LA CHASCUNIERE

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LE LOYER MANIFESTEMENT SOUS-ÉVALUÉ

LE 2 MARS 2018

Si le bailleur estime que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé au moment du renouvellement du bail .La sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Ces logements doivent être situés :
- soit dans le même groupe d'immeubles,
- soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le bailleur doit identifier :
- au moins 6 loyers dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants,
- au moins 3 loyers dans les autres zones géographiques.

Au moins deux tiers de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit indiquer :
- le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,
- la qualité de construction de l’immeuble,
- l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,
- la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,
- l’existence d’annexes éventuelles,
- son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de WC intérieur, de salle d’eau, de chauffage,
- la période de construction de l’immeuble,
- l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,
- le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des deux limites suivantes :
- 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait),
- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Pour réévaluer le loyer, le bailleur doit en faire la proposition à son locataire dans les formes et dans les délais. Le bailleur doit faire cette proposition au moins 6 mois avant le terme du contrat de bail.Il doit adresser sa demande :
- par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,
- par acte d'huissier,
- remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. La proposition de réévaluation doit :
- contenir le texte intégral de l'article 17-2-II de la loi de 1989 recopié (sinon la proposition n'est pas valable),
- indiquer le montant du nouveau loyer proposé, ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

Lorsque le bailleur propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner congé au locataire pour le même terme du bail, ce qui reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.Pour accepter la proposition d’augmentation du bailleur, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail. Dans ce cas, la réévaluation du loyer est acquise par accord entre les parties.

Au renouvellement du bail, c'est-à-dire à l'expiration du bail initial, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable.

L'augmentation du loyer dans le cadre d'une location vide est appliquée progressivement :
- lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (sur bail de 3 ans : 1/3 par an, sur bail de 6 ans : 1/6 par an),
- lorsque la hausse est supérieur à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'1/6 par an pendant 6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.

Dans le cas d'une location meublée l'augmentation du loyer :
- lorsque la hausse est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est appliquée intégralement au contrat renouvelé.
- lorsque la hausse est supérieur à 10 % du loyer initial, elle est appliquée d'1/3 par an au contrat renouvelé et lors des renouvellements suivants.

Le locataire peut refuser l'augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier à son bailleur, au plus tard 4 mois avant la fin du bail. L'absence de réponse de la part du locataire vaut refus. En cas de refus ou d'absence de réponse du locataire, l'augmentation proposée par le bailleur ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.

Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant le terme du contrat, le bailleur (ou le locataire) peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord sur le prix.

Dans l'attente de la décision de la commission ou si le désaccord persiste en dépit de son intervention, le bailleur (ou le locataire) peut saisir le juge d'instance dont dépend le logement, à condition de le faire avant le terme du bail. La commission dispose de 2 mois pour rendre son avis.

Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation, le juge d'instance dont dépend le logement peut être saisi, à la condition de le faire avant le terme du bail. Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) peut saisir le juge d'instance, sans attendre l'avis de la commission.Si le juge d'instance est saisi dans le délai imparti, c'est alors lui qui fixe le montant du loyer réévalué. S'agissant d'une location vide, le contrat est considéré comme renouvelé pour sa durée initiale (3 ans).

Le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable ainsi qu'il l'a été indiqué précédemment.Au-delà de ce délai, il n'est plus possible de saisir le juge d'instance.Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation et jusqu'au terme du contrat, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer révisé selon l'IRL).


Sources: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...
https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locata...

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