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LE BAIL VERBAL

LE 28 NOVEMBRE 2018

Selon la loi, toute location doit faire l'objet d'un bail écrit entre le propriétaire et le locataire. Pour autant, la loi ne prévoit pas de sanction à l’absence d’écrit et la jurisprudence reconnaît que le bail verbal reste un contrat de location de logement valable. Il fait naître des droits tant pour le locataire que pour le bailleur propriétaire. Dès lors qu’il porte sur un logement
qui constitue la résidence principale du locataire, le bail verbal est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, les dispositions impérative de la loi s’appliqueront notamment sur les aspects suivants :
- la durée minimale du bail de location imposée par la loi (variable selon la qualité du bailleur et selon qu’il s’agit d’un bail vide ou meublé),
- l’obligation du locataire de payer le loyer,
- le respect par le locataire des règles de préavis applicables pour donner congé,
- les conditions de renouvellement après la fin de la durée du bail et les possibilités restreintes pour le bailleur de donner congé,
- les règles applicables à un éventuel dépôt de garantie.

Toutefois, les parties ne pourront pas profiter de certains aspects de la loi du 6 juillet 1989, faute d’écrit. ainsi, par exemple, le bailleur ne pourra imposer d’augmentation de loyer au locataire car aucune clause de révision (avec indexation) n’aura été prévue. En effet, la loi encadre les augmentations de loyer, mais ceci pour autant que le contrat prévoit bien une clause de révision. Or le bail verbal ne prévoit, par nature, rien sur la question.

Bien que valable, le bail verbal n’en demeure pas moins risqué principalement pour le bailleur, notamment pour les raisons suivantes :
- le bailleur ne pourra pas appliquer de révision du loyer,
- certaines clauses protectrices des intérêts du bailleur, telle que la clause résolutoire la clause de solidarité en cas de pluralité de locataires, seront absentes.
- si le locataire a payé son loyer de manière irrégulière et sur la base de montants non constants, il sera peu aisé d’établir un montant déterminé de loyer mensuel.
- le bailleur n’aura probablement pas communiqué au locataire le dossier de diagnostics techniques (DDT), ce qui peut l’exposer à des sanctions.

Le bail verbal présente également des risques pour le locataire puisqu’en l’absence d’écrit, si le propriétaire conteste la légitimité du locataire à occuper le logement, il reviendra au locataire de prouver l’existence du bail verbal. Il pourra apporter une telle preuve en produisant tout document utile : relevé bancaire prouvant le paiement du loyer, quittance de loyer, contrat de fournisseur d’électricité à son nom à l’adresse du logement. L'assurance habitation reste indispensable
Même en l'absence de bail écrit, le locataire doit obligatoirement souscrire une assurance habitation. En effet, il reste seul responsable des éventuels dégâts pouvant se produire dans le logement qu'il occupe

Enfin, il peut être problématique tant pour le bailleur que pour le locataire de ne pas avoir établi d’état des lieux d’entrée : cette situation peut créer des conflits et des litiges en fin de bail, si le propriétaire constate des dégradations et les impute au locataire.

L'article 3 de la loi de 1989 reconnaît à chaque partie le droit d'exiger à tout moment l'établissement d'un contrat écrit.

Si l'une des parties s'y refuse, le projet de bail peut être soumis au juge ; celui-ci peut alors décider que sa décision vaudra bail (Cass. 3e civ., 29 nov. 2000 : Loyers et copr. 2001).

La décision peut également enjoindre la partie récalcitrante à établir un bail écrit.

Il peut aussi prononcer la résiliation du bail en cas de refus réitéré du locataire de signer le contrat (CA Nîmes, 2e ch., 20 sept. 2001 : JurisData n° 2001-158530).

En ce qui concerne la désignation de la chose louée, il a été jugé que la consistance des lieux loués doit correspondre à celle découlant du bail verbal conclu antérieurement.

Quant à la détermination du loyer, il a été décidé que le local litigieux n'ayant été occupé par le locataire qu'au titre d'un accord verbal, c'est donc le tribunal saisi pour mise en conformité des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui a constitué le principe du bail.
En conséquence, la somme prévue verbalement n'avait pas le caractère de loyer, le tribunal pouvait fixer le loyer en tenant compte, à défaut d'accord des parties, de tous les éléments d'appréciation de la cause (CA Pau, 3e ch., 10 mai 1994 : JurisData n°1994-044725).

Le bail verbal ne présente finalement aucun avantage pour les parties qui ont tout intérêt à régulariser leur situation et à signer un bail écrit.

Source : https://www.legalplace.fr/guides/bail-verbal/

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