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LE DÉCÈS DU LOCATAIRE

LE 7 MARS 2018

Lors du décès du locataire, l'article 14 de la loi de 1989 permet le transfert du bail au profit de personnes déterminées dès lors qu'elles remplissent certaines conditions.

Les personnes pouvant bénéficier du transfert du contrat de location en cas de décès du locataire sont en vertu de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. »


Depuis 2001, le conjoint survivant bénéficie d'un droit exclusif sur le bail (article 1751 du Code Civil), si tel n'est pas le cas, c'est l'article 14 de la loi de 1989 qui s'applique.Si le conjoint survivant peut invoquer le bénéfice de l'article 1751 du Code Civil, il dispose d'un droit exclusif sur le bail. Le conjoint survivant n'est pas en concours avec les autres héritiers. Si le conjoint ne bénéficie pas de l'article 1751 du Code Civil, il se trouve en concours avec les autres bénéficiaires du transfert du bail.

Pour que l'article 14 puisse s'appliquer, le contrat de location doit impérativement être en cours à la date du décès. Si le bail a fait l'objet d'un congé ou d'une résiliation judiciaire, les occupants ne peuvent plus prétendre se maintenir dans les lieux.Il faut en outre que celui qui revendique le bénéfice de la continuation n'ait aucun titre locatif. La liste établie par la loi de 1989 est limitative : les personnes pouvant bénéficier du transfert doivent prouver la réalité du décès et justifier de ce qu'elles figurent sur la liste et établir qu'elles vivaient avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès.

Le partenaire lié au locataire par un PACS ou le conjoint survivant peuvent prétendre au transfert de bail à condition de justifier qu'il était marié / pacsé avec le locataire défunt au jours du décès. Pour cela, il leur appartiendra de justifier de cette situation grâce à un extrait d'acte de mariage ou un certificat de PACS.

Tous les descendants du locataire quel que soit leur degré vont pouvoir bénéficier du transfert du contrat, peu importe qu'ils soient mineurs ou majeurs, à charge ou non. Tous les ascendants sont là encore concernés. Le concubin qui prétend bénéficier du transfert de location doit démontrer qu'il y a concubinage, ce fait peut être prouvé par tout moyen. Le concubinage doit être notoire c'est-à-dire public et reconnu de tous. Les descendants, ascendants, personnes à charge et concubin notoire doivent en outre remplir une condition particulière : vivre avec le défunt depuis au moins un an à l'époque du décès. Vivre avec le défunt sous-entend une cohabitation permanente. Cette preuve peut être faite par la présentation de courrier administratif...

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré. Il appartiendra à la personne qui invoque le bénéfice de l'article 14 de se faire connaître au bailleur et de justifier qu'elle remplit les conditions exigées par le texte.S'agissant d'une cession forcée du contrat, la seule possibilité offerte à la personne qui n'entend pas bénéficier du transfert du bail est de donner congé au bailleur avec un délai de préavis de trois mois.

Par l'effet du transfert automatique du contrat, les personnes énumérées au contrat deviennent personnellement titulaires du bail.

En ce qui concerne les loyers et les charges dus à compter du décès, le bailleur va pouvoir immédiatement en réclamer le paiement aux bénéficiaires du transfert. Le transfert du bail ne s'accompagne pas d'un transfert de dettes. Le continuateur du bail n'est pas tenu des dettes locatives échues avant le décès du locataire qui constituent une dette de sa succession. Celui qui recueille le droit au bail ne peut donc être poursuivi en résiliation du bail au motif que des loyers ou des charges restaient dus par le défunt. Si le bénéficiaire du transfert est également héritier du défunt, il est tenu au paiement de l'arriéré à concurrence de sa part, s'il accepte la succession. Si le bénéficiaire du transfert ,'est pas héritier, il n'est pas tenu des dettes antérieures au décès.

Dès lors qu'il n'existe aucune personne remplissant les conditions imposées par la loi, le bail est résilié de plein droit par le décès du locataire.


Sources: http://www.avocats.paris/bail-dhabitation-et-deces...
https://www.assoedc.com/que-faire-en-cas-de-deces-...

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