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LE LOGEMENT INSALUBRE

LE 17 JANVIER 2018

L’immeuble, vacant ou non, est considéré insalubre lorsqu’il est dangereux pour la santé des occupants ou pour celle du voisinage du fait de son état ou de ses conditions d’occupation. L’insalubrité résulte d’un désordre grave ou d’un cumul de désordres. Dans cette hypothèse, le préfet peut engager une procédure d'insalubrité à l'encontre du propriétaire d'un logement ou du syndic de copropriété lorsque l'immeuble est en copropriété. L'insalubrité implique une appréciation qui associe la dégradation d'un logement à des effets sur la santé des occupants.

L'insalubrité s'analyse au cas par cas et après visite des lieux, en se référant à une liste de critères d'évaluation. L'évaluation de l'état d'insalubrité est notamment appréciée au regard :
- de l'éclairement naturel des pièces principales,
- des structures du logement (organisation intérieure, dimensions des pièces, protection phonique, isolation thermique, état des surfaces),
- de facteurs de risques spécifiques (installations de combustion, toxiques présents tels que peintures au plomb, amiante, risques de chutes de personnes),
- de l'humidité,
- de l'aération des pièces,
- des équipements (alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, électricité, gaz, chauffage, cuisine, WC, salle de bain ou d'eau),
- de l'usage et l'entretien des lieux (propreté courante, mode d'occupation, sur-occupation).

Tout locataire (ou autre occupant) d'un logement insalubre doit le signaler à la mairie. En principe, c'est le service communal d'hygiène et de santé (SCHS) ou des agents d'une agence régionale de santé (ARS) qui interviennent pour visiter le logement et réaliser un rapport concluant ou non à l'insalubrité. Une fois saisi du rapport concluant à l'insalubrité, le préfet consulte dans les deux mois une commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques.

Le préfet en informe le propriétaire concerné, par lettre recommandée avec avis de réception, qu'une réunion va se tenir avec cette commission. Cette lettre doit lui être parvenue au minimum 30 jours avant la tenue de cette réunion afin qu'il puisse produire ses observations. Après avis de la commission, le préfet prend un arrêté d'insalubrité remédiable ou irrémédiable.

L'arrêté d'insalubrité remédiable est pris lorsqu'il existe un moyen de remédier à l'insalubrité du logement. Le préfet peut assortir l'arrêté d'insalubrité remédiable d'une interdiction temporaire d'habiter dans les lieux.Cet arrêté prescrit au propriétaire les travaux à effectuer ainsi que le délai pour leur réalisation.Lorsque ces mesures n'ont pas été exécutées dans les délais, le propriétaire est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans le délai d'un mois. À défaut, les travaux peuvent être effectués d'office par le maire ou le préfet, aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts.

Le propriétaire peut également faire l'objet :de poursuites pénales, et se voir infliger une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour de retard. L'arrêté d'insalubrité irrémédiable est pris :
- lorsqu'il n'existe aucun moyen de mettre fin à l'insalubrité,
- lorsque les travaux de résorption de l'insalubrité sont plus coûteux que la reconstruction du logement.

Le préfet accompagne son arrêté d'insalubrité remédiable d'une interdiction temporaire d'habiter dans les lieux.

Si le logement présente un danger immédiat pour la santé ou la sécurité des occupants, le préfet peut également prendre d'office certaines mesures (par exemples, faire réaliser des travaux urgents, démolir le logement insalubre et prononcer l'évacuation immédiate des occupants). Le préfet notifie l'arrêté d'insalubrité au propriétaire. Cet arrêté est affiché en mairie.

Lorsqu'un logement fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité, le loyer versé par les occupants cesse d’être dû à compter du 1er jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie. Le loyer sera de nouveau dû à partir du 1er jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté mettant fin à l'interdiction d'habiter dans les lieux.Le propriétaire doit assurer le relogement des occupants de manière temporaire ou définitive selon la situation.

Le nouveau logement doit être décent et correspondre aux besoins des occupants.En cas de défaillance du propriétaire, le préfet prend les dispositions nécessaires pour reloger les occupants aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts. Le propriétaire peut également faire l'objet de poursuites pénales.

Source : https://www.anil.org/immeuble-insalubre/

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