L'expertise immobilière s'attache à déterminer la valeur vénale d'un bien, c'est-à-dire le prix normal qu'un vendeur peut espérer retirer de la vente et qu'un acquéreur est prêt à lui verser, en dehors de toute considération exceptionnelle ou de convenance personnelle (exemple : si l'acquéreur travaille dans l'immeuble d'en face, il aura tendance à proposer un prix supérieur à la valeur du bien).

Il est entendu qu'une recherche de valeur vénale n'est pas une expertise du bâtiment. Elle est toujours effectuée sous réserve qu'il n'existe pas de vice caché.

La valeur vénale correspond au meilleur prix auquel un bien ou droit immobilier pourrait être raisonnablement être cédé en cas de vente amiable à la date de l'expertise. Cette valeur est donc celle d'un bien soumis au jeu de l'offre et de la demande, sur un marché déterminé, à un moment précis et dans les conditions suivantes :
- Il existe des acheteurs susceptibles d'acquérir le bien.
- Le vendeur a la ferme intention de vendre, mais n'est pas contraint de réaliser trop rapidement une opération ayant pour conséquence la liquidation brusquée de son patrimoine
- Le délai de commercialisation est raisonnable et tient compte de la nature et de l’importance des biens, ainsi que de l'état du marché, celui-ci n'étant pas supposé subir de variation significative pendant la dite période.
- Les biens sont proposés sur le marché au plus grand nombre d'acquéreurs possible. La valeur retenue n'est valable qu'à un moment donné car elle varie dans le temps.

Ainsi, la vente simultanée de très nombreux logements par une société affectera à la baisse le cours du marché. Des ajustements seront pareillement nécessaires en cas de crise de l'immobilier, d'évolution des taux d'intérêts bancaires ou de modification des obligations légales des propriétaires fonciers.

Le contrat d'expertise permet de formaliser la mission confiée à l'expert. Ce contrat comprendra l'objet de l'expertise, la nature de l'expertise, les documents d'information nécessaires pour l'expertise, le montant des frais et honoraires fixés après échange avec l'expert, les modalités de règlement des honoraires, avec le versement d'une provision, la date convenue pour l'expertise. La mission commencera à réception du contrat d'expertise signé par le client et de la provision prévue au contrat.

Afin de permettre la bonne réalisation de la mission qui lui a été confiée, l'expert devra être en possession de tous documents ayant trait au bien à expertiser soit fournis par le client, soit fournis par des professionnels (notaires, géomètres, diagnostiqueurs, syndic de copropriété) soit par les services de l'administration (urbanisme, bureau des hypothèques ..). Il s'agira entre autres : du titre de propriété, d'un extrait cadastral, des documents d'urbanisme, des diagnostics immobiliers, du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, du bail si le bien est loué, de l'état hypothécaire et de tous autres documents que l'expert jugera nécessaires.

Le rapport d'expertise détaillé implique la visite de l'immeuble par l'expert, si possible dans son intégralité. Le rapport comprendra la mission, les clauses de non publication et d'utilisation, la situation géographique, juridique, locative et urbanistique, une description, l'appréciation qualitative, l'évaluation, les conclusions et les annexes. Les conclusions du rapport doivent être exposées le plus clairement possible.

En cas d'incertitude ou de lacune de nature économique, juridique ou technique, le rapport devra expressément contenir des réserves expliquant les risques qui en découlent.

L'expert en évaluations immobilières est tenu à une obligation de moyens.

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