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LES TRAVAUX EN COURS DE BAIL

LE 12 AVRIL 2018

Le locataire est de par l'article 7e de la loi de 1989 obligé de subir certains travaux affectant les lieux loués. D'une façon générale, le locataire doit subir les travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des lieux loués et ce peu importe que ces travaux aient ou non un caractère d'urgence.

Le bailleur pourra donc procéder à des travaux qu'ils soient urgents ou non et quelle que soit la nature des réparations envisagées.Les travaux urgents doivent être supportés par le locataire sans contrepartie dès lors qu'ils ne durent pas plus de quarante jours. En ce qui concerne les travaux d'amélioration, le locataire n'a pas à les subir en effet, le bailleur se voit interdire de modifier la consistance de l'immeuble en cours de bail et le bailleur doit assurer au locataire une jouissance paisible. De plus, il résulte de l'article 17e de la loi de 1989 que l'accomplissement des travaux d'amélioration implique une augmentation de loyer à débattre entre les parties, ce qui implique qu'elles se soient mises préalablement d'accord sur le principe même des travaux. Il se peut que l'immeuble comporte plusieurs occupants, si des travaux d'amélioration des parties communes ou d'autres parties privatives de l'immeuble deviennent nécessaires, le locataire devra les subir.

Le locataire est obligé : « De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. [...]. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ».

Selon l'article 1724 alinéa 2 du Code Civil, lorsque des travaux durent plus de quarante jours, le loyer doit être diminués à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé. Cet abattement proportionnel à la durée des travaux et à l'importance du trouble subi par le locataire sera fixé d'un commun accord entre les parties ou à défaut par le tribunal. A contrario, si les travaux durent moins de quarante jours, le locataire ne peut prétendre à aucune indemnisation.

Selon l’alinéa 3 de l'article 1724 du Code Civil, si les travaux sont de telle nature qu'ils rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, le locataire peut demander la résiliation du bail.

Le propriétaire est obligé de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée (article 6d de la loi de 1989). Par ailleurs, l'article 7f énonce que le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire. Lors du départ du locataire, il sera décidé du sort des aménagements ou transformations effectués par le locataire :
- les aménagements étant conservés par le propriétaire avec ou sans indemnités,
- les lieux étant remis en l'état.

Les travaux de transformation sont tous ceux qui affectent les parties ou les équipements essentiels de l'immeuble tels que la suppression d'une cloison ou l'élargissement d'une porte.Selon l'article 7f de la loi de 1989, les travaux de transformation doivent faire l'objet d'un accord écrit du propriétaire. En outre, cet accord doit être préalable bien que rien ne s'oppose à une régularisation a posteriori.

Si le locataire procède à des travaux de transformation sans l'accord du bailleur, ce dernier peut exiger la remise en état des lieux soit immédiatement, soit au départ du locataire ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans indemnisation du locataire. En ce qui concerne les travaux d'aménagement qui ne nécessitent aucune autorisation du bailleur, ils resteront acquis au bailleur en fin de bail sans qu'il puisse exiger la remise des lieux dans leur état antérieur et sans que le locataire puisse prétendre à une indemnité.


Sources: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...
http://www.assistant-juridique.fr/travaux_pendant_...
https://www.village-justice.com/articles/Les-const...

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