LA CHASCUNIERE

Expert immobilier en Nouvelle- Aquitaine et dans le Gers

Bénéficiez de notre expertise

L'EXPERTISE IMMOBILIÈRE 

LE 1ER AOÛT 2016

I. Définition de l'expertise immobilière en valeur vénale

L'expertise immobilière consiste à déterminer la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier, en tenant compte de facteurs juridiques, techniques et économiques. Elle se distingue d'un simple avis de valeur. Il est entendu qu'une recherche de valeur vénale n'est pas une expertise du bâtiment. Elle est toujours effectuée sous réserve qu'il n'existe pas de vice caché. L'expertise immobilière suppose une visite complète des locaux ou de l'immeuble concerné ainsi que de ses équipements. Néanmoins, pour des immeubles constitués d'un grand nombre de lots ou d’unités, la visite peut être limitée au choix d'un échantillon représentatif de chacune des catégories de locaux. Lorsque certaines parties sont inaccessibles, l'expert doit en faire mention dans son rapport et en tenir compte dans son opinion.

Une expertise implique, en outre, qu'un certain nombre d'informations et de pièces, relatives au bien immobilier expertisé, soient examinées par l'expert sans que celui-ci n'ait à procéder à un un audit complet des informations et des documents fournis par des personnes engageant valablement leur responsabilité. Enfin, elle doit contenir une explication des méthodes de calcul et des critères de choix conduisant aux valeurs retenues.

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être cédé au moment de l'expertise par un vendeur désireux de vendre, dans les conditions normales du jeu de l'offre et de la demande. Cela suppose l'autonomie de décision des parties, la réalisation de la transaction dans un délai raisonnable et la mise en œuvre de diligences adaptées pour la présentation du bien sur le marché.

Cette définition exclut les opérations conclues à des conditions particulières pour des raisons de convenance. La valeur vénale sera déterminée en fonction de l'affectation juridique et de l'usage du bien au moment de l'évaluation, tout en prenant en considération l'état réel d'entretien de l'immeuble et éventuellement de l'estimation des dépenses de gros entretien ou grosses réparations à engager à court ou moyen terme.


II. Les méthodes d'évaluation

Il est recommandé à l'expert d'utiliser au moins deux méthodes d'estimation dont l'une sera choisie parmi les méthodes "par comparaison ”, et l'autre parmi les méthodes " par le revenu ”. S'il ne pouvait être retenu qu'une seule méthode, l'expert immobilier se devrait de le justifier.

Il existe quatre grandes familles de méthodes d'évaluation de biens immobiliers.

- Les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché) :

Celles-ci consistent à comparer le bien faisant l'objet de l'expertise, à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date d'expertise.

- Les méthodes par le revenu :

Celles-ci consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.

- Les méthodes par le coût de remplacement :

Celles-ci consistent à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette dernière catégorie de méthodes est peu utilisée en matière de valeur du marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.

- Les méthodes dites " professionnelles " :

Celles-ci s'appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres... ) lorsque leur affectation est maintenue. Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par le revenu ou par comparaison.


III. La réalisation de la mission d'expertise

La mission d'expertise débute par un contrat d'expertise et se termine par la rédaction du rapport d'expertise. Le champ de la mission et les hypothèses de travail de l'expertise doivent être définis, entre le mandant et l'expert, de manière fondée et précise conformément, le cas échéant, à la réglementation applicable. L'expert doit fournir à son mandant un contrat d'expertise mentionnant :

- l'identification des biens expertisés ;

- la ou les valeurs à définir ainsi que les hypothèses de travail sur les différents immeubles ;

- le montant des honoraires ou leur modalité de calcul ;

- les documents et informations à fournir pour l'expertise ;

- le délai de rendu des conclusions

La mission doit impérativement être confirmée par le client. Cette confirmation sera effectuée par la signature d'un contrat. Si des modifications interviennent au cours de la mission, il convient de prévoir un avenant aux conditions fixées pour la mission initiale.

Les facteurs à prendre en compte dans le cadre d'une expertise immobilière sont les suivants :

- Les immeubles ou les locaux sont-ils considérés comme vacants et libres d'occupation, loués aux conditions du marché, ou occupés dans des conditions précisées par un état locatif remis à l'expert ?

- Quelle est l'affectation dans laquelle l'immeuble est évalué (usage actuel, usage futur ou usage alternatif) ?

- Quel est l'état d'entretien de l'immeuble ? Des travaux importants sont-ils prévus ou non ? Lorsque des travaux importants sont prévus à court terme, ou déjà engagés à a date de l'évaluation, l'expert évaluera l'immeuble "à finition ”, c'est-à-dire après travaux. Il indiquera, en outre, le montant des travaux restant à payer.

La réalisation d'une expertise nécessite la production de tout ou partie des documents et éléments d'information suivants :
· plans,
· état des surfaces,
· cadastre,
· titres de propriété,
· règlement de copropriété ou du lotissement, le cas échéant,
· justification juridique de l'affectation des locaux,
· documents d'urbanisme,
· état locatif avec indication de la vacance (baux, résiliations de baux et dénonciations reçues ou prévues),
· plan d'entretien ou programme des grosses réparations envisagées,
· tout document technique ou concernant l'environnement susceptible d'avoir une incidence sur la valeur de l'immeuble,
· état des contentieux ou litiges en cours,
· montant des charges locatives, ventilé par grands postes,
· avis des taxes foncières, sur les bureaux et autres,
· montant des assurances d'immeuble,
· trois dernières assemblées générales de copropriété,
· frais d'entretien courant.


IV. Le rapport d'expertise

Le rapport d'expertise doit notamment comprendre les mentions figurant dans le chapitre 3 de la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière. Il doit en particulier préciser la mission, les clauses de non publication et d'utilisation, la situation géographique, juridique, locative et urbanistique, une description, l'appréciation qualitative, l'évaluation, les conclusions et les annexes.

Les conclusions du rapport doivent être exposées le plus clairement possible. En cas d'incertitude ou de lacune de nature économique, juridique ou technique, le rapport devra expressément contenir des réserves expliquant les risques qui en découlent.

Ainsi, les rapports sont remis sous les réserves de principe et d'usage, notamment en ce qui concerne les défauts et vices cachés d'un bâtiment au moment de la visite. En l'absence de production des diagnostics se rapportant aux risques technologiques (amiante, plomb, états parasitaires, électriques, gaz et énergétique), les conséquences en résultant sont considérées comme des vices cachés d'où leur importance.

En général, les missions ne comportent pas de vérification de fonctionnement des équipements et services généraux, ni d'étude technique de l'immeuble (gros œuvre, fondations, planchers, couvertures, murs, canalisations …) qui ne peuvent être réalisés que par des spécialistes.

Cependant, il est possible d''émettre un avis sur un désordre précis et faire appel à un sapiteur (personne qualifiée dans un domaine précis et à laquelle un expert peut avoir recours pour concourir à la mission qu'il a reçue), lorsqu'un désordre jugé important peut avoir une conséquence sur le résultat final.


V. Déontologie

L'expert doit être totalement indépendant. Cette indépendance impose :
- l'absence de tout lien de subordination ou familial avec les clients,
- l'absence d'intérêt économique personnel.

L'expert immobilier doit obtenir de son client, avant tout commencement d'exécution, un écrit définissant la mission confiée et précisant le montant de la rémunération. Il peut refuser une mission et n'a, dans ce cas, aucun motif à fournir à son client. Lorsqu'il accepte une mission, il s'engage à la remplir jusqu'à sa complète exécution sauf impossibilité majeure dont il doit avertir immédiatement le client. Il est tenu au secret professionnel pour toute information dont il aurait eu connaissance au cours de sa mission.

L'expert en évaluation immobilière est tenu à une obligation de moyens.


VI. L'expertise immobilière dans quels cas ?

L'expert immobilier peut intervenir à différents moments durant le cours d'une vie, lors :
- d'une vente ou d'un achat,
- d'un divorce ou d'une succession,
- d'une déclaration d'impôt sur la fortune,
- d'une expropriation,
- de la fixation ou de la révision d'un loyer,
- de l'apport ou de la restructuration d'une société,
- d'une liquidation de communauté,
- d'un partage,
- d'une donation,
- d'une éviction,
- de litiges fiscaux,
- d'un état des lieux pour certains prêts bancaires,
- d'une procédure judiciaire.


VII. Rémunération de l'expert

Toutes nos prestations d'expertise font l'objet d'un devis gratuit. Les tarifs peuvent évoluer en fonction de la taille du bien et de la complexité du projet. Ces derniers sont donc honorés sur la base du temps passé à l'exécution de leur mission, et non sur la valeur du bien.

Un contrat d'expertise est signé entre l'expert et son client pour d'{e}finir leurs engagements réciproques. Les honoraires prévus en sont donc la juste rétribution.

Ils comprennent :
- contact et négociation avec le client, établissement et envoi d'un contrat d'expertise,
- déplacement urbain, visite du bien,
- analyse de documents (titre de propriété, PV d'assemblée, etc...),
- regard sur l'environnement immédiat, cadastre et urbanisme,
- recherche et traitement de références,
- choix des méthodes et calcul des valeurs, sur la base des références trouvées,
- travail sur dossier et rédaction d'un rapport (conforme à la définition de la Charte de l'expertise immobilière),
- insertion de plans et photos,
- relecture, édition et envoi,
- frais annexes, coût des documents éventuels, urbanisme en mairie, copies, reliure, frais d'envoi...
- éventuellement en sus réunion de travail, avec le client ou autres.

Image

DEVIS

Toutes nos prestations d'expertise font l'objet d'un devis gratuit. Les tarifs peuvent évoluer en fonction de la taille du bien et de la complexité du projet.

Ces derniers sont donc honorés sur la base du temps passé à l'exécution de leur mission, et non sur la valeur du bien. Un contrat d'expertise est signé entre l'expert et son client pour définir leurs engagements réciproques. Les honoraires prévus en sont donc la juste rétribution.

Demandez un devis

Vous pouvez nous joindre

HORAIRES :

Lundi - Vendredi 08:30 - 12:00 13:30 - 18:00