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LE DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN (DPU)

LE 19 AVRIL 2018

Le droit de préemption urbain (DPU) est une procédure qui permet notamment à une personne publique d'acquérir en priorité, dans certaines zones préalablement définies par elle, un bien immobilier mis en vente, dans le but de réaliser des opérations d'aménagement urbain. Le propriétaire du bien n'est alors pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix et aux conditions qu'il souhaite.

La commune peut définir, par une délibération motivée, les zones à préempter pour sa localité en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement urbain d'intérêt général ayant notamment pour objet :
- la création d'équipements collectifs,
- la création de logements sociaux,
- la lutte contre l'insalubrité,
- le renouvellement urbain.

Cette délibération doit faire l'objet :d'un affichage en mairie pendant un délai de 2 mois, et d'une insertion dans des journaux diffusés dans le département. La commune peut exercer son droit de préemption, en principe, sur tout immeuble (maison, appartement, terrain, etc.) vendu ou donné.

La commune n'est pas obligée d'acquérir la totalité du bien préempté et peut n'acheter qu'une partie de celui-ci. Le prix de la vente devra alors tenir compte de l'éventuelle perte de valeur subie par la partie du bien non préemptée, car celle-ci risque d'être difficile à revendre. Cependant, dans le but d'assurer la protection du propriétaire du bien, ce dernier peut exiger que la commune acquière l'ensemble du bien.

La commune peut exercer son droit de préemption, en principe, sur tout immeuble (maison, appartement, terrain, etc.) vendu ou donné. Les parts et actions de société (exemple : parts de société civiles, parts de société d’attribution, parts de société coopératives de construction) peuvent également être soumises au droit de préemption. Cependant certaines conditions doivent être requises.

Sont exclus du droit de préemption :
- les successions ;
- les donations portant sur des immeubles ou droits sociaux (SCI) entre parents jusqu’au 6ème degré ou entre personnes ayant des liens issus d’un mariage ou d’un pacs.
- les conventions (partage, licitation…) mettant fin à une indivision au profit d’un des indivisaires ;
- les immeubles faisant l'objet d'un contrat de vente d'immeubles à construire (exemple : vente en état futur d’achèvement ou vente à terme) ;
- les conventions n’entraînant aucun transfert de propriété (exemple : cession ou donation d’un usufruit ) ;
- les immeubles cédés à l'occasion d'un plan de cession élaboré dans le cadre d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire etc.

La commune peut exercer son droit sur tous les biens immobiliers, appartement ou maison, dont la construction est achevée depuis au moins 4 ans qui font l'objet d'une cession volontaire ou forcée à titre onéreux (vente, échange, apport en société…) ainsi que sous certaines conditions sur les parts et actions de société. Le point de départ de ce délai est la date de la Déclaration Attestant de l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT).

En copropriété, ce droit de préemption n'est en principe pas applicable à l'aliénation d'un lot de copropriété à usage d'habitation principale, à usage professionnel ou à usage professionnel et d'habitation dont le règlement de copropriété a plus de 10 ans. C’est la date de publication du règlement de copropriété au service de la publicité foncière qui constitue le point de départ du délai de 10 ans.

Ces principes ne se voient pas appliqués en cas de « droit de préemption urbain renforcé ». En effet, la commune peut décider d'appliquer ce droit de préemption « renforcé » sur la totalité ou certaines parties du territoire soumis à ce droit. Les opérations en principe exclus par le droit de préemption « simple » se voient alors soumis au droit de préemption « renforcé ».

Sources : http://www.cheuvreux-notaires.fr/veille_juridique/infos_juridiques/fiches_pratiques/dpi/nju_20140411_tableau_champ_dpu_oct2015.pdf
http://www.notaires.paris-idf.fr/node/3181

http://master2-droitnotarial.u-bordeaux4.fr/wp-content/uploads/2012/11/Plaquette_Preempt_2015_relire2.pd

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