LA CHASCUNIERE

Expert immobilier en Nouvelle- Aquitaine et dans le Gers

Bénéficiez de notre expertise

MITOYENNETÉ : CONNAISSEZ-VOUS VRAIMENT L'ÉTENDUE DE VOS OBLIGATIONS ?

LE 28 AVRIL 2018

Votre propriété est séparée de celle de votre voisin par un mur, une clôture (haie, arbres...)… il y a de grandes chances pour qu'il soit question de mitoyenneté. Pour en être sûr, assurez-vous que ce mur ou cette haie répondent à toutes les conditions nécessaires, car la mitoyenneté implique quelques obligations. Elle est régie par les articles 653 et suivants du Code Civil.

Lorsque le mur ou les haies, à condition qu'elles fassent office de clôture, servent de marque de délimitation entre deux terrains, entre deux bâtiments jusqu'à l'héberge, ils sont présumés mitoyens. Toutefois, si le mur qui sépare vos deux propriétés a une pente unique à son sommet, des tuiles ou corniches d'un seul côté, il n'est pas considéré comme mitoyen. Dans ce cas, il appartient a priori exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouvent les corniches, les tuiles ou la pente.

La preuve de la non mitoyenneté peut également être apportée par un titre de propriété ou par prescription (si une personne se comporte comme le propriétaire d'un mur pendant 30 ans, voire 10 ans si elle est de bonne foi et si elle détient un juste titre). Votre mur, votre haie ou votre clôture sépare votre terrain de celui de votre voisin, le régime de mitoyenneté s'applique et entraine un certain nombre d'obligations et de droits, notamment en termes de frais et d'entretien.



I. La propriété de la haie ou du mur

Le mur ou la clôture qui sépare votre propriété et celle de votre voisin étant considéré comme mitoyen, il est la propriété commune des fonds qu'il délimite. En clair, le mur en question appartient indivisiblement à vous et à votre voisin.Toutefois, vous avez la possibilité de renoncer à la mitoyenneté, notamment afin d'échapper à l'entretien et donc aux frais induits par elle. De fait, une telle décision n'est pas à prendre à la légère, dans la mesure où vous renoncez à votre part de propriété sur le mur ou la clôture.

Il est possible d'abandonner son droit de mitoyenneté, à la condition :de ne pas posséder de construction s'appuyant sur le mur, et que le mur ne retienne pas ses terres ou celles du voisin.Si un voisin envisage d'abandonner son droit de mitoyenneté, mais que des travaux sont rendus nécessaires par sa faute, il devra d'abord réparer le mur avant d'abandonner la mitoyenneté. Il faut adresser une lettre recommandée à votre voisin pour l'informer de votre intention de renoncer à la mitoyenneté du mur. Si le voisin est d'accord, l'acte d'abandon de mitoyenneté est dressé chez un notaire. Cet acte, signé par les 2 voisins, doit être publié à la conservation des hypothèques pour être opposable aux tiers.

À défaut d'accord du voisin, il faut saisir le tribunal de grande instance pour faire constater l'abandon de la mitoyenneté.Le voisin qui a abandonné son droit de mitoyenneté n'a plus à contribuer aux travaux d'entretien du mur.En revanche, il perd les avantages procurés par la mitoyenneté, notamment la possibilité d'édifier une construction s'appuyant sur le mur. Les limites de son terrain se trouvent reculées, car il perd la possession du sol sous la moitié du mur. Le voisin restant devient seul propriétaire du mur et du sol sur lequel il repose.Après avoir abandonné son droit de mitoyenneté, il reste possible de l'acquérir de nouveau (moyennant coût financier de l'acquisition).Il est possible d'acheter la mitoyenneté d'un mur sous certaines conditions. Pour cela il faut obtenir l'accord du voisin et, à défaut, saisir le juge.

L'acquisition de la mitoyenneté est possible pour :un mur qui se situe en limite de propriété,ou une portion de mur mitoyen érigée individuellement par le voisin (surélévation notamment). Cette acquisition est de droit. Il faut d'abord faire la demande au voisin par courrier recommandé.Si le voisin est d'accord, l'acte de mitoyenneté est dressé chez un notaire.À défaut d'accord du voisin, il faut saisir le tribunal de grande instance pour faire constater l'acquisition de la mitoyenneté.L'acquisition de la mitoyenneté, amiable ou judiciaire, suppose le paiement d'une somme correspondant à 50 % :
- des dépenses engagées pour le mur, ou la portion de mur,
- et de la valeur du sol sur lequel est érigé le mur ou la partie de mur.


II. Les frais et l'entretien

En raison de la mitoyenneté, vous et votre voisin devez assurer l'entretien de la clôture mitoyenne et en supporter les coûts à part égale. Vous et votre voisin devez donc, par exemple, supporter les frais de taille ou alors réaliser vous-même la taille de la haie.Il peut également arriver que votre voisin vous laisse la charge de réaliser la taille de la haie. Dans ce cas, il doit vous laisser l'accès nécessaire à la réalisation de l'ouvrage. En clair, il doit vous laisser la possibilité d'accéder à son terrain. Dans tous les cas, la réalisation et les frais d'entretien que cela induit doivent être décidés d'un commun accord.

Si le propriétaire d'un mur mitoyen fait exécuter des travaux sur le mur sans l'accord du voisin (hors urgence), les frais restent à sa charge. Lorsque la mitoyenneté ne concerne pas une clôture (haie, arbres…), mais un mur, le principe reste le même. Vous et votre voisin avez donc la charge de veiller aux réparations et à la reconstruction du mur mitoyen.Chaque propriétaire est responsable des dégradations qu'il cause au mur et, d'une façon générale de tout ce qui peut porter atteinte aux droits du voisin. Le propriétaire responsable peut être condamné à assumer seul les frais de remise en l'état.

Le propriétaire d'un mur mitoyen peut, seul et à ses frais, décider de :rehausser le mur mitoyen,ou d'augmenter son épaisseur. Dans ce cas, la partie supérieure du mur surélevé ou augmenté appartient exclusivement au voisin qui a fait les travaux. Les frais d'entretien de cette partie restent alors à sa charge exclusive.

Tout mur mitoyen reconstruit doit respecter la règle de hauteur minimale suivante :
- 3,20 mètres de hauteur au moins dans les villes de 50.000 habitants et plus,
- 2,60 mètres de hauteur dans les autres villes.

Cette règle ne s'applique qu'à défaut d'usages locaux ou de règlements particuliers précisés par arrêté municipal. Pour connaître les usages locaux et les règlements particuliers, il convient de se renseigner auprès de sa mairie.


III. Les recours possibles

Il peut arriver que votre voisin refuse de réaliser les travaux nécessaires à l'entretien du mur ou de la clôture, voire même qu'il refuse simplement de participer aux frais induits par ceux-ci. Que les réparations soient dues à un effondrement occasionné par un événement extérieur (tempête, inondations…) ou qu'il s'agisse d'un simple entretien, votre voisin doit participer aux coûts et à l'entretien. S'il refuse, vous pouvez le contraindre. Bien qu'il soit vivement conseillé de solliciter sa contribution à l'amiable, il peut vous arriver d'être confronté à un refus catégorique. Dans ce cas, vous n'avez d'autre choix que de solliciter sa contribution par la voie judiciaire.Vous pouvez également rencontrer des difficultés de bornage ou tout simplement d'empiètement ; un mur placé sur une partie de votre propriété en totale négation de vos droits par exemple. Vous pouvez également être confronté à un voisin peu enclin au respect des limites de propriété, à tel point qu'il a, pendant vos vacances, déplacé les bornes pour agrandir son terrain. Dans de telles hypothèses, ne vous inquiétez pas, des recours existent, comme la mise en demeure.


Source : net-iris

Image

DEVIS

Toutes nos prestations d'expertise font l'objet d'un devis gratuit. Les tarifs peuvent évoluer en fonction de la taille du bien et de la complexité du projet.

Ces derniers sont donc honorés sur la base du temps passé à l'exécution de leur mission, et non sur la valeur du bien. Un contrat d'expertise est signé entre l'expert et son client pour définir leurs engagements réciproques. Les honoraires prévus en sont donc la juste rétribution.

Demandez un devis

Vous pouvez nous joindre

HORAIRES :

Lundi - Vendredi 08:30 - 12:00 13:30 - 18:00