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LE PERMIS DE CONSTRUIRE

LE 6 JUILLET 2018


Le permis de construire est un document administratif permettant à toute personne d’édifier une construction d’une certaine importance. Sa demande se fait
auprès de la mairie et comprend plusieurs pièces : un formulaire administratif ainsi qu’un dossier réunissant différents éléments: dessins, notes explicatives, photos… permettant d’expliquer le projet. La liste diffère selon la nature du projet.Cette démarche est destinée à vérifier que le projet soit conforme aux dispositions législatives et réglementaires en matière d’urbanisme indiquées dans le Plan Local d’Urbanisme. Il faut se rapprocher de la mairie du lieu de la propriété pour obtenir ce document ou les renseignements complémentaires.


I. Les constructions nécessitant un permis de construire

Toute construction neuve, réhabilitation d’annexe, à une construction déjà existante doit nécessairement faire l’objet d’un permis de construire à partir d’une surface de 20m2. Les
constructions légères, les serres et les piscines sont quant à elles soumises à une déclaration préalable si elles ne dépassent pas une certaine surface et hauteur, dans le cas contraire, elles feront elles aussi l’objet d’une demande de permis.

Une demande de permis de construire est à déposer auprès de la mairie de la ville concernée, par le maître d’ouvrage ou son mandataire.
Toute construction inférieure à 150m2 ne nécessite pas de faire appel à un architecte, le maître d’ouvrage peut alors déposer lui-même sa demande de permis. Au-delà de 150m2, l’architecte du projet doit être déclaré sur la demande de permis de construire et signer le document.
Dans ce cas, l’architecte doit être membre de l’Ordre des architectes et doit impérativement être l’auteur du projet. Une signature de complaisance est interdite en France et condamnée par la loi.

Concrètement, le permis de construire est exigible dans les circonstances suivantes :
- Création d’une surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure à 20m2
- Modification des structures porteuses ou de la façade d’un bâtiment, lorsqu’il y a un changement de destination des locaux concernés (par exemple le changement d’un local commercial en local d’habitation)
- Modification du volume de l’habitation lorsque l’opération nécessite de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur.
- Agrandissement d’un bâtiment lorsque l’opération vise à créer plus de 20m² de surface de plancher C’est le cas par exemple lorsque le projet de construction nécessite la création de niveaux supplémentaires à l’intérieur du logement, augmentant ainsi la surface habitable
- Agrandissement d’une construction existante ajoutant une surface de plus de 40m2
- Agrandissement ajoutant entre  20m2 et 40 m² et portant la surface totale à plus de 150m2.

En dehors de ces cas, une simple déclaration préalable est suffisante.


II. Le dossier de permis de construire

Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés (article R 423-1 du code de l’urbanisme) :
- soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux

- soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire
- soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Le dossier d’un permis de construire se compose de plusieurs documents (articles R. 431-5 à R. 431-7 du code de l’urbanisme). Il doit comprendre impérativement les pièces suivantes :
- le formulaire cerfa 13406*03 lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle et/ou ses annexes,
- le formulaire Cerfa 13409*03 pour les autres constructions (logement collectif, exploitation agricole, établissement recevant du public…).
- un plan masse
- un plan des façades
- une copie du cadastre
- un dossier paysager (photo du terrain, coupe, dessin et notice décrivant l’impact visuel du projet en question)
- d’une attestation indiquant la conformité à la réglementation thermique 2012 (RT 2012) de la construction si celle-ci est neuve. Cette attestation ne s’applique donc pas dans le cas d’une réhabilitation.
- d’une étude concernant les différentes solutions d’approvisionnement en énergie (électricité, chauffage…), uniquement pour les constructions neuves, de plus de 50m2 situées en métropole.

Le délai d'instruction pour la construction d'une maison individuelle est de deux mois. Dans les autres cas le délai est de trois mois

Dans les quinze jours qui suivent le dépôt du dossier et durant toute l'instruction, un avis de dépôt de demande de permis de construire précisant les caractéristiques essentielles du projet est affiché en mairie. 


Dans certains cas (monument historique, parc national, impact environnemental...), le délai d'instruction peut être plus long, vous en serez alors informé dans le mois qui suit le dépôt de la demande.

La mairie peut également poser un sursis à l’instruction du permis lorsque les règles d’urbanisme sont en cours de modification. Dans le cas où aucune réponse n’a été donnée passé les deux mois, le permis de construire est considéré comme validé, le maître d’ouvrage peut alors demander un certificat de non-opposition. La demande de permis peut faire l’objet de demande de pièces complémentaires ou être refusée. Un permis modificatif réunissant les nouvelles pièces à fournir ainsi que les modifications du projet initial pourra alors être
déposé. Le délai sera à nouveau de deux mois.


III. La décision de la mairie sur l’accord du permis de construire

Le délai de droit commun ou particulier, dont dispose légalement l’administration pour instruire et décider, commence à courir à compter de la réception en mairie d’un dossier complet. Des aménagements sont cependant prévus, ainsi qu’ils concernent les règles communes aux autorisations (articles R. 423-19 et suivants du Code de l’urbanisme)

Trois décisions sont envisageables : le sursis à statuer, l’octroi du permis, et le refus de permis.

A. Le sursis à statuer

Le maire ou le préfet compétent peut opposer au pétitionnaire un sursis à statuer.

Lorsque le document d’urbanisme applicable est en cours de révision ou de modification, l’autorité compétente saisie d’une demande de permis de construire pourrait
surseoir à statuer sur ladite demande, à l’issue de la phase d’instruction.

Une décision portant sursis à statuer est valable deux ans. À l’expiration de ce délai, le demandeur aura deux mois pour éventuellement confirmer sa demande. L’autorité
compétente sera alors tenue de se prononcer définitivement. (articles 111-8, L. 424-3 alinéa 2 et R.424-9 du Code de l’urbanisme
 
B. L’octroi du permis

Lorsque le projet est jugé conforme aux règles et servitudes d’urbanisme, l’autorité délivre le permis de construire (articles L. 424-1 et suivants du code de
l’urbanisme). Un tel permis pourrait être assorti de prescriptions spéciales destinées à organiser une protection particulière. La décision portant octroi d’un permis de construire a un caractère explicite, par principe.

Mais un permis de construire est susceptible d’être obtenu de manière tacite. En cas d’absence de notification d’une décision explicite après expiration du
délai d’instruction. A la demande du bénéficiaire, l’autorité compétente délivre un certificat attestant de l’existence d’un tel permis tacite

C. Le refus de permis de construire

En cas de contradiction entre le projet présenté et les règles d’urbanisme applicables, l’autorité compétente est placée dans l’obligation de refuser la délivrance du permis, cette décision étant soumise à motivation (articles L.424-3 et R. 424-5 du code de l’urbanisme).



IV. Durée de validité du permis de construire

Un permis de construire est valable trois ans à compter de délivrance (articles R. 424-17 et R. 424-19 du code de l’urbanisme ) La durée de validité dont il s’agit est le délai légal dont dispose le bénéficiaire pour entreprendre la réalisation de son projet sous l’empire de son permis obtenu.

Le permis de construire est frappé de péremption, si la réalisation du projet n’est pas entreprise dans ce délai de deux ans ou si les travaux initialement entrepris sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Lorsque le commencement des travaux est subordonné à une autorisation ou à une procédure prévue par une autre législation, le délai de deux ans court à compter de la date à laquelle les travaux peuvent commencer en application de cette législation.
Tout recours juridictionnel dirigé contre la décision octroyant le permis a pour effet de suspendre le délai de validité jusqu’à la décision de la juridiction saisie.


Le bénéficiaire du permis pourrait obtenir une prorogation de la durée de validité de son titre pour une année supplémentaire. La demande doit être introduite deux mois, au moins, avant l’expiration du délai de validité. L’obtention de la prorogation suppose que les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives applicables au bien n’aient pas évolué de manière défavorable.
La prorogation peut être obtenue tacitement après expiration du délai de deux mois suivant la demande.

Le bénéficiaire d’un permis peut solliciter deux prorogations de la durée de validité. La prorogation, qui est d’une année, est obtenue lorsque la demande est présentée deux mois au moins avant l’expiration de la durée de validité initiale et si les règles d’urbanisme et les servitudes n’ont pas évolué de manière défavorable. En cas de silence, il y a prorogation tacite.


V. Les travaux

Le titulaire d’un permis de construire est soumis, au moment de mettre en exécution son titre, à certaines formalités particulières (articles R. 424-15 et R. 424-16 du code de l’urbanisme).

Le bénéficiaire du permis est tenu de l’afficher sur le terrain (mention du permis tacite) de manière visible et lisible de l’extérieur. C’est le caractère effectif de cet affichage sur le terrain qui marque le point de départ du recours contentieux, alors même que le permis fait également l’objet d’un affichage en mairie, dans les huit jours et pendant deux mois. Cet affichage en mairie n’affecte pas le point de départ du recours contre le permis.

Le titulaire d’un permis de construire est tenu d’adresser au maire de la commune une déclaration d’ouverture du chantier dans les meilleurs délais, c’est-à-dire dès le début des travaux. À partir de cette déclaration, les agents du service technique de la commune seront recevables à s’y rendre en vue d’exercer leur droit de visite et de contrôle du chantier.

A la fin des travaux, une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) doit être envoyée en mairie. À compter de la réception de la DAACT, le service d’urbanisme dispose de trois mois (ou cinq dans certains cas) pour effectuer des contrôles et contester.

En cas de non-conformité à l’autorisation délivrée, une notification vous parviendra et vous mettra en demeure de déposer un dossier modificatif ou réaliser les travaux en conformité.

Sources : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%...https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...

https://droit-finances.commentcamarche.com/content...

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