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LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR DU BAIL D'HABITATION

LE 15 FÉVRIER 2018

La loi du 6 juillet 1989 met le bailleur dans l'obligation:
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué (article 6b),
- d'entretenir les locaux en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés (article 6c),
- de faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des lieux loués (article 6c),
- d'informer le locataire des mutations à titre gratuit ou onéreux concernant l'immeuble loué.



I - L'obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués

L'obligation pour le bailleur d’assurer au locataire une jouissance paisible a un caractère d'ordre public. Cette obligation concerne :
- les troubles provenant du bailleur lui-même,
- les troubles causés par des colocataires,
- les troubles causés par des voisins ou des tiers,
- les troubles causés par l'Administration.

A. Les troubles causés par le bailleur

Par principe, le bailleur ne peut par ses agissements venir troubles la jouissance de son locataire. Ainsi, le bailleur doit s'abstenir de tout fait de nature à priver le locataire des avantages qu'il tient du bail. Ainsi, lui est-il interdit de supprimer des éléments d’équipement comme l'antenne de télévision. Le bail peut cependant comporter une clause autorisant le bailleur à supprimer une prestation particulière prévue au contrat à la condition qu'il y ait une contrepartie équivalente sous forme de diminution du loyer et des charges (article 4h de la loi de 1989). Le fait d'entrer dans le domicile du locataire contre son gré est susceptible de constituer une violation de domicile.Il est également interdit au bailleur de changer la forme des lieux loués. Ainsi, on doit considérer qu'il lui est interdit de modifier les accès les vues du logement loué.


B. Les troubles de jouissance causés par des tiers

Il y a trouble de fait pour lesquels la garantie du bailleur ne joue pas lorsque le locataire est perturbé dans sa jouissance sans que l'auteur du trouble ne prétende à aucun droit sur l'immeuble loué ainsi en cas de cambriolage. Il y a troubles de droit lorsque le tiers prétend avoir un droit sur l'immeuble loué ainsi s'il prétend interdire au locataire l’exercice d’une servitude bénéficiant à l'immeuble loué. Dans cette hypothèse, le bailleur répond de ce trouble.


C. Les troubles causés par l'Administration

Lorsque l'administration apporte un trouble de jouissance au locataire par le seul fait qu'elle impose l'application d'un texte légal ou réglementaire comme une réglementation en matière d'hygiène et de sécurité, le trouble éprouvé par le locataire est in trouble de droit dont le bailleur doit garantie. Il en est autrement lorsque l'administration comment une voie de fait pure et simple, il appartient alors au locataire d'agir directement.



II. L'obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu

En vertu de l'article 6c de la loi de 1989, le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu au contrat, de façon qu'ils soient utilisables conformément à la destination en vue de laquelle ils ont été loués.Les locaux ne sont pas en état de servir s'ils présentent des dangers pour la santé ou la sécurité des habitants, ainsi lorsque l'installation électrique est vétuste et n'est plus aux normes, en cas de présence de peinture au plomb. Le respect des normes légales ou réglementaires et des travaux imposés par la réglementation en matière d'hygiène et de sécurité pèse sur le bailleur. Il doit délivrer lors de la conclusion du bail un immeuble conforme aux normes et par la suite mettre l'immeuble en conformité avec les nouvelles normes édictées en cours de bail.

Ces réparations et travaux sont à la charge du bailleur peu importe leur cause, toutefois le bailleur peut s'exonérer si la dépense est d'un montant excessif. L'obligation d'entretien du bailleur ne joue plus:
- lorsque la nécessité des réparations provient des fautes ou abus de jouissance du locataire,
- lorsque le locataire refuse de payer le loyer,
- dans le cas où l'importance de l'investissement amène à considérer l'opération comme une véritable reconstruction.

Si le bailleur n'exécute pas son obligation d'entretien, le locataire peut :
- demander sa condamnation à faire les travaux dans un délai déterminé à peine d'astreinte,
- se faire autoriser judiciairement à effectuer les travaux aux frais avancés du bailleur. Il peut en même temps demander l'autorisation de compenser sa créance récupérable avec les loyers dus au bailleur,
- demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui cause la carence du bailleur,
- demander la résiliation du bail.
- demander l'autorisation de suspendre le paiement des loyers jusqu'à ce que les travaux aient été effectués.

Il sera nécessaire de mettre au préalable le propriétaire en demeure d'effectuer les travaux.Indépendamment des actions civiles pouvant être intentées à l'encontre du bailleur, sa responsabilité pénale pourrait être dans certaines circonstances mise en cause.



III. Les réparations dues par le bailleur

Le bailleur doit faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état de l'immeuble et à l'entretien normal des locaux loués (article 6c de la loi de 1989).ceci vise bien évidemment les grosses réparations comme les travaux de toiture, de ravalement...

Le bailleur doit cependant certaines réparations dites locatives lorsque celles-ci sont occasionnées par la vétusté, les malfaçons, les vices de construction, la force majeure. Ces réparations peuvent avoir pour but soit le maintien en état de l'immeuble soit l'entretien normal des locaux loués.

L'obligation de maintenir l'immeuble en l’état signifie deux choses :
- les réparations doivent être effectuées à l'identique, en effet, rien n'oblige le bailleur à améliorer l'immeuble,
- le locataire est de ce fait protéger contre le vieillissement de l'immeuble.


IV. L'obligation d'informer le locataire des mutations de l'immeuble

L'article 3 de la loi de 1989 énonce : « En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ».

Ce teste reçoit application en cas de mutation à titre gratuit (succession, donation..) ou à titre onéreux (vente, échange...) mais uniquement dans la mesure où elle affecte les locaux loués, peu importe qu'elle ne concerne que la nue-propriété ou l'usufruit de l'immeuble. L'obligation d'information du locataire pèse sur le nouveau bailleur c'est-à-dire celui qui aura en conséquence de cette mutation la qualité de bailleur. Le texte parlant de notification, il peut être recouru soit à la lettre recommandée avec accusé de réception soit à l’exploit d'huissier.

Le législateur n'a édicté de sanction en cas de non-respect de cette obligation.


V. Les garanties dues par le bailleur

Le bailleur est tenu : « d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse. » (article 6b de la loi de 1989).

Les vices sont les désordres affectant la construction comme la rupture d'une poutre, d'un balcon.. La jurisprudence donne de nombreux exemples de défectuosité des installations ou équipements qui ne remplissent pas leur rôle normal et créent des troubles de jouissance ou des dommages au locataire. Ainsi constituent des défectuosités dont le bailleur doit garantie : la défectuosité des installations électriques, la mauvaise fermeture des fenêtres, une isolation acoustique insuffisante...Le locataire peut demander la résiliation du bail ou une diminution de loyer proportionnelle en cas de troubles de jouissance.

Cette garantie due par le bailleur doit permettre d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement en faisant cesser les troubles. Le bailleur ne peut à aucun titre s'exonérer de cette responsabilité particulière.


Sources: http://www.information-juridique.com/droit-immobil...
http://www.cours-de-droit.net/les-obligations-du-b...

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