LA CHASCUNIERE

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L'ÉTAT DES LIEUX

LE 1ER SEPTEMBRE 2016

I. Qu'est ce qu'un état des lieux ?

L’état des lieux est un document qui établit à l'entrée et à la sortie des lieux du locataire, l'état d'un logement.Les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014) encadrent les états des lieux locatifs.

Le décret n°2016 - 832 du 30 mars 2016, fixe pour l'ensemble des locations d'un logement nu ou meublé à usage de résidence principale, les modalités d'établissement des états des lieux d'entrée ou de sortie ainsi que les modalités de prise en compte de la vétusté. Depuis le 1er juin 2016, l'ensemble des dispositions du décret sont entrées en vigueur.

En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption lui est défavorable : il devra en effet restituer en bon état de réparations locatives un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi. Toutefois, il existe 2 possibilités d'écarter cette présomption :

- lorsque le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies,
- ou lorsque le propriétaire n'a pas voulu réaliser d'état des lieux malgré la mise en demeure du locataire. Dans ce cas, c'est au propriétaire de démontrer qu'il a délivré un logement en bon état d'usage.

Pour toutes les autres réparations, c'est-à-dire celles qui concernent l'entretien du logement ou la vétusté des lieux, c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire. Le décret évoque également le problème de la vétusté des logements en fin de bail.

La vétusté est définie comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». « Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord. Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local (...), même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord ».Cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

L’établissement de ces grilles de vétusté est conseillé aux bailleurs pour éviter toute discussion en fin de bail. La grille peut être choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif conclu conformément à l'article 41 ter ou à l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière. Ce type d'accords collectifs est fréquent pour les logements appartenant ou gérés par les organismes d'habitations à loyer modéré (bailleurs sociaux).

II. La réalisation de l'état des lieux

Le décret indique que l'état des lieux doit porter sur l'ensemble des locaux et équipements d'usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive. Il doit donc décrire le logement et constater son état de conservation. Il comporte au moins les informations suivantes :
A l'entrée et à la sortie du logement :
- Le type d'état des lieux : d'entrée ou de sortie,
- Sa date d'établissement,
- La localisation du logement,
- Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur,
- Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux,
- Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie,
- Le détail et la destination des clefs ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun,
- Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves.

A la sortie du logement :
- L'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire,
- La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée,
- Éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

L'état des lieux à l'entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes :
- Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location ;
- La forme du document permet la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire ;
- L'état des lieux est remis en main propre à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

Pour rappel : "Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage" (article 3-2 de la loi de 1989). Toute contestation portant sur l'état des lieux d'entrée peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation. 


La date d’état des lieux doit être fixée avant la fin du délai de préavis selon les disponibilités des cocontractants sans pour autant libérer le locataire de son obligation de payer le loyer jusqu’à l’expiration du préavis. La date d’état des lieux peut être fixée au plus tard le dernier jour de l’exécution du contrat de bail de location. Si l’une des deux parties ne peut pas être présente lors de l’état des lieux de sortie, elle peut mandater un tiers qui sera chargé de réaliser l’état des lieux contradictoire pour son compte. Dans ce cas, elle devra formaliser par écrit une procuration en mentionnant l’identité du tiers mandataire et les missions précises qui lui sont assignées.

L’absence totale d’état des lieux de sortie peut avoir des conséquences néfastes :
– le locataire n’aura pas de constat écrit qui prouvera qu’il a bien rendu le logement dans son état initial : il risque de voir sa responsabilité engagée pour des dégradations postérieures à son départ.
– le bailleur, quant à lui, n’aura pas de document écrit permettant de lister les éventuelles dégradations provoquées par le locataire. Il sera difficile pour lui sans document écrit de prouver que le locataire en est responsable et d’obtenir le dédommagement.

Si le locataire remet les clés au bailleur avant de réaliser avec ce dernier l’état des lieux de sortie, il existe un risque pour lui d’être tenu d’éventuelles dégradations intervenant entre la remise des clés et l’état des lieux de sortie.

III. Les frais d'état des lieux

Dans la plupart des cas, les états des lieux d'entrée et de sortie sont établis à l'amiable et de manière contradictoire en présence du bailleur et du locataire. Lorsqu'un tiers est mandaté pour établir un état des lieux d'entrée, les honoraires susceptibles d'être facturés au locataire ne peuvent excéder :

- le montant payé par le bailleur,
- dans la limite de 3 € TTC par m² de surface habitable.

Attention, l'état des lieux de sortie ne peut pas être facturé au locataire. Si la réalisation d'un état des lieux n'est pas possible à l'amiable, ou s'il ne peut être établi de manière contradictoire car l'une des parties ne se présente pas, le bailleur ou le locataire peut demander à un huissier de justice de procéder à cet état des lieux ou constat locatif loi de 1989. Les frais d'huissier applicables sont à partager pour moitié entre le bailleur et le locataire. La réglementation applicable en matière de tarif dépend de la date à laquelle l'état des lieux a été réalisé.


Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...

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