certitude que le locataire pourra faire face aux réparations. Le locataire doit remettre chaque année, sur demande du bailleur, une attestation d’assurance.

La non-souscription d’une assurance des risques locatifs fait partie des clauses résolutoires du contrat de bail, au même titre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués. Le bailleur peut demander la résiliation du bail si le locataire ne justifie pas la souscription
d'une assurance. En pratique, cela exige une procédure judiciaire longue, qui commence par l’envoi d’une mise en demeure de remettre une attestation d’assurance.

La loi ALUR a introduit une alternative à l'exercice de la clause résolutoire en cas de défaut d’assurance du locataire. Celle-ci est en effet difficile à activer : la procédure est souvent longue, coûteuse et incertaine.

Le bailleur peut souscrire une assurance multirisque habitation pour le compte du locataire. Le bien est alors assuré et le propriétaire peut exiger du locataire le remboursement de la prime d'assurance par douzième à chaque paiement du loyer (le montant doit figurer sur la quittance).

Dans la pratique, le bailleur doit envoyer une mise en demeure informant le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour son compte.  Attention, cet envoi vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. Le bailleur doit donc choisir et ne peut pas en parallèle tenter de résilier le bail pour ce motif.

La loi ALUR a prévu une pénalité sous forme de majoration de la prime d’assurance récupérable auprès du locataire. Le décret ALUR du 30 mars 2016 a fixé le montant maximal de cette majoration à 10%.

RÉSILIATION DU BAIL : LE LOCATAIRE DOIT-IL COMMUNIQUER SA NOUVELLE ADRESSE AU BAILLEUR  ?

Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur. A défaut, le locataire ne pourra prétendre aux indemnités
légales pour restitution tardive du dépôt de garantie.

L’obligation de communiquer sa nouvelle adresse au bailleur ou au à son mandataire existe depuis le 24 mars 2014, date de publication de la loi Alur. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 a en effet été modifié de la manière suivante : “(...) le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.”

La loi ne précise pas la forme que doit revêtir cette communication mais, pour de nombreuses raisons, il est préférable de notifier sa nouvelle adresse par lettre
recommandée. Une solution consiste, si le locataire connaît sa nouvelle adresse à ce moment là, d’informer le bailleur directement dans la notification de résiliation du contrat de location.

Si cette mesure peut à première vue paraître agir principalement en faveur du bailleur, elle joue en réalité un rôle essentiel dans la protection du locataire.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précise le cadre et les délais dans lesquels doit s’effectuer la restitution du dépôt de garantie:
Le bailleur a entre un et deux mois suivant la restitution des clefs par le locataire selon que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ou pas. Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie à temps, le locataire peut lui envoyer une lettre de mise en demeure avec accusé de réception.

Des pénalités s’appliquent au bailleur manquant à cette obligation. Le montant du dépôt de garantie est alors “majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard”.
Le locataire ne pourra prétendre à la majoration de la somme s’il n’a pas communiqué l’adresse de son nouveau domicile au bailleur. Toute compensation pour le retard de versement est alors impossible. D’où l’importance de la demande d’accusé de réception lors de l’envoi du courrier au propriétaire du logement quitté.

“Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.” Article 22 de la loi du 6 juillet 89.

QUE FAIRE EN CAS D'INCARCERATION DU LOCATAIRE ?

Selon les situations, la reprise d’un logement peut parfois s’avérer complexe. Il convient de suivre une procédure adaptée en fonction des cas, ici, celui de l’incarcération du locataire.
Si le locataire était à jour du paiement de ses loyers jusqu’à son incarcération, le  gestionnaire a la possibilité de se rapprocher de l’avocat du locataire  pour qu’il dépose son préavis. Dans ce cas, le préavis sera d’une durée de 3 mois sauf… si le logement se trouve en zone
tendue, si le locataire a perdu son emploi, ou bénéficie du RSA, le  préavis sera réduit à un mois sur présentation de justificatifs.
Dans cette situation, se pose la question des meubles :
– La réalisation de l’état des lieux de sortie avec les proches entraîne la fin de la procédure ;
– Si les meubles sont abandonnés, une procédure sera nécessaire pour décider de leur  sort. A l’issue de l’audience devant le tribunal d’instance, le juge  peut prononcer le vente aux enchères ou le dépôt aux encombrants.

Si le locataire n’était pas à jour de ses paiements au moment de son incarcération, une déclaration doit être effectuée par le gestionnaire dans le cadre de la garantie loyers impayés. La procédure classique est mise en œuvre. Parallèlement, le gestionnaire a la possibilité de se rapprocher de  l’avocat de celui-ci pour qu’il dépose son préavis.

Source : https://www.assoedc.com/depart-furtif-squatter-dec...

QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENTRE MARQUE, DÉNOMINATION COMMERCIALE ET NOM COMMERCIAL ?

La marque correspond à un droit de propriété industrielle délivré par l’INPI et sert à protéger l’identité de l’entreprise. Elle n’existe donc que si  une démarche a été effectuée auprès de cette autorité.
La marque est un bien mobilier qui peut être inscrit au bilan et qui est protégée par les règles de la propriété industrielle.


Le nom commercial  identifie le fonds de commerce ou l’activité de la société, et qui sert à l’immatriculation de l’entreprise. Le nom commercial est souvent le même que la dénomination sociale.

Cependant, il est possible de clairement distinguer la société de son fonds de commerce, et ainsi choisir un nom différent., surtout si elle exploite plusieurs activités ou fonds de commerce.
Ainsi, on le retrouve sur les documents commerciaux, les mentions  obligatoires : dénomination sociale, siège social, numéro Siren mais sur les factures ou le papier à en tête.

Par ailleurs, c’est généralement ce nom qui est choisi pour être déposé comme marque.


La dénomination sociale nom qui permet d’ identifier l’entreprise en tant que personne morale.
Son choix est laissé libre aux associés, sous réserve qu’elle ne soit pas déjà employée par une autre société. C’est celle qui figure dans  les statuts.

La dénomination sociale est acquise dès l’immatriculation de l’entreprise au RCS.


L’enseigne identifie le local d’exploitation, et non pas l’entreprise. Par cette enseigne, on désigne le point de vente mais aussi le logo, ou support physique permettant son identification par les clients. Elle figure généralement sur la façade du local.
Cette enseigne est protégée par la propriété industrielle dès lors  qu’elle est utilisée publiquement (façade, supports de communication…).

QU'EST-CE QU'UNE RECONNAISSANCE DE DETTE  ?

Une reconnaissance de dette est un écrit par lequel une personne, le débiteur, s’engage à payer une somme d’argent à une autre, le créancier.
De ce fait, la reconnaissance de dette constitue une garantie pour le créancier, en cas de conflit avec le débiteur.
Toutefois, cette garantie n’est pas absolue, notamment s’il existe d’autres créanciers. En effet, cette dette passera après celles contractées envers le fisc ou les organismes sociaux, ainsi qu’après celles des établissements financiers disposant de garanties réelles comme les hypothèques.

La reconnaissance de dette peut être établie sous forme d’acte authentique par un notaire ou d’acte sous seing privé, c’est à dire entre particuliers.
Afin de produire ses effets, la reconnaissance de dette doit obligatoirement comprendre les mentions suivantes :

- date de signature
- signature du débiteur
- nom, prénom et date de naissance des parties,
- montant de la somme prêtée, indiqué en chiffres et en lettres
- indication de la date à laquelle le paiement de la dette sera exigible,
- indication du taux d’intérêt (si utile).


Sans ces informations, le document signé est nul et ne peut produire ses effets.
Si le montant inscrit en chiffres est différent de celui inscrit en lettres, c’est ce dernier qui prévaut.
L’absence de mention en chiffres n’a donc pas de conséquence sur la valeur de l’acte. En revanche, l’absence de la mention en lettres fait perdre son caractère probant au document.


La déclaration de la somme prêtée peut être obligatoire dans certains cas. Ainsi, si le prêt est de moins de 760 euros, nul besoin de faire une déclaration. En revanche, si la somme prêtée dépasse les 760 euros,  une obligation de déclaration pèse sur les deux parties.
D’une part, on distingue deux cas dans la situation du débiteur :
- Si le prêt est réalisé sans intérêts, vous devez déclarez ce prêt grâce au formulaire n°2062 (cerfa n°10142*06).
- Si le prêt est consenti avec intérêts, vous êtes tenu de joindre à votre déclaration de revenus le formulaire n°2561 (cerfa n°11428*19) qui devra mentionner les intérêts versés.
Pour le créancier d’autre part, si le prêt est réalisé sans  intérêts, il doit remplir le formulaire n°2062 (cerfa n°10142*06). Par ailleurs, si le prêt est consenti avec intérêts, il faudra également déclarer les intérêts perçus sur votre déclaration annuelle de revenus. En outre, cette obligation incombe également aux parties si elles consentent ou reçoivent plusieurs prêts inférieurs à 760 euros mais dont la somme totale est supérieure.

L’enregistrement présente un avantage non négligeable pour le créancier : en cas de défaut de paiement, il n’aura pas besoin de passer devant un juge. Un huissier pourra directement intervenir pour récupérer la somme. Cela accélère considérablement le processus de remboursement.
Si la reconnaissance de dette a été rédigée chez le notaire, alors l’enregistrement est automatique.
En revanche, si le reconnaissance de dette a été rédigée sous seing privée, l’enregistrement de ce document n’est pas obligatoire. Les parties peuvent toutefois décider d’y procéder en le déposant auprès du service des impôts des entreprises. Dans ce cas, elles devront s’acquitter d’une certaine somme auprès des autorités.

Quels sont les recours accessibles au créancier si le débiteur ayant signé une reconnaissance de dette ne procède pas au remboursement selon les conditions convenues ?
Deux actions peuvent être entamées par le créancier.
Dans un premier temps, celui ci peut avoir recours à l’envoi d’une lettre de mise en demeure par recommandée avec accusé de réception par laquelle il rappelle au débiteur ses obligations de remboursement.
Si cette lettre reste sans effets, il peut solliciter un juge (juge de proximité pour les dettes de moins de 4000 euros et tribunal d’instance pour les dettes d’un montant supérieur) afin d’obtenir une injonction de payer. Si le juge rend une décision en faveur du créancier, un huissier sera chargé de récupérer les sommes auprès du débiteur.

Y A-T-IL DES HORAIRES DE TRAVAUX RÉGLEMENTAIRES  ?

Vous souhaitez entreprendre des travaux dans votre appartement ou votre maison, ? Une réglementation existe, qui peut différer selon la ville de résidence ou l'habitation.

La réglementation qui encadre les horaires à respecter varie en fonction de ma ville de résidence. Les règles sont fixées dans un arrêté municipal, qui est disponible à ma mairie ou, pour certaines communes, consultable en ligne. Avant de débuter vos travaux,il faut donc prendre le temps de se renseigner.

La plupart du temps, les travaux sont interdits le dimanche ou seulement le dimanche après-midi, à l'heure de la sieste. En semaine, les désagréments sonores peuvent être tolérés de 8 heures à 18 heures, avec dans certains cas, une heure limite qui peut s'étendre jusqu'à 22 heures.

Qu'en est-il à Paris ? Les horaires de travaux à respecter sont définis par un arrêté préfectoral. Ainsi, les bruits sont interdits avant 7 heures du matin et après 22 heures chaque jour de semaine, avant 8 heures et après 20 heures le samedi, et ils sont totalement interdits le dimanche et les jours fériés.

Dans le cas d'un appartement tout ceci peut aussi varier selon la copropriété. Si certaines ont des règles équivalentes à celles de l'arrêté préfectoral, d'autres, en revanche, peuvent interdire les travaux le week-end, purement et simplement ! En principe, c'est le règlement de copropriété qui prime sur l'arrêté préfectoral.

En cas de non respect des horaires, vos voisins peuvent tout à fait appeler la police pour tapage nocturne. Les habitants peuvent aussi s'estimer victime de nuisances anormales, et intenter une action judiciaire contre le propriétaire. Afin d'éviter tout souci, mieux vaut donc s'en tenir à l'arrêté préfectoral ou aux règles de copropriété.

QUEL EST LE COÛT DE L'ASCENSEUR DE MON IMMEUBLE ?

En tant que copropriétaire, je dois partager les charges d'ascenseur avec tous les autres occupants de mon immeuble.Comment se répartissent ces charges ? Dans quels cas suis-je obligé de payer ?
Les règles de répartition des charges d'entretien et de réparation d'un ascenseur doivent respecter l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Ainsi, tout copropriétaire participer aux charges d'ascenseur en fonction de l'utilité objective qu'il représente à l'égard de son lot. Cette règle est d'ordre public on ne peut donc pas y déroger.

Par exemple,un copropriétaire devra payer les charges de l'ascenseur, même s'il habite au premier étage et que j'emprunte exclusivement l'escalier. La quote-part sera toutefois déterminée en fonction de l'usage qu'il peux en avoir et elle sera moins élevée que celle du copropriétaire du cinquième.Il est alors possible de contester la répartition des charges/


L'Assemblée générale fixe à la même majorité la répartition des coûts de travaux et de la charge des indemnités prévues. La copropriété type n'existe pas. Les coûts d'entretien varient selon plusieurs facteurs (ancienneté de l'immeuble, nombre de lots, etc.). Par exemple, les immeubles construits entre 1948 et 1974 sont globalement énergivores, les charges sont donc plus élevées.
Les travaux de maintenance (entretien courant et menues réparations) sont englobés dans le budget prévisionnel. On y trouve notamment les travaux de remplacement de petites pièces d'équipements communs lorsque leur coût est compris dans les contrats de maintenance ou d'entretien.

Pour les travaux urgents à opérer sur l'ascenseur, le syndic de copropriété peut procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Il devra en informer sans délai les copropriétaires et convoquer rapidement l'Assemblée générale.


Si l'ascenseur a été construit aux frais de certains copropriétaires et qu'un autre copropriétaire souhaite l'utiliser par la suite, une quote-part sur les frais d'installation auxquels il n'avait pas participé, pourra être demandée. Si l'Assemblée n'a pas prévu de barème de raccordement, seuls les copropriétaires à l'origine de l'installation auront qualité pour discuter du montant à payer.
 
Si la notion d'utilité à la répartition des charges d'ascenseur s'applique, il est logique qu'un copropriétaire habitant au rez-de-chaussée, ne participe pas aux charges d'ascenseur, puisque ce dernier ne lui est d'aucune utilité.

En tant que copropriétaire du rez-de-chaussée,on peut avoir une cave ou un garage en sous-sol, comme il arrive très souvent. Dès lors, ce copropriétaire sera tenu de participer aux charges d'ascenseur pour le lot cave ou le lot garage, puisqu'il bénéficie de l'ascenseur pour  accéder à son lot. À l'inverse, si un copropriétaire possède un parking et que l'ascenseur ne dessert pas le sous-sol réservé aux voitures, il n'aura pas à supporter les frais.

A QUOI SERT LA COMMISSION DE CONCILIATION LOCATAIRE - PROPRIETAIRE ?

En cas de litige entre un propriétaire (ou un bailleur) et un locataire au sujet d'un logement, ceux-ci peuvent se tourner vers la commission de conciliation locataire-propriétaire, ou commission départementale de conciliation (CDC).

Une commission de ce type siège dans chaque préfecture de département, et est composée d'un nombre égal de représentants des locataires et de représentants des bailleurs.
Elle se forme à la demande d'un propriétaire ou d'un locataire, afin d'émettre un avis sur un problème.

Il est possible de saisir la CDC pour un litige concernant, par exemple :
- une augmentation ou une diminution du loyer,
- les règles d'encadrement des loyers,
- l'état des lieux,
- le dépôt de garantie versé par le locataire au propriétaire lors de son installation dans le logement, et rendu à sa sortie si le logement est resté en bon état,
 - le paiement des charges et des travaux,
- la rupture du bail (engagée par le propriétaire ou par le locataire),

- l'état de décence du logement...

Pour saisir la CDC, il suffit d'envoyer un mail ou une lettre recommandée avec accusé de réception, contenant les informations suivantes : 

- ses coordonnées et celles du locataire ou propriétaire avec qui on est en désaccord,
- l'objet du litige, 

- une copie du contrat de location,
- tous les documents en mesure d'éclaircir le problème (par exemple, une copie de l'état des lieux).

Dans certains cas, il n'est possible de saisir la CDC qu'avant une date limite :
- si le litige concerne un loyer jugé sous-évalué par le propriétaire : la CDC doit être saisie au moins quatre mois avant la date d'échéance du bail,
- si le litige concerne l'état de décence du logement : la CDC doit être saisie dans les deux mois suivant la mise en demeure du propriétaire par le locataire, pour réaliser les travaux nécessaires,
- si le litige concerne un "complément de loyer" (un complément que peut demander,dans certains cas précis, le propriétaire au locataire, afin de déroger aux règles d'encadrement des loyers) : la saisie doit se faire dans les 3 mois suivant la signature du bail.

Après avoir été saisie, la CDC convoque (par mail ou par un courrier) le locataire ou propriétaire afin qu'ils puissent exposer leurs points de vue sur le litige. La commission prend ensuite deux mois, au maximum, pour émettre un avis à ce sujet.

Si l'avis de la CDC ne met pas d'accord le propriétaire et le locataire, ceux-ci peuvent toujours se tourner vers un juge.

PEUT-ON PIEGER SON LOGEMENT ?

Au premier abord, on pourrait se mettre à la place d'une éventuelle future victime d'un cambriolage. En piégeant son logement, on ne fait que se défendre, non ?

Que dit le Code pénal ? "Est présumé avoir agi en état de légitime défense celui qui accomplit l'acte :
1° Pour repousser, de nuit, l'entrée par effraction, violence ou ruse dans un lieu habité ;
2° Pour se défendre contre les auteurs de vols ou de pillages exécutés avec violence
" (Source : article 122-6 du Code pénal).

Même chose pour la jurisprudence issue de plusieurs affaires liées à la mise en place de pièges pour contrer des cambrioleurs. Dans les années 1970, un prévenu accusé d'homicide involontaire après la mort d'un intrus a été d'abord condamné puis innocenté sur le fondement de la légitime défense.

En regardant de plus près, des conditions doivent être réunies pour invoquer la légitime défense :

Les conditions relatives à l'agression :
- L'agression doit être réelle. Le fait de piéger son logement montre que l'on s'attend ou que l'on craint une agression. Sans aucune certitude qu'elle aura effectivement lieu,
- L'agression doit être actuelle. L'agression et la défense doivent être simultanées. De ce point de vue, l'activation d'un piège préparé à l'avance au moment du cambriolage pourrait se défendre,
- L'agression doit être injuste,

La loi est très claire sur le sujet épineux de la riposte à l'agression : celle-ci doit être nécessaire. La réaction doit être proportionnée à l'agression. En aucun cas, le défenseur ne doit tuer volontairement son agresseur. L'article 122-5 du Code pénal précise : "N'est pas pénalement responsable la personne qui, devant une atteinte injustifiée envers elle-même ou autrui, accomplit, dans le même temps, un acte commandé par la nécessité de la légitime défense d'elle-même ou d'autrui, sauf s'il y a disproportion entre les moyens de défense
employés et la gravité de l'atteinte.
N'est pas pénalement responsable la personne qui, pour interrompre l'exécution d'un crime ou d'un délit contre un bien, accomplit un acte de défense, autre qu'un homicide volontaire,
lorsque cet acte est strictement nécessaire au but poursuivi dès lors que les moyens employés sont proportionnés à la gravité de l'infraction
".

Pour être invoquée, la légitime défense doit remplir ces différents critères. Pas évident dans le cadre de la mise en place de pièges pour sécuriser sa maison.
Plus généralement, l'installation de pièges va à l'encontre d'un autre point de droit : nul n'a le droit de se faire justice soi-même. En cas de cambriolage, vous pouvez essayer d'attraper les intrus, de les amener à la police ou encore de porter plainte.

LES DIFFERENTES GARANTIES DU PRÊT IMMOBILIER

Il existe plusieurs garanties de prêt immobilier. Toutes ont leurs spécificités et un coût plus ou moins élevé. Une banque peut exiger un type de garantie en particulier selon le profil du
souscripteur.

1/ L’hypothèque

Le principe de l’hypothèque est de permettre à la banque la saisie du bien immobilier pour le vendre et ainsi rembourser elle-même les  échéances non payées par le souscripteur. C’est un acte authentique réalisé devant un notaire. Elle s’applique aussi bien pour l’achat d’un  bien en état d’achèvement, neuf ou bien encore en rénovation.


2/ Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Fonctionnant comme l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers est une solution ne concernant que l’ancien ou le neuf entièrement  terminé. Autre différence : les frais engagés pour ce type de garantie  de prêt sont moins importants que ceux de l’hypothèque.


3/La caution de prêt immobilier

Il existe plusieurs sortes de caution. La caution bancaire est une garantie prise en charge par une société de cautionnement. Ces sociétés sont généralement créées par les banques. Vient ensuite la caution mutuelle, proposée par certaines mutuelles d’assurance. Enfin, il y a la caution solidaire qui désigne l’engagement d’un proche à se porter  garant.


4/ Le nantissement


Dernier type de garantie de prêt : le nantissement. Cette solution désigne la remise d’un contrat d’assurance-vie par exemple ou d’un placement sûr par le bénéficiaire du crédit à son banquier. Ainsi, si les mensualités ne sont pas remboursées, l’organisme prêteur peut vendre ces biens immatériels pour se rembourser.

QUE FAIRE LORSQU’UN DÉSORDRE N'A PAS ÉTÉ CONSTATE LORS DE L’ÉTAT DES LIEUX D’ENTRÉE DANS UN LOGEMENT ?

Il est toujours possible de compléter un état des lieux d’un logement après sa signature. Dans certains cas, le locataire peut signaler certains dysfonctionnements après l’établissement de l’état des lieux.
Par exemple, lorsqu’il s’aperçoit, quelques jours après la rédaction de l’état des lieux, qu’une fuite à la baignoire n’avait pas été signalée dans ce document, il doit envoyer au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception.

La loi Alur depuis le 27 mars 2014 permet au locataire de bénéficier d'un droit de rectification de l'état des lieux d'entrée dans un délai de 10 jours après la signature du bail. En cas de refus du bailleur, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation.

De même, si le locataire rentre dans le logement en été, mais qu’il décèle des problèmes de fonctionnement du chauffage à l’arrivée de l’automne, il a le droit de réagir. Il peut demander durant le premier mois de la période d’utilisation du chauffage à ce qu’un état des lieux complémentaire concernant le chauffage soit établi. Cette demande ici aussi doit être faite au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dans ces cas, le signalement du dysfonctionnement pourra être opposé au bailleur par la suite.

COMMENT CONSIGNER VOTRE LOYER AN CAS DE LITIGE AVEC VOTRE BAILLEUR ?

En désaccord avec votre propriétaire ? Avec l’autorisation d’un juge d’instance, vous pourrez consigner votre loyer auprès de la Caisse des Dépôts, en attendant le règlement du litige locatif. C’est une démarche simple et rapide.

Loyer, charges, dépôt de garantie, état des lieux, logement indécent…  Les motifs de litige entre un locataire et son bailleur sont nombreux.  Mais attention à ne pas décider vous-même de bloquer le paiement des loyers. C’est interdit par la loi ! Vous devez vous inscrire dans une démarche de conciliation pour trouver une solution. Pour ce faire, saisissez la
commission départementale de conciliation. Si aucune solution amiable n’est trouvée, la consignation des loyers (hors charges) peut être demandée devant le tribunal d’instance,
dans l’attente du règlement du litige. La procédure est simple et  rapide : un avocat n’est pas obligatoire ! Consigner votre loyer vous permet de le verser à un intermédiaire neutre, dans l’attente d’un accord. En plus, vous restez en conformité avec la loi !

Seul le juge d’instance peut ordonner la consignation des loyers à la  Caisse des Dépôts. Vous pouvez, ou votre propriétaire, effectuer les  versements.

Démarche à suivre :
- téléchargez, complétez et envoyez votre dossier composé de la déclaration de consignation et des pièces justificatives ;
- une fois votre dossier pris en charge, vous recevrez par mail ou par courrier (selon votre choix) les coordonnées bancaires pour effectuer le virement de la somme à consigner.

Après enregistrement de la consignation des loyers, vous recevrez par courrier le récépissé de la déclaration de consignation. Ce  justificatif, complété et visé par la Caisse des Dépôts, est à conserver précieusement. Il vous sera demandé lors de la déconsignation.

La déconsignation des loyers intervient, soit après  accord entre le locataire et le bailleur, soit après une décision de justice. L’accord amiable ou le verdict rendu par le juge désigne la  personne pouvant récupérer les loyers consignés. Le cas échéant, ses  ayants droit ou son mandataire.

La gestion est totalement gratuite. Les sommes sont rémunérées durant la consignation. Le taux de rémunération est fixé par  décision du Directeur Général de la Caisse des Dépôts, prise sur avis de la Commission de Surveillance, et revêtue de l’approbation du Ministre en charge de l’Economie. En octobre 2017, il était de 0,75 %.

Source : https://consignations.caissedesdepots.fr/particuli...

LA VIABILISATION D'UN TERRAIN : QU'EST-CE QUE C'EST ?

Étape obligatoire de la construction, la viabilisation d’un terrain consiste à le raccorder à l’électricité, au gaz, à l’eau, au téléphone et au réseau d’assainissement. En fonction de
la localisation du terrain et des conditions d’accès, le coût de la viabilisation d’un terrain peut varier du simple au double.
Avant toute démarche, vous devez consulter le plan local d’urbanisme (PLU) au sein de la mairie dont dépend votre terrain. La consultation de ce document vous permettra de savoir si votre terrain est constructible. S’il ne l’est pas, l’administration vous refusera la viabilisation de ce terrain. En revanche, s’il est constructible, vous devrez demander un certificat d’urbanisme afin de connaître les modalités pour le viabiliser.

Pour chaque raccordement, vous devrez vous adresser à un professionnel compétent afin de lui demander le devis correspondant. Plusieurs raccordements sont nécessaires à la viabilisation d’un  terrain. Parmi eux :
- Le raccordement au tout à l’égout ;
- Le raccordement au gaz ;
- Le raccordement à l’électricité ;
- Le raccordement au réseau téléphonique ;
- Le raccordement à l’eau.

En règle générale, plus le terrain est éloigné des installations publiques, plus le coût de la viabilisation du terrain, les participations d’urbanisme et les taxes applicables aux travaux
seront élevés. Les tarifs pour viabiliser un terrain sont les suivants :
- Pour le raccordement au réseau d’électricité : environ 1 000 € ;
- Pour le raccordement au réseau d’assainissement : entre 3 000 € et 10 000 € ;
- Pour le raccordement au réseau de gaz : entre 400 € et 1 000 € ;
- Pour le raccordement au réseau d’eau : entre 800 € et 1 000 € ;
- Pour le raccordement au réseau téléphonique : environ 100 €.

Les tarifs indiqués ci-dessus sont fournis à titre indicatif. Il sera pertinent de demander plusieurs devis à différents professionnels afin  de choisir celui qui vous conviendra le mieux en termes de prix.

QU'EST-CE QU'UN PRÊT RELAIS ?

Le prêt relais est un crédit qui permet au particulier emprunteur de pouvoir acheter un nouveau bien immobilier sans devoir attendre d’avoir revendu sa première acquisition immobilière et d’avoir ainsi les fonds nécessaires pour la seconde acquisition. C’est donc un prêt conclu pour une très courte période ( en général pas plus de 24 mois) et
servant uniquement de transition. Diverses possibilités de prêt relais sont souvent proposées par les établissements bancaires.

Il existe aujourd’hui deux types de prêts relais : le prêt relais sec et le prêt relais adossé.
- Le prêt relais sec s’adresse aux personnes qui souhaitent acquérir un bien dont le prix est équivalent à celui de leur bien actuel ou qui disposent d’un apport personnel leur permettant de compléter le prix. Vous remboursez les intérêts au fur et à mesure et le capital sera soldé lorsque vous disposerez des fonds issus de la vente du bien.
- Le prêt relais adossé concerne les particuliers qui achètent un bien immobilier dont le prix est supérieur à celui du logement actuel. Il est alors associé à un crédit immobilier classique à long terme ce qui oblige l’emprunteur à payer les mensualités des deux prêts, lesquelles sont calculées en fonction de sa capacité d’endettement.

PUIS-JE INSTALLER DES PIEGES SUR MA PROPRIETE ?

Vous ne pouvez installer chez vous librement que certaines catégories de pièges et uniquement pour capturer des animaux dits « nuisibles » ; c'est-à-dire certains animaux qui posent des problèmes de santé et  sécurité publique ou qui causent des dommages aux activités agricoles (articles R 427-6 et 7 du code de l’environnement).
Les trois catégories de pièges que vous pouvez poser chez vous sans autorisation sont les suivantes :
- les tapettes à souris dont les gros modèles servent également à tuer les rats.
- les boîtes à fauves (pièges de catégorie 1) qui ont pour objet de capturer l’animal dans un espace clos sans le maintenir directement par une partie du corps. Ce type de piège est utilisé pour les renards, mais aussi pour les ragondins et les gros rats.
- les pièges dits assommoirs perchés (pièges de catégorie 5). Un gros poids tombe sur l’animal et le tue par écrasement après que celui-ci ait déclenché un mécanisme par son propre poids. Ce type de piège est utilisé surtout pour les fouines et les belettes.

Dans des cas exceptionnels, après autorisation de la préfecture, il est possible de capturer des corvidés (pies, corneilles) dans votre propriété au moyen de cages à corvidés dans le cadre d’une lutte contre les nuisibles.
Votre propriété doit être entourée d’une clôture continue empêchant  toute communication avec les propriétés voisines afin de protéger les animaux domestiques en provenance des propriétés voisines.

CASSE DANS UN MAGASIN : QUI DOIT PAYER ?

Lors de vos courses alimentaires, une bouteille d’huile en verre vous a échappé des mains et s’est brisée en mille morceaux contre le sol et l’un des verres à pied que vous aviez mis dans votre chariot s’est fendu au contact des autres articles.
En pratique, le magasin qui est spécialement couvert pour ce type de sinistre, ne vous fera rien payer mais rien ne l’oblige à ce geste  commercial. En effet, il est en droit de vous demander le remboursement des produits qui ne peuvent plus être remis en vente dans le cas où l’accident a été causé :
- par votre faute (articles 1240 et 1241 du code civil) ;
- par une chose dont vous aviez la garde. Par exemple, vous avez provoqué une chute d'articles en heurtant un présentoir avec la poussette de votre enfant ou votre charriot, ou en
frôlant avec votre manteau, votre sac à dos, etc. (article 1242 du code civil) ; par vos enfants mineurs ou vos animaux (article 1242, alinéa 4 du code civil).

C’est le moment de faire jouer votre assurance responsabilité civile, généralement incluse dans votre contrat multirisque habitation. Il vous
suffit d’adresser, dans les cinq jours, une déclaration de sinistre à votre assureur par lettre recommandé avec accusé de réception.
Pensez à vérifier au préalable dans votre contrat d’assurance que la franchise n’est pas égale ou supérieure au montant des dégâts.

Si la casse résulte d’un acte volontaire et délibéré, votre garantie responsabilité civile ne peut pas jouer. Le magasin est en droit de vousr éclamer le paiement immédiat des marchandises endommagées.

Si vous n’avez pas d’assurance ou que la franchise est trop élevée, sachez que vous n’avez pas à payer pour un préjudice plus important que celui réellement subi par le magasin. Vous devez rembourser le prix d’achat du produit et non le prix auquel le magasin le revend en rayon.
Pour ce faire, vous êtes en droit de demander au responsable du magasin de vous produire la facture d’achat.

La Cour de cassation considère parfois que la seule manipulation d’un produit n’opère pas « transfert de la garde ». Le magasin reste le gardien (et
ici le propriétaire) des produits jusqu’à votre passage en caisse. Ainsi, si un objet vous glisse des mains, votre responsabilité ne peut pas être engagée (Cass. civ. II, 28 février 1996, n°93-20817).

De même, vous ne pouvez pas être tenu responsable si le magasin est lui-même fautif. C’est le cas par exemple, si la bouteille d’huile en verre était en équilibre sur une étagère instable ou si le verre à pied s’est fendu dans votre chariot en raison du mauvais état du sol.
Il peut être utile de relever le nom et l'adresse de témoins éventuels car ceux-ci pourraient vous aider à prouver tout cela.

LE MAIRE A-T-IL LE DROIT D'INTERDIRE LE STATIONNEMENT DES CAMPING-CARS ?

Oui, dans le cadre de son mandat, en tant que premier magistrat de la commune, le maire est compétent pour fixer les règles de stationnement par arrêtés municipaux.
Mais pour être valables et opposables aux usagers, ces arrêtés doivent être précis et motivés : les raisons justifiant une quelconque restriction au stationnement (interdit, alterné, payant, réservé, etc.) doivent clairement apparaître dans l’arrêté.
L’arrêté municipal peut donc, en raison des conditions de circulation dans la commune et à la configuration des rues, interdire le stationnement à certaines catégories de véhicules (poids-lourds, caravane, camping-car, etc.) en précisant les motifs d’interdiction (gêne à la circulation, nuisances sonores, etc.) et ses modalités (nom des voies interdites, poids maximum des véhicules concernés, horaires d’interdiction, etc.). Des raisons esthétiques peuvent parfois être invoquées pour justifier l’interdiction municipale, (par exemple, de
bâtiments historiques).
Inversement, le maire peut réserver des emplacements de stationnement à des catégories précises de véhicules lorsqu’ils sont affectés à une mission de service public (c. des collectivités locales, art. L. 2213-3) : SAMU, SMUR, gendarmerie, police, transports de fonds, pompiers, etc.
En revanche, un arrêté municipal réservant le stationnement aux seuls riverains d’une voie serait illégal pour cause de rupture d’égalité des citoyens devant la loi.
Mais le maire peut leur accorder un régime particulier en instaurant un système de stationnement résidentiel : le prix du stationnement est réduit pour ceux qui habitent dans la rue ou le quartier. Du point de vue légal, en effet, le principe d’égalité devant la loi n’interdit pas d’accorder un tarif préférentiel aux riverains (cass. crim. 16 février 1999, n°98-82575).
Toutes les restrictions locales au stationnement doivent être matérialisées par des panneaux implantés sur les voies concernées afin d’en informer les usagers. En revanche, les règles générales du code de la route ne nécessitent par l’installation par la commune d’une signalisation (interdiction de stationner sur un passage piéton, sur les
trottoirs, etc.). Les conducteurs sont censés les connaître.

A QUELLES CONDITIONS DEUX PERSONNES SONT-ELLES CONSIDEREES COMME CONCUBINES ?

Le concubinage est défini par l’article 515-8 du code civil comme une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.
On parle aussi d'union libre.
Trois éléments doivent donc être réunis pour qu’il y ait concubinage :
- Une vie commune ;
- La stabilité et la continuité de la relation ;
- L’existence d’un couple qui peut être hétérosexuel ou homosexuel.
L’exigence de vie en couple suppose que les concubins aient une relation ayant l’apparence d’un mariage ou d’un pacs. Ne peuvent être considérés comme concubins un frère et une sœur vivant ensemble, ou un parent et son enfant.

L’union libre ne crée aucune obligation alimentaire, que ce soit à l’égard du concubin ou des parents de ce dernier.

QU'EST-CE QUE LE TAUX D'USURE ?

Le taux (ou le seuil) de l'usure est le taux annuel effectif global (TAEG, anciennement TEG) maximal auquel un prêt peut être accordé. Un  prêt est considéré comme usuraire lorsqu’il est consenti à un TAEG qui excède du tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent.

Selon l'article L314-6 du Code de la consommation : « Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le  taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues ».

Le TAEG est le taux auquel on se réfère pour apprécier si une offre de crédit dépasse le seuil usuraire. Il comprend :
- le taux d'intérêt de base (ou taux nominatif),
- les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d'inscription, frais de dossier, par exemple),
- et éventuellement des primes d'assurance, lorsqu'une assurance obligatoire est souscrite simultanément auprès de l'établissement prêteur.

L’usure est un délit passible d’un emprisonnement de deux ans et/ou d'une peine d'amende de 45 000 euros.

La Banque de France fixe le taux de l'usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit augmentés d’un tiers.
Les seuils de l’usure sont publiés au Journal officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant.

Ces seuils varient en fonction des catégories de prêts (crédit à la consommation, prêts à taux fixe ou variable, découvert en compte, crédit renouvelable...), du montant emprunté et de la durée.

QU'EST-CE QU-UNE MAINLEVEE ?

La mainlevée est un acte légal par lequel l’organisme prêteur atteste que son débiteur a totalement remboursé aussi bien son prêt immobilier. Cet acte permet de mettre un terme à une hypothèque ou une inscription en privilège de prêteur de deniers
La levée d’hypothèque se fait principalement lors de la revente du bien immobilier quand cette dernière intervient avant la fin du remboursement du crédit immobilier garanti par l’hypothèque. Généralement, elle résulte d’un accord entre l’emprunteur et l’organisme prêteur. Cette acceptation à l’amiable doit obligatoirement prendre la forme d’un acte
authentique établi par un notaire. Les frais sont toujours à la charge de l’emprunteur.
Dans le cas où la banque refuse d’accorder la  mainlevée d’hypothèque, l’emprunteur peut demander au tribunal la radiation de l’inscription hypothécaire. Pour cela, l’emprunteur doit se trouver dans l’une des situations suivantes : remboursement intégral du prêt immobilier ou bien lorsque l’hypothèque (quelque soit sa forme) a atteint son terme prévu lors de la signature du prêt immobilier.

PEUT-ON SE RETRACTER APRÈS AVOIR SIGNE UN BAIL D'HABITATION ?

En matière de baux d’habitation, la loi ne prévoit aucun délai de réflexion, ni de rétractation. Aussi, que vous soyez locataire ou propriétaire, dès lors que vous avez signé le contrat de bail, vous êtes définitivement engagé. A moins de trouver un accord amiable avec l’autre partie, vous ne pouvez donc pas vous dédire.

Si vous êtes locataire et que vous souhaitez mettre fin à la location, vous n’avez donc pas d’autre choix que de donner votre congé. Celui-ci doit être délivré conformément aux conditions de forme et de fond prévues par la loi. Sauf exceptions (si le bien est situé en zone tendue ou en cas de mutation professionnelle par exemple), vous êtes tenu de respecter un préavis de 3 mois pendant lequel vous devez régler votre loyer.

Si vous êtes propriétaire vous ne pouvez, quant à vous, donner son congé à votre locataire qu’à l’échéance du contrat et uniquement pour l’un des motifs suivants : si vous souhaitez
reprendre le logement pour y vivre ou pour y loger un proche ; si vous souhaitez procéder à la vente de votre bien ; ou s’il existe un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail. Dans tous les cas, vous êtes soumis à un préavis de 6 mois.

QUELLE EST LA SURFACE MINIMALE D'UNE LOCATION ? 

Dans le cadre de a lutte contre l'habitat indigne cadre, la loi impose de donner à la location un logement décent, lorsqu’il constitue la résidence principale du locataire. Le logement ne doit pas présenter de danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants. Il doit également avoir une taille suffisante. Au-delà des règles qui sont déterminées par un décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent, il est nécessaire de se référer au règlement sanitaire départemental (RSD), qui est tout aussi obligatoire.

Le logement doit disposer, au moins, d'une pièce principale qui aura :
- soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres,
- soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

La surface habitable d'un logement correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Toutefois, l’on ne doit pas prendre en compte :
- les parties de locaux d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre,
- les combles non aménagés,
- les caves et sous-sols,
- les remises et garages,
- les terrasses, loggias, et balcons,
- les séchoirs extérieurs au logement,
- les vérandas, et certains volumes vitrés,
- les locaux communs et autres dépendances des logements.

Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond.

Le règlement sanitaire départemental fixe généralement des règles plus sévères, qui doivent être respectées pour tous les logements, même s’ils ne sont pas la résidence principale du locataire. Les logements constituant une résidence secondaire ou une location saisonnière sont donc également concernés.
Le règlement sanitaire départemental est propre à chaque département. Il est généralement disponible sur Internet.

Le logement doit enfin avoir une surface minimale en fonction du nombre d’occupants :
- 9 m2 pour une personne seule,
- 16 m2 pour deux personnes,
- on ajoute 9 m2 par personne supplémentaire.

Si le logement loué ne répond pas à ces conditions, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire d'exécuter ses  obligations en réalisant des travaux. Si rien n'est fait à l'issue d'un  délai de deux mois, il peut saisir la commission départemental de conciliation ou le greffe du tribunal d'instance.
A l'issue du recours exercé par le locataire, une diminution du montant des loyers ou une suspension de leur paiement peut alors être décidée jusqu'à la réalisation des travaux par le
propriétaire. Le locataire doit cependant continuer à payer ses loyers jusqu'à cette décision.

UN MANDAT DE VENTE PEUT-IL ÊTRE SIGNE PAR UN SEUL ÉPOUX ?

Si une personne mariée ne peut être présente à la signature d’un contrat auquel elle est expressément stipulée comme partie, bien sûr elle peut donner procuration à la personne avec laquelle elle est mariée.


Sans cette procuration, son conjoint ne peut en aucun cas signer le  mandat pour son compte et en son nom, quel qu’il soit, que le bien n’appartienne qu’à elle ou au couple.

Lorsque le bien est un bien propre, le propriétaire du bien peut donner procuration à son conjoint afin qu’il donne mandat en son nom et pour son compte. Précisons que si le bien est le logement de la famille, le conjoint non propriétaire doit donner son accord à la vente.

Lorsque le bien est un bien commun, un époux peut représenter son  conjoint au mandat dès lors que ce dernier lui en a donné pouvoir. La procuration, c’est l’acte par lequel une personne donne pouvoir à  une autre de la représenter pour la signature d’un contrat. La procuration peut être rédigée par acte sous signatures privées ou par acte notarié.
Elle doit préciser son objet,  l’état civil du mandant et du mandataire, être datée et signée. Il peut être donné une  durée à la procuration, elle prendra alors fin à la date prévue. Quoi
qu’il en soit, elle prend fin au décès du mandant ou du mandataire, ou si l’un d’eux la dénonce. Le conjoint qui donne procuration peut
révoquer librement et à tout moment le pouvoir qu’il a donné à l’autre.

Si un conjoint ne peut signer pour le compte et au nom de l’autre  sans son accord exprès formalisé par une procuration, il est des  situations dans lesquelles, l’autre conjoint pourra agir sans cet acte.

Un époux peut être autorisé par un juge à passer seul un acte pour lequel le concours ou le consentement de son conjoint est nécessaire, si celui-ci est hors d’état de manifester sa volonté ou si son refus n’est pas justifié par l’intérêt de la famille. Cette autorisation peut porter tant sur bien appartenant aux deux époux que sur un bien n’appartenant qu’à l’époux empêché ou opposé à l’opération.

Si l’un des époux se trouve hors d’état de manifester sa volonté,  l’autre peut alors se faire habiliter suivant décision de justice à le représenter, et ce de manière générale ou pour certains actes particuliers. Les conditions et l’étendue des pouvoirs sont fixées par le juge.
Si l’un des époux s’oppose à une opération, tel que vendre un immeuble commun en vue d’acquitter le passif de la communauté, les juges apprécieront souverainement que la vente projetée apparaît conforme aux intérêts de la famille.


Depuis 2015, la cour de cassation a confirmé la validité du mandat de vente signé par un seul des propriétaires indivisaires. Les juges considèrent que le mandat porte sur la recherche d’un acquéreur et non sur l’aliénation du bien, ni sur la représentation des propriétaires pour conclure la vente. C’est pourquoi il ne s’agit pas d’un acte requérant nécessairement l’accord des deux époux, mais plutôt d’un acte de gestion de la communauté qui peut être effectué par un seul des conjoints.

Concrètement, un tel mandat doit être accompagné de précautions car il met en péril la réalisation de la vente du bien concerné. Comme pour tout bien détenu en indivision, l’agence ne pourra pas contraindre le  conjoint non signataire à respecter les engagements du mandat. Dans le cas où une offre conforme au prix et aux conditions du mandat est présentée à l'époux signataire, mais que la vente ne peut pas être réalisée, celui-ci pourra être tenu de payer la clause pénale à l’acquéreur.

QUI EST RESPONSABLE DES DÉGRADATIONS DU LOGEMENT PENDANT LA LOCATION ?

La responsabilité retenue en cas de dégradation dans un logement en cours de location dépend de l'origine de cette dégradation (par négligence, par usure ou en cas de force majeure).

Le locataire est tenu de procéder aux travaux et réparations locatives pendant toute la durée du bail. Les dommages résultant de sa négligence (défaut d'entretien ou manque de soin) en cours de bail sont à sa charge.

Les dégradations engendrées par défaut d'entretien ou manque de soins en cours de location peuvent être de nature diverse, notamment :
- trou ou tache sur les murs,
- porte enfoncée,
- moquette brûlée, parquet abîmé...
 
Le locataire est responsable de ces dommages s'il en est l'auteur ou s'ils sont causés par :
- les personnes qui résident habituellement avec lui dans le logement,
- les personnes qu'il héberge ou invite,
- les personnes qui interviennent ponctuellement à sa demande (artisan ou professionnel mandaté pour réaliser des travaux par exemple),
- un sous-locataire.
Pour être exonéré de sa responsabilité, le locataire doit démontrer par tout moyen que les dégradations ne lui sont pas imputables (faute commise par le propriétaire ou grosse réparation lui incombant).


Les dommages causés par la vétusté restent à la charge du bailleur. La vétusté correspond à une usure naturelle des lieux due à un usage normal prolongé du logement, par exemple : peintures dont la couleur a passé,ou revêtements de sols usés.

Si les dégradations qui interviennent en cours de location résultent de la vétusté du logement, les réparations sont à la charge du bailleur, même si elles ont la nature de réparations locatives.

Les dommages causés en cas de force majeure sont à la charge du bailleur, y compris si les dégradations ont la nature de réparations locatives, ainsi lorsque survient une tempête.


QUELQU'UN A UTILISE UNE PHOTOGRAPHIE DE MA MAISON SANS MON AUTORISATION, QUE PUIS-JE FAIRE ?

Depuis un arrêt de la Cour de Cassation du 7 mai 2004 (assemblée plénière n° 02-10450) la simple photo extérieure de votre maison révélée au public ne constitue pas une atteinte à votre droit de propriété. Les tribunaux considèrent que ce procédé n’est pas illégal.Ce droit à l’image de votre maison a évolué dans le temps. Auparavant les tribunaux étaient beaucoup plus sévères en la matière.


Si vous voulez porter plainte, vous devez prouver que cette  publication de photo vous cause un trouble anormal et un préjudice personnel. Par exemple, la publication de la photo indique votre adresse et des curieux viennent perturber votre tranquillité. La preuve d’un trouble anormal et d’un préjudice est difficile à établir.

Par contre, si ce sont des photos de l’intérieur de votre domicile  qui sont publiées sans votre autorisation, les tribunaux reconnaissent  qu’il y a une atteinte à votre vie privée. L’auteur des photos peut donc être condamné.

Source : Droitissimo

LE ROLE DU NOTAIRE DANS UNE VENTE IMMOBILIERE

Au stade de la promesse de vente (compromis de vente ou promesse unilatérale de vente), la présence d’un notaire n’est pas obligatoire : vous pouvez tout aussi bien réaliser votre compromis sous seing privé, c’est-à-dire, seulement avec les signatures du vendeur et de l’acquéreur. L’acte définitif de vente est quant à lui obligatoirement reçu par un notaire.


En premier lieu, il vérifie la validité  juridique du titre de propriété du vendeur qui est généralement une condition suspensive de la vente écrite dans l’avant contrat.

Le notaire vérifie également l’état civil des parties, et notamment leurs situations matrimoniales. Le notaire réceptionne l’acompte versé par l’acquéreur au vendeur.

Les autres formalités à effectuer par le notaire consistent à adresser aux différentes personnes qui pourraient être, par la loi, intéressées à reprendre le logement, une déclaration d’intention d’aliéner le bien immobilier. Le droit de préemption (du locataire ou de la mairie, par exemple) sur le logement doit être respecté et purgé.

Enfin, le notaire est tenu de demande un état hypothécaire ainsi qu’un certificat d’urbanisme du bien immobilier concerné.

Seul le notaire peut finaliser la vente  du bien, par un acte authentique et ce, parce qu’il pourra réaliser les démarches légales de publicité foncière du bien notamment au fichier de
la publicité foncière. Le notaire conserve au sein de son étude l’original de l’acte de vente pour une durée de 100 ans, et transmets aux parties une copie authentique dudit acte.

La présence de deux notaires (le notaire du vendeur et le notaire de l’acquéreur) lors d’une vente immobilière  n’est pas un problème. Les notaires sont librement choisis par les
parties et ces derniers vont alors se répartir les tâches et les formalités à accomplir. Quoi qu’il en soit, il vous en coûtera la même  chose, qu’il y ait un ou plusieurs notaires dans le processus de vente immobilière.

La somme versée au notaire lors de la signature de l’acte authentique de vente (les frais de notaires de la vente d’un immeuble) compre­nd plusieurs choses : ­les taxes, les déboursés, et la rémunération du notaire.­ La rémunération du notaire est réglementée, elle est fixée par décret.


LES TROUBLES DU VOISINAGE ET LE BARBECUE

Que l'on habite une maison ou un appartement, il n'existe pas de restriction concernant l'utilisation d'un barbecue qui, si elle est occasionnelle, n'est pas considérée comme un trouble du voisinage.
Cependant, elle peut être réglementée :
- par le règlement de copropriété, de lotissement ou de location dont il convient de vérifier les clauses ;
- par un arrêté municipal ou préfectoral. À certaines périodes de l'année et particulièrement dans les régions à climat sec, les braises peuvent s'envoler et déclencher des départs de feu, le maire ou le préfet peut donc décider de prendre un arrêté pour interdire les barbecues dans  toute la commune ou dans tout le département. Renseignez-vous auprès de
votre mairie.

Certaines clauses ou certains arrêtés ne restreignent que l'usage des barbecues fonctionnant au charbon de bois et pas ceux fonctionnant au gaz ou à l'électricité, d'autres le limitent à certaines plages horaires.
Comment apporter la preuve d'un trouble anormal du voisinage ?
L'usage intensif sur de longues durées du barbecue peut constituer un « trouble anormal du voisinage ». Il faut alors démontrer les nuisances et les dommages causés (noircissement d'un mur, projection de cendres...).
Un « trouble anormal du voisinage » se définit par des nuisances qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage. Pour le constater, la justice s'appuie sur plusieurs critères :
- la fréquence du trouble et sa durée ;
- son intensité ;
- le moment auquel il se produit (le jour ou la nuit) ;
- le lieu où il se produit (en zone urbaine ou rurale, en zone d'activité ou résidentielle) ;
- le respect de la réglementation en vigueur.

Si vous estimez que vous subissez un « trouble anormal du voisinage », vous avez plusieurs solutions :

- engager une démarche amiable avec votre voisin, verbalement, pour essayer de trouver un arrangement.
- Faute d'entente, adressez-lui par courrier recommandé une mise en demeure de déplacer son barbecue ou d'en limiter l'usage. Si votre courrier reste sans effet, faites appel à votre syndic (si vous habitez en copropriété) ou votre mairie pour faire respecter le  règlement de copropriété ou l'arrêté municipal en vigueur.
- Sans résultat, faites intervenir un conciliateur de justice en lui adressant un courrier expliquant votre litige. Ce recours est gratuit. engager une action en justice pour demander des dommages-intérêts. Au préalable, faites constater la nuisance que vous subissez par un  huissier de justice ou bien recueillez des témoignages écrits d'autres voisins. 

- engager une action en justice pour demander des dommages-intérêts.Outre le « trouble anormal du voisinage », vous pouvez également invoquer le fait que vous ne pouvez plus profiter paisiblement de votre jardin ou de votre balcon. Cet argument s'appuie sur l'article 544 du code civil qui définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ». Cette dernière solution est souvent longue et coûteuse.


LE DÉPÔT DE GARANTIE DANS LE BAIL PROFESSIONNEL

Le bail professionnel s'applique à la location d'un local utilisé pour une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni  agricole. Il concerne principalement les professions libérales. Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'un dépôt  de garantie, librement fixé par les parties, visant à garantir au  bailleur la bonne exécution du contrat de bail. Mais ce n'est pas une  obligation légale.
Cette somme est remboursée au locataire quand il quitte les lieux, s'il a rempli toutes ses obligations contractuelles.
Contrairement au bail commercial ce dépôt de garantie ne produit pas automatiquement des intérêts au profit du locataire si son montant excède deux termes de loyer.

A la fin d’un contrat de bail professionnel pour récupérer son dépôt de garantie, il est indispensable d’effectuer un état des lieux de sortie. Ce dernier implique un état des lieux d’entrée dans le bien au moment de la prise de possession du bail professionnel. L’état des lieux peut être effectué par le propriétaire et le locataire ou exiger la présence d’un huissier de justice.
En cas de différences entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie pour causes de dégradations matérielles, le propriétaire peut conserver une part du
dépôt de garantie du bail professionnel.


QU'EST-CE QU'UN PLAN DE MASSE ?

Le plan de masse est un élément primordial faisant partie des pièces à fournir lors du dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux. Il est prévu par l’article R 431-9 du Code de l’urbanisme, il permet à l’administration de vérifier que le projet respecte les règles d’urbanisme.

L’article R 431-9 et la notice CERFA n° 51434 05 dressent une liste exhaustive des éléments que doit comporter le plan de masse :

- Les limites du terrain avec les cotes.

- L’orientation.

- L’altitude du terrain.

- Lorsque le terrain est soumis à un PPR (Plan de Prévention des Risques) d’inondation, les cotes du plan de masse doivent être rattachées au système altimétrique du PPR.

- L’emprise des constructions avec notamment les parties du terrain à creuser pour pouvoir construire.

- Les constructions neuves avec leurs dimensions et emplacements ainsi que leurs distances par rapport aux limites du terrain et des autres bâtiments.

- Le cas échéant, les bâtiments existants avec leurs dimensions et emplacements.

- Les arbres maintenus, supprimés ou plantés.

- Les clôtures, talus, etc, existants

- Les raccordements aux réseaux publics (eau potable, électricité, gaz, téléphone, évacuation des eaux pluviales et assainissement). A défaut de réseaux publics, l’alimentation en eau et l’assainissement privé

- .Les accès aux voies de desserte publique, les voies de desserte intérieure au terrain et les aires de stationnement.

QUE SONT LES TANTIÈMES DANS UNE COPROPRIÉTÉ ?

Le tantième de copropriété est l'unité par laquelle est exprimée la valeur de la quote-part d'un bien par rapport à celle de l'ensemble immobilier.

Les tantièmes sont déterminés à l’occasion de la division et de la mise en lot de la copropriété et de l’établissement de l’état descriptif de copropriété. Selon l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, les tantièmes sont répartis librement pour chaque copropriété selon "la consistance, la superficie et la situation des lots" sans que des critères plus précis ne soient imposés. Depuis le 31 décembre 2002, les critères retenus et la méthode de calcul doivent cependant être indiqués dans le règlement de copropriété sans pour autant que le détail du calcul n’y soit présenté.

Généralement établi par un géomètre ou un notaire, l’état descriptif de division laisse apparaître des tantièmes qui sont le plus souvent répartis en fonction des critères suivants :

- La superficie ou surface utile de chaque lot,

- La consistance du lot : c’est à dire s’il s’agit d’un appartement, d’une chambre, d’une cave ou d’une place de parking,

- Les aménagements intérieurs du bien et son confort : terrasse, balcon, desserte par ascenseur etc,

- La situation du lot dans la copropriété : accès, éclairage naturel, exposition, tranquillité etc,

- En comparaison des lots les uns par rapports aux autres.

Les tantièmes généraux peuvent être exprimés en millièmes, comme en dix millièmes ou cent millièmes selon la taille de la copropriété. C’est en fonction des tantièmes de chaque lot que :

– sont décomptés les votes en assemblée générale (le copropriétaire a autant de voix que de tantièmes). Ils servent également de base pour le partage des primes d'assurance en cas de démolition de l'immeuble, ainsi que pour le partage du produit des ventes de parties communes.

– se fait la répartition des charges générales. Mais il peut y avoir, dans certains cas, une autre grille servant à répartir les charges communes générales ; dès lors, les millièmes de copropriété et millièmes de charges communes générales sont distincts.

COMMENT PEUT-ON OBTENIR L’ANNULATION D’UN BAIL DE LOCATION APRÈS SIGNATURE ?

Obtenir l’annulation d’un bail de location après signature est parfois possible. Dans ce cas, il convient de saisir le juge qui pourra annuler le bail et décider du remboursement des frais d’agence et, éventuellement, des loyers.

Annuler un bail en raison de l’incompétence du signataire : Il peut arriver que la personne qui a signé le bail n’ait pas la compétence pour le faire. Ainsi, une personne mineure, non émancipée, n’a pas le droit de signer un bail. Ce dernier peut donc être annulé. De la même manière, si le bail est contracté par un adulte sans tutelle sans accord du juge des tutelles, l’annulation du bail est possible.

Annuler un bail en raison de fausses déclarations : Il est également possible d’annuler le bail si l’une des parties a fait de fausses déclarations. Ainsi, si une des parties a déclaré de faux revenus afin d’obtenir la location, l’annulation est donc possible. De même, il est possible d’annuler un bail de location après sa signature si l’agence immobilière qui signe le bail ne dispose pas d’un mandat l’y autorisant. Toutefois, il convient de souligner qu’un locataire qui invoque lui-même une fausse déclaration pour faire annuler un bail de location risque des poursuites de la part du propriétaire.

Annuler un bail pour vice caché : En outre, il est envisageable d’annuler un bail de location après sa signature en cas de vice caché. Dans ce cas, il y a trois conditions cumulatives pour l’annulation du bail :

- le vice caché ne devait pas être détectable au moment de la signature du bail ;

- le vice caché doit être d’une nature telle qu’il rend le logement impropre à l’usage pour lequel il est prévu,

- le vice doit exister au moment de la conclusion du contrat de bail : ainsi, la présence importante de nuisibles, le mauvais état des canalisations ou encore l’impossibilité d’utiliser une cheminée sont des éléments qui peuvent conduire le juge à admettre la présence d’un vice caché, le conduisant ainsi à annuler le bail de location.

Annuler un bail en raison d'une clause abusive : L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de clauses qu’il est interdit d’insérer dans un bail de logement. Dans le cas où le locataire a signé un bail comprenant de telles clauses, il est possible de faire annuler le contrat par le juge. L’article prévoit précisément vingt clauses qu’il est interdit d’insérer dans un bail de location comme :

- Obliger le locataire à souscrire à une assurance choisie par le bailleur ;

- Interdire l’exercice d’une activité politique, syndicale ou religieuse ;

- Obliger le locataire à souscrire à un contrat d’équipements en surplus du loyer ;

- Obliger le locataire à payer son loyer par prélèvement automatique.

Si une de ces clauses est présente dans un bail, il est possible de le faire annuler en saisissant le juge. Cette possibilité n’est toutefois pas possible si le locataire a déjà déménagé du logement.

LE ROLE DU NOTAIRE DANS UNE VENTE IMMOBILIERE

Au stade de la promesse de vente (compromis de vente ou promesse unilatérale de vente), la présence d’un notaire n’est pas obligatoire : vous pouvez tout aussi bien réaliser votre compromis sous seing privé, c’est-à-dire, seulement avec les signatures du vendeur et de l’acquéreur. L’acte définitif de vente est quant à lui obligatoirement reçu par un notaire.


En premier lieu, il vérifie la validité  juridique du titre de propriété du vendeur qui est généralement une condition suspensive de la vente écrite dans l’avant contrat.

Le notaire vérifie également l’état civil des parties, et notamment leurs situations matrimoniales. Le notaire réceptionne l’acompte versé par l’acquéreur au vendeur.

Les autres formalités à effectuer par le notaire consistent à adresser aux différentes personnes qui pourraient être, par la loi, intéressées à reprendre le logement, une déclaration d’intention d’aliéner le bien immobilier. Le droit de préemption (du locataire ou de la mairie, par exemple) sur le logement doit être respecté et purgé.

Enfin, le notaire est tenu de demande un état hypothécaire ainsi qu’un certificat d’urbanisme du bien immobilier concerné.

Seul le notaire peut finaliser la vente  du bien, par un acte authentique et ce, parce qu’il pourra réaliser les démarches légales de publicité foncière du bien notamment au fichier de
la publicité foncière. Le notaire conserve au sein de son étude l’original de l’acte de vente pour une durée de 100 ans, et transmets aux parties une copie authentique dudit acte.

La présence de deux notaires (le notaire du vendeur et le notaire de l’acquéreur) lors d’une vente immobilière  n’est pas un problème. Les notaires sont librement choisis par les
parties et ces derniers vont alors se répartir les tâches et les formalités à accomplir. Quoi qu’il en soit, il vous en coûtera la même  chose, qu’il y ait un ou plusieurs notaires dans le processus de vente immobilière.

La somme versée au notaire lors de la signature de l’acte authentique de vente (les frais de notaires de la vente d’un immeuble) compre­nd plusieurs choses : ­les taxes, les déboursés, et la rémunération du notaire.­ La rémunération du notaire est réglementée, elle est fixée par décret.


LES TROUBLES DU VOISINAGE ET LE BARBECUE

Que l'on habite une maison ou un appartement, il n'existe pas de restriction concernant l'utilisation d'un barbecue qui, si elle est occasionnelle, n'est pas considérée comme un trouble du voisinage.
Cependant, elle peut être réglementée :
- par le règlement de copropriété, de lotissement ou de location dont il convient de vérifier les clauses ;
- par un arrêté municipal ou préfectoral. À certaines périodes de l'année et particulièrement dans les régions à climat sec, les braises peuvent s'envoler et déclencher des départs de feu, le maire ou le préfet peut donc décider de prendre un arrêté pour interdire les barbecues dans  toute la commune ou dans tout le département. Renseignez-vous auprès de
votre mairie.

Certaines clauses ou certains arrêtés ne restreignent que l'usage des barbecues fonctionnant au charbon de bois et pas ceux fonctionnant au gaz ou à l'électricité, d'autres le limitent à certaines plages horaires.
Comment apporter la preuve d'un trouble anormal du voisinage ?
L'usage intensif sur de longues durées du barbecue peut constituer un « trouble anormal du voisinage ». Il faut alors démontrer les nuisances et les dommages causés (noircissement d'un mur, projection de cendres...).
Un « trouble anormal du voisinage » se définit par des nuisances qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage. Pour le constater, la justice s'appuie sur plusieurs critères :
- la fréquence du trouble et sa durée ;
- son intensité ;
- le moment auquel il se produit (le jour ou la nuit) ;
- le lieu où il se produit (en zone urbaine ou rurale, en zone d'activité ou résidentielle) ;
- le respect de la réglementation en vigueur.

Si vous estimez que vous subissez un « trouble anormal du voisinage », vous avez plusieurs solutions :

- engager une démarche amiable avec votre voisin, verbalement, pour essayer de trouver un arrangement.
- Faute d'entente, adressez-lui par courrier recommandé une mise en demeure de déplacer son barbecue ou d'en limiter l'usage. Si votre courrier reste sans effet, faites appel à votre syndic (si vous habitez en copropriété) ou votre mairie pour faire respecter le  règlement de copropriété ou l'arrêté municipal en vigueur.
- Sans résultat, faites intervenir un conciliateur de justice en lui adressant un courrier expliquant votre litige. Ce recours est gratuit. engager une action en justice pour demander des dommages-intérêts. Au préalable, faites constater la nuisance que vous subissez par un  huissier de justice ou bien recueillez des témoignages écrits d'autres voisins. 

- engager une action en justice pour demander des dommages-intérêts.Outre le « trouble anormal du voisinage », vous pouvez également invoquer le fait que vous ne pouvez plus profiter paisiblement de votre jardin ou de votre balcon. Cet argument s'appuie sur l'article 544 du code civil qui définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ». Cette dernière solution est souvent longue et coûteuse.


LE DÉPÔT DE GARANTIE DANS LE BAIL PROFESSIONNEL

Le bail professionnel s'applique à la location d'un local utilisé pour une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni  agricole. Il concerne principalement les professions libérales. Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'un dépôt  de garantie, librement fixé par les parties, visant à garantir au  bailleur la bonne exécution du contrat de bail. Mais ce n'est pas une  obligation légale.
Cette somme est remboursée au locataire quand il quitte les lieux, s'il a rempli toutes ses obligations contractuelles.
Contrairement au bail commercial ce dépôt de garantie ne produit pas automatiquement des intérêts au profit du locataire si son montant excède deux termes de loyer.

A la fin d’un contrat de bail professionnel pour récupérer son dépôt de garantie, il est indispensable d’effectuer un état des lieux de sortie. Ce dernier implique un état des lieux d’entrée dans le bien au moment de la prise de possession du bail professionnel. L’état des lieux peut être effectué par le propriétaire et le locataire ou exiger la présence d’un huissier de justice.
En cas de différences entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie pour causes de dégradations matérielles, le propriétaire peut conserver une part du
dépôt de garantie du bail professionnel.


QU'EST-CE QU'UN PLAN DE MASSE ?

Le plan de masse est un élément primordial faisant partie des pièces à fournir lors du dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux. Il est prévu par l’article R 431-9 du Code de l’urbanisme, il permet à l’administration de vérifier que le projet respecte les règles d’urbanisme.

L’article R 431-9 et la notice CERFA n° 51434 05 dressent une liste exhaustive des éléments que doit comporter le plan de masse :

- Les limites du terrain avec les cotes.

- L’orientation.

- L’altitude du terrain.

- Lorsque le terrain est soumis à un PPR (Plan de Prévention des Risques) d’inondation, les cotes du plan de masse doivent être rattachées au système altimétrique du PPR.

- L’emprise des constructions avec notamment les parties du terrain à creuser pour pouvoir construire.

- Les constructions neuves avec leurs dimensions et emplacements ainsi que leurs distances par rapport aux limites du terrain et des autres bâtiments.

- Le cas échéant, les bâtiments existants avec leurs dimensions et emplacements.

- Les arbres maintenus, supprimés ou plantés.

- Les clôtures, talus, etc, existants

- Les raccordements aux réseaux publics (eau potable, électricité, gaz, téléphone, évacuation des eaux pluviales et assainissement). A défaut de réseaux publics, l’alimentation en eau et l’assainissement privé

- .Les accès aux voies de desserte publique, les voies de desserte intérieure au terrain et les aires de stationnement.

QUE SONT LES TANTIÈMES DANS UNE COPROPRIÉTÉ ?

Le tantième de copropriété est l'unité par laquelle est exprimée la valeur de la quote-part d'un bien par rapport à celle de l'ensemble immobilier.

Les tantièmes sont déterminés à l’occasion de la division et de la mise en lot de la copropriété et de l’établissement de l’état descriptif de copropriété. Selon l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, les tantièmes sont répartis librement pour chaque copropriété selon "la consistance, la superficie et la situation des lots" sans que des critères plus précis ne soient imposés. Depuis le 31 décembre 2002, les critères retenus et la méthode de calcul doivent cependant être indiqués dans le règlement de copropriété sans pour autant que le détail du calcul n’y soit présenté.

Généralement établi par un géomètre ou un notaire, l’état descriptif de division laisse apparaître des tantièmes qui sont le plus souvent répartis en fonction des critères suivants :

- La superficie ou surface utile de chaque lot,

- La consistance du lot : c’est à dire s’il s’agit d’un appartement, d’une chambre, d’une cave ou d’une place de parking,

- Les aménagements intérieurs du bien et son confort : terrasse, balcon, desserte par ascenseur etc,

- La situation du lot dans la copropriété : accès, éclairage naturel, exposition, tranquillité etc,

- En comparaison des lots les uns par rapports aux autres.

Les tantièmes généraux peuvent être exprimés en millièmes, comme en dix millièmes ou cent millièmes selon la taille de la copropriété. C’est en fonction des tantièmes de chaque lot que :

– sont décomptés les votes en assemblée générale (le copropriétaire a autant de voix que de tantièmes). Ils servent également de base pour le partage des primes d'assurance en cas de démolition de l'immeuble, ainsi que pour le partage du produit des ventes de parties communes.

– se fait la répartition des charges générales. Mais il peut y avoir, dans certains cas, une autre grille servant à répartir les charges communes générales ; dès lors, les millièmes de copropriété et millièmes de charges communes générales sont distincts.

COMMENT PEUT-ON OBTENIR L’ANNULATION D’UN BAIL DE LOCATION APRÈS SIGNATURE ?

Obtenir l’annulation d’un bail de location après signature est parfois possible. Dans ce cas, il convient de saisir le juge qui pourra annuler le bail et décider du remboursement des frais d’agence et, éventuellement, des loyers.

Annuler un bail en raison de l’incompétence du signataire : Il peut arriver que la personne qui a signé le bail n’ait pas la compétence pour le faire. Ainsi, une personne mineure, non émancipée, n’a pas le droit de signer un bail. Ce dernier peut donc être annulé. De la même manière, si le bail est contracté par un adulte sans tutelle sans accord du juge des tutelles, l’annulation du bail est possible.

Annuler un bail en raison de fausses déclarations : Il est également possible d’annuler le bail si l’une des parties a fait de fausses déclarations. Ainsi, si une des parties a déclaré de faux revenus afin d’obtenir la location, l’annulation est donc possible. De même, il est possible d’annuler un bail de location après sa signature si l’agence immobilière qui signe le bail ne dispose pas d’un mandat l’y autorisant. Toutefois, il convient de souligner qu’un locataire qui invoque lui-même une fausse déclaration pour faire annuler un bail de location risque des poursuites de la part du propriétaire.

Annuler un bail pour vice caché : En outre, il est envisageable d’annuler un bail de location après sa signature en cas de vice caché. Dans ce cas, il y a trois conditions cumulatives pour l’annulation du bail :

- le vice caché ne devait pas être détectable au moment de la signature du bail ;

- le vice caché doit être d’une nature telle qu’il rend le logement impropre à l’usage pour lequel il est prévu,

- le vice doit exister au moment de la conclusion du contrat de bail : ainsi, la présence importante de nuisibles, le mauvais état des canalisations ou encore l’impossibilité d’utiliser une cheminée sont des éléments qui peuvent conduire le juge à admettre la présence d’un vice caché, le conduisant ainsi à annuler le bail de location.

Annuler un bail en raison d'une clause abusive : L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de clauses qu’il est interdit d’insérer dans un bail de logement. Dans le cas où le locataire a signé un bail comprenant de telles clauses, il est possible de faire annuler le contrat par le juge. L’article prévoit précisément vingt clauses qu’il est interdit d’insérer dans un bail de location comme :

- Obliger le locataire à souscrire à une assurance choisie par le bailleur ;

- Interdire l’exercice d’une activité politique, syndicale ou religieuse ;

- Obliger le locataire à souscrire à un contrat d’équipements en surplus du loyer ;

- Obliger le locataire à payer son loyer par prélèvement automatique.

Si une de ces clauses est présente dans un bail, il est possible de le faire annuler en saisissant le juge. Cette possibilité n’est toutefois pas possible si le locataire a déjà déménagé du logement.

LE ROLE DU NOTAIRE DANS UNE VENTE IMMOBILIERE

Au stade de la promesse de vente (compromis de vente ou promesse unilatérale de vente), la présence d’un notaire n’est pas obligatoire : vous pouvez tout aussi bien réaliser votre compromis sous seing privé, c’est-à-dire, seulement avec les signatures du vendeur et de l’acquéreur. L’acte définitif de vente est quant à lui obligatoirement reçu par un notaire.


En premier lieu, il vérifie la validité  juridique du titre de propriété du vendeur qui est généralement une condition suspensive de la vente écrite dans l’avant contrat.

Le notaire vérifie également l’état civil des parties, et notamment leurs situations matrimoniales. Le notaire réceptionne l’acompte versé par l’acquéreur au vendeur.

Les autres formalités à effectuer par le notaire consistent à adresser aux différentes personnes qui pourraient être, par la loi, intéressées à reprendre le logement, une déclaration d’intention d’aliéner le bien immobilier. Le droit de préemption (du locataire ou de la mairie, par exemple) sur le logement doit être respecté et purgé.

Enfin, le notaire est tenu de demande un état hypothécaire ainsi qu’un certificat d’urbanisme du bien immobilier concerné.

Seul le notaire peut finaliser la vente  du bien, par un acte authentique et ce, parce qu’il pourra réaliser les démarches légales de publicité foncière du bien notamment au fichier de
la publicité foncière. Le notaire conserve au sein de son étude l’original de l’acte de vente pour une durée de 100 ans, et transmets aux parties une copie authentique dudit acte.

La présence de deux notaires (le notaire du vendeur et le notaire de l’acquéreur) lors d’une vente immobilière  n’est pas un problème. Les notaires sont librement choisis par les
parties et ces derniers vont alors se répartir les tâches et les formalités à accomplir. Quoi qu’il en soit, il vous en coûtera la même  chose, qu’il y ait un ou plusieurs notaires dans le processus de vente immobilière.

La somme versée au notaire lors de la signature de l’acte authentique de vente (les frais de notaires de la vente d’un immeuble) compre­nd plusieurs choses : ­les taxes, les déboursés, et la rémunération du notaire.­ La rémunération du notaire est réglementée, elle est fixée par décret.


LES TROUBLES DU VOISINAGE ET LE BARBECUE

Que l'on habite une maison ou un appartement, il n'existe pas de restriction concernant l'utilisation d'un barbecue qui, si elle est occasionnelle, n'est pas considérée comme un trouble du voisinage.
Cependant, elle peut être réglementée :
- par le règlement de copropriété, de lotissement ou de location dont il convient de vérifier les clauses ;
- par un arrêté municipal ou préfectoral. À certaines périodes de l'année et particulièrement dans les régions à climat sec, les braises peuvent s'envoler et déclencher des départs de feu, le maire ou le préfet peut donc décider de prendre un arrêté pour interdire les barbecues dans  toute la commune ou dans tout le département. Renseignez-vous auprès de
votre mairie.

Certaines clauses ou certains arrêtés ne restreignent que l'usage des barbecues fonctionnant au charbon de bois et pas ceux fonctionnant au gaz ou à l'électricité, d'autres le limitent à certaines plages horaires.
Comment apporter la preuve d'un trouble anormal du voisinage ?
L'usage intensif sur de longues durées du barbecue peut constituer un « trouble anormal du voisinage ». Il faut alors démontrer les nuisances et les dommages causés (noircissement d'un mur, projection de cendres...).
Un « trouble anormal du voisinage » se définit par des nuisances qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage. Pour le constater, la justice s'appuie sur plusieurs critères :
- la fréquence du trouble et sa durée ;
- son intensité ;
- le moment auquel il se produit (le jour ou la nuit) ;
- le lieu où il se produit (en zone urbaine ou rurale, en zone d'activité ou résidentielle) ;
- le respect de la réglementation en vigueur.

Si vous estimez que vous subissez un « trouble anormal du voisinage », vous avez plusieurs solutions :

- engager une démarche amiable avec votre voisin, verbalement, pour essayer de trouver un arrangement.
- Faute d'entente, adressez-lui par courrier recommandé une mise en demeure de déplacer son barbecue ou d'en limiter l'usage. Si votre courrier reste sans effet, faites appel à votre syndic (si vous habitez en copropriété) ou votre mairie pour faire respecter le  règlement de copropriété ou l'arrêté municipal en vigueur.
- Sans résultat, faites intervenir un conciliateur de justice en lui adressant un courrier expliquant votre litige. Ce recours est gratuit. engager une action en justice pour demander des dommages-intérêts. Au préalable, faites constater la nuisance que vous subissez par un  huissier de justice ou bien recueillez des témoignages écrits d'autres voisins. 

- engager une action en justice pour demander des dommages-intérêts.Outre le « trouble anormal du voisinage », vous pouvez également invoquer le fait que vous ne pouvez plus profiter paisiblement de votre jardin ou de votre balcon. Cet argument s'appuie sur l'article 544 du code civil qui définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ». Cette dernière solution est souvent longue et coûteuse.


LE DÉPÔT DE GARANTIE DANS LE BAIL PROFESSIONNEL

Le bail professionnel s'applique à la location d'un local utilisé pour une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni  agricole. Il concerne principalement les professions libérales. Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'un dépôt  de garantie, librement fixé par les parties, visant à garantir au  bailleur la bonne exécution du contrat de bail. Mais ce n'est pas une  obligation légale.
Cette somme est remboursée au locataire quand il quitte les lieux, s'il a rempli toutes ses obligations contractuelles.
Contrairement au bail commercial ce dépôt de garantie ne produit pas automatiquement des intérêts au profit du locataire si son montant excède deux termes de loyer.

A la fin d’un contrat de bail professionnel pour récupérer son dépôt de garantie, il est indispensable d’effectuer un état des lieux de sortie. Ce dernier implique un état des lieux d’entrée dans le bien au moment de la prise de possession du bail professionnel. L’état des lieux peut être effectué par le propriétaire et le locataire ou exiger la présence d’un huissier de justice.
En cas de différences entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie pour causes de dégradations matérielles, le propriétaire peut conserver une part du
dépôt de garantie du bail professionnel.


QU'EST-CE QU'UN PLAN DE MASSE ?

Le plan de masse est un élément primordial faisant partie des pièces à fournir lors du dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux. Il est prévu par l’article R 431-9 du Code de l’urbanisme, il permet à l’administration de vérifier que le projet respecte les règles d’urbanisme.

L’article R 431-9 et la notice CERFA n° 51434 05 dressent une liste exhaustive des éléments que doit comporter le plan de masse :

- Les limites du terrain avec les cotes.

- L’orientation.

- L’altitude du terrain.

- Lorsque le terrain est soumis à un PPR (Plan de Prévention des Risques) d’inondation, les cotes du plan de masse doivent être rattachées au système altimétrique du PPR.

- L’emprise des constructions avec notamment les parties du terrain à creuser pour pouvoir construire.

- Les constructions neuves avec leurs dimensions et emplacements ainsi que leurs distances par rapport aux limites du terrain et des autres bâtiments.

- Le cas échéant, les bâtiments existants avec leurs dimensions et emplacements.

- Les arbres maintenus, supprimés ou plantés.

- Les clôtures, talus, etc, existants

- Les raccordements aux réseaux publics (eau potable, électricité, gaz, téléphone, évacuation des eaux pluviales et assainissement). A défaut de réseaux publics, l’alimentation en eau et l’assainissement privé

- .Les accès aux voies de desserte publique, les voies de desserte intérieure au terrain et les aires de stationnement.

QUE SONT LES TANTIÈMES DANS UNE COPROPRIÉTÉ ?

Le tantième de copropriété est l'unité par laquelle est exprimée la valeur de la quote-part d'un bien par rapport à celle de l'ensemble immobilier.

Les tantièmes sont déterminés à l’occasion de la division et de la mise en lot de la copropriété et de l’établissement de l’état descriptif de copropriété. Selon l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, les tantièmes sont répartis librement pour chaque copropriété selon "la consistance, la superficie et la situation des lots" sans que des critères plus précis ne soient imposés. Depuis le 31 décembre 2002, les critères retenus et la méthode de calcul doivent cependant être indiqués dans le règlement de copropriété sans pour autant que le détail du calcul n’y soit présenté.

Généralement établi par un géomètre ou un notaire, l’état descriptif de division laisse apparaître des tantièmes qui sont le plus souvent répartis en fonction des critères suivants :

- La superficie ou surface utile de chaque lot,

- La consistance du lot : c’est à dire s’il s’agit d’un appartement, d’une chambre, d’une cave ou d’une place de parking,

- Les aménagements intérieurs du bien et son confort : terrasse, balcon, desserte par ascenseur etc,

- La situation du lot dans la copropriété : accès, éclairage naturel, exposition, tranquillité etc,

- En comparaison des lots les uns par rapports aux autres.

Les tantièmes généraux peuvent être exprimés en millièmes, comme en dix millièmes ou cent millièmes selon la taille de la copropriété. C’est en fonction des tantièmes de chaque lot que :

– sont décomptés les votes en assemblée générale (le copropriétaire a autant de voix que de tantièmes). Ils servent également de base pour le partage des primes d'assurance en cas de démolition de l'immeuble, ainsi que pour le partage du produit des ventes de parties communes.

– se fait la répartition des charges générales. Mais il peut y avoir, dans certains cas, une autre grille servant à répartir les charges communes générales ; dès lors, les millièmes de copropriété et millièmes de charges communes générales sont distincts.

COMMENT PEUT-ON OBTENIR L’ANNULATION D’UN BAIL DE LOCATION APRÈS SIGNATURE ?

Obtenir l’annulation d’un bail de location après signature est parfois possible. Dans ce cas, il convient de saisir le juge qui pourra annuler le bail et décider du remboursement des frais d’agence et, éventuellement, des loyers.

Annuler un bail en raison de l’incompétence du signataire : Il peut arriver que la personne qui a signé le bail n’ait pas la compétence pour le faire. Ainsi, une personne mineure, non émancipée, n’a pas le droit de signer un bail. Ce dernier peut donc être annulé. De la même manière, si le bail est contracté par un adulte sans tutelle sans accord du juge des tutelles, l’annulation du bail est possible.

Annuler un bail en raison de fausses déclarations : Il est également possible d’annuler le bail si l’une des parties a fait de fausses déclarations. Ainsi, si une des parties a déclaré de faux revenus afin d’obtenir la location, l’annulation est donc possible. De même, il est possible d’annuler un bail de location après sa signature si l’agence immobilière qui signe le bail ne dispose pas d’un mandat l’y autorisant. Toutefois, il convient de souligner qu’un locataire qui invoque lui-même une fausse déclaration pour faire annuler un bail de location risque des poursuites de la part du propriétaire.

Annuler un bail pour vice caché : En outre, il est envisageable d’annuler un bail de location après sa signature en cas de vice caché. Dans ce cas, il y a trois conditions cumulatives pour l’annulation du bail :

- le vice caché ne devait pas être détectable au moment de la signature du bail ;

- le vice caché doit être d’une nature telle qu’il rend le logement impropre à l’usage pour lequel il est prévu,

- le vice doit exister au moment de la conclusion du contrat de bail : ainsi, la présence importante de nuisibles, le mauvais état des canalisations ou encore l’impossibilité d’utiliser une cheminée sont des éléments qui peuvent conduire le juge à admettre la présence d’un vice caché, le conduisant ainsi à annuler le bail de location.

Annuler un bail en raison d'une clause abusive : L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de clauses qu’il est interdit d’insérer dans un bail de logement. Dans le cas où le locataire a signé un bail comprenant de telles clauses, il est possible de faire annuler le contrat par le juge. L’article prévoit précisément vingt clauses qu’il est interdit d’insérer dans un bail de location comme :

- Obliger le locataire à souscrire à une assurance choisie par le bailleur ;

- Interdire l’exercice d’une activité politique, syndicale ou religieuse ;

- Obliger le locataire à souscrire à un contrat d’équipements en surplus du loyer ;

- Obliger le locataire à payer son loyer par prélèvement automatique.

Si une de ces clauses est présente dans un bail, il est possible de le faire annuler en saisissant le juge. Cette possibilité n’est toutefois pas possible si le locataire a déjà déménagé du logement.

LES TROUBLES DU VOISINAGE ET LE BARBECUE

Que l'on habite une maison ou un appartement, il n'existe pas de restriction concernant l'utilisation d'un barbecue qui, si elle est occasionnelle, n'est pas considérée comme un trouble du voisinage.
Cependant, elle peut être réglementée :
- par le règlement de copropriété, de lotissement ou de location dont il convient de vérifier les clauses ;
- par un arrêté municipal ou préfectoral. À certaines périodes de l'année et particulièrement dans les régions à climat sec, les braises peuvent s'envoler et déclencher des départs de feu, le maire ou le préfet peut donc décider de prendre un arrêté pour interdire les barbecues dans  toute la commune ou dans tout le département. Renseignez-vous auprès de
votre mairie.

Certaines clauses ou certains arrêtés ne restreignent que l'usage des barbecues fonctionnant au charbon de bois et pas ceux fonctionnant au gaz ou à l'électricité, d'autres le limitent à certaines plages horaires.
Comment apporter la preuve d'un trouble anormal du voisinage ?
L'usage intensif sur de longues durées du barbecue peut constituer un « trouble anormal du voisinage ». Il faut alors démontrer les nuisances et les dommages causés (noircissement d'un mur, projection de cendres...).
Un « trouble anormal du voisinage » se définit par des nuisances qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage. Pour le constater, la justice s'appuie sur plusieurs critères :
- la fréquence du trouble et sa durée ;
- son intensité ;
- le moment auquel il se produit (le jour ou la nuit) ;
- le lieu où il se produit (en zone urbaine ou rurale, en zone d'activité ou résidentielle) ;
- le respect de la réglementation en vigueur.

Si vous estimez que vous subissez un « trouble anormal du voisinage », vous avez plusieurs solutions :

- engager une démarche amiable avec votre voisin, verbalement, pour essayer de trouver un arrangement.
- Faute d'entente, adressez-lui par courrier recommandé une mise en demeure de déplacer son barbecue ou d'en limiter l'usage. Si votre courrier reste sans effet, faites appel à votre syndic (si vous habitez en copropriété) ou votre mairie pour faire respecter le  règlement de copropriété ou l'arrêté municipal en vigueur.
- Sans résultat, faites intervenir un conciliateur de justice en lui adressant un courrier expliquant votre litige. Ce recours est gratuit. engager une action en justice pour demander des dommages-intérêts. Au préalable, faites constater la nuisance que vous subissez par un  huissier de justice ou bien recueillez des témoignages écrits d'autres voisins. 

- engager une action en justice pour demander des dommages-intérêts.Outre le « trouble anormal du voisinage », vous pouvez également invoquer le fait que vous ne pouvez plus profiter paisiblement de votre jardin ou de votre balcon. Cet argument s'appuie sur l'article 544 du code civil qui définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ». Cette dernière solution est souvent longue et coûteuse.


LE DÉPÔT DE GARANTIE DANS LE BAIL PROFESSIONNEL

Le bail professionnel s'applique à la location d'un local utilisé pour une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni  agricole. Il concerne principalement les professions libérales. Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'un dépôt  de garantie, librement fixé par les parties, visant à garantir au  bailleur la bonne exécution du contrat de bail. Mais ce n'est pas une  obligation légale.
Cette somme est remboursée au locataire quand il quitte les lieux, s'il a rempli toutes ses obligations contractuelles.
Contrairement au bail commercial ce dépôt de garantie ne produit pas automatiquement des intérêts au profit du locataire si son montant excède deux termes de loyer.

A la fin d’un contrat de bail professionnel pour récupérer son dépôt de garantie, il est indispensable d’effectuer un état des lieux de sortie. Ce dernier implique un état des lieux d’entrée dans le bien au moment de la prise de possession du bail professionnel. L’état des lieux peut être effectué par le propriétaire et le locataire ou exiger la présence d’un huissier de justice.
En cas de différences entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie pour causes de dégradations matérielles, le propriétaire peut conserver une part du
dépôt de garantie du bail professionnel.


QU'EST-CE QU'UN PLAN DE MASSE ?

Le plan de masse est un élément primordial faisant partie des pièces à fournir lors du dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux. Il est prévu par l’article R 431-9 du Code de l’urbanisme, il permet à l’administration de vérifier que le projet respecte les règles d’urbanisme.

L’article R 431-9 et la notice CERFA n° 51434 05 dressent une liste exhaustive des éléments que doit comporter le plan de masse :

- Les limites du terrain avec les cotes.

- L’orientation.

- L’altitude du terrain.

- Lorsque le terrain est soumis à un PPR (Plan de Prévention des Risques) d’inondation, les cotes du plan de masse doivent être rattachées au système altimétrique du PPR.

- L’emprise des constructions avec notamment les parties du terrain à creuser pour pouvoir construire.

- Les constructions neuves avec leurs dimensions et emplacements ainsi que leurs distances par rapport aux limites du terrain et des autres bâtiments.

- Le cas échéant, les bâtiments existants avec leurs dimensions et emplacements.

- Les arbres maintenus, supprimés ou plantés.

- Les clôtures, talus, etc, existants

- Les raccordements aux réseaux publics (eau potable, électricité, gaz, téléphone, évacuation des eaux pluviales et assainissement). A défaut de réseaux publics, l’alimentation en eau et l’assainissement privé

- .Les accès aux voies de desserte publique, les voies de desserte intérieure au terrain et les aires de stationnement.

QUE SONT LES TANTIÈMES DANS UNE COPROPRIÉTÉ ?

Le tantième de copropriété est l'unité par laquelle est exprimée la valeur de la quote-part d'un bien par rapport à celle de l'ensemble immobilier.

Les tantièmes sont déterminés à l’occasion de la division et de la mise en lot de la copropriété et de l’établissement de l’état descriptif de copropriété. Selon l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, les tantièmes sont répartis librement pour chaque copropriété selon "la consistance, la superficie et la situation des lots" sans que des critères plus précis ne soient imposés. Depuis le 31 décembre 2002, les critères retenus et la méthode de calcul doivent cependant être indiqués dans le règlement de copropriété sans pour autant que le détail du calcul n’y soit présenté.

Généralement établi par un géomètre ou un notaire, l’état descriptif de division laisse apparaître des tantièmes qui sont le plus souvent répartis en fonction des critères suivants :

- La superficie ou surface utile de chaque lot,

- La consistance du lot : c’est à dire s’il s’agit d’un appartement, d’une chambre, d’une cave ou d’une place de parking,

- Les aménagements intérieurs du bien et son confort : terrasse, balcon, desserte par ascenseur etc,

- La situation du lot dans la copropriété : accès, éclairage naturel, exposition, tranquillité etc,

- En comparaison des lots les uns par rapports aux autres.

Les tantièmes généraux peuvent être exprimés en millièmes, comme en dix millièmes ou cent millièmes selon la taille de la copropriété. C’est en fonction des tantièmes de chaque lot que :

– sont décomptés les votes en assemblée générale (le copropriétaire a autant de voix que de tantièmes). Ils servent également de base pour le partage des primes d'assurance en cas de démolition de l'immeuble, ainsi que pour le partage du produit des ventes de parties communes.

– se fait la répartition des charges générales. Mais il peut y avoir, dans certains cas, une autre grille servant à répartir les charges communes générales ; dès lors, les millièmes de copropriété et millièmes de charges communes générales sont distincts.

COMMENT PEUT-ON OBTENIR L’ANNULATION D’UN BAIL DE LOCATION APRÈS SIGNATURE ?

Obtenir l’annulation d’un bail de location après signature est parfois possible. Dans ce cas, il convient de saisir le juge qui pourra annuler le bail et décider du remboursement des frais d’agence et, éventuellement, des loyers.

Annuler un bail en raison de l’incompétence du signataire : Il peut arriver que la personne qui a signé le bail n’ait pas la compétence pour le faire. Ainsi, une personne mineure, non émancipée, n’a pas le droit de signer un bail. Ce dernier peut donc être annulé. De la même manière, si le bail est contracté par un adulte sans tutelle sans accord du juge des tutelles, l’annulation du bail est possible.

Annuler un bail en raison de fausses déclarations : Il est également possible d’annuler le bail si l’une des parties a fait de fausses déclarations. Ainsi, si une des parties a déclaré de faux revenus afin d’obtenir la location, l’annulation est donc possible. De même, il est possible d’annuler un bail de location après sa signature si l’agence immobilière qui signe le bail ne dispose pas d’un mandat l’y autorisant. Toutefois, il convient de souligner qu’un locataire qui invoque lui-même une fausse déclaration pour faire annuler un bail de location risque des poursuites de la part du propriétaire.

Annuler un bail pour vice caché : En outre, il est envisageable d’annuler un bail de location après sa signature en cas de vice caché. Dans ce cas, il y a trois conditions cumulatives pour l’annulation du bail :

- le vice caché ne devait pas être détectable au moment de la signature du bail ;

- le vice caché doit être d’une nature telle qu’il rend le logement impropre à l’usage pour lequel il est prévu,

- le vice doit exister au moment de la conclusion du contrat de bail : ainsi, la présence importante de nuisibles, le mauvais état des canalisations ou encore l’impossibilité d’utiliser une cheminée sont des éléments qui peuvent conduire le juge à admettre la présence d’un vice caché, le conduisant ainsi à annuler le bail de location.

Annuler un bail en raison d'une clause abusive : L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de clauses qu’il est interdit d’insérer dans un bail de logement. Dans le cas où le locataire a signé un bail comprenant de telles clauses, il est possible de faire annuler le contrat par le juge. L’article prévoit précisément vingt clauses qu’il est interdit d’insérer dans un bail de location comme :

- Obliger le locataire à souscrire à une assurance choisie par le bailleur ;

- Interdire l’exercice d’une activité politique, syndicale ou religieuse ;

- Obliger le locataire à souscrire à un contrat d’équipements en surplus du loyer ;

- Obliger le locataire à payer son loyer par prélèvement automatique.

Si une de ces clauses est présente dans un bail, il est possible de le faire annuler en saisissant le juge. Cette possibilité n’est toutefois pas possible si le locataire a déjà déménagé du logement.

LE BARBECUE ET LES TROUBLES DU VOISINAGE

Que l'on habite une maison ou un appartement, il n'existe pas de restriction concernant l'utilisation d'un barbecue qui, si elle est occasionnelle, n'est pas considérée comme un trouble du voisinage.
Cependant, elle peut être réglementée :
- par le règlement de copropriété, de lotissement ou de location dont il convient de vérifier les clauses ;
- par un arrêté municipal ou préfectoral. À certaines périodes de l'année et particulièrement dans les régions à climat sec, les braises peuvent s'envoler et déclencher des départs de feu, le maire ou le préfet peut donc décider de prendre un arrêté pour interdire les barbecues dans toute la commune ou dans tout le département. Renseignez-vous auprès de votre mairie.

Certaines clauses ou certains arrêtés ne restreignent que l'usage des barbecues fonctionnant au charbon de bois et pas ceux fonctionnant au gaz ou à l'électricité, d'autres le limitent à certaines plages horaires.

Comment apporter la preuve d'un trouble anormal du voisinage ?
L'usage intensif sur de longues durées du barbecue peut constituer un « trouble anormal du voisinage ». Il faut alors démontrer les nuisances et les  dommages causés (noircissement d'un mur, projection de cendres...).
Un « trouble anormal du voisinage » se définit par des nuisances qui  excèdent les inconvénients normaux du voisinage. Pour le constater, la justice s'appuie sur plusieurs critères :
- la fréquence du trouble et sa durée ;
- son intensité ;
- le moment auquel il se produit (le jour ou la nuit) ;
- le lieu où il se produit (en zone urbaine ou rurale, en zone d'activité ou résidentielle) ;
- le respect de la réglementation en vigueur.

Si vous estimez que vous subissez un « trouble anormal du voisinage », vous avez plusieurs solutions :
- engager une démarche amiable avec votre voisin, verbalement, pour essayer de trouver un arrangement.
- faute d'entente, adressez-lui par courrier recommandé une mise en demeure de déplacer son barbecue ou d'en limiter l'usage. Si votre courrier reste sans effet, faites appel à votre syndic (si vous habitez en copropriété) ou votre mairie pour faire respecter le règlement de copropriété ou l'arrêté municipal en vigueur.
- sans résultat, faites intervenir un conciliateur de justice en lui adressant un courrier expliquant votre litige. Ce recours est gratuit. engager une action en justice pour demander des dommages-intérêts. Au préalable, faites constater la nuisance que vous subissez par un huissier de justice ou bien recueillez des témoignages écrits d'autres voisins.
- engager une action en justice pour demander des dommages-intérêts.

Outre le « trouble anormal du voisinage », vous pouvez également invoquer le fait que vous ne pouvez plus profiter paisiblement de votre jardin ou de votre balcon. Cet argument s'appuie sur l'article 544 du code civil qui définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses
de la manière la plus absolue ». Cette dernière solution est souvent  longue et coûteuse.

LE DÉPÔT DE GARANTIE DANS LE BAIL PROFESSIONNEL

Le bail professionnel s'applique à la location d'un local utilisé pour une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni  agricole. Il concerne principalement les professions libérales. Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'un dépôt  de garantie, librement fixé par les parties, visant à garantir au  bailleur la bonne exécution du contrat de bail. Mais ce n'est pas une  obligation légale.
Cette somme est remboursée au locataire quand il quitte les lieux, s'il a rempli toutes ses obligations contractuelles.
Contrairement au bail commercial ce dépôt de garantie ne produit pas automatiquement des intérêts au profit du locataire si son montant excède deux termes de loyer.

A la fin d’un contrat de bail professionnel pour récupérer son dépôt de garantie, il est indispensable d’effectuer un état des lieux de sortie. Ce dernier implique un état des lieux d’entrée dans le bien au moment de la prise de possession du bail professionnel. L’état des lieux peut être effectué par le propriétaire et le locataire ou exiger la présence d’un huissier de justice.
En cas de différences entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie pour causes de dégradations matérielles, le propriétaire peut conserver une part du
dépôt de garantie du bail professionnel.


QU'EST-CE QU'UN PLAN DE MASSE ?

Le plan de masse est un élément primordial faisant partie des pièces à fournir lors du dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux. Il est prévu par l’article R 431-9 du Code de l’urbanisme, il permet à l’administration de vérifier que le projet respecte les règles d’urbanisme.

L’article R 431-9 et la notice CERFA n° 51434 05 dressent une liste exhaustive des éléments que doit comporter le plan de masse :

- Les limites du terrain avec les cotes.

- L’orientation.

- L’altitude du terrain.

- Lorsque le terrain est soumis à un PPR (Plan de Prévention des Risques) d’inondation, les cotes du plan de masse doivent être rattachées au système altimétrique du PPR.

- L’emprise des constructions avec notamment les parties du terrain à creuser pour pouvoir construire.

- Les constructions neuves avec leurs dimensions et emplacements ainsi que leurs distances par rapport aux limites du terrain et des autres bâtiments.

- Le cas échéant, les bâtiments existants avec leurs dimensions et emplacements.

- Les arbres maintenus, supprimés ou plantés.

- Les clôtures, talus, etc, existants

- Les raccordements aux réseaux publics (eau potable, électricité, gaz, téléphone, évacuation des eaux pluviales et assainissement). A défaut de réseaux publics, l’alimentation en eau et l’assainissement privé

- .Les accès aux voies de desserte publique, les voies de desserte intérieure au terrain et les aires de stationnement.

QUE SONT LES TANTIÈMES DANS UNE COPROPRIÉTÉ ?

Le tantième de copropriété est l'unité par laquelle est exprimée la valeur de la quote-part d'un bien par rapport à celle de l'ensemble immobilier.

Les tantièmes sont déterminés à l’occasion de la division et de la mise en lot de la copropriété et de l’établissement de l’état descriptif de copropriété. Selon l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, les tantièmes sont répartis librement pour chaque copropriété selon "la consistance, la superficie et la situation des lots" sans que des critères plus précis ne soient imposés. Depuis le 31 décembre 2002, les critères retenus et la méthode de calcul doivent cependant être indiqués dans le règlement de copropriété sans pour autant que le détail du calcul n’y soit présenté.

Généralement établi par un géomètre ou un notaire, l’état descriptif de division laisse apparaître des tantièmes qui sont le plus souvent répartis en fonction des critères suivants :

- La superficie ou surface utile de chaque lot,

- La consistance du lot : c’est à dire s’il s’agit d’un appartement, d’une chambre, d’une cave ou d’une place de parking,

- Les aménagements intérieurs du bien et son confort : terrasse, balcon, desserte par ascenseur etc,

- La situation du lot dans la copropriété : accès, éclairage naturel, exposition, tranquillité etc,

- En comparaison des lots les uns par rapports aux autres.

Les tantièmes généraux peuvent être exprimés en millièmes, comme en dix millièmes ou cent millièmes selon la taille de la copropriété. C’est en fonction des tantièmes de chaque lot que :

– sont décomptés les votes en assemblée générale (le copropriétaire a autant de voix que de tantièmes). Ils servent également de base pour le partage des primes d'assurance en cas de démolition de l'immeuble, ainsi que pour le partage du produit des ventes de parties communes.

– se fait la répartition des charges générales. Mais il peut y avoir, dans certains cas, une autre grille servant à répartir les charges communes générales ; dès lors, les millièmes de copropriété et millièmes de charges communes générales sont distincts.

COMMENT PEUT-ON OBTENIR L’ANNULATION D’UN BAIL DE LOCATION APRÈS SIGNATURE ?

Obtenir l’annulation d’un bail de location après signature est parfois possible. Dans ce cas, il convient de saisir le juge qui pourra annuler le bail et décider du remboursement des frais d’agence et, éventuellement, des loyers.

Annuler un bail en raison de l’incompétence du signataire : Il peut arriver que la personne qui a signé le bail n’ait pas la compétence pour le faire. Ainsi, une personne mineure, non émancipée, n’a pas le droit de signer un bail. Ce dernier peut donc être annulé. De la même manière, si le bail est contracté par un adulte sans tutelle sans accord du juge des tutelles, l’annulation du bail est possible.

Annuler un bail en raison de fausses déclarations : Il est également possible d’annuler le bail si l’une des parties a fait de fausses déclarations. Ainsi, si une des parties a déclaré de faux revenus afin d’obtenir la location, l’annulation est donc possible. De même, il est possible d’annuler un bail de location après sa signature si l’agence immobilière qui signe le bail ne dispose pas d’un mandat l’y autorisant. Toutefois, il convient de souligner qu’un locataire qui invoque lui-même une fausse déclaration pour faire annuler un bail de location risque des poursuites de la part du propriétaire.

Annuler un bail pour vice caché : En outre, il est envisageable d’annuler un bail de location après sa signature en cas de vice caché. Dans ce cas, il y a trois conditions cumulatives pour l’annulation du bail :

- le vice caché ne devait pas être détectable au moment de la signature du bail ;

- le vice caché doit être d’une nature telle qu’il rend le logement impropre à l’usage pour lequel il est prévu,

- le vice doit exister au moment de la conclusion du contrat de bail : ainsi, la présence importante de nuisibles, le mauvais état des canalisations ou encore l’impossibilité d’utiliser une cheminée sont des éléments qui peuvent conduire le juge à admettre la présence d’un vice caché, le conduisant ainsi à annuler le bail de location.

Annuler un bail en raison d'une clause abusive : L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de clauses qu’il est interdit d’insérer dans un bail de logement. Dans le cas où le locataire a signé un bail comprenant de telles clauses, il est possible de faire annuler le contrat par le juge. L’article prévoit précisément vingt clauses qu’il est interdit d’insérer dans un bail de location comme :

- Obliger le locataire à souscrire à une assurance choisie par le bailleur ;

- Interdire l’exercice d’une activité politique, syndicale ou religieuse ;

- Obliger le locataire à souscrire à un contrat d’équipements en surplus du loyer ;

- Obliger le locataire à payer son loyer par prélèvement automatique.

Si une de ces clauses est présente dans un bail, il est possible de le faire annuler en saisissant le juge. Cette possibilité n’est toutefois pas possible si le locataire a déjà déménagé du logement.

QU'EST-CE QU'UN PLAN DE MASSE ?

Le plan de masse est un élément primordial faisant partie des pièces à fournir lors du dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux. Il est prévu par l’article R 431-9 du Code de l’urbanisme, il permet à l’administration de vérifier que le projet respecte les règles d’urbanisme.

L’article R 431-9 et la notice CERFA n° 51434 05 dressent une liste exhaustive des éléments que doit comporter le plan de masse :

- Les limites du terrain avec les cotes.

- L’orientation.

- L’altitude du terrain.

- Lorsque le terrain est soumis à un PPR (Plan de Prévention des Risques) d’inondation, les cotes du plan de masse doivent être rattachées au système altimétrique du PPR.

- L’emprise des constructions avec notamment les parties du terrain à creuser pour pouvoir construire.

- Les constructions neuves avec leurs dimensions et emplacements ainsi que leurs distances par rapport aux limites du terrain et des autres bâtiments.

- Le cas échéant, les bâtiments existants avec leurs dimensions et emplacements.

- Les arbres maintenus, supprimés ou plantés.

- Les clôtures, talus, etc, existants

- Les raccordements aux réseaux publics (eau potable, électricité, gaz, téléphone, évacuation des eaux pluviales et assainissement). A défaut de réseaux publics, l’alimentation en eau et l’assainissement privé

- .Les accès aux voies de desserte publique, les voies de desserte intérieure au terrain et les aires de stationnement.

QUE SONT LES TANTIÈMES DANS UNE COPROPRIÉTÉ ?

Le tantième de copropriété est l'unité par laquelle est exprimée la valeur de la quote-part d'un bien par rapport à celle de l'ensemble immobilier.

Les tantièmes sont déterminés à l’occasion de la division et de la mise en lot de la copropriété et de l’établissement de l’état descriptif de copropriété. Selon l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, les tantièmes sont répartis librement pour chaque copropriété selon "la consistance, la superficie et la situation des lots" sans que des critères plus précis ne soient imposés. Depuis le 31 décembre 2002, les critères retenus et la méthode de calcul doivent cependant être indiqués dans le règlement de copropriété sans pour autant que le détail du calcul n’y soit présenté.

Généralement établi par un géomètre ou un notaire, l’état descriptif de division laisse apparaître des tantièmes qui sont le plus souvent répartis en fonction des critères suivants :

- La superficie ou surface utile de chaque lot,

- La consistance du lot : c’est à dire s’il s’agit d’un appartement, d’une chambre, d’une cave ou d’une place de parking,

- Les aménagements intérieurs du bien et son confort : terrasse, balcon, desserte par ascenseur etc,

- La situation du lot dans la copropriété : accès, éclairage naturel, exposition, tranquillité etc,

- En comparaison des lots les uns par rapports aux autres.

Les tantièmes généraux peuvent être exprimés en millièmes, comme en dix millièmes ou cent millièmes selon la taille de la copropriété. C’est en fonction des tantièmes de chaque lot que :

– sont décomptés les votes en assemblée générale (le copropriétaire a autant de voix que de tantièmes). Ils servent également de base pour le partage des primes d'assurance en cas de démolition de l'immeuble, ainsi que pour le partage du produit des ventes de parties communes.

– se fait la répartition des charges générales. Mais il peut y avoir, dans certains cas, une autre grille servant à répartir les charges communes générales ; dès lors, les millièmes de copropriété et millièmes de charges communes générales sont distincts.

COMMENT PEUT-ON OBTENIR L’ANNULATION D’UN BAIL DE LOCATION APRÈS SIGNATURE ?

Obtenir l’annulation d’un bail de location après signature est parfois possible. Dans ce cas, il convient de saisir le juge qui pourra annuler le bail et décider du remboursement des frais d’agence et, éventuellement, des loyers.

Annuler un bail en raison de l’incompétence du signataire : Il peut arriver que la personne qui a signé le bail n’ait pas la compétence pour le faire. Ainsi, une personne mineure, non émancipée, n’a pas le droit de signer un bail. Ce dernier peut donc être annulé. De la même manière, si le bail est contracté par un adulte sans tutelle sans accord du juge des tutelles, l’annulation du bail est possible.

Annuler un bail en raison de fausses déclarations : Il est également possible d’annuler le bail si l’une des parties a fait de fausses déclarations. Ainsi, si une des parties a déclaré de faux revenus afin d’obtenir la location, l’annulation est donc possible. De même, il est possible d’annuler un bail de location après sa signature si l’agence immobilière qui signe le bail ne dispose pas d’un mandat l’y autorisant. Toutefois, il convient de souligner qu’un locataire qui invoque lui-même une fausse déclaration pour faire annuler un bail de location risque des poursuites de la part du propriétaire.

Annuler un bail pour vice caché : En outre, il est envisageable d’annuler un bail de location après sa signature en cas de vice caché. Dans ce cas, il y a trois conditions cumulatives pour l’annulation du bail :

- le vice caché ne devait pas être détectable au moment de la signature du bail ;

- le vice caché doit être d’une nature telle qu’il rend le logement impropre à l’usage pour lequel il est prévu,

- le vice doit exister au moment de la conclusion du contrat de bail : ainsi, la présence importante de nuisibles, le mauvais état des canalisations ou encore l’impossibilité d’utiliser une cheminée sont des éléments qui peuvent conduire le juge à admettre la présence d’un vice caché, le conduisant ainsi à annuler le bail de location.

Annuler un bail en raison d'une clause abusive : L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de clauses qu’il est interdit d’insérer dans un bail de logement. Dans le cas où le locataire a signé un bail comprenant de telles clauses, il est possible de faire annuler le contrat par le juge. L’article prévoit précisément vingt clauses qu’il est interdit d’insérer dans un bail de location comme :

- Obliger le locataire à souscrire à une assurance choisie par le bailleur ;

- Interdire l’exercice d’une activité politique, syndicale ou religieuse ;

- Obliger le locataire à souscrire à un contrat d’équipements en surplus du loyer ;

- Obliger le locataire à payer son loyer par prélèvement automatique.

Si une de ces clauses est présente dans un bail, il est possible de le faire annuler en saisissant le juge. Cette possibilité n’est toutefois pas possible si le locataire a déjà déménagé du logement.

L’EAU QUI TOMBE DU TOIT DE MON VOISIN S’ÉCOULE DANS MON JARDIN, EST-CE LÉGAL ?

Tout propriétaire est responsable des eaux qui proviennent de ses constructions (maison, garage, hangar, usine…) et donc des eaux qui tombent de son toit.Il doit installer ses gouttières de manière à ce que les eaux de pluie s’écoulent sur son terrain et non sur le vôtre. Ses gouttières ne doivent pas non plus dépasser la limite séparative de vos terrains et surplomber votre propriété.

Votre voisin doit veiller à ce que les eaux de pluie provenant de ses gouttières s’écoulent chez lui, et non pas dans votre propriété. En cas d’inaction de celui-ci , malgré vos demandes écrites, vous pouvez saisir le tribunal d’instance pour demander à être dédommagé pour le préjudice subi et à ce qu’il procède à l’aménagement de gouttières conformes. En revanche, si après être tombées de son toit sur son terrain, les eaux s’écoulent naturellement sur le vôtre, vous ne pouvez rien faire.

QUE FAIRE LORSQU’UN DÉSORDRE N’A PAS ÉTÉ CONSTATÉ LORS DE L’ÉTAT DES LIEUX D’ENTRÉE DANS UN LOGEMENT ?

Il est toujours possible de compléter un état des lieux d’un logement après sa signature. Dans certains cas, le locataire peut signaler certains dysfonctionnements après l’établissement de l’état des lieux.Par exemple, lorsqu’il s’aperçoit, quelques jours après la rédaction de l’état des lieux, qu’une fuite à la baignoire n’avait pas été signalée dans ce document, il doit envoyer au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception.

La loi Alur depuis le 27 mars 2014 permet au locataire de bénéficier d'un droit de rectification de l'état des lieux d'entrée dans un délai de 10 jours après la signature du bail. En cas de refus du bailleur, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation.

De même, si le locataire rentre dans le logement en été, mais qu’il décèle des problèmes de fonctionnement du chauffage à l’arrivée de l’automne, il a le droit de réagir. Il peut demander durant le premier mois de la période d’utilisation du chauffage à ce qu’un état des lieux complémentaire concernant le chauffage soit établi. Cette demande ici aussi doit être faite au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ces cas, le signalement du dysfonctionnement pourra être opposé au bailleur par la suite.

COMMENT TROUVER UN JOURNAL D'ANNONCES LÉGALES (JAL) ?

Il est obligatoire de faire publier un avis dans un journal d'annonces légales (JAL) dans le cadre de certaines démarches administratives pour :

- les professionnels et les entreprises : création d'entreprise, modification des statuts d'une société, changement de gérance, dissolution, transfert de siège social, appel à candidature pour un marché public, liquidation notamment ;

- les particuliers : modification d'un contrat de mariage, changement de nom notamment.

La publication doit être effectuée dans un JAL habilité dans le département où est situé le siège social de l'entreprise ou le domicile du particulier, au choix des parties.

Le choix du journal appartient aux parties. Cependant, toutes les annonces judiciaires relatives à une même affaire doivent être insérées dans le même journal. Les entreprises commerciales doivent publier les annonces concernant les actes enregistrés au RCS (ventes et cessions, immatriculations et créations d'établissement, modifications et radiations de personnes physiques ou morales inscrites au RCS, procédures collectives, avis de dépôt des comptes des sociétés)

- :soit au Bodacc;

- soit dans un JAL.

Le non-respect des formalités de publicité peut entraîner la nullité des actes

.Lors de la publication, le journal fournit au déclarant une attestation de parution ou la copie du journal, qui est nécessaire pour prouver la parution et pour d'autres démarches ultérieures (notamment pour une demande de modification au RCS). Chaque année, les journaux doivent être habilités, par arrêté préfectoral (ou du représentant de l'État), à publier des annonces judiciaires et légales dans chaque département.

L'ensemble des annonces publiées dans les journaux habilités à recevoir des annonces légales relatives aux sociétés et fonds de commerce, sont consultables dans une base de données numérique centrale : le portail de la publicité légale des entreprises (PPLE).

Les annonces publiées par les journaux habilités doivent être transmises dès leur publication au PPLE, dans une version identique à celle qui a été publiée, pour être mises en ligne dans les 7 jours maximum. Chaque annonce mise en ligne comprend :

- toutes les mentions figurant dans l'annonce publiée dans le journal habilité ;

- le nom de ce journal et la date de publication dans ce journal.

Toute personne qui a besoin d'une copie d'une annonce dans son format imprimé doit en faire la demande directement auprès de l'éditeur du journal d'annonces légales, aux frais du demandeur.

DROIT DE RÉTRACTATION : QUEL RÉGIME POUR LES ACHETEURS IMMOBILIERS ?

La loi Macron est venue étendre le délai de rétractation accordé aux acheteurs immobiliers. Initialement de 7 jours, il est, depuis le 8 août 2015, passé à 10 jours. Cet allongement du délai de réflexion tend alors à se rapprocher de celui prévu en droit de la consommation, mais également à garantir une plus grande protection pour l'acquéreur.

Ce droit de rétractation s'applique dès lors qu'il est question d'un acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation. De ce fait, et même si cette solution a pu être critiquée, ce délai ne s'applique pas lorsqu'il est question de la vente d'un terrain à bâtir .En raison de la stricte application, par les juges du fond, de la législation sur le délai de rétractation, il est assez aisé de penser que tout acquéreur d'un immeuble, ayant une destination autre que l'habitation, ne bénéficie pas de ce délai allongé. Il semblerait pourtant que certaines nuances existent. En effet, la jurisprudence a considéré que lorsque l'immeuble acquis va être transformé en habitation, le délai de 10 jours s'applique, même si au moment de la vente, celui-ci était à usage commercial.

En outre, ce délai de rétractation commence à courir à compter du lendemain de la notification de l'acte dont l'objet est la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation. Cette notification peut être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par tout autre moyen présentant les mêmes garanties. En conséquence, dans le cadre d'une vente, le délai de rétractation de 10 jours commence à courir à compter de la notification du contrat préliminaire de vente et le simple fait pour les acquéreurs de signer l'acte authentique de vente vaut renonciation à l'exercice de son droit de rétractation.

INDIVISION : ATTENTION À LA DÉTENTION DES CLÉS

En indivision, celui qui détient seul les clés d'un bien indivis est présumé en disposer privativement et doit une indemnité d'occupation aux autres indivisaires même en l'absence d'occupation effective. C'est ce que vient de préciser la Cour de cassation le 31 mars 2016. Des héritiers, auxquels leur frère réclamait une indemnité parce qu'ils avaient seuls les clés d'une maison dépendant de la succession de leurs parents, faisaient valoir que cette indemnité n'était pas due au motif qu'ils n'en faisaient aucun usage et que celle-ci, de plus, était vide.

Ce n'est pas l'avis de la Cour de cassation. Pour la Cour, la jouissance privative d'un bien indivis résulte de l'impossibilité pour les autres coindivisaires d'utiliser le bien. L'indemnité que le code civil met à la charge de l'indivisaire qui jouit privativement d'un bien indivis est due, même en l'absence d'occupation effective. Il appartient à celui-ci de prouver qu'il avait mis les clés à la disposition de ses coindivisaires.

L’INTERDICTION DE FUMER DANS LES PARTIES COMMUNES

Depuis le 1er février 2007, date d’application du décret (n° 2006-1386) du 15 novembre 2006 fixant les conditions d’application de l’interdiction de fumer dans les lieux affectés à un usage collectif :

- Il est interdit de fumer dans les lieux affectés à un usage collectif et plus précisément dans tous les lieux fermés et couverts qui accueillent du public,

- Il est également interdit de fumer dans les lieux fermés qui constituent des lieux de travail.

Ces interdictions sont clairement indiquées dans les articles L 3511-7 et R 3511-1 du Code de la Santé Publique. Cette disposition d’ordre général concerne également les parties communes des immeubles soumis au statut de la copropriété. Il est donc strictement interdit de fumer dans les halls d’entrée des immeubles, dans les escaliers, les parkings fermés, les ascenseurs…

Cette interdiction s’applique aussi aux personnels employés par les syndicats de copropriétaires (que ces personnels soient directement salariés de la copropriété ou salariés d’une entreprise prestataire de services), mais également, aux postiers, aux livreurs…

Ce principe législatif et règlementaire a été confirmé par la Réponse Ministérielle, n° 119753 (JOAN Q, 15 mai 2007, p. 4537).

L’interdiction de fumer doit obligatoirement être signalée dans les parties communes, par l’affichage d’un panneau. Article R 3511- 6 du Code de la Santé Publique : « Dans les lieux mentionnés à l’article R 3511-1, une signalisation apparente rappelle le principe de l’interdiction de fumer. Un modèle de signalisation accompagné d’un message sanitaire de prévention est déterminé par arrêté du ministre chargé de la santé ». L’arrêté du 1er décembre 2010 fixe les modèles de signalisation prévus par l’article R 3511-6 précité.

QUAND FAUT-IL VIDANGER UNE FOSSE SEPTIQUE TOUTES EAUX ?

La fosse toutes eaux est un bac dans lequel vont se déposer toutes les eaux usées qui ne peuvent pas réintégrer le circuit sans être traitées. Les eaux des toilettes, de la cuisine et de la salle de bain s’y déversent. Une fois à l’intérieur de la fosse, les eaux vont décanter. Les graisses vont se retrouver à la surface et les solides lourds vont être entraînés par le fond. L’eau, qui se trouve entre les deux couches, va ressortir de la cuve en passant par un préfiltre et va rejoindre la station de traitement. Une fois assainie, elle va rejoindre le circuit d’eau.

Pour savoir s'il faut vidanger, il suffit de plonger un bâton dans la fosse et vérifier la hauteur de boue. Si celle-ci dépasse la moitié de la cuve, alors il faut vidanger. Il ne faut pas confondre la boue, qui est au fond de la cuve, avec les graisses qui sont en surface. Ce n’est pas parce que des graisses sont présentes que la fosse est à vidanger. La vidange se fait environ tous les 4 à 5 ans en fonction de son volume. Par exemple, une cuve de 3 000 L attenante à un bâtiment de 5 pièces devra être vidée tous les 4 ans. Bien évidemment, ceci est purement indicatif.

La vidange doit être faite par un professionnel agréé par le préfet de votre département. La vidange est une opération assez complexe qui nécessite du matériel. On ne peut donc pas la faire soi-même.Les matières récoltées devront être traitées en station d’épuration ou sur une aire de compostage. Notez bien que les vidanges sauvages sont passibles de poursuites. En vertu de l’Article L. 216-6 du Code de l’Environnement, vous risquez jusqu’à 75 000 € d’amende et une peine de prison allant jusqu’à 2 ans.

UN SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES NE PEUT PAS REFUSER LE LOGEMENT SOCIAL SOUS PRÉTEXTE D'HABITATION BOURGEOISE ?

Une clause « d'habitation bourgeoise » figurant au règlement de copropriété ne permet pas au syndicat des copropriétaires de s'opposer à la création de logements sociaux. C'est ce qu'a jugé la Cour de cassation le 23 novembre 2017.

Une commune, propriétaire d'une centaine de lots dans une copropriété avait décidé de les vendre à une société HLM afin de les transformer en habitat social. Le syndicat des copropriétaires demandait en justice l'interdiction de cette vente invoquant une dépréciation de la résidence.Leur demande n'a pas été retenue. Pour la Cour de cassation, la clause d'habitation bourgeoise prévue au règlement de copropriété ne peut s'interpréter comme interdisant l'occupation des locaux à titre d'habitation à certaines catégories socioprofessionnelles.

La Cour a par ailleurs jugé que l'action du syndicat des copropriétaires n'était pas recevable car n'ayant pas d'intérêt à agir. Elle a considéré que la dépréciation alléguée de la résidence était un préjudice individuel éventuellement subi par un copropriétaire lors de la vente de son bien et non un préjudice collectif.

Rappelons qu'une clause d'habitation « bourgeoise » se définit comme l'obligation pour chaque propriétaire ou locataire, de respecter le caractère bourgeois de l'immeuble, c'est-à-dire sa vocation à être un immeuble d'habitation. Cette clause interdit les activités commerciales, artisanales et industrielles au sein de l'immeuble. Selon qu'elle est stricte et absolue ou relative elle peut interdire ou non des activités libérales impliquant le passage de personnes extérieures à l'immeuble. Elle ne veut pas dire habitation réservée aux bourgeois.

DANS LE CADRE DE LA DISTRIBUTION DU GAZ PUBLIC COMMENT SE RÉPARTIT LA RESPONSABILITÉ DU RACCORDEMENT ENTRE LE PROPRIÉTAIRE ET L'ENTREPRISE EN CHARGE DU SERVICE PUBLIC ?

Au titre de l'article L 432-8 du Code de l'énergie, la société GRDF a pour objet la construction, l'exploitation, la maintenance et le développement du réseau de distribution ainsi que l'acheminement du gaz naturel pour le compte de tous les fournisseurs, les activités de comptage pour les utilisateurs raccordés à son réseau et toutes missions afférentes à l'ensemble de ces activités.

Ainsi, la société GRDF propriétaire des compteurs de gaz est responsable de l'acheminement jusqu'au compteur.Après compteur, l'utilisation du gaz est à la charge du propriétaire du bien immobilier.

Il est possible de se référer au contrat de raccordement au réseau de distribution de gaz naturel.Sur le point de savoir qui est responsable des dommages qui se produisent chez une personne en cas d'interruption du service, le ministère de l'économie précise qu'en cas de dommages, la responsabilité du gestionnaire du réseau de distribution peut être engagée, sauf en cas d'interruption pour défaut de paiement.Il y a lieu de s'adresser en priorité au fournisseur, il transmettra la réclamation directement au gestionnaire de réseau qui examinera le dossier. Toutefois, une réclamation peux également être directement adressée au gestionnaire de réseau. La réclamation doit indiquer toute précision sur le litige et être accompagnée de tout document utile à son traitement.

VUE CHEZ VOTRE VOISIN : DANS QUELS CAS FAUT-IL RESPECTER CERTAINES DISTANCES ?

Les distances imposées par le code civil pour les servitudes de vue ne s'appliquent que lorsque les propriétés sont contiguës. C'est ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans une décision du 23 novembre 2017.

Une cour d'appel avait condamné des propriétaires à supprimer les ouvertures de leur maison donnant sur la propriété de leur voisin, car ne respectant pas les distances prévues par le code civil, alors même qu'une bande de terrain ne leur appartenant pas séparait leurs biens.

L'arrêt est cassé. Pour la Cour de cassation, les distances prescrites par le code civil ne s'appliquent que lorsque les propriétés sont contiguës, ce qui n'était pas le cas dans cette affaire. Il importe peu alors qu'il y ait un usage commun de la bande de terrain.

PEUT-ON NE PAS PAYER SON LOYER SI LE BAILLEUR NE FAIT PAS LES RÉPARATIONS NÉCESSAIRES ?

Sans autorisation du juge, un locataire n'a pas le droit de suspendre le paiement du loyer, même si des désordres affectent son logement. C'est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 5 octobre 2017.Des locataires qui se plaignaient de l'existence de désordres affectant leur logement et les empêchant d'en profiter pleinement avaient interrompu tout paiement des loyers.De ce fait le propriétaire avait saisi la justice pour obtenir le paiement des loyers et l'expulsion des locataires.

La cour d'appel avait condamné les locataires à payer une certaine somme au titre de l'arriéré des loyers. La décision est confirmée par la Cour de cassation. Un locataire ne peut pas suspendre le paiement du loyer, même si des désordres affectent son logement sans obtenir au préalable une autorisation d'un juge. À défaut il pourrait voir son bail résilié.Ce n'est en effet que dans le cas où le locataire est dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués que la jurisprudence admet que le locataire puisse suspendre de lui-même le paiement du loyer.

UNE CLÔTURE N'EST PAS UNE PREUVE DE PROPRIÉTÉ

L'accord des propriétaires sur l'implantation d'une clôture délimitant leurs fonds n'implique pas, à lui seul, leur accord sur la propriété des parcelles. C'est ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans un arrêt du 19 mai 2015.

Deux propriétaires voisins avaient édifié d’un commun accord la clôture séparative de leurs terrains. De nombreuses années après, l’un des propriétaires demandait la restitution d’une bande de terre qui aurait été prélevée sur sa propriété lors de l’édification de la clôture. Il soutenait que cette clôture ne pouvait être maintenue compte tenu d’une erreur de mesurage. La Cour de cassation lui donne raison. En effet, même si la clôture a été implantée selon un accord des deux propriétaires mitoyens, elle ne constitue pas pour autant un bornage amiable définitif des fonds, ni un accord sur la propriété des parcelles. Dès lors, il est toujours possible à l’un des propriétaires de revendiquer une autre délimitation des fonds. Le bornage consiste à fixer définitivement la limite entre deux terrains contigus et à la marquer par des repères matériels (bornes). Il est réalisé par un géomètre expert. Le bornage peut être convenu à l’amiable ou, en l’absence d’accord, fixé par une décision de justice.

PROPRIÉTAIRE : PAS D'OBLIGATION DE SIGNALER UN DANGER OU DE CLORE SON TERRAIN

Le propriétaire d'un terrain dangereux n'est pas tenu de le clore par sécurité, ni même de le signaler par des panneaux dès lors qu'il n'est pas spécialement affecté à l'usage du public. C'est ce que vient de juger la Cour de cassation le 8 juin 2017.

Un enfant de 8 ans qui jouait au ballon sur la pelouse de la résidence de vacances louée par ses parents, était allé rechercher ce ballon sur un terrain voisin en friche et donnant sur une falaise. Il avait alors fait une chute de plusieurs mètres se blessant gravement.

Ses parents demandaient réparation au propriétaire du terrain, lui reprochant de ne pas en avoir signalé le danger et de ne pas en avoir soustrait l'accès au public par la pose de clôtures ou de protections.Mais, pour la Cour de cassation, aucune réglementation n'impose la clôture et la signalisation de zones de danger, ni leur sécurisation par la mise en place d'un garde-corps ou de filets, lorsqu'un terrain n'est pas spécialement affecté à l'usage du public.

La justice a également exonéré de toute responsabilité la propriétaire du logement. Elle a considéré qu'elle n'avait pas d'obligation particulière de mise en garde sur ce point, un locataire normalement prudent, avisé et attentif ne pouvant ignorer le risque encouru.

IL EST INTERDIT DE STATIONNER DEVANT SON PROPRE GARAGE

Laisser stationner son véhicule devant son garage constitue l'infraction de stationnement gênant passible d'une amende pénale. C'est ce qu'a jugé la Cour de cassation le 20 juin 2017.Un automobiliste dont le véhicule stationnait sur la voie publique devant l'entrée de son garage avait fait l'objet d'un procès-verbal pour « stationnement gênant d'un véhicule devant l'entrée carrossable d'un immeuble ».

Le tribunal de police l'avait relaxé au motif que l'entrée devant laquelle était stationné son véhicule était celle de l'immeuble lui appartenant qui constituait son domicile et ne desservait que son garage. Le juge avait considéré que ce stationnement ne gênait pas le passage des piétons, le trottoir étant laissé libre, mais le cas échéant, seulement celui des véhicules entrant ou sortant de l'immeuble, c'est à dire uniquement les véhicules autorisés à emprunter ce passage par le propriétaire de l'immeuble ou lui appartenant. Toutefois le jugement est cassé. La Cour de cassation a considéré au contraire que l'infraction de stationnement gênant devant les entrées carrossables des immeubles, était également applicable aux véhicules utilisés par une personne ayant l'usage exclusif de cet accès. Nul ne peut donc stationner devant l'entrée d'un garage.

Code de la route - Article R417-10

LES FRAIS DE DÉRATISATION ET DÉSINSECTISATION SONT–ILS À LA CHARGE DU BAILLEUR OU DU LOCATAIRE ?

Le propriétaire peut demander à son locataire le remboursement de frais d’entretien ou de réparation. La liste de ces charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Le propriétaire est dans l’obligation de financer le traitement d’éradication des nuisibles, selon la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, les produits de désinfection et de désinsectisation, utilisés pour l’entretien des parties communes, faisant partie des charges récupérables, le propriétaire peut réclamer le remboursement de l’achat de ces produits, à l’exclusion de la main d’œuvre qui reste à sa charge exclusive.

La dératisation et la désinsectisation restent entièrement à la charge du propriétaire. Cependant, le bailleur peut échapper à ses devoirs s’il démontre que les nuisibles sont apparus par la faute, voire la négligence du preneur.

LA RÉPARTITION DES TAXES FONCIÈRES ET D’HABITATION ENTRE LE VENDEUR ET L’ACHETEUR

La taxe foncière doit être réglée par toute personne qui est propriétaire du bien immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition. La taxe foncière du bien vendu doit donc être payée par le vendeur (propriétaire).

Toutefois, il est possible de prévoir dans le compromis un partage du paiement de la taxe foncière et un paiement prorata temporis pour chacun : concrètement, le vendeur recevra l’avis d’imposition de la taxe foncière et devra payer en entier. Il pourra ensuite (uniquement s’il est prévu dans le compromis de vente) réclamer à l’acheteur le paiement de la taxe foncière en fonction du nombre de mois dans l’année au cours desquels l’acheteur aura occupé le bien immobilier. Ex : si l’acheteur occupe le bien 5 mois dans l’année, le vendeur pourra lui demander le versement correspondant aux 5/12e du montant total de la taxe foncière.

Le paiement de la taxe d’habitation est à la charge de celui qui occupe le bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Concrètement, ce sera donc au vendeur de payer la taxe d’habitation du bien vendu : même s’il vend son bien au mois de février et qu’il n’y habitera plus au moment de payer la taxe, le vendeur ne pourra pas exiger de l’acheteur le paiement de la taxe d’habitation.

LA RÉPARTITION DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ENTRE LE VENDEUR ET L’ACHETEUR

Lors de la vente d’un lot de copropriété, il est important de s’interroger sur la répartition des charges entre le vendeur et l’acheteur. L’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que « 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ; 2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ; 3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes ».

Toutefois, les parties peuvent décider entre elles d’une répartition différente que celle énoncée par le texte. Il faudra alors à la formulation qui doit être précise, chaque type de dépense devant être clairement identifié.

APRÈS LA TRÊVE HIVERNALE, QUELLES SOLUTIONS POSSIBLES POUR LES LOCATAIRES EN DIFFICULTÉS ?

La trêve hivernale se termine le 31 mars 2018.

Vous êtes locataire, vous rencontrez des difficultés pour payer votre loyer et vous craignez l'expulsion ?

Vous pouvez vous faire aider dès les premières difficultés. Réagissez dès le premier impayé Si vous n'êtes plus en mesure d'assurer le paiement de vos loyers, il est important de contacter rapidement votre propriétaire bailleur afin de trouver des solutions, comme l'échelonnement du paiement par exemple.

Vous pouvez demander des aides

Différents intervenants peuvent se mobiliser pour vous aider : une assistante sociale, les travailleurs sociaux de la Caisse d'allocation familiale, de la mairie ou encore des organismes HLM, qui vous aideront dans la constitution de votre dossier auprès du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) et/ou de la commission Droit au logement opposable (Dalo) afin de trouver des aides financières et une solution de relogement.

Appelez « SOS loyers impayés »

Un numéro vert, gratuit depuis un poste fixe, a été mis en place par le ministère en charge du Logement afin de prévenir les expulsions liées aux situations d'impayés. C'est SOS Loyers impayés accessible au 0805 160 075. En appelant ce numéro, vous serez mis en contact avec l'Agence départementale d'information sur le logement (Adil) la plus proche de votre domicile et pourrez bénéficier de conseils et d'un accompagnement adapté à votre situation grâce à un juriste qui vous expliquera les démarches à effectuer.

QUELS SONT LES CAS OÙ UN PROPRIÉTAIRE PEUT ENTRER DANS LE BIEN QU'IL LOUE ?

1. En cas de résiliation de bail par le locataire

Si le locataire envisage de déménager, le propriétaire peut demander à ce que des visites soient organisées afin de relouer le bien. Il peut le demander à partir du moment où l'intention de résiliation de bail a été signalée.Le propriétaire peut, dans ce contexte, organiser lui-même des visites ou bien solliciter une agence immobilière pour cette étape. Les visites doivent avoir lieu durant les jours ouvrables, et sur une plage horaire quotidienne de 2 heures maximum.Le propriétaire ou l'agence doit avoir convenu des possibilités de visite avec le locataire actuel.

2. En cas de fin de bail annoncé par le propriétaire

Dans la situation où le bail arrive à échéance annuelle sans reconduction, le propriétaire doit informer le locataire de son intention de ne pas le renouveler au minimum trois mois avant l'échéance.Dans le cas où il souhaite vendre le bien, et à partir du moment où le locataire est informé de la résiliation du bail, des visites peuvent être organisées pour trouver un repreneur ou pour faire visiter le bien et organiser des travaux.Dans les deux cas, le propriétaire doit veiller à respecter les plages horaires maximum de visite (2 heures par jour) et ne pas les organiser durant les jours fériés. Il doit également avoir convenu des dates et horaires possibles avec le locataire.

3. En cas de travaux

Lorsque des travaux sont nécessaires et que des visites sont prévues, le propriétaire doit convenir des jours et des heures pour faire intervenir les artisans, maçons ou architectes.C'est notamment le cas lorsque des travaux doivent être faits pour rendre le logement décent, pour effectuer des travaux d'amélioration de performance énergétique, ou encore lorsqu'un accès au logement est indispensable pour effectuer des travaux dans les parties communes ou privatives.

DANS QUELS CAS DOIT-ON ENREGISTRER LES STATUTS D'UNE SOCIÉTÉ ?

Depuis juillet 2015, l'obligation d'enregistrer les statuts d'une société auprès du service des impôts des entreprises (SIE) a été supprimée, sauf dans les suivants :

- la qualité du rédacteur des actes de création exige un enregistrement : acte notarié, acte d'huissier, décision de justice, etc. ;l

- 'acte contient une opération juridique soumise à enregistrement : transmission de propriété d'immeuble, cession d'actions, etc.

Le créateur de la société doit déposer dans un délai d'un mois un exemplaire des statuts au centre de formalités des entreprises (CFE), qui est ensuite transmis par le greffe du tribunal de commerce au service des impôts.

COMMENT DÉTERMINER LA VALEUR DES BIENS QUE JE DÉCLARE POUR LE CALCUL DE L'IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE (IFI) ?

Pour l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), les biens sont évalués d’après leur valeur vénale au jour du fait générateur de l’impôt c’est-à-dire au 1er janvier de chaque année. Quant à la valeur des biens qui composent votre patrimoine, elle peut être déterminée selon des méthodes d’évaluation différentes suivant les biens. Ainsi, en ce qui concerne :

Les immeubles bâtis et non bâtis

Ils sont évalués d’après leur valeur vénale réelle. Il s’agit du prix auquel ils auraient pu être normalement négociés s’ils avaient été vendus au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour vous aider à déterminer cette valeur, vous pouvez utiliser le service en ligne “rechercher des transactions immobilières”, accessible dans votre espace Particulier. Vous pouvez également vous faire aider d’un notaire ou faire appel à des agents immobiliers. Pour l’assiette de l’impôt sur la fiscalité immobilière (IFI), votre résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition à condition de ne pas détenir le bien par le biais d’une SCI de gestion. En cas d’imposition commune à l’IFI, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de cet abattement. Si vous et votre époux(se) faites l’objet d’impositions distinctes, au titre de l’impôt sur le revenu, par exception au principe de l’imposition par foyer, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l’abattement de 30 %. En revanche, lorsque les époux sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit ou ont fait l’objet d’un jugement de séparation de corps et dans la mesure où ils ont effectivement cessé de cohabiter, l’abattement de 30 % est susceptible de s’appliquer à la résidence principale de chacun des époux dès lors qu’ils font l’objet d’une imposition séparée à l’IFI.

Les biens et droits immobiliers détenus en usufruit

Ils doivent être déclarés sauf exceptions pour leur valeur en pleine propriété, à concurrence de la fraction du bien que vous détenez. Ainsi, l’usufruitier de la moitié d’un bien déclare la moitié de la valeur en pleine propriété. En revanche, l’usufruit légal du conjoint survivant résultant d'une succession pourra être pris uniquement pour sa valeur en usufruit et non en pleine propriété.

Les biens et droits immobiliers en crédit-bail ou location-accession à la propriété immobilière

Ces actifs immobiliers sont compris dans le patrimoine imposable du preneur ou de l’accédant pour la valeur des actifs immobiliers objet du contrat appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition. L’assiette est réduite des loyers ou redevances restant à courir jusqu’à l’expiration du bail ou jusqu’au terme prévu pour la levée d’option, ainsi que du montant de l’option d’achat. À noter que cette dernière règle est différente de ce qui existait dans le cadre de l'ISF.

Les titres de société représentatives de l’immobilier détenu par cette société

Vous devez déterminer la valeur vénale de ses titres puis lui appliquer le coefficient de taxation correspondant au ratio immobilier de la société (ratio qui devra être corrigé des dettes non déductibles se rapportant aux biens immobiliers taxables).

QU'EST-CE QU'UNE VALEUR LOCATIVE CADASTRALE ?

La valeur locative représente le niveau de loyer annuel théorique que la propriété concernée pourrait produire si elle était louée. C’est l’une des bases servant au calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. Elle est calculée forfaitairement à partir des conditions du marché locatif de 1970 (1975 pour les DOM) pour les propriétés bâties et de 1961 pour les propriétés non bâties. Cette valeur locative 70 est modifiée par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation. Elle peut également évoluer au fil des années en fonction des changements, constatés par l'administration, comme l’agrandissement de la surface habitable, l'accomplissement de gros travaux ou l’achat ou construction d’équipement(s) supplémentaire(s) ( garage, piscine, véranda,....)

PEUT-ON TRANSFORMER UN SOUS-SOL EN PIÈCE HABITABLE ET LE METTRE EN LOCATION ?

Non. Le sous-sol (cave, garage...) étant caractérisé par son degré d'enfouissement dans le sol, il est par nature impropre à l'habitation. Un aménagement ne peut pas en transformer la nature. Le bailleur ne peut donc pas le mettre en location. Le fait que le sous-sol soit bien aménagé et qu'il soit pourvu d'ouvertures sur l'extérieur ne fait pas obstacle à cette interdiction.

En cas de non-respect de cette interdiction, le préfet peut mettre en demeure le bailleur de faire évacuer l'occupant et de procéder à son relogement.

OÙ CONSULTER LES RÉSULTATS DES CONTRÔLES SANITAIRES D'UN RESTAURANT ?

Le site Alim'confiance répertorie les résultats des contrôles sanitaires effectués par l'administration depuis le 1er mars 2017 dans le secteur alimentaire. Les contrôles portent notamment sur l'hygiène de l'établissement. Ces résultats sont librement accessibles au public. Les contrôles concernent tout le secteur alimentaire :

- restaurants,

- commerces de bouche : boucherie, fromager, boulangerie...,

- cantines scolaires ou d'entreprise,

- marchés,

- supermarchés,

- abattoirs.

Il est possible de faire une recherche par ville, rue ou pour un établissement précis. Pour chaque établissement sont indiqué la date du dernier contrôle et le niveau d'hygiène établi par ce contrôle.

Le niveau d'hygiène est noté sur 4 niveaux :

- « très satisfaisant » : l'administration n'a pas noté d'infraction majeure aux règles sanitaires,

- « satisfaisant »: l'administration a délivré un simple avertissement mais n'a pas prononcé de sanctions,

- « à améliorer » : l'administration a mis en demeure l'établissement de se conformer aux règles sanitaires dans un certain délai sous peine de sanction,

- « à corriger de manière urgente » : pour l'administration, cet établissement est susceptible de mettre en danger la santé du consommateur. L'administration a prononcé une sanction contre cet établissement. Cette sanction peut être une fermeture administrative.

Les données rendues publiques restent disponibles en ligne pendant une durée d'un an à partir de la date de réalisation du contrôle.

LE RECOURS À UN NOTAIRE EST-IL OBLIGATOIRE DANS LE CADRE D'UNE SUCCESSION ?

Il est obligatoire de faire appel à un notaire pour régler une succession dans les cas suivants :

- si la succession comprend un bien immobilier (pour faire établir l'attestation de propriété immobilière),

- si le montant de la succession est égal ou supérieur à 5 000 € (pour faire établir l'acte de notoriété permettant de prouver sa qualité d'héritier),

- s'il existe un testament ou une donation entre époux.

COPROPRIÉTÉ : COMMENT ÊTRE AVERTI DES DÉCISIONS DE L'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE ?

Dès qu'il prend une décision concernant la copropriété, l'administrateur provisoire doit la mentionner, à sa date, sur le registre des procès-verbaux d'assemblée générale. Il doit également en informer chaque copropriétaire, avec, si besoin, l'appel de fonds correspondant :

- par lettre recommandée avec avis de réception,

- par remise contre émargement,

- ou par voie électronique si le copropriétaire a accepté cette forme de notification.

En fin de mission, le syndic doit informer individuellement chaque copropriétaire de la possibilité de consulter pendant un mois le rapport de mission de l'administrateur provisoire. Cette information doit se faire :

- par lettre recommandée avec accusé de réception,

- par remise contre émargement,

- ou par voie électronique si le copropriétaire a accepté cette forme de notification.

Le courrier doit indiquer le lieu et les horaires de consultation.

PEUT-ON ÊTRE EXPULSÉ DE SON LOGEMENT PENDANT UNE PROCÉDURE DE SURENDETTEMENT ?

La procédure de surendettement ne suspend pas automatiquement la décision d'expulsion d'un locataire de son logement. Si la commission déclare le dossier de surendettement recevable, elle peut saisir le tribunal d'instance afin que le juge suspende provisoirement les mesures d'expulsion. En cas d'urgence, le juge peut être saisi par le président de la commission, son délégué, le représentant local de la Banque de France ou le locataire.

La suspension des mesures d'expulsion n'est autorisée par le juge que si la situation du locataire l'exige. Le jugement est susceptible d'appel. La suspension est au maximum de 2 ans. Elle peut toutefois prendre fin avant l'expiration du délai accordé par le juge, en cas d'adoption d'un plan conventionnel de redressement, de mesures imposées ou recommandées, de jugement prononçant un redressement personnel sans liquidation judiciaire ou de jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.

Si la vente forcée (vente aux enchères) a été ordonnée, la commission peut saisir le juge chargé de la saisie immobilière pour obtenir le report de la date d'adjudication, et par conséquent d'expulsion du propriétaire, pour causes graves et dûment justifiées. La saisine peut intervenir avant ou après que la commission a déclaré le dossier de surendettement recevable.Il ne peut pas être fait appel du jugement rendu.

LES DÉGRADATIONS CAUSÉES PAR UN CAMBRIOLAGE INCOMBENT-ELLES AU LOCATAIRE ?

Le locataire est responsable des dégradations survenant dans le logement pendant la durée du bail. Cependant, si les dégradations ont été occasionnées par un cambrioleur, les réparations ne sont pas à sa charge.

Le locataire doit se tourner vers son assureur. Celui-ci lui indiquera les démarches à effectuer, qui varient selon le type de contrat d'assurance souscrit.

L'INDIVIDUALISATION DES FRAIS DE CHAUFFAGE COLLECTIF

Un décret n° 2016-710 du 30 mai 2016 a précisé le principe de l’individualisation des frais de chauffage collectif. Ce décret concerne :

• les immeubles collectifs (appartenant à un seul propriétaire ou en copropriété) ;

• équipés d’un chauffage commun avec quantité de chaleur réglable par l’occupant.

L’individualisation des frais de chauffage collectif concerne tous les immeubles Ces immeubles doivent désormais être munis d’appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif. Le texte ne précise pas, dans sa dernière rédaction, la destination des immeubles concernés. Ainsi, cette obligation est également applicable aux immeubles hors habitation.

La date de mise en service des appareils de mesure des frais de chauffage a été repoussée du 31 décembre 2016 au 31 mars 2017. Pour certains seuils de consommation spécifiques, des délais supplémentaires sont accordés jusqu’au 31 décembre 2019 (voir arrêté du 30 mai 2016, JO du 31 mai NOR : LHAL1602133A). Les exceptions à l’obligation d’individualisation du chauffage collectif Des exceptions à ces obligations subsistent. Ainsi, sont exclues de cette réglementation les constructions suivantes :

• Les établissements d’hôtellerie et logements-foyers

• Les immeubles pour lesquels il est techniquement impossible de mesurer la consommation de chaque local ou de poser un appareil individualisant les consommations

• Les immeubles pour lesquels l’individualisation des frais de chauffage nécessiterait de modifier l’installation entière et de ce fait entraînerait un coût excessif.

L'INFORMATION DES OCCUPANTS SUR LES DÉCISIONS D’ASSEMBLÉE DE COPROPRIÉTAIRES

Depuis le 1er avril 2016, le syndic a l’obligation d’informer les occupants de certaines décisions prises en assemblée générale. Cette information intervient dans un délai de 3 mois après l’assemblée, et se fait par affichage, ou à défaut, par document remis dans les boîtes aux lettres ou selon les modes de transmission pratiqués dans la copropriété.

Les occupants devront être informés sur les travaux et actes techniques relatifs à ces travaux (tels que diagnostics, audits…) et les décisions concernant la présence du personnel ou de prestataires. A l’inverse, certaines décisions ne peuvent pas être portées à la connaissance des occupants. C’est le cas, notamment, des saisies immobilières ou procédures contentieuses opposant un ou plusieurs copropriétaires au syndicat. Il en va de même pour les prestations de gestion confiées au syndic ou pour lesquelles il est mandaté.

UN LOCATAIRE D'UN LOGEMENT MEUBLÉ DOIT-IL PAYER LA TAXE D'HABITATION ?

Oui, si le logement est réservé à votre usage personnel et reste à votre disposition de manière permanente, même pendant vos absences. Par exemple, si vous disposez de manière permanente d'un appartement meublé dans un hôtel, vous êtes soumis à la taxe d'habitation.

En revanche, si pour un motif quelconque (santé, tourisme, etc.), vous prenez en location une habitation meublée pendant quelques mois seulement, vous n'avez pas de taxe à payer.

LA MENTION "LU ET APPROUVÉ" DONNE-T-ELLE PLUS DE VALEUR À LA SIGNATURE D’UN CONTRAT ?

Non. Cette mention n’a aucune valeur juridique particulière. Si vous avez oublié de mentionner "lu et approuvé", vous êtes néanmoins engagé par le contrat que vous avez signé. La signature, par contre, a valeur d’engagement. La loi peut exiger, pour certains contrats, des mentions particulières en plus de la signature.

QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENTRE UN ACOMPTE ET DES ARRHES ?

Il s'agit de sommes versées en avance.

L'acompte est une somme versée en avance par un client lors d'un achat. L'acompte entraîne un engagement ferme du vendeur et de l'acheteur concernant : l'obligation d'acheter pour le consommateur et celle de fournir la marchandise pour le commerçant. La commande ne peut pas être annulée, sauf exceptions. L'acompte constitue un premier versement à valoir sur un achat. Le client devra payer le reste plus tard.

Les arrhes sont des sommes versées en avance par un client lors d'un achat.Après le versement d'arrhes, il est possible d'annuler la commande, que ce soit par l'acheteur ou le vendeur. Si c'est le client qui annule, il perd les sommes versées en guise d'arrhes.Si c'est le vendeur qui annule, il doit rembourser au consommateur le double des arrhes déjà versées.

Si le bon de commande ou le devis ne précise pas s'il s'agit d'arrhes ou d'un acompte, les sommes versées en avance sont considérées comme des arrhes.

En cas de litige persistant, vous pouvez demander à un tiers d'intervenir. Il peut s'agir :

- d'un médiateur, qui peut être lié au professionnel,

- ou d'un conciliateur de justice, qui est indépendant.

Si la médiation ou la conciliation a échoué, vous pouvez saisir la justice.Vous pouvez également demander des dommages-intérêts pour le préjudice subi. Par exemple, pour obtenir le rembourse des arrhes en cas d'annulation de l'achat par le vendeur.L e tribunal compétent dépend du montant du litige. La juridiction compétente dépend des sommes en jeu dans le litige. Pour un litige inférieur à 10 000 €, c'est le tribunal d'instance (TI).Pour un litige supérieur à 10 000 €, c'est le tribunal de grande instance (TGI).

LES TEMPS DE PAUSE ET DE RESTAURATION DU SALARIÉ SONT-ILS RÉMUNÉRÉS ?

Non, sauf si le salarié reste effectivement à la disposition de son employeur et ne peut pas vaquer librement à ses occupations personnelles pendant ses temps de pause ou de restauration (pause-déjeuner). Si c'est le cas, les temps de pause et de restauration sont considérés comme du temps de travail effectif, qui ouvrent droit à rémunération.

Toutefois, même si les temps de pause et de restauration ne constituent pas du temps de travail effectif, ils peuvent être rémunérés si ce droit est prévu :

- par convention ou accord d'entreprise ou d'établissement ou, à défaut, par convention ou accord de branche,

- en l'absence d'accord ou convention applicable, par le contrat de travail.

PEUT-ON EMPÊCHER SON ÉPOUX DE FAIRE DES DÉPENSES INCONSIDÉRÉES ?

Oui, à la demande d'un des époux, le juge aux affaires familiales peut prescrire toutes mesures urgentes si l'un des époux :

- manque gravement à ses devoirs (par exemple, en cas de non respect du devoir de secours) ;

- et qu'il met ainsi en péril les intérêts de la famille (par exemple, en cas de dépenses manifestement excessives, au regard notamment du train de vie du ménage, qui porteraient atteinte au patrimoine du ménage).

Par conséquent, le juge aux affaires familiales peut notamment interdire à un des époux de faire, sans le consentement de son époux, des actes de disposition sur ses propres biens ou sur ceux du couple, qu'il s'agisse de biens mobiliers ou immobiliers.Le juge peut également interdire à l'un des époux de contracter seul des dettes ou de vendre seul des biens immobiliers, en cas d'addiction notamment :

- aux jeux d'argent,

- aux ventes à distance,

- aux drogues (ou à l'alcool).

Cette interdiction doit être limitée dans le temps. Elle ne peut pas couvrir une période supérieure à 3 ans (prolongation comprise). Le juge peut intervenir aussi en cas de comportement excessif à s'engager dans des crédits à la consommation, au risque du surendettement.

Pour rappel, une fois que les époux s'acquittent de leur contribution aux charges du mariage, chacun peut librement exercer une profession, percevoir ses gains et salaires et en disposer. Cette obligation est valable quel que soit le régime matrimonial adopté.

INVASION D'INSECTES, CAFARDS... QUELLES SONT LES RÈGLES APPLICABLES ?

En cas d'invasion de cafards ou de souris dans votre appartement, ou d'autres insectes, qui doit prendre en charge la désinsectisation ou la dératisation ? Est-ce le propriétaire ou le locataire ? Le propriétaire est tenu de mettre à disposition du locataire un logement décent dans lequel il peut vivre sans subir ce type de nuisances. Selon l'article 6 c) de la Loi du 6 juillet 1989, le propriétaire est obligé d'entretenir les locaux pour qu'il serve à l'usage d'habitation prévu dans le bail et de faire toutes les réparations nécessaires pour que le logement reste utilisable. Dès lors on peut supposer que si les insectes ou les souris sont présents au moment de l'état des lieux d'entrée, le logement n'est pas considéré comme habitable et le propriétaire est en faute.

Il a été jugé que si la présence de cafards/souris résultaient du fait du locataire, alors ce dernier supporterait la charge de la désinsectisation/dératisation. En effet, si l'invasion est due par exemple à la mauvaise hygiène du locataire, alors la désinsectisation se fera aux frais du locataire et non du propriétaire.

LES RETENUES SUR LE DÉPÔT DE GARANTIE

La restitution du dépôt de garantie est souvent litigieuse. C’est même, après les arriérés de loyer, le deuxième sujet de contentieux dans les rapports locatifs. Le dépôt de garantie «est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. »

Le propriétaire peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie :

- s’il existe des loyers et charges impayées,

- si des détériorations sont imputables au locataire.

Dans la pratique, on constate que ce sont surtout les travaux de réfection et réparation locatives à effectuer au moment du départ du locataire qui sont sources de litiges. En effet, seuls les travaux de réfection des détériorations imputables au locataire peuvent lui être réclamés. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie doit permettre de faire apparaître les dégradations attribuables au locataire.

Ainsi le bailleur n’est pas fondé à retenir le dépôt de garantie lorsque la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie ne fait apparaître aucune dégradation (Cass. 3 civ. 16 juill. 1998) (et doit le restituer dans le mois suivant la remise des clés) ou lorsqu’il ne justifie d’aucune dépense de remise en état des lieux. Les détériorations, contradictoirement constatées, ne doivent pas avoir été occasionnées par vétusté, malfaçon ou vice de construction.

Le propriétaire qui invoque des dégradations commises par le locataire pour retenir tout ou partie du dépôt de garantie ne peut cependant pas fixer arbitrairement le montant des travaux de réfection.

DANS QUELS DÉLAIS LE PROPRIÉTAIRE DOIT-IL RESTITUER LE DÉPÔT DE GARANTIE ?

En principe, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie au locataire sous un mois à compter de la restitution des clés en l’absence de dégradations, ou sous deux mois maximum dans le cas contraire - que le logement soit loué meublé ou vide (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

En l’absence d’état des lieux de sortie, le locataire est présumé avoir rendu au propriétaire un logement exempt de toute perte ou dégradation. Dès lors, le propriétaire dispose d’un délai maximum d’un mois pour lui restituer son dépôt de garantie - sauf, ici encore, à recourir à d’autres moyens de preuve permettant d’établir de manière certaine que le locataire est responsable de dommages survenus dans le logement.

En cas de retard de remboursement, le montant à restituer sera majoré d’une somme correspondant à 10% du loyer mensuel par mois de retard - tout mois commencé étant dû (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

LE LOCATAIRE PEUT-IL CONTRAINDRE LE PROPRIÉTAIRE À RÉALISER UN ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE ?

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l'état des lieux doit être réalisé de manière amiable et contradictoire, c’est-à-dire que le preneur et le bailleur ou son mandataire doivent être présents. En cas de négligence du propriétaire, le locataire a toujours la possibilité de lui adresser un courrier amiable afin de lui demander que soit réalisé un état des lieux. En l’absence de réponse du propriétaire, ou si celui-ci s’y oppose, le locataire peut avoir recours à un huissier de justice pour établir l’état des lieux de sortie ; les honoraires seront partagés entre lui et le bailleur (art. 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).

QUELLES SONT LES GARANTIES OFFERTES POUR L'ACHAT D'UN PRODUIT ?

Lorsque vous achetez un produit, vous pouvez bénéficier de 3 garanties différentes :

- la garantie légale de conformité : elle peut être utilisée pour tous les défauts de conformité existant déjà à la date de livraison du produit. Par exemple, si le produit livré ne correspond pas à la description du vendeur (couleur, performance technique...) ou si le produit ne fonctionne pas selon l'usage attendu. Vous avez 2 ans à partir de la remise du bien pour la faire jouer. Le vendeur doit obligatoirement la proposer,

- la garantie légale des vices cachés : elle vous protège contre les défauts cachés du produit. Vous avez 2 ans à partir de la découverte du défaut caché pour la mettre en œuvre. Le vendeur doit obligatoirement la proposer,

- la garantie commerciale ou contractuelle : elle est facultative, gratuite ou payante et d'une durée variable. Le vendeur en définit librement le contenu.

Si l'une de ces 3 garanties s'applique, vous pouvez obtenir une réparation gratuite du produit défectueux, un remboursement ou un échange.

UN PROFESSIONNEL PEUT-IL REFUSER UN PAIEMENT PAR CHÈQUE OU CARTE BANCAIRE ?

Oui ! Un professionnel refuser ou accepter le règlement par chèque ou carte bancaire sous réserve d’en informer ses clients, préalablement et de manière apparente par voie de marquage, étiquetage, d’affichage ou de tout procédé adéquat visant à les informer. Les panneaux à l’entrée d’un magasin ou sur les caisses sont donc admis s’ils sont visibles. Par ailleurs, si le professionnel accepte ces moyens de paiement, il peut imposer des conditions, comme par exemple un montant minimum d’achat (en fonction des commissions bancaires pour le paiement par carte). Exemple : « Paiement en CB à partir de 5 euros » ou encore « Pièce d’identité exigée en cas de règlement par chèque ».

A noter que les chauffeurs de taxi sont tenus d’accepter le règlement par carte bancaire.

Le professionnel est également tenu d’accepter le règlement par chèque et/ou par carte bancaire s'il est affilié à un centre de gestion agréé (CGA). Il doit alors en informer ses clients.

UN PROFESSIONNEL PEUT-IL REFUSER UN PAIEMENT EN ESPÈCES ?

Non ! Un professionnel doit accepter les paiements en espèces. La réglementation française dispose en effet : « Le fait de refuser de recevoir des pièces de monnaie ou des billets de banque ayant cours légal en France selon la valeur pour laquelle ils ont cours est puni de l’amende prévue pour les contraventions de la 2e classe. » Soit 150 euros maximum.

Il n'est toutefois pas tenu d’accepter plus de cinquante pièces à la fois : « (…) nul n’est tenu d’accepter plus de cinquante pièces lors d’un seul paiement », dispose la règlementation européenne. Au-delà, donc, le professionnel peut refuser d’encaisser. Cependant, un client peut vous régler avec un nombre illimité de billets, selon des plafonds fixés par décret. Le plafond d’espèces maximum est fixé à 1 000 euros (ou 3 000 euros pour les paiements effectués au moyen de monnaie électronique) lorsque le client a son domicile fiscal en France ou agit pour les besoins d’une activité professionnelle. Ce plafond est porté à 15 000 euros, lorsque le client est un touriste et qu’il n’agit pas pour les besoins d’une activité professionnelle.

DOIT-ON VERSER SON SALAIRE DANS LA BANQUE QUI ACCORDE LE PRÊT ?

Depuis le 1er janvier 2018, les établissements de crédit qui conditionnent l’octroi d’un crédit immobilier à la domiciliation des salaires ou revenus assimilés de l’emprunteur ont l'obligation d'en informer clairement l’emprunteur. Les banques doivent notamment préciser la nature de l'obligation de domiciliation. En contrepartie de la domiciliation bancaire pour obtenir un crédit immobilier, les établissements ont l'obligation de consentir un avantage individualisé au prêteur. L’avantage individualisé peut être un taux de crédit préférentiel par exemple.

Depuis le 1er janvier 2018, la durée pendant laquelle la banque peut imposer au particulier qui contracte un crédit immobilier de domicilier ses revenus dans son établissement est limitée à 10 ans. À l'issue de ce délai, l'avantage individualisé qui vous a été accordé en contrepartie de cette domiciliation vous est définitivement acquis. Vous pourrez alors choisir de domicilier vos revenus dans un autre établissement. Si vous souhaitez domicilier vos revenus dans un autre établissement bancaire avant 10 ans, vous perdrez le bénéfice de votre avantage individualisé pour les prochaines échéances : le taux de votre crédit pourrait augmenter par exemple.

PEUT-ON ÊTRE SANCTIONNÉ POUR ABANDON DE DÉCHETS DANS LA RUE ?

Oui, jeter ou abandonner vos déchets dans la rue fait l'objet d'une amende pénale. Par ailleurs, vous n'avez pas le droit de déposer vos déchets ménagers sur la voie publique en dehors des conditions fixées par arrêté municipal.

Abandon d'ordures : Si vous déposez, abandonnez, jetez ou déversez tout type de déchets sur la voie publique en dehors des conditions fixées par arrêté, vous risquez une amende forfaitaire de :

- 68 € si vous réglez l'amende immédiatement ou dans les 45 jours suivant le constat d'infraction (ou l'envoi de l'avis d'infraction le cas échéant),

- 180 € au-delà de ce délai.

À défaut de paiement ou en cas de contestation de l'amende forfaitaire, c'est le juge qui décide du montant de l'amende pouvant aller jusqu'à 450 €.

Si vous avez utilisé un véhicule pour les transporter, vous risquez une amende pouvant aller jusqu'à 1 500 €, ainsi que la confiscation du véhicule.

Non respect des conditions de collecte des déchets : Si vous ne respectez pas les conditions de la collecte des déchets (jour, horaires, tri), vous risquez une amende forfaitaire de :.

- 35 € si vous réglez l'amende immédiatement ou dans les 45 jours suivant le constat d'infraction (ou l'envoi de l'avis d'infraction le cas échéant),

- 75 € au-delà de ce délai.

À défaut de paiement ou en cas de contestation de l'amende forfaitaire, c'est le juge qui décide du montant de l'amende pouvant aller jusqu'à150 €.

Si vous laissez un conteneur ou un bac à ordures ménagères en permanence dans la rue, vous risquez une amende pouvant aller jusqu'à 750 € (voire 3 750 € s'il s'agit de déchets professionnels).

A QUI INCOMBE LES FRAIS DE POSE ET D'ENTRETIEN D'UNE ANTENNE DANS UN BAIL D'HABITATION ??

Dans le cadre d’un bail d’habitation, la charge de la pose et de l’entretien d’une antenne de télévision n’incombe pas aux mêmes personnes suivant que l’immeuble loué est un immeuble collectif ou un logement individuel.

Lorsque l’antenne a été installée dans un logement individuel sans copropriété, il faut envisager 2 hypothèses :

- si la présence de l’antenne était déjà spécifiée lors de la signature du bail d’habitation ou sur l’état des lieux d’entrée, c’est le bailleur qui doit prendre à sa charge tous les frais d’entretien de cette installation (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) ; il ne peut en aucun cas répercuter ce type de charge sur le locataire car le décret N° 87-713 du 26 août 1987 ne vise pas les frais d’entretien d’antenne parmi les charges récupérables ;

- si la présence de l’antenne n’est pas spécifiée dans le bail d’habitation ou sur l’état des lieux d’entrée, il appartient au locataire qui a sollicité la mise en place d’une antenne d’en supporter les frais d’installation et d’entretien.

Lorsque l’antenne a été installée dans un immeuble collectif et bénéficie à plusieurs logements (antenne collective), c’est au bailleur ou au syndicat de copropriétaires (représenté par le syndic) de financer les frais de pose et d’entretien de cette antenne.

Le coût de la pose ou de l’entretien n’est récupérable que sur les locataires qui ont accepté le raccordement à cette antenne (article 2 de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 et article 3 du décret n° 67-1171 du 22 décembre 1967). En conséquence la récupération de la dépense n’est pas possible sur un locataire qui a refusé le raccordement à l’antenne collective (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 janvier 2002, pourvoi n° 99-17042).

UN DÉPÔT DE GARANTIE M’EST DEMANDÉ LORS DE L’ABONNEMENT AU RÉSEAU D’EAU EST-CE LÉGAL ?

La pratique qui consiste à demander au nouvel abonné la caution d’une tierce personne ou un dépôt de garantie a été interdite par la loi du 30 décembre 2006 sur l’eau et les milieux aquatiques.

UN PROPRIÉTAIRE DU FONDS SERVANT PEUT-IL RÉCLAMER DES INDEMNITÉS RELATIVES À UNE SERVITUDE DE PASSAGE ?

Un propriétaire du fonds servant a octroyé une servitude de passage à son voisin. Ce voisin souhaite diviser son terrain afin d'y construire 3 maisons supplémentaires.Cette division parcellaire entraînant une hausse de la fréquentation du passage le propriétaire du terrain servant est fondé à demander une indemnité en vertu de l'article 682 du Code civil : "Le propriétaire dont les fonds sont enclavés [...] est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant [...] à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner".Il a été jugé par exemple, que le paiement d'une somme de 10 euros par jour (soit près de 300 euros par mois) pour l'existence d'une servitude de passage pour cause d'enclave, en faveur du propriétaire du fonds servant était proportionnée.

En l'espèce, l'exercice de la servitude entraînait le passage d'engins agricoles dans la cour et juste devant le domicile du propriétaire du fonds servant (Cass / Civ. 12 janvier 2017, n°15-24065).

DANS LE CADRE DE LA VENTE D'UN BIEN IMMOBILIER, LA FICHE DESCRIPTIVE DU BIEN A-T-ELLE UNE VALEUR CONTRACTUELLE?

Selon la jurisprudence, de la Cour de Cassation, 1ère chambre civile, du 11 septembre 2013, N° 12.23087, l'agent immobilier doit vérifier à minima la consistance matérielle et juridique des biens qu'il vend en s'informant notamment sur la cause de discordance entre le descriptif des lots et une configuration des lieux complexes. Il résulte de cette jurisprudence que la valeur de la fiche descriptive dépend de la configuration du bien vendu et donc de l'appréciation des juges du fond

INFRACTION AUX RÈGLES D'URBANISME : QUELS DÉLAIS DE PRESCRIPTION ?

La réalisation de travaux non conforme à l'autorisation obtenue ou contrevenant au plan local d'urbanisme (PLU) constitue une infraction pouvant engager votre responsabilité pénale sur une certaine période (il s'agit du délai de prescription).

Ce délai est passé de 3 à 6 ans depuis le 28 février 2017. Il démarre à partir de l'achèvement des travaux et est rétroactif, c'est-à-dire qu'il s'applique aux infractions commises avant cette date, sauf si l'ancien délai de 3 ans est déjà prescrit.

Au delà du délai de 6 ans, vous ne pouvez plus faire l'objet de poursuites pénales. Toutefois, passé ce délai, la commune peut engager votre responsabilité civile, dans la limite de 10 ans, en saisissant le tribunal de grande instance (TGI) pour ordonner la démolition ou la mise en conformité de votre construction.

LE SYNDIC PEUT-IL IMPOSER UNE AVANCE DE TRÉSORERIE AUX COPROPRIÉTAIRES ?

Le syndic peut demander aux copropriétaires 3 types de versement d'avances correspondant :

- à l'échéancier prévu par le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale,

- à des provisions spéciales pour assurer les travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun qui pourraient être nécessaires dans les 3 années à venir mais encore non votées (le syndic doit soumettre cette décision lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans à l'assemblée générale qui se prononce à la majorité absolue),

- à l'avance de trésorerie (ou fonds de roulement) fixée au règlement de copropriété dont le montant ne peut dépasser 1/6e du montant du budget prévisionnel, soit 2 mois de budget,

DRONES DE LOISIR : LES 10 RÈGLES À CONNAÎTRE AVANT DE LES PILOTER

Si les drones peuvent faire sensation aux pieds des sapins, connaissez-vous vraiment les règles en vigueur avant de les faire voler ? Rappel des 10 règles d'or à connaître sur les drones de loisir avec la Direction générale de l'aviation civile (DGAC).

Avant de vouloir télépiloter ce genre d'engin, n'oubliez pas de garder à l'esprit ces 10 règles :

- ne pas survoler les personnes ;

- respecter les hauteurs maximales de vol (en dehors des sites d'aéromodélisme autorisés, la hauteur maximale de vol est fixée à 150 mètres par défaut mais elle est inférieure à proximité des aérodromes par exemple) ;

- ne pas perdre votre drone de vue et ne pas l'utiliser de nuit (même s'il est équipé d'un dispositif lumineux) ;

- ne pas l'utiliser au-dessus de l'espace public en agglomération (même si le survol de votre espace privé avec un drone de petite taille et sans présence de public reste possible sous réserve de respecter une vitesse et une hauteur adaptées à votre environnement immédiat) ;

- ne pas l'utiliser à proximité des aérodromes (les distances minimales d'éloignement à observer peuvent atteindre 10 kilomètres pour les aérodromes les plus importants) ;

- ne pas survoler de sites sensibles ou protégés (centrales nucléaires, terrains militaires, monuments historiques, parcs nationaux...) ;

- respecter la vie privée des autres en particulier si votre drone est équipé d'une caméra ;

- ne pas diffuser vos prises de vues sans l'accord des personnes concernées et ne pas en faire une utilisation commerciale ;

- vérifier dans quelles conditions vous êtes assuré pour la pratique de cette activité (responsabilité engagée en cas de dommages causés notamment aux personnes et aux biens en surface) ;

- et en cas de doute, se renseigner auprès des services de la DGAC.,

VENDRE À UN PARTICULIER UN PRODUIT RÉSERVÉ AUX PROFESSIONNELS EST-IL INTERDIT ?

Un commerçant, hors vente en gros, ne peut pas refuser de vendre un produit ou un service à un consommateur sans motif légitime (vente d'alcool à un mineur ou une personne manifestement ivre, rupture de stock ou client insolvable par exemple) .Le refus de vente au détail sans motif légitime est sanctionné d'une amende de 1 500 € (ou 3 000 € en cas de récidive). Cependant, la vente aux particuliers de produits strictement destinés aux professionnels peut être interdite si elle concerne des produits dangereux. C'est notamment le cas pour certains produits cosmétiques capillaires, qui sont interdits à la vente aux particuliers en raison de leur dangerosité et qui doivent porter la mention « Réservé aux professionnels ».

Dans ce cas, le fait de vendre à un consommateur un produit destiné à un professionnel constitue une tromperie sur l'aptitude à l'emploi et sur les risques inhérents à l'utilisation du produit, aux modes d'emploi ou aux précautions à prendre. Le professionnel encourt alors une peine d'emprisonnement de 2 ans maximum et d'une amende de 300 000 €.

PEUT-ON ACCROCHER LIBREMENT DES OBJETS À SES FENÊTRES ?

Oui, vous pouvez accrocher ce que vous voulez à vos fenêtres ou sur votre balcon à condition qu'un arrêté municipal ou le règlement de copropriété ne s'y opposent pas. Vous êtes toutefois responsable des dégâts causés par ces biens s'ils sont mal fixés. Si un objet installé à vos fenêtres ou sur votre balcon tombe et blesse quelqu'un ou lui cause un dommage matériel (pare-brise d'une voiture abîmé par la chute d'un pot de fleurs, par exemple), votre responsabilité civile peut être mise en cause par cette personne.Il convient donc de veiller à ce que les objets que vous accrochez à vos fenêtres soient correctement fixés, et non simplement posés. En principe, vous êtes couvert pour ce genre de dommages dans le cadre d'une assurance responsabilité civile, notamment avec une assurance habitation.

LES LOCAUX À USAGE PROFESSIONNEL SONT-ILS SOUMIS À LA TAXE D'HABITATION ?

La taxe d'habitation est en principe due uniquement pour les locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, attenantes ou non au logement (chambres de service, garage, etc.). Les locaux meublés à usage privatif des sociétés ou organismes privés, qui ne sont pas soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE), sont imposables à la taxe d'habitation.Par conséquent, les locaux à usage professionnel sont exonérés de la taxe d'habitation :

- s'ils sont entièrement distincts de l'habitation (avec une entrée séparée) ;

- s'ils sont soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE) ;

- s'ils sont aménagés de façon à les rendre impropres à l'habitation (cabinet dentaire au sein de l'habitation, pièce utilisée comme bureau commercial, bâtiment agricole, etc.).

À contrario, les locaux utilisés par les travailleurs indépendants (chambre d'hôte par exemple), même soumis à la CFE, sont imposables à la taxe d'habitation s'ils font partis de l'habitation personnelle du contribuable. Cependant, une exonération peut être accordée sur délibération de la commune aux chambres d'hôtes, meublés de tourisme et gîtes ruraux, situés en zones de revitalisation rurale (ZRR).

Pour en bénéficier, le redevable doit envoyer la déclaration n°1205-GD-SD, accompagnée des éléments justifiant de l'affectation des locaux, au centre des finances publiques chaque année au plus tard le 31 décembre, afin de bénéficier l'année suivante de l'exonération.

QUELLES RÈGLES SUR LE PORT DE LA CEINTURE DE SÉCURITÉ EN VOITURE ?

Le port de la ceinture de sécurité est obligatoire à l'avant des véhicules depuis le 1er juillet 1973 et à l'arrière des véhicules depuis le 1er octobre 1990.Le port de la ceinture de sécurité est obligatoire pour toute personne installée dans le véhicule (1 personne = 1 place = 1 ceinture). Pour attacher sa ceinture, la Sécurité routière conseille notamment de ne pas porter de vêtements trop épais, ni de doudoune et de ne pas incliner son siège à plus de 110 degrés.

Depuis 2005, le conducteur est responsable du port de la ceinture ou d'un moyen de retenue adapté pour tous ses passagers âgés de moins de 18 ans. L'enfant de moins de 10 ans doit être assis à l'arrière du véhicule sur un dispositif de retenue (siège) adapté à son âge, son poids et sa morphologie.Toutefois, un dispositif bébé peut être installé sur le siège du passager avant, à condition d'être dos à la route et de désactiver l'airbag.

Le défaut de port de la ceinture constitue une infraction pénale (amende de 135 € sans minoration ni majoration et, le cas échéant, un retrait de points du permis de conduire).

Vous pouvez être dispensé du port de la ceinture uniquement pour des raisons médicales ou professionnelles.

Vous êtes dispensé du port de la ceinture :

- si votre morphologie est manifestement inadaptée au port de celle-ci,

- si vous êtes atteint de certaines affections d'ordre médical, après obtention d'un certificat médical auprès d'un médecin agréé par la préfecture. Ce certificat médical doit mentionner sa durée de validité et vous devez pouvoir le montrer aux forces de l'ordre en cas de contrôle.

Vous pouvez être dispensé du port de la ceinture si vous êtes dans une des situations suivantes :

- conducteur de taxi en service,

- conducteur ou passager d'un véhicule d'intérêt général prioritaire ou d'une ambulance, en intervention d'urgence,

- conducteur ou passager d'un véhicule des services publics contraint de s'arrêter fréquemment en agglomération,

- conducteur ou passager d'un véhicule effectuant des livraisons de porte à porte en agglomération.

Vous n'avez pas de démarche à faire pour être dispensé dans ces cas.

QUI DOIT DÉNEIGER LE TROTTOIR DEVANT CHEZ VOUS ?

Si un arrêté du maire le prévoit, le déneigement consiste alors pour les riverains (locataire, propriétaire, syndic) à déblayer la neige mais aussi à saler ou sabler en cas de verglas, cette opération s'effectuant jusqu'à la limite du trottoir.

En l'absence d'arrêté municipal exigeant le déneigement, rien ne vous oblige de déneiger votre trottoir, la commune prenant en charge le déneigement sur la voie publique.

QU'EST-CE QUE LA CONDITION SUSPENSIVE D'UN PRÊT IMMOBILIER ?

La condition suspensive permet au futur acquéreur d'un bien immobilier de renoncer à la promesse de vente s'il n'obtient pas le prêt immobilier demandé.La promesse de vente doit indiquer que le prix de la vente sera payé en tout ou partie grâce à un prêt immobilier. Si le prêt immobilier est refusé, le futur acquéreur peut renoncer à la promesse de vente sans aucun frais. Il doit alors être intégralement remboursé des arrhes versées au vendeur ou au professionnel de l'immobilier. En revanche, si la condition suspensive se réalise, la vente devient définitive.

QUE FAIRE EN CAS D'UTILISATION ABUSIVE D'UN BARBECUE PAR UN VOISIN ?

En général, l'utilisation occasionnelle d'un barbecue n'est pas considérée comme un trouble anormal de voisinage malgré les odeurs dégagées. Toutefois, elle peut être réglementée par un arrêté municipal ou le règlement de copropriété :

- Le maire peut réglementer l'utilisation des barbecues sur sa commune. Il convient de contacter sa mairie afin de savoir s'il existe un arrêté municipal à ce sujet.

- Si votre immeuble est en copropriété, il faut également vérifier le règlement de copropriété pour savoir s'il existe une clause qui réglemente l'utilisation des barbecues.

L'utilisation fréquente d'un barbecue sur de longues durées peut être considérée comme une nuisance par la justice. De plus, un barbecue peut causer certains dommages aux propriétés voisines : noircissement de la façade causé par la fumée, projection de cendres. Le voisin qui subit le dommage peut :

- engager une démarche amiable auprès d'un conciliateur de justice

- demander des dommages-intérêts devant un tribunal.

QU'EST-CE QUE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE POUR LES IMPÔTS ?

La résidence principale est le lieu d'habitation au 31 décembre de l'année de perception des revenus. Un mobile home peut être considéré comme résidence principale.

En cas de pluralité de résidences en France, la résidence principale est celle où vous avez votre principal établissement au 31 décembre de l'année de perception des revenus. Il s'agit du lieu où vous résidez effectivement et habituellement. Lorsqu'il n'est pas possible d'utiliser le critère familial, la résidence principale est celle où vous avez les attaches les plus fortes.

PEUT-ON VENDRE UN VÉHICULE D'OCCASION SANS CONTRÔLE TECHNIQUE ?

Il est possible de vendre une voiture particulière sans contrôle technique :

- si elle a moins de 4 ans,

- si vous la vendez à un garage ou un concessionnaire.

Certains véhicules peuvent être vendus sans contrôle technique quel que soit leur âge ou la personne à qui vous les vendez :

- voitures sans permis,voitures de collection dont la mise en circulation est antérieure à 1960,

- motos, 2 roues et 3 roues,quadricycles à moteur,

- caravanes, remorques,tracteurs,

- voitures immatriculées dans les services diplomatiques ou assimilés,

- voitures immatriculées dans les séries FFECSA (Forces françaises et éléments civils stationnés en Allemagne)

.Si vous vendez un véhicule de plus de 4 ans qui n'est pas dispensé du contrôle technique, vous devez remettre à l'acheteur l'original de la preuve de ce contrôle technique.Le contrôle peut avoir été fait en France ou dans l'Union européenne si le véhicule y était précédemment immatriculé. Il doit dater de moins de 6 mois si aucune contre-visite n'a été prescrite. Si une contre-visite a été prescrite, le délai accordé pour l'effectuer ne doit pas être dépassé. La preuve du contrôle sera indispensable à l'acheteur pour faire immatriculer le véhicule.

VUE CHEZ VOTRE VOISIN : DANS QUELS CAS FAUT-IL RESPECTER CERTAINES DISTANCES ?

Les distances imposées par le code civil pour les servitudes de vue ne s'appliquent que lorsque les propriétés sont contiguës. C'est ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans une décision du 23 novembre 2017.

Une cour d'appel avait condamné des propriétaires à supprimer les ouvertures de leur maison donnant sur la propriété de leur voisin, car ne respectant pas les distances prévues par le code civil, alors même qu'une bande de terrain ne leur appartenant pas séparait leurs biens.

L'arrêt est cassé. Pour la Cour de cassation, les distances prescrites par le code civil ne s'appliquent que lorsque les propriétés sont contiguës, ce qui n'était pas le cas dans cette affaire. Il importe peu alors qu'il y ait un usage commun de la bande de terrain.

PEUT-ON REFUSER D'ÊTRE JURÉ À UNE COUR D'ASSISES ?

Non. L'absence d'un juré le jour de l'audience sans motif légitime est passible d'une amende de 3 750 €. L'employeur est dans l'obligation de libérer le juré de ses occupations professionnelles.

Des dispenses peuvent néanmoins être accordées à la demande si vous êtes susceptible de faire partie du jury de la liste annuelle ou spéciale :

- si vous avez plus de 70 ans ;

- si vous n'avez pas votre résidence principale fixée dans le département ;

- pour un motif grave (maladie grave justifiée par un certificat médical, surdité, enfant gravement malade, etc.).

La demande de dispense doit être adressée par courrier, accompagnée des justificatifs utiles, au greffe de la cour d'assises avant le 1er septembre. Dans le cas contraire, vous devez vous présenter le 1er jour de la session d'assises et avant chaque affaire.La commission statuant sur les demandes de dispense vérifie la gravité des motifs et la réalité des faits invoqués.

PEUT-ON CONTRAINDRE UN PROPRIÉTAIRE À FAIRE INSONORISER SON LOGEMENT ?

Non, il n'est pas possible de contraindre un propriétaire à réaliser des travaux d'insonorisation dans un logement. En cas de nuisances sonores, seule la responsabilité de l'auteur des troubles (propriétaire occupant ou locataire selon les cas) peut être engagée. Dans un immeuble en copropriété, la responsabilité d'un copropriétaire peut être engagée si la détérioration de l'isolation acoustique du logement résulte de travaux portant atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Le propriétaire d'un logement (maison ou appartement) ne peut pas être contraint à le faire insonoriser. En cas de nuisances sonores constitutives de troubles de voisinage, seule la responsabilité de leur auteur peut être engagée. À ce titre, les voisins victimes des bruits peuvent poursuivre :

- le propriétaire occupant,

- le locataire du logement.

Pour les logements situés près de certains aéroports, des aides à l'insonorisation sont prévues pour les riverains qui souhaitent engager des travaux.

La détérioration de l'isolation acoustique d'un logement en copropriété (appartement) peut engager la responsabilité de son propriétaire vis-à-vis des autres copropriétaires si elle engendre des troubles anormaux de voisinage. Par exemple, les nuisances engendrées par le changement d'un revêtement de sol (carrelage à la place de moquette) peuvent ouvrir droit à réparation si ce changement :

- méconnaît les stipulations du règlement de copropriété,

- s'il détériore fortement le confort acoustique de l'immeuble (notamment au regard des normes réglementaires).

Si le changement de revêtement est imputable au locataire, c'est ce dernier (et non le bailleur) qui doit réparer le préjudice subi par un copropriétaire.

QU'EST-CE QUE LA TAXE DE SÉJOUR ?

Les communes peuvent demander aux vacanciers séjournant sur leur territoire de payer une taxe de séjour. Cette taxe permet aux communes de financer les dépenses liées à la fréquentation touristique ou à la protection de leurs espaces naturels touristiques dans un but touristique.

La taxe de séjour et la période durant laquelle elle s'applique sont déterminés par le conseil municipal de la commune ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI). Le département peut, par ailleurs, instituer une taxe additionnelle de 10% à la taxe de séjour. Cette taxe additionnelle est recouvrée en même temps que la taxe de séjour. La taxe de séjour est due par personne et par nuit.

Son montant peut varier de 0,20 € à 4 € selon le type d'hébergement. Le montant de la taxe doit être affiché chez le logeur, l'hôtelier ou le propriétaire du logement. Il doit figurer sur la facture remise au vacancier. Il est également disponible sur le site internet des impôts , à la mairie ou à l'office du tourisme concerné.

La taxe de séjour doit être payée par le vacancier qui loge dans l'un des hébergements suivants :

- palace,

- hôtel de tourisme,

- résidence de tourisme,meublé de tourisme ou location de vacances entre particuliers,

- chambre d'hôtes,village de vacances, hébergement de plein air (camping, caravanage, port de plaisance, air de stationnement),

- auberge de jeunesse.

Elle est réglée au logeur, à l'hôtelier ou au propriétaire qui la reverse à la commune. Elle peut également être réglée au professionnel qui assure le service de réservation par internet pour le compte du logeur, de l'hôtelier, du propriétaire.

Le vacancier est exonéré de la taxe de séjour :

- s'il a moins de 18 ans,

- s'il est titulaire d'un contrat de travail saisonnier et employé dans la commune,

- s'il est bénéficiaire d'un hébergement d'urgence ou d'un relogement temporaire,

- s'il occupe un local dont le loyer est inférieur à un montant que le conseil municipal détermine.

PEUT-ON INSTALLER UN JACUZZI DANS SON JARDIN ?

Oui, vous pouvez installer un jacuzzi dans votre jardin, sous réserve de respecter les règles applicables à l'installation et à la sécurité des piscines.Le jacuzzi, en tant que bassin destiné à usage de baignade, est assimilable à une piscine.Toutefois, le plan local d'urbanisme (PLU) de votre commune peut fixer des contraintes ou interdictions liées à l'installation d'une piscine ou d'un jacuzzi privatif. Pour le savoir, vous devez vous renseigner auprès de votre mairie.

Le locataire doit obtenir l'autorisation au propriétaire. À défaut, le propriétaire peut exiger la remise en l'état des lieux, aux frais du locataire. Il peut également, sauf à trouver un arrangement, conserver l'installation sans indemnisation.

COMMENT CALCULE-T-ON LA SURFACE DE PLANCHER D'UNE CONSTRUCTION ?

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

- des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur,

- des vides et trémies qui se rattachent aux escaliers et ascenseurs,des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre,

- des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres,

- des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial,

- des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets,

- des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune,

- d'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent s'il y a lieu de l'application des points précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

QUE FAIRE EN PRÉSENCE D'UN TERRAIN NON ENTRETENU (EN FRICHE OU AVEC GRAVATS) ?

Le propriétaire d'un terrain privé agricole ou non, qui laisse son terrain non entretenu (c'est-à-dire en friche ou encombré de détritus, gravas, déchets de chantiers), peut causer un préjudice aux propriétaires des terrains voisins. Ce préjudice peut être la présence de mauvaises herbes ou d'animaux nuisibles par exemple.Pour y mettre un terme, il convient d'adresser un courrier au propriétaire du terrain en lui demandant de défricher son terrain.

En cas de refus, il est possible :

- de saisir le tribunal d'instance, si un préjudice est causé au voisin,

- ou de saisir le maire, si le terrain est situé dans une zone d'habitation ou à moins de 50 mètres d'une habitation.

Le maire peut adresser au propriétaire une mise en demeure de remettre en état le terrain puis, si nécessaire, faire réaliser d'office ces travaux aux frais du propriétaire.

Lorsque le propriétaire du terrain litigieux n'est pas identifié, le service communal d'hygiène et de santé de la mairie doit être saisi. Si le propriétaire n'est pas retrouvé, le maire dresse un procès-verbal d'abandon de terrain et ordonne les travaux nécessaires.

QU'EST-CE QUE LE TAUX ANNUEL EFFECTIF GLOBAL (TAEG) ?

Le taux annuel effectif global (TAEG) est le taux d'intérêt qui intègre, outre le coût des intérêts bancaires de base, tous les autres frais que vous devez obligatoirement supporter au titre de votre crédit. Il est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée, et permet de reconstituer la somme totale que devrez rembourser sur la durée du prêt.

Le TAEG vous permet donc d'évaluer le coût total de votre prêt quand vous souscrivez un crédit immobilier ou un crédit à la consommation.Par exemple, si vous empruntez 10 000 €, 10 000 € est le capital. Si votre banque pratique un TAEG de 5 %, vous devrez rembourser au total 10 500 €, soit 10 000 € de capital + 500 € d'intérêts et de frais divers. Ce taux d'intérêt ne peut pas être supérieur au taux de l'usure applicable, c'est-à-dire le taux maximal légal applicable en France.

Il existe différents taux de l'usure selon votre situation : somme empruntée, durée et type de prêt (immobilier, consommation...)...Le TAEG doit toujours être indiqué sur les publicités et les offres préalables de crédit. Il doit également être indiqué sur le contrat de crédit.Il comprend :le taux d'intérêt de base (ou taux nominal),les frais, commissions et rémunérations diverses (frais de garantie, frais de dossier, frais bancaires etc..),et éventuellement des primes d'assurance, lorsqu'une assurance obligatoire est souscrite. En revanche, il ne comprend pas les frais d'acte notarié liés à l'acquisition du bien immobilier.

Avant le 1er octobre 2016, le terme employé était TEG pour taux effectif global.

QUE PEUT FAIRE L'EMPLOYEUR SI SON SALARIÉ À DOMICILE CASSE UN OBJET ?

Le particulier employeur est responsable des dommages causés par son salarié à domicile. Le particulier employeur peut toutefois demander un dédommagement à son salarié mais il ne peut pas retenir le prix de l'objet cassé sur son salaire. Pour se prémunir de ce genre de situation, le salarié peut souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle mais aucun texte ne le lui impose.

PEUT-ON REFUSER UN MÉDICAMENT GÉNÉRIQUE ?

Oui, vous pouvez refuser le médicament générique que le pharmacien vous propose en remplacement du médicament prescrit par le médecin. Toutefois, votre refus peut avoir des conséquences sur le niveau de remboursement et sur le bénéfice du tiers-payant.

Si le médicament que vous devez prendre est soumis au tarif forfaitaire de responsabilité, les conditions de tiers payant et de remboursement seront modifiées :

- Vous serez remboursé uniquement sur la base du TFR. Si vous souhaitez un médicament de marque dont le prix est supérieur, le surcoût est à votre charge. Par exemple, un médecin vous prescrit un médicament de marque qui coûte 20 € et qui dispose d'un TFR de 18 €, si vous refusez que le pharmacien vous délivre un médicament générique, vous payez le médicament de marque 20 €, soit 2 € plus cher que le générique, et vous êtes remboursé sur la base de 18 € au lieu de 20 € après en avoir fait l'avance au pharmacien.

- Vous ne bénéficierez pas du tiers payant. Vous devrez alors faire l'avance des frais pour la totalité de l'ordonnance concernée et vous faire rembourser ensuite par votre organisme d'assurance maladie, sur la base du TFR. Si vous refusez le générique le pharmacien établit une feuille de soins papier pour le médicament concerné, que vous adressez, accompagnée du double de l'ordonnance, à votre caisse d'Assurance Maladie pour remboursement.

LE NUMÉRO SIREN OU SIRET

Le numéro Siren est le numéro unique d'identification de chaque entreprise. Lors de son immatriculation ou de sa déclaration d'activité auprès d'un centre de formalités des entreprises (CFE), toute entreprise ou entrepreneur individuel se voit attribué ce numéro composé de 9 chiffres. Dès que l'immatriculation est effective, l'Insee envoie un certificat d'inscription au répertoire Sirene, mentionnant :

- le numéro Siren, qui identifie l'entreprise,

- le numéro Siret (composé de 14 chiffres), qui identifie chaque établissement de la même entreprise,

- le code APE, qui identifie la branche d'activité de l'entreprise ou du travailleur indépendant.

Le code APE permet notamment de déterminer la convention collective applicable. Pour savoir où en est le traitement d'un dossier d'immatriculation d'une entreprise et connaître son numéro Siren, et si le certificat d'inscription au répertoire Sirene n'a pas encore été reçu, il est possible de contacter l'Insee (à utiliser uniquement si la démarche date de moins d'1 mois). Si la demande d'immatriculation date de plus d'un mois, ou en cas d'oubli ou de perte de ces numéros, il faut s'adresser au centre des formalités des entreprises (CFE) auprès duquel la déclaration d'activité a été effectuée.

En cas de changement d'activité principale, il est également possible de demander l'attribution d'un nouveau code APE.

QU'EST-CE QUE LA LÉGITIME DÉFENSE ?

La légitime défense s'applique lorsqu'une personne commet un acte de défense justifié en cas d’agression. Elle permet d'éviter une condamnation en justice.La légitime défense, qui reste exceptionnelle, est reconnue si toutes les conditions suivantes sont réunies :

- La personne a agi face à une attaque à son encontre ou à l’encontre d'une autre personne. Frapper une personne qui ne fait que des menaces verbales n'est pas un cas de légitime défense.

- L'attaque doit également être injustifiée : une résistance violente à une arrestation par la police n'est pas un cas de légitime défense,

- L'acte de défense était nécessaire. Les violences commises devaient être le seul moyen de se protéger.

- Les moyens de défense employés étaient proportionnés. Tirer avec une arme à feu face à un simple coup de poing n'est pas un cas de légitime défense.

- La riposte est intervenue au moment de l'agression et non après. Arrêter un voleur qui fuit après son délit n'est pas un cas de légitime défense.

Cependant, certains actes sont présumés relever de la légitime défense même s'ils ne remplissent pas toutes toutes ces conditions :

- repousser, de nuit, l'entrée d'une personne dans son domicile par effraction, violence ou ruse,

- ou se défendre contre les auteurs de vols ou de pillages exécutés avec violence.

Pour ces derniers actes, la riposte doit quand même être proportionnelle à l'infraction commise.

Dans tous les cas, la justice reste donc libre de déterminer si un acte relève ou non de la légitime défense. Une personne poursuivie peut invoquer la légitime défense pendant l'enquête ou devant le tribunal. Si la justice reconnaît que la légitime défense s'applique, la personne ne peut pas être condamnée.

QUE DEVIENT LE CONTRAT DU SALARIÉ AU DÉCÈS DU PARTICULIER-EMPLOYEUR ?

Le décès du particulier-employeur met fin automatiquement au contrat de travail du salarié. Les héritiers n'ont donc pas à engager de procédure de licenciement. Ils doivent verser au salarié :

- son dernier salaire,

- l’indemnité de préavis et de licenciement auxquelles il a le droit compte tenu de son ancienneté à la date du décès,

- l'indemnité compensatrice de congés payés.

La date du décès fixe le point de départ du préavis.

PEUT-ON ENTERRER UNE PERSONNE EN DEHORS D'UN CIMETIÈRE ?

Une personne peut être inhumée dans le jardin d'une propriété particulière si les deux conditions suivantes sont remplies :

- la propriété doit être située hors de l'enceinte des villes et bourgs et à la distance prescrite,

- l'autorisation du préfet doit avoir été accordée.,

Avant de procéder à l'inhumation, il faut :

- faire une déclaration de décès,

- obtenir l'autorisation de fermeture du cercueil, sur présentation du certificat de décès, par l'officier de l'état civil du lieu de décès,

- obtenir le permis d'inhumer de la part du préfet de département (à Paris, par le préfet de police).

La demande d'inhumation en terrain privé doit être adressée au préfet, avec les documents suivants :

- acte de décès,

- autorisation de fermeture du cercueil,

- permis d'inhumer.

QU'EST-CE QUE LE RÈGLEMENT INTÉRIEUR D'UNE COPROPRIÉTÉ ?

Le règlement intérieur est un document qui peut être rédigé à l'initiative du syndic dans le cadre de sa mission générale d'administration et de conservation de l'immeuble, mais rien ne l'y oblige. Ce document reprend et précise les conditions de jouissance des parties privatives et communes figurant au règlement de copropriété. Il est destiné à être affiché dans l'immeuble (généralement dans le hall) pour être porté à la connaissance : des occupants, des propriétaires, et des locataires.

Le règlement intérieur n'a pas de valeur juridique propre et n'est par exemple opposable au locataire ou à l'occupant que s'il correspond à une clause du règlement de copropriété. Il peut toutefois rappeler certaines lois s'appliquant dans la copropriété concernant par exemple la propreté des locaux. Les juges ont pu valider l'application d'une clause du règlement intérieur interdisant l'exploitation commerciale dans un local à usage d'habitation seulement après avoir relevé qu'elle reprenait une clause identique du règlement de copropriété.

PEUT-ON INSTALLER UNE CARAVANE OU UN MOBILE-HOME DANS SON JARDIN ?

L'installation d'un mobile-home dans votre jardin est interdite, quelle que soit la durée d'installation envisagée.

Vous pouvez installer votre caravane dans votre jardin sans autorisation s'il s'agit d'une installation temporaire, c'est-à-dire qui ne dure pas plus de 3 mois dans l'année. Dans ce cas, la caravane ne doit pas être utilisée comme habitation ou annexe à votre logement. La caravane doit conserver en permanence ses moyens de mobilité (roues, barre de traction...) afin de pouvoir quitter son emplacement à tout moment.

L'installation de votre caravane dans votre jardin est soumise à une déclaration préalable lorsqu'elle est effectuée pour une durée supérieure à 3 mois par an..

Les règles locales d'urbanisme (plan local d'urbanisme ou carte communale) peuvent imposer des restrictions spécifiques en cas d'installation inférieure ou supérieure à 3 mois. Pensez à consulter le service de l'urbanisme de votre mairie. 

EST-IL OBLIGATOIRE D'ASSURER SON ANIMAL DOMESTIQUE ?

Non, vous n'êtes pas obligé de prendre une assurance pour votre animal de compagnie.Cependant, vous êtes responsable des dommages matériels et corporels que votre animal pourrait causer à un tiers, que cet animal soit :

- sous votre garde,

- échappé,

- ou égaré.

En pratique, les assurances habitation prévoient une garantie responsabilité civile qui permet de couvrir les dommages susceptibles d'être causés par votre animal. À défaut d'assurance, vous êtes responsable du paiement des dégradations et dommages survenus du fait de cet animal.

DOIT-ON SUBIR LES EAUX DE RUISSELLEMENT EN PROVENANCE DU TERRAIN VOISIN ?

Oui, vous devez recevoir les eaux de ruissellement qui s'écoulent du ou des terrains supérieurs au vôtre. Cette obligation ne s'applique qu'aux eaux de pluie qui découlent naturellement selon la pente du terrain supérieur, c'est-à-dire sans que votre voisin y ait contribué. Ainsi, vous n'avez pas à supporter le déversement des eaux ménagères de votre voisin sur votre terrain ou jardin.

PEUT-ON FUMER EN VOITURE ?

Oui c'est possible, mais il est interdit à tous les occupants d'un véhicule de fumer en présence d'un mineur.Le fait de fumer dans une voiture en présence d'un mineur est puni de l'amende pouvant aller jusqu'à 450 € (en général, il s'agit d'une amende de 68 €).

QUELLE EST LA HAUTEUR RÉGLEMENTAIRE D'UN GARDE-CORPS ?

À partir du 1er étage, le garde-corps (barrière de protection) d'un balcon, terrasse ou loggia doit avoir une hauteur d'un mètre minimum.

Cette hauteur minimale peut être abaissée à 80 centimètres lorsque le garde-corps a plus de 50 centimètres d'épaisseur

L'ASSUREUR PEUT-IL VOUS SANCTIONNER SI VOUS N'AVEZ PAS DE DÉTECTEUR DE FUMÉE ? 

Depuis le 9 mars 2015, un logement doit être équipé d'au moins un détecteur de fumée. Cependant, votre société d'assurance ne peut pas vous sanctionner si vous n'en avez pas installé. En revanche, elle peut vous inciter à le faire en vous accordant une réduction sur votre prime ou en vous faisant bénéficier d'offre avantageuse pour vous en équiper.Que vous ayez un détecteur ou non, votre logement sera couvert en cas d'incendie si vous avez souscrit cette garantie. Il n'y aura pas non plus de différence pour l'indemnisation. Si votre logement est équipé d'un détecteur de fumée, que vous en soyez locataire ou propriétaire, vous pouvez le déclarer à votre assureur. Envoyez-lui, par courrier ou courriel, une déclaration ainsi qu'une copie de facture d'achat ou d'installation du détecteur.

UN CONTRAT DE LOCATION PEUT-IL INTERDIRE LES ANIMAUX DANS LE LOGEMENT ? 

Le locataire a le droit de détenir un ou plusieurs animaux domestiques dans son logement (loué vide ou meublé) dès lors qu'il assure la jouissance paisible des lieux et de l'immeuble. Il reste donc responsable des dégâts et des troubles anormaux de voisinage que son animal peut causer.Toutefois, le bailleur peut interdire la détention d'un chien dangereux appartenant à la 1ère catégorie (chiens d'attaque) par une clause insérée au sein du contrat de location.

Dans une location saisonnière (meublé de tourisme), le bailleur a le droit d'interdire la présence de tout animal dans le logement.

LE DÉPÔT DE GARANTIE PEUT-IL SERVIR À PAYER LE DERNIER MOIS DE LOYER ?

Non, le locataire doit payer l'intégralité de son loyer jusqu'à la fin du bail, y compris si un dépôt de garantie a été versé en début de location. La pratique consistant à déduire du dernier loyer le montant du dépôt de garantie est illégale. Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges à son propriétaire aux termes convenus.Le dépôt de garantie, qui permet au bailleur de couvrir les éventuels manquements de son locataire (entretien du logement notamment), ne se substitue pas au loyer puisqu'il doit être restitué dans un certain délai. Le locataire qui déduit du loyer le montant du dépôt de garantie, ne peut pas prétendre à la délivrance de sa quittance (nécessaire dans le cadre d'une demande d'aide au logement). 

Par ailleurs, le bailleur peut :

- faire procéder à la saisie conservatoire du montant dû sur le compte bancaire du locataire sans autorisation du juge,

- faire condamner le locataire au paiement du loyer impayé et de dommages et intérêts. 

UN PROPRIÉTAIRE PEUT-IL GARDER UN DOUBLE DES CLÉS DE SON LOCATAIRE ?

Le bailleur peut conserver un double des clés du logement qu'il loue. Toutefois, il n'a pas le droit de pénétrer dans le logement loué sans l'accord du locataire. Même en cas d'urgence (dégât des eaux par exemple), le bailleur a l'obligation d'obtenir l'autorisation du locataire pour pénétrer dans le logement qu'il occupe.Si le bailleur pénètre dans le logement sans son accord, le locataire peut porter plainte pour violation de domicile. Le propriétaire s'expose alors à une peine d'1 an de prison et à une amende de 15 000 €. 

Rien n'interdit au locataire de changer la serrure ou le barillet pendant toute la période de location, sous réserve d'une remise en l'état initial de la porte lors de son départ. 

PEUT-ON CHOISIR L'ADRESSE QUI FIGURERA SUR LA CARTE GRISE ? 

Non, vous ne pouvez pas choisir l'adresse qui figurera sur la carte grise.En effet, le titre doit obligatoirement être établi à l'adresse du domicile principal du titulaire. Si plusieurs titulaires sont inscrits sur la carte grise, c'est l'adresse du titulaire principal qui apparaîtra.Ainsi, vous ne pouvez donc pas immatriculer votre véhicule dans le département où vous possédez une résidence secondaire.Vous devrez régler la taxe correspondant au département de votre domicile principal. La carte grise sera envoyée à cette adresse.

QUELS SONT LES TARIFS DES NUMÉROS SPÉCIAUX (VERT, GRIS, VIOLET) ?

Les numéros spéciaux commençant par « 08... » ou à 4 chiffres ne sont pas forcément facturés aux prix habituels. Ils peuvent être gratuits ou surtaxés. Le service peut également être facturé en supplément du coût de l'appel. Le tarif dépend de la couleur attribuée au numéro:  

- Numéro vert : L'appel et le service sont complètement gratuits.

- Numéro gris : Un appel coûte le même prix qu'un appel local classique vers un fixe selon les tarifs de votre opérateur. Il est inclus dans votre forfait si vous avez une telle offre.Il n'y a aucun supplément pour le service gratuit, que l'appel soit passé depuis un fixe ou un mobile.  

- Numéro violet ou magenta : Un appel coûte le même prix qu'un appel local classique vers un fixe selon les tarifs de votre opérateur. Il est inclus dans votre forfait si vous avez une telle offre.L'annonce du coût est faite au tout début de l'appel (vous pouvez entendre une annonce de type : « Après le bip sonore, l'appel vous sera facturé X euros la minute »). L'appel commence ensuite à être facturé. Vous devez également payer un supplément pour le service, que l'appel soit passé depuis un fixe ou un mobile. Ce coût sera inscrit directement sur votre facture. Ce prix est le même quel que soit votre opérateur.  

L'ASSUREUR PEUT-IL RÉSILIER MON CONTRAT ASSURANCE HABITATION APRÈS UN SINISTRE ?

Que vous soyez responsable du sinistre ou non, le contrat d'assurance habitation peut être résilié par votre assurance si cette possibilité est prévue dans les conditions générales du contrat que vous avez signé. La résiliation prend effet 1 mois après que votre assureur vous le notifie. L'assureur devra vous rembourser les cotisations qui correspondent à la période comprise entre la résiliation et l'échéance initialement prévue. 

En revanche, l'assureur ne peut pas résilier le contrat si, un mois après qu'il ait été informé du sinistre, il a accepté le paiement :

- d'une prime ou d'une cotisation,

- ou d'une fraction de prime ou de cotisation correspondant à la période postérieure au sinistre.

Si votre assureur résilie votre contrat après un sinistre, vous pouvez résilier tous les autres contrats d'assurance souscrits avec lui, même en dehors de la période d'échéance. Vous avez alors un mois pour résilier, par courrier en recommandé (avec accusé de réception de préférence). La résiliation prend effet un mois après la notification à l'assureur.   

LE MAIRE PEUT-IL IMPOSER L'ACHAT DE BACS À POUBELLE SPÉCIFIQUES ?

Oui, le maire peut imposer l'achat de conteneurs spécifiques.En effet, le maire a le pouvoir de régler la présentation et les conditions de la remise des déchets en fonction de leurs caractéristiques. Un arrêté municipal fixe notamment : les modalités de collectes sélectives et impose la séparation de certaines catégories de déchets.Dans ce cadre, le maire peut mettre à la charge des propriétaires l'achat de conteneurs ou bacs dotés de caractéristiques spécifiques notamment : la couleur des couvercles, la forme des bacs, la dimension des bacs, la capacité de contenance des bacs. En pratique toutefois, de nombreuses communes fournissent gratuitement les conteneurs à poubelles aux usagers. 

QUE FAIRE EN CAS D'ATTROUPEMENT DANS SON HALL D'IMMEUBLE ?    

Un attroupement est l'occupation des parties communes d'un immeuble (hall, cage d'escalier...) par plusieurs personnes entravant délibérément la libre circulation des occupants ou le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité (exemple : portes bloquées). 

En cas d'attroupement, vous devez le signaler : 

- à votre gardien d'immeuble, qui le signalera ensuite au propriétaire de l'immeuble

- et/ou à votre syndic, si l'immeuble est en copropriété

Le propriétaire de l'immeuble ou le syndic pourra ensuite prévenir la police, la gendarmerie ou la police municipale. L'attroupement est puni jusqu'à :

- 2 mois de prison

- et 3 750 € d'amende.

Lorsque l'infraction est accompagnée de violences ou de menaces, cette sanction est portée jusqu'à : 

- 6 mois de prison

- 6 mois de prison

Les personnes coupables de ces infractions peuvent également encourir une peine de travail d'intérêt général.

NOS SOURCES / RÉFÉRENCES

Le site : https://www.service-public.fr/

Les Mémentos Francis Lefevre

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Toutes nos prestations d'expertise font l'objet d'un devis gratuit. Les tarifs peuvent évoluer en fonction de la taille du bien et de la complexité du projet.

Ces derniers sont donc honorés sur la base du temps passé à l'exécution de leur mission, et non sur la valeur du bien. Un contrat d'expertise est signé entre l'expert et son client pour définir leurs engagements réciproques. Les honoraires prévus en sont donc la juste rétribution.

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