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LE DÉPÔT DE GARANTIE ET LA CAUTION SOLIDAIRE DANS LE CONTRAT DE LOCATION

LE 30 NOVEMBRE 2017

Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir d'éventuels manquements du locataire (loyers ou charges impayés, réalisation des réparations locatives...). Le montant du dépôt de garantie, son versement et sa restitution sont encadrés par la loi.

I. Montant et modalités de versement du dépôt de garantie

Si le bailleur exige le versement d'un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail.

Il ne peut pas être supérieur à :
- 1 mois de loyer, hors charges pour une location vide,
- à 2 mois de loyer, hors charges pour une location meublée.

Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois (loyer payé trimestriellement par exemple). Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.Le montant du dépôt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune révision en cours ou au renouvellement du bail.

Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail :
- directement par le locataire,
- via un tiers comme Action logement (ex 1 % Logement) avec l'avance loca-pass ou le fonds de solidarité pour le logement (FSL) avec l'aide pour financer le dépôt de garantie.

En cas de versement en espèces, le locataire peut demander au propriétaire, par tous moyens, un reçu spécifiant que la somme remise l'est au titre du dépôt de garantie.



II. La restitution du dépôt de garantie

1. Le délai de restitution

Le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai maximal de deux mois lorsque la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire est responsable. Si ces documents sont conformes, le délai de restitution est ramené à un mois. Le délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

2. Déduction des sommes retenue

Le propriétaire doit fournir les justificatifs des sommes retenues sur le dépôt de garantie et ne peut donc pas retenir une somme forfaitaire. La Cour de cassation considère que la seule production d'un devis est suffisante pour justifier les sommes dues. Le bailleur n’est pas obligé de produire ces justificatifs dans le délai de deux mois prévu pour la restitution du dépôt. Le juge ne peut refuser la déduction d'une certaine somme au motif que le bailleur n'avait pas envoyé les justificatifs au locataire dans ce délai. Le bailleur doit néanmoins respecter un délai raisonnable pour l’envoi de ces justificatifs.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision maximale de 20% du montant du dépôt de garantie dans l’attente de l’arrêté des comptes. La régularisation devra dès lors intervenir dans le mois suivant l’approbation des comptes annuels. Les parties peuvent également faire le choix de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

3. La restitution tardive

Si le bailleur ne respecte pas le délai de restitution, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel, pour chaque période mensuelle commencée. Cette majoration n’est pas due lorsque le défaut de restitution a pour origine l’absence de communication, par le locataire, de sa nouvelle adresse.

4. Les contestations relatives à la restitution

En cas d’absence de restitution ou de désaccord sur le montant des sommes retenues par le bailleur, le locataire peut saisir, après mise en demeure restée infructueuse, la Commission départementale de conciliation ou la juridiction de proximité territorialement compétente si le montant du dépôt de garantie est inférieur à la somme de 4000 € [Code de l'organisation judiciaire (COJ) : R231-4]. Si le dépôt de garantie est supérieur à cette somme, le tribunal d’instance est compétent (COJ : L221-4).

5. Les dommages et intérêts alloués au bailleur

Lorsque le locataire n'a pas respecté son obligation d'entretien et qu'aucun accord n'a été trouvé pour un dédommagement conventionnel, le bailleur peut faire condamner son locataire à des dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1147 et 1731 du Code civil (articles 1231-1 et 1731 du Code civil pour les baux signés à partir du 1er octobre 2016).

Cette demande en dédommagement est souvent formulée par le bailleur, en défense, à l’occasion de l'action du locataire en restitution du dépôt de garantie que le bailleur refuse de rendre en raison des réparations locatives. Le juge doit préciser en quoi les désordres constatés relèvent ou non des réparations locatives incombant au propriétaire en analysant les devis et factures produits par le bailleur. Concernant le principe même de l'indemnisation, la Cour de cassation a affirmé à plusieurs reprises que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à la justification d'un préjudice, ni à la preuve de l’exécution des réparations. Cette position semblait correspondre à un courant doctrinal selon lequel les dommages et intérêts résultent directement de l'inexécution contractuelle.

La Cour de cassation semble avoir opéré un revirement de jurisprudence en revenant au principe classique de la responsabilité civile contractuelle. À de nombreuses reprises, elle juge que les dommages et intérêts ne sont alloués au bailleur qu'en présence d'une faute du locataire et d'un préjudice démontré par le bailleur. En revanche, l’indemnisation de ce préjudice ne serait pas subordonnée à l'exécution de ces réparations. À défaut de justificatifs, il appartient donc au juge d'évaluer le montant du dommage dont il constate l'existence dans son principe.

Selon la nature des travaux qui sont à engager, la question d’exécuter immédiatement ou non les travaux, pouvait se poser. Si le préjudice causé par le locataire est de nature esthétique mais qu’il n’empêche pas une relocation aux conditions du marché, il n’est pas nécessaire que le bailleur ait à prouver l’exécution immédiate des travaux. En revanche, si le préjudice a pour effet de rendre le logement indécent ou impropre à sa destination, il semble plus légitime que le bailleur procède aux réparations nécessaires immédiatement.


III.La caution solidaire

Le bailleur peut exiger qu’une tierce personne se porte caution solidaire ou "garante" pour assurer le paiement des loyers et des charges en cas de défaillance du locataire. L’engagement de caution doit être obligatoirement un acte écrit et doit comporter certaines mentions obligatoires sous peine de nullité du cautionnement. L’acte de caution peut être établi sur le bail ou en annexe. Il existe deux types de caution :
- à durée déterminée : Elle couvre en général la durée du bail et ne peut être dénoncée avant son échéance.
- à durée indéterminée : Elle peut être résiliée à tout moment mais s’agissant d’un logement loué vide à usage d’habitation principale, la résiliation ne prendra effet qu’à la fin du bail en cours.

Depuis la loi MOLLE du 25 mars 2009 (loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion) appelée aussi loi Boutin, le recours au cautionnement est réglementé pour les locations vides :
- Si le bailleur est une personne physique, il peut choisir entre souscrire une assurance garantissant les obligations locatives ou demander un cautionnement. Cependant, dans le cas où il aurait souscrit une assurance, il ne peut pas demander en plus un cautionnement au locataire sauf si le logement est loué à un étudiant ou un apprenti.
- Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile familiale, et même s'il n'a pas souscrit d'assurance, il ne peut demander de cautionnement que si celui-ci est accordé par un organisme, essentiellement le FSL ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Sources : Mémento Francis Lefevre Gestion immobilière

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