LA CHASCUNIERE

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LE LOYER ET LES CHARGES LOCATIVES

LE 28 NOVEMBRE 2017

Le loyer et les charges locatives sont fixés lors de la signature du bail. Leur paiement doit être effectué à la date prévue par le contrat de location.



I. Le loyer

A. Généralités

Dans la majorité des cas, le loyer est payable mensuellement. Lorsque le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), le locataire peut toujours exiger un paiement mensuel. La demande doit être effectuée auprès du propriétaire par tous moyens.Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande.Une quittance est un document qui atteste le paiement du loyer et des charges et doit comporter le détail du loyer de base, des charges, l’adresse du logement, le mois concerné, la signature du propriétaire. La quittance ne peut donc être remise au locataire qu'une fois qu'il a réglé l'intégralité du loyer et des charges associés à la période indiquée sur le bail.Si le locataire procède à un paiement partiel du loyer, en accord avec le propriétaire, ce dernier doit lui délivrer un simple reçu.Dans le cadre d’une location vide, le bailleur est tenu de transmettre (par voie postale, électronique ou fax) gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Dans le cadre d’une location meublée, il est également tenu de la remettre gratuitement au locataire, à sa demande.

B . La fixation du loyer

1. Cas général

Dans une commune non soumise à l'encadrement des loyers, le bailleur peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé (sauf logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés Anah qui restent soumis à des plafonds spécifiques). Ce loyer peut ensuite être révisé chaque année à la date anniversaire du bail.

2. Les logements concernés par l’encadrement des loyers

Depuis le 1er août 2012, dans les zones géographiques où existe une situation anormale du marché locatif, lors du renouvellement du bail ou d’une nouvelle location soumise à la loi du 6 juillet 1989, le montant du loyer est encadré par un décret annuel. Le décret du 30 juillet 2013 s'applique aux loyers de relocation et aux loyers des baux renouvelés entre le 1er août 2013 et le 31 juillet 2014. L’encadrement des loyers s’applique uniquement aux logements loués vides à usage de résidence principale du locataire ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale. Il s’agit donc des baux régis par la loi du 6 juillet 1989 qui concernent l’essentiel du parc locatif privé, à l’exclusion des logements meublés (location meublée, location meublée étudiante, location saisonnière), des logements HLM, les logements soumis à la loi de 1948.

Les règles de fixation de loyer diffèrent selon que le logement :
- est mis en location pour la 1ere fois ou est remis en location,
- son lieu de situation.

Lorsque le logement est mis en location pour la première fois, le loyer ne doit pas dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant est fixé par un arrêté préfectoral.

Le loyer d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance peut être augmenté sous réserve de respecter certaines limites. S'il n'y a pas eu de travaux effectués après le départ du précédent locataire et lorsque le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué, le montant du nouveau loyer est limité :au dernier loyer appliqué au précédant locataire si une révision est intervenue au cours des 12 derniers mois,à la variation de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois. Dans le cas contraire, le locataire peut engager une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse. Lors de la signature d'un bail avec un nouveau locataire, le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location. Le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL si le bailleur a financé :
- des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),
- des travaux de mise aux normes de décence du logement loué.

Ces travaux doivent avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, et leur coût doit couvrir au moins 50% de la dernière année de loyer (hors charge).Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédant locataire peut être augmenté de 15% du montant des travaux TTC.Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse.

Le loyer d'un logement qui a fait l'objet de travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois et dont le coût est égal au moins à la dernière année de loyer peut être librement réévalué au moment de sa remise sur le marché.

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne doit pas excéder 50% de la différence entre :
- le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqué dans le voisinage pour des logements comparables,
- le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

Depuis le 1er février 2017, le loyer fixé après réévaluation suite au départ du dernier locataire ne doit pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré. Ce montant est fixé par un arrêté préfectoral. Dans le cas contraire, le locataire peut lancer une procédure pour réévaluer le loyer à la baisse. Toutefois, si le logement présente des prestations spécifiques exceptionnelles (vue imprenable sur un monument historique, grande terrasse...) un complément de loyer peut être appliqué.



II. L’impayé de loyer

Payer son loyer à la date convenue dans le bail est une des premières obligations du locataire. Le non-paiement de loyer peut être un motif de résiliation du bail. De plus, en cas d’impayé de loyer, le versement de votre aide au logement risque d’être suspendu.



III. Les charges locatives

A. Les locations louées vides

On peut distinguer trois catégories de charges :
- les frais liés au logement et à l’usage de l’immeuble (eau, ascenseur, chauffage collectif, minuterie…),
- les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble,
- les taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères…).

Leur paiement se fait généralement tous les mois. Il s’agit d’une provision pour charges. Chaque année une régularisation est faite pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles. Un mois avant, le bailleur doit communiquer au locataire le décompte des charges (nature des dépenses, consommations…). Si le locataire a trop versé, soit le propriétaire rembourse le trop perçu soit il le déduit du loyer suivant. En revanche, si les acomptes ne couvrent pas les dépenses, le locataire payer le complément. Les pièces justificatives des charges (factures) doivent être tenues à la disposition du locataire pendant un mois après l’envoi du décompte.

B. Les locations meublées

Les charges peuvent :

- soit faire l’objet d’un forfait auquel cas aucune régularisation ne sera possible, quelles que soient les dépenses réelles,
- soit donner lieu, comme pour les locations vides, au versement de provisions avec une régularisation.


Source Mémento Francis Lefevre Gestion immobilière

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