LA CHASCUNIERE

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L'EXECUTION DES TRAVAUX DANS LE CADRE DU BAIL D'HABITATION

LE 19 NOVEMBRE 2018

Le locataire a l’obligation de laisser exécuter certains travaux dans le logement loué. En effet, la loi du 6 juillet 1989 régissant les relations entre propriétaires et locataires prévoit des obligations incombant respectivement au preneur et au bailleur. Lorsque l’exécution de travaux au sein du logement devient une difficulté, il conviendra tout d’abord de distinguer les travaux nécessaires à la conservation du logement et les travaux d’amélioration.

Tout d’abord, le locataire a l’obligation de laisser exécuter les travaux urgents nécessaires à la conservation du logement loué ne pouvant être différés à la fin du
bail.
Par exemple, si à la suite d’un dégât des eaux dans le logement que vous louez, un plombier doit intervenir pour effectuer une recherche de fuite et réparer le dommage, le locataire doit donner l’accès au logement et accepter ces travaux.

L’article 7 de la loi du 6 Juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et la loi Alur du 24 Mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové établissent l’obligation du locataire de « permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux ».
Cette obligation légale d’accès au bien loué s’explique car le législateur a entendu prévenir tout risque de désaccord entre le locataire et le bailleur alors même qu’il s’agit d’une visite exercée dans le but d’une amélioration du bien, d’une action au service du locataire.

Les travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et les travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéade l’article 6. (il s’agit des critères de décence liés à la performance énergétique minimale)
Le locataire est tenu de permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du bailleur.
Toutefois,si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, une baisse de loyer proportionnelle à leur durée doit être consentie.
Par ailleurs, si les travaux :
- présentent un caractère abusif,
- ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de travaux,
- ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse,
le locataire peut saisir le tribunal d'instance pour demander l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.
Le locataire peut également demander au tribunal la résiliation du bail lorsque les travaux rendent le logement inhabitable.

Néanmoins, cette situation ne dispense pas le locataire de verser les loyers.

Avant le début des travaux, le bailleur est tenu d’informer le locataire de leur réalisation par courrier adressée en recommandé avec accusé de réception ou remise en mains propres. Cette notification doit obligatoirement préciser la nature des travaux (amélioration, urgence, performance énergétique…) et leur mode d’exécution (date de début, durée, nécessité d’accès, etc.).
Les travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

Le bailleur peut, dans un premier temps, mettre en demeure le locataire de permettre l’accès au logement loué afin que soient effectuées les travaux programmés (courrier recommandé avec AR). Le locataire doit se rendre disponible pour faciliter l’accès au logement ou, en cas d’indisponibilité, se doit de confier les clés du logement à la personne de son choix (votre gestionnaire, parent proche, etc.…).
Ce courrier recommandé de mise en demeure peut également être établi par votre gestionnaire conformément au mandat de gérance que vous avez signé. En effet, en règle générale, le mandat de gérance impose au gestionnaire l’obligation de faire exécuter tous les travaux importants dans le logement (sans obtenir votre accord préalable en cas d’urgence), d’en régler les factures et plus généralement de prendre toutes les mesures conservatoires nécessaires.

Si le locataire ne répond pas à ce courrier ou y répond par la  négative, il convient de mettre en place une procédure judiciaire spécifique dite de référé. L’objectif de cette procédure est d’obtenir du juge l’autorisation de pénétrer dans le logement loué pour y faire réaliser des travaux urgents (article 484 à 492-1 du code de procédure civile). Cette procédure est mise en place devant le président du tribunal d’instance (TI) du lieu où est situé le logement.
L’intervention d’un avocat n’étant pas obligatoire, vous pouvez rédiger seul l’acte introductif d’instance (assignation ou requête). Il est cependant conseillé de s’adresser à un professionnel, éventuellement à l’huissier, pour rédiger cet acte qui doit être argumenté.

Sources : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...
https://www.lebonbail.fr/articles/le-bailleur-peut...

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