LA CHASCUNIERE

Expert immobilier en Nouvelle- Aquitaine et dans le Gers

Bénéficiez de notre expertise

LE BAIL MIXTE : HABITATION ET PROFESSIONNEL

LE 3 AVRIL 2018

Le bail mixte est un contrat de location d’un local qui sert à la fois à l’habitation principale et à l’exercice de l’activité du locataire.

Le bail mixte est soumis à la réglementation des locaux d'habitation de la loi du 6 juillet 1989. Le contrat doit être rédigé par écrit et il a pour objet la location de locaux à usage d'habitation et à l'exercice d'une activité professionnelle libérale. Il peut aussi être signé tant pour une location meublée que pour une location non meublée.

Les éléments classiques doivent être mentionnés dans le contrat de location comme :
- les noms et adresses des deux parties, propriétaire et locataire
 - la durée du bail
- le montant du loyer et des charges ainsi que les modalités de paiement
- la révision du bail
- l'état des lieux
- le dépôt de garantie.

Pour être qualifié de bail mixte, le local concerné doit servir à la fois de résidence principale et de lieu d’exercice de l’activité professionnelle. Si l'activité exercée est une activité commerciale c'est le régime des baux commerciaux qui s'applique.

La résidence principale est définie par la loi comme une résidence « occupée au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de force majeure ». Le recours à ce type de bail mixte n’est pas possible pour les locations faites à usage d’habitation secondaire.

L’habitation principale suppose donc uniquement une habitation effective, mais pas forcément permanente. Le locataire pourra donc occuper le logement uniquement cinq mois dans l’année pour des raisons professionnelles et ce logement pourra être qualifiée d’habitation principale.

L’usage professionnel renvoie à l’absence de caractère industriel ou commercial.

L’accord du bailleur peut être obtenu à deux moments différents :
– lors de la signature du bail, le locataire et le bailleur se mettent d’accord sur l’utilisation des locaux pour un usage en partie professionnel et en partie d’habitation principale.
– à défaut de la mention d’usage en partie professionnelle des locaux, le locataire peut obtenir du bailleur son autorisation expresse ou tacite.

Attention, l’exercice d’une activité professionnelle non autorisée par le bailleur justifie la résiliation du bail.

Il faudra obtenir une autorisation préalable avant de convenir d’une location à usage mixte pour les locaux destinés à l’habitation et situés dans les endroits suivants :

- communes de plus de 200 000 habitants
- départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne

L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune concernée. Le maire pourra autoriser l’exercice de l’activité professionnelle dès lors que le bail ou le règlement de copropriété ne s’y opposent pas.

Il ne sera pas nécessaire de faire une demande d’autorisation auprès de la mairie dès lors que le bail ou le règlement de copropriété ne s’y opposent pas pour les cas suivants :
- le local est situé en étage mais le locataire ne reçoit pas de clientèle ou de marchandises. L’autorisation du maire est en revanche nécessaire s’il y a réception de clientèle et marchandises.
- le local est situé en rez-de-chaussée avec réception de clientèle et de marchandises

L’usage mixte ne crée pas d’obligation d’utilisation à l’égard du locataire : lorsque l’usage mixte est prévu dans le bail, cela représente uniquement une faculté pour le locataire de faire un usage mixte des locaux mais pas une obligation. Le locataire n’est donc pas obligé d’utiliser effectivement les locaux pour les deux usages (d’habitation et professionnel). Le bail ne peut donc être résilié au motif de l’usage effectif.
Cependant, rien n’empêche le bailleur de prévoir expressément dans le contrat l’obligation d’affecter les locaux aux deux usages.

Comme pour la durée du bail professionnel et du bail d’habitation, il existe une durée minimale fixée par la loi en ce qui concerne le bail à usage mixte d’habitation principale et professionnel. La durée minimale est différente selon la personnalité du bailleur :
- si bailleur personne physique (particulier) : le bail est conclu pour une durée minimum de 3 ans
- si bailleur personne morale (société) : le bail est conclu pour une durée minimum de 6 ans
- si le bailleur change de qualité en cours de bail, cela ne changera pas pour autant la durée du bail mixte.

Le bail mixte peut être résilié par les deux parties à des conditions différentes :
– le locataire peut mettre fin au bail quand il le souhaite à condition de respecter un délai de préavis de 3 mois
– le bailleur a la possibilité de mettre un terme au contrat à des conditions plus strictes que le locataire.

Le bailleur ne peut résilier le bail avant l’expiration du terme, c’est-à-dire qu’il ne pourra pas le faire avant la durée de 3 ans ou 6 ans, peu importe pour quel motif il souhaite le
faire. Cependant le bailleur peut donner congé que pour trois motifs avec un préavis de six mois: la reprise pour habiter, pour vendre ou pour motif légitime et sérieux (exemple :
manquement du locataire à ses obligations). Il doit indiquer le motif de la résiliation dans son courrier.

Le terme prévu dans le bail n’a pas d’effet extinctif, c’est-à-dire qu’il ne va pas mettre fin automatiquement au contrat. Il est nécessaire de résilier le bail mixte en donnant congé conformément aux règles applicables.

A défaut de résiliation du locataire ou du bailleur, le bail mixte est tacitement reconduit pour une durée fixe de 3 ou 6 ans. Les règles applicables au bail reconduit seront les mêmes que celles du bail initial.

Une des parties peut également proposer le renouvellement du bail. Dans ce cas, il est possible de prévoir contractuellement de nouvelles règles différentes de celles du contrat initial.



Sources: https://www.legalplace.fr/guides/bail-mixte/
https://www.legalife.fr/modele/bail-mixte-usage-ha...

Image

DEVIS

Toutes nos prestations d'expertise font l'objet d'un devis gratuit. Les tarifs peuvent évoluer en fonction de la taille du bien et de la complexité du projet.

Ces derniers sont donc honorés sur la base du temps passé à l'exécution de leur mission, et non sur la valeur du bien. Un contrat d'expertise est signé entre l'expert et son client pour définir leurs engagements réciproques. Les honoraires prévus en sont donc la juste rétribution.

Demandez un devis

Vous pouvez nous joindre

HORAIRES :

Lundi - Vendredi 08:30 - 12:00 13:30 - 18:00