L'expertise immobilière s'attache à déterminer la valeur vénale d'un bien, c'est-à-dire le prix normal qu'un vendeur peut espérer retirer de la vente et qu'un acquéreur est prêt à lui verser, en dehors de toute considération exceptionnelle ou de convenance personnelle (exemple : si l'acquéreur travaille dans l'immeuble d'en face, il aura tendance à proposer un prix supérieur à la valeur du bien).

Il est entendu qu'une recherche de valeur vénale n'est pas une expertise du bâtiment. Elle est toujours effectuée sous réserve qu'il n'existe pas de vice caché.

Cette valeur marchande peut être très différente de la valeur intrinsèque du bien, c'est-à-dire de l'addition de la valeur du terrain et du coût de construction des bâtiments qu'il supporte (exemple : une usine peut avoir un coût de construction élevé alors que sa valeur vénale est faible en raison de la médiocrité de ses accès). Pour un bien déterminé, il n'existe pas de valeur absolue et le prix se situe toujours dans une fourchette. Plus un bien est singulier (exemple : maison luxueuse dans un quartier peu recherché), plus la fourchette sera large, en raison du petit nombre de biens comparables et de l'importance croissante des critères de convenance des amateurs potentiels. Dans les conclusions de son rapport, l'expert ne fait qu'émettre un avis. La valeur retenue n'est valable qu'à un moment donné car elle varie dans le temps.

Ainsi, la vente simultanée de très nombreux logements par une société affectera à la baisse le cours du marché. Des ajustements seront pareillement nécessaires en cas de crise de l'immobilier, d'évolution des taux d'intérêts bancaires ou de modification des obligations légales des propriétaires fonciers.

Le contrat d'expertise permet de formaliser la mission confiée à l'expert. Ce contrat comprendra l'objet de l'expertise, la nature de l'expertise, les documents d'information nécessaires pour l'expertise, le montant des frais et honoraires fixés après échange avec l'expert, les modalités de règlement des honoraires, avec le versement d'une provision, la date convenue pour l'expertise. La mission commencera à réception du contrat d'expertise signé par le client et de la provision prévue au contrat.

Afin de permettre la bonne réalisation de la mission qui lui a été confiée, l'expert devra être en possession de tous documents ayant trait au bien à expertiser soit fournis par le client, soit fournis par des professionnels (notaires, géomètres, diagnostiqueurs, syndic de copropriété) soit par les services de l'administration (urbanisme, bureau des hypothèques ..). Il s'agira entre autres : du titre de propriété, d'un extrait cadastral, des documents d'urbanisme, des diagnostics immobiliers, du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, du bail si le bien est loué, de l'état hypothécaire et de tous autres documents que l'expert jugera nécessaires.

Le rapport d'expertise détaillé implique la visite de l'immeuble par l'expert, si possible dans son intégralité. Le rapport comprendra la mission, les clauses de non publication et d'utilisation, la situation géographique, juridique, locative et urbanistique, une description, l'appréciation qualitative, l'évaluation, les conclusions et les annexes. Les conclusions du rapport doivent être exposées le plus clairement possible.

En cas d'incertitude ou de lacune de nature économique, juridique ou technique, le rapport devra expressément contenir des réserves expliquant les risques qui en découlent.

L'expert en évaluations immobilières est tenu à une obligation de moyens.

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