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LE BAIL COMMERCIAL : GÉNÉRALITÉS

LE 30 MAI 2018

Un bail commercial peut concerner un fonds de commerce, un fonds industriel ou artisanal. Il peut permettre d’exercer n’importe quelle activité, on parle alors de bail « tous commerces » ou limiter les activités pouvant être exercées dans le local.Pour pouvoir signer un bail commercial il faut être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Le statut des baux commerciaux relève des articles L145-1 et suivants du code de commerce. C’est un régime protecteur. La durée minimale du bail est de 9 ans. Le contrat de bail commercial n'est soumis à aucune forme particulière. Pendant le bail, le locataire est pratiquement inamovible sauf cas exceptionnels et à condition d'être indemnisé par le propriétaire. En principe, le locataire a droit au renouvellement du bail (propriété commerciale). Si le bailleur ne souhaite pas le reconduire, il est tenu de verser à son locataire une indemnité d’éviction.

A la signature d’un bail commercial, un dossier complet doit être annexé, comprenant un certain nombre de pièces, parmi lesquelles :
- un état de lieux ;

-un plan du local et de ses éventuelles dépendances ;
- un diagnostic de performance énergétique,
- un État des Servitudes ‘Risques’ et d’Information sur les Sols, le cas échéant ;
- la répartition des charges/impôts/taxes entre locataire et propriétaire ;
- un état des travaux à venir dans la période triennale et ceux réalisés les 3 dernières années.

Cette liste n’est évidemment pas exhaustive selon les cas, d’autres documents seront peut-être nécessaires.

Comme pour toute location, un état des lieux devra être établi soit par un huissier de justice soit de manière contradictoire. Ce document comprendra une description précise des locaux et dépendances. Si l’une des deux parties s’y refuse, l’autre fera alors appel à un huissier pour l’établir, étant entendu que les frais induits seront forcément partagés pour moitié par le bailleur et le preneur. Cependant, la loi stipule que si cette pièce n’a pas été jointe au contrat de location, le locataire n'est pas présumé avoir reçu les locaux en bon état. De la même façon, un état des lieux sera également impératif à la sortie des lieux.

S’il reste en principe basé sur la valeur locative, le tarif du loyer initial tel qu’indiqué dans le bail, est totalement libre, en revanche un plafond légal interdit les augmentations excessives. Le plus souvent la revalorisation du loyer se fait en référence à l’indice des loyers commerciaux (ILC). En cours de bail, le loyer peut être révisé selon deux modalités précisées dans le contrat : la révision triennale (légale) ou selon une autre périodicité de révision précisée dans le contrat (conventionnelle)

Si aucune loi n’oblige à un dépôt de garantie, nombreux sont les bailleurs qui l’exigent, Comme en matière d’habitation, l’existence et le montant de ce dépôt de garantie seront expressément stipulés dans le bail et il devra être remboursé au locataire à son départ des lieux s'il a rempli ses obligations contractuelles.

Depuis la loi Pinel de 2014, la répartition des charges doit obligatoirement apparaître dans le bail commercial sous la forme d’un inventaire précis annexé. Ainsi cette répartition n’est-elle plus librement négociable entre les deux parties, réduisant d’autant les risques de contestation ultérieure. La loi se veut protectrice pour le locataire puisqu’elle stipule qu’un contrat de bail commercial ne peut en aucun cas être conclu pour une durée indéterminée mais pour 9 années au minimum, même si l'occupant peut, au terme de chaque période triennale, signifier son congé (avec quelques réserves cependant, singulièrement pour les résidences de tourisme ou les locaux de stockage, les bureaux ou encore en cas d’une durée supérieure à 9 années).

Sont toutefois exonérés de cette durée minimale les locations saisonnières et les baux dérogatoires. Un bail commercial doit clairement le type d’activité qui doit être exercée dans le local loué, interdisant dès lors au locataire d’en pratiquer une autre. 

En matière commerciale, la situation économique permet de demander une modification de l'activité envisagée dans le bail. C'est la déspécialisation, (articles L 143-47 à L 145-55 du Code de Commerce).


Sources : https://droit-finances.commentcamarche.com/content...
https://www.legalplace.fr/contrats/bail-commercial...


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