LA CHASCUNIERE

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QUELLE EST LA SURFACE MINIMALE D'UNE LOCATION ?

LE 30 AOÛT 2018

Dans le cadre de la lutte contre l'habitat indigne cadre, la loi impose de donner à la location un logement décent (cf. notre article sur le logement décent), lorsqu’il constitue la  résidence principale du locataire. Le logement ne doit pas présenter de  danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants. Il doit également avoir une taille suffisante. Au-delà des règles qui sont déterminées par un décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent, il est nécessaire de se référer au règlement sanitaire départemental (RSD), qui est tout aussi obligatoire.


Le logement doit disposer, au moins, d'une pièce principale qui aura :
- soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres,
- soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

La surface à prendre en compte est ce que l'on appelle la surface « loi Boutin », telle qu'elle résulte de l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation.
Il s'agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres.

La surface habitable d'un logement correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Toutefois, l’on ne doit pas prendre en compte :
- les parties de locaux d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre,
- les combles non aménagés,
- les caves et sous-sols,
- les remises et garages,
- les terrasses, loggias, et balcons,
- les séchoirs extérieurs au logement,
- les vérandas, et certains volumes vitrés,
- les locaux communs et autres dépendances des logements.

S'agissant d'une petite surface et très souvent de chambres mansardées, la hauteur sous plafond est essentielle car on ne prend pas du tout en compte la  surface de la pièce où la hauteur est inférieure à 1,80 m. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond.

Le règlement sanitaire départemental fixe généralement des règles plus sévères, qui doivent être respectées pour tous les logements, même s’ils ne sont pas la résidence principale du locataire. Les logements constituant une résidence secondaire ou une location saisonnière sont  donc également concernés.
Le règlement sanitaire départemental est propre à chaque département. Il est généralement disponible sur Internet.

Le logement doit enfin avoir une surface minimale en fonction du nombre d’occupants :
- 9 m2 pour une personne seule,
- 16 m2 pour deux personnes,
- on ajoute 9 m2 par personne supplémentaire.

Les 9m² concernent la surface de la pièce principale, et non du logement. Cela signifie notamment que si vous avez une pièce de 10 m² et que vous souhaitez installer une petite salle de douche ou des toilettes, vous risquez de ne plus respecter la surface des 9 m² pour la pièce principale : le WC ne compensera pas la surface perdue pour la pièce à vivre.

Si le logement loué ne répond pas à ces conditions, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire d'exécuter ses obligations en réalisant des travaux. Si rien n'est fait à l'issue d'un délai de deux mois, il peut saisir la commission départemental de conciliation ou le greffe du tribunal d'instance.
A l'issue du recours exercé par le locataire, une diminution du montant des loyers ou une suspension de leur paiement peut alors être décidée jusqu'à la réalisation des travaux
par le propriétaire. Le locataire doit cependant continuer à payer ses loyers jusqu'à cette décision.

Source : https://www.pap.fr/bailleur/choisir-investissement...



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