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LE BAIL D'HABITATION SOUMIS À LA LOI DE 1948

LE 26 AVRIL 2018

La loi du 1er septembre 1948 fut votée suite à la flambée des prix de l’immobilier après la seconde guerre mondiale et notamment la hausse des prix des loyers.En effet, juste la période de l’après-guerre est marquée par une forte inflation et une pénurie de logements dans les grandes villes expliquant une montée des prix des loyers.

Face à cette situation, le législateur a voulu assouplir les conditions de locations et favoriser l’accès à la location. Cette loi régit les immeubles mis en location après le 1er janvier 1949. Elle a pour objet de favoriser la mise en location des logements vacants et le maintien dans les lieux du locataire.

Aujourd’hui il y a encore environ 300 000 logements concernés par ce type de baux dont la plupart se situe dans la capitale. Il n’est plus possible à ce jour de signer des baux sous l’empire de la loi de 1948.



I. Champ d'application

Le champ d'application de la loi de 1948 se restreint progressivement. Depuis la loi du 23 décembre 1986, seuls les locataires entrés dans les lieux avant cette date continuent de bénéficier, sous certaines conditions, du régime de la loi de 1948.

La loi s’applique, d’après son article un :
- à Paris,
- dans un rayon de cinquante kilomètres de l’emplacement des anciennes fortifications de Paris,
- dans les communes dont la population municipale totale est supérieure à 4 000 habitants ou qui sont limitrophes de communes dont la population municipale totale est au moins égale à 10 000 habitants, ces populations s’évaluant d’après le recensement général de 1968,
- dans les communes de 4 000 habitants au plus dont la population municipale totale s’est accrue de plus de 5% à chacun des recensements généraux de 1954, 1962 et 1968 par rapport au recensement précédent.

Tous les logements construits avant le 1er septembre 1948 sont soumis aux dispositions de cette loi. Tel est le principe qui comporte tellement d’exceptions que celles-ci représentent aujourd’hui, et de loin, les situations les plus nombreuses.

Par application de l’article 3, un certain nombre de logements sont assimilés aux logements construits postérieurement au 1er septembre 1948, et donc échappent aux dispositions de cette loi, ainsi :
- les logements sinistrés par faits de guerre ou faits assimilés à des faits de guerre, reconstruits après le 1er septembre 1948,
- les locaux utilisés avant le 1er septembre 1948 à d‘autres fins que l’habitation et postérieurement affectés à cet usage, ce qui traduit le souci de favoriser l’affectation d’un local commercial à usage d’habitation (objectif de réduction de la crise du logement); mais pour échapper à la loi, il faut que ces locaux répondent à certaines conditions de confort et d’habitabilité (objectif d’amélioration des logements anciens) ;
- les locaux obtenus par reconstruction, surélévation ou addition de construction (c’est la construction de nouvelles surfaces destinées à l’habitation qui est favorisée, avec le souci de réduire la crise du logement) ;
- les locaux situés dans un secteur sauvegardé ou dans un périmètre de restauration immobilière.

Sont concernés par la loi les locaux d’habitation, les locaux à usage professionnel, ceux affectés à l’exercice d’une fonction publique et à l’habitation du fonctionnaire, ainsi que ceux occupés par les syndicats et associations professionnelles.

Mais la loi ne s’applique pas :
- aux locaux à usage commercial ou industriel, qui relèvent du statut des baux commerciaux,
- aux locaux soumis au statut du fermage,
- aux locaux qui, dans les stations balnéaires,climatiques ou thermales, étaient habituellement affectés, avant le 2 septembre 1939, à la location saisonnière, ou occupés pendant la saison par leur propriétaire,
- aux locaux de plaisance, aujourd’hui appelés résidences secondaires,
- aux locations meublées consenties par un loueur professionnel en meublé ; l’article 2 de la loi du 2 avril 1949 considère comme exerçant la profession de loueur en meublé le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés (au moins deux), que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires telles que location de linge, nettoyage des locaux ou préparations culinaires.

En revanche, la loi s’applique aux locaux à usage professionnel, c’est-à-dire ceux qui sont destinés à l’exercice d’une profession libérale (architecte, notaire, médecin, par exemple). Après diverses modifications dues notamment à la défense d’intérêts particuliers, l’article 8 de la loi n’accorde plus le droit au maintien dans les lieux qu’aux syndicats et associations professionnels qui en bénéficiaient au 23 décembre 1986.

Les deux principales innovations de la loi du 1er septembre 1948 étaient l’instauration d’un droit au maintien dans les lieux après l’expiration du bail et le calcul scientifique du montant du loyer.



II. Le droit au maintien dans les lieux

Il s'agit du droit accordé par la loi au locataire de se maintenir dans les lieux après l’expiration de son bail, quelle que puisse être la volonté du bailleur. L’occupant maintenu dans les lieux l’est aux clauses et conditions du bail, qui ne sont pas contraires aux dispositions de la loi. C’est la délivrance d’un congé visant les dispositions de l’article 4 de la loi qui confère au locataire la qualité d’occupant maintenu dans les lieux.

Ce droit n’est pas limité dans le temps; il profite à l’occupant, pour autant qu’il remplisse les conditions légales, jusqu’à ce qu’il quitte les lieux, ou, à défaut, jusqu’à son décès.Pour bénéficier du droit au maintien dans les lieux, l’occupant doit avoir un titre régulier d’occupation et être de bonne foi.


A. Un titre d’occupation

Le locataire doit être titulaire d’un bail, qui peut être verbal, mais ce ne peut être une convention d’occupation précaire.

Le droit au maintien dans les lieux est ouvert, à l’expiration du bail :
- au locataire titulaire d’un bail écrit ou verbal,
- au sous-locataire déclaré,
- au cessionnaire déclaré.

Ce droit est accordé sans condition de nationalité, aux français comme aux étrangers. Par ailleurs, le droit au bail étant commun aux époux par l’effet de l’article 1751 C.Civ., chacun d’eux peut invoquer le bénéfice du droit au maintien dans les lieux.


B. La bonne foi de l’occupant

D’après l’article 4 alinéa 2 de la loi, sont réputés de bonne foi les locataires qui exécutent leurs obligations. Lorsque cela ne sera pas le cas, le bailleur pourra lui contester le bénéfice du droit au maintien dans les lieux. La transmission du droit au maintien dans les lieux.

L’article 17 de la loi prévoit que le maintien dans les lieux est un droit exclusivement attaché à la personne et non transmissible; cependant, l’article 5 apporte des exceptions à ce principe, en cas d’abandon de domicile ou de décès du locataire ou de l’occupant de bonne foi, au profit des bénéficiaires suivants :
- le conjoint,

et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an,
- les ascendants,
- les personnes handicapées visées au 2° de l’article 27,
- les enfants mineurs jusqu’à leur majorité.

Le droit au maintien dans les lieux ne peut être transmis qu’à un nombre très réduit de personnes, ce qui n’était pas le cas avant la modification législative introduite par la loi du 23 décembre 1986. D’après la jurisprudence, l’abandon de domicile s’entend d’un départ brusque et imprévisible du locataire ou de l’occupant: il ne doit pas s’agir d’un départ préparé, organisé ou concerté.

En cas de divorce, le tribunal attribue à l’un des époux l’éventuel droit au maintien dans les lieux en considération des intérêts sociaux ou familiaux en cause.


III. Le loyer

Le principe est que le loyer n’est pas fixé par les parties, mais par des dispositions réglementaires qui appliquent les principes fixés par la loi et les décrets d’application. Il en est de même de la variation du loyer pendant le cours de la location.


A. Le loyer forfaitaire

C’était le loyer fixé au 1er juillet 1948, auquel est appliqué une majoration annuelle fixée par un décret paraissant chaque année pour une application au 1er juillet. Cet accord peut être dénoncé par chaque partie par lettre recommandée avec accusé de réception,  adressée dans la quinzaine suivant le paiement de chaque terme de loyer, ce qui a pour effet d’entraîner l’application du système de la surface corrigée. Le système du loyer forfaitaire n’a plus aujourd’hui qu’un intérêt historique.


B. Le loyer scientifique

Il est calculé après établissement de la « surface corrigée » du local, c’est-à-dire de sa superficie réelle à laquelle on applique des correctifs dépendant du local lui-même et de l’immeuble. Le loyer est dit « scientifique » car il aboutit à ce que, si deux appartements sont exactement identiques (hypothèse théorique), le loyer doit être exactement le même.

La fixation du loyer passe par les trois étapes suivantes :
1 - détermination de la catégorie du local,
2 - calcul de la surface corrigée,
3 - détermination du prix du mètre carré.

1. La catégorie

Les locaux sont classés en différentes catégories selon leur confort. Le classement dans différentes catégories se fait par logement et non par immeuble, de sorte que dans le même immeuble, il est possible d'avoir des appartements classés dans des catégories différentes. Cette situation se rencontre fréquemment dans les immeubles anciens dans lesquels on peut trouver des appartements de grand luxe aux étages dits "nobles", et des appartements plus modestes aux étages supérieurs.

Les catégories fixées par le décret du 10 décembre 1948 sont les suivantes :
- I : exceptionnelle,
- IIA - IIB – IIC : construction d'assez bonne qualité disposant rarement de plus de 4 pièces principales et ayant parfois un WC, une salle de douche ou de bains privatifs,
- IIIA – IIIB : construction ordinaire disposant de peu de confort,
- IV : construction disposant d'aucun équipement et ne répondant pas aux normes de décence

Les catégories exceptionnelles, I et IIA ont été "libérées", ce qui signifie que les locaux qui en faisaient partie sont sortis du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948. Seuls ont continué à bénéficier des dispositions de la loi les locataires ou occupants âgés d'au moins 65 ans lors de la publication du décret de libération (26 août 1975) et bénéficiant de ressources modestes, cette mesure ne concernant que les locaux de catégorie IIA.

Le décret du 10 décembre 1948 a fixé les caractéristiques de chaque catégorie, et une jurisprudence abondante a apporté les précisions nécessaires.Il résulte enfin d'une jurisprudence constante que les parties peuvent toujours contester la catégorie dans laquelle le local avait été classé, malgré leur accord initial, les conditions de classement étant d'ordre public.

2. La surface corrigée

Cette surface est calculée selon les règles fixées par le décret du 22 novembre 1948. Il convient tout d'abord de mesurer chacune des pièces du logement, puis d'appliquer à cette surface réelle un coefficient correspondant à la nature de la pièce, ce qui donne la surface pondérée.

Chaque pièce est ensuite affectée de coefficients d'éclairement, de vue et d'ensoleillement, d'où un coefficient moyen appliqué à la surface pondérée. Un correctif d'ensemble du local tenant compte de son entretien, de sa situation et des sujétions de voisinage, est appliqué à la surface précédemment obtenue. Il est ensuite tenu compte des éléments d'équipement du local, chacun d'entre eux correspondant à une fraction ou un multiple de m2: ainsi, un lavabo correspond à 1 m2. Mais seuls les éléments d'équipement et de confort fournis par le propriétaire peuvent entrer en ligne de compte.

On obtient ainsi la surface "corrigée" du local à laquelle il est possible d'ajouter 30% pour usage professionnel. On comprend ainsi que d'un appartement d'une surface réelle de 67m2, on puisse aboutir à une surface corrigée de 112m2 par exemple.


IV. Le congé donné par le bailleur

Le congé peut ainsi être délivré :
- soit pour la reprise du logement pour habitation principale du bailleur lui-même, de son conjoint, de ses ascendants (parents, grands-parents) ou descendants (enfants, petits-enfants, etc.) ou des ascendants ou descendants de son conjoint.
- soit pour travaux.


A. Le congé pour logement

Ce droit de reprise ne peut pas être exercé si le bailleurs n’a pas plus de 65 ans et si locataire du logement est un locataire protégé, c’est à dire s’il est âgé de plus de 70 ans et s’il dispose de ressources annuelles inférieures à 1,5 fois le montant annuel du Smic.

S’il peut exercer son droit de reprise pour logement, le bailleur devra proposer une solution de relogement du locataire conforme à ses besoins. La faculté de congé pour logement peut donc très difficilement être mise en œuvre car il n’est pas donné à tout mode de trouver ou disposer d’un logement disponible, répondant aux besoins du locataire, pour le reloger. Ce logement n’est pas nécessairement la propriété du bailleur qui donne congé.

L’obligation de relogement de s’applique toutefois pas dans les cas suivants :
- Si le bailleur a la propriété du logement depuis au moins 10 ans, ou 4 ans s’il peut justifier qu’il avait le bien en vue de l’habiter).
- Si le bailleur est lui-même évincé du logement qu’il loue et qu’il n’est pas propriétaire d’un autre logement disponible et correspondant à ses besoins.
- Si le bailleur est lui-même évincé d’un logement (par expropriation ou mesure d’interdiction d’habiter) et qu’il n’est pas propriétaire d’un autre logement disponible et correspondant à ses besoins.
- Si le bailleur ne bénéficie plus du logement de fonction dans lequel il habitait, pour des raisons indépendantes de sa volonté et qu’il n’est pas propriétaire d’un autre logement disponible et correspondant à ses besoins.

La délivrance du congé doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou lettre remise en main propre contre émargement ou décharge.

La lettre doit impérativement contenir un certain nombre d’informations :
– si la reprise pour habiter est assortie d’une proposition de relogement, la lettre devra préciser les caractéristiques précises du logement proposé (adresse, précision du nombre de pièces, désignation du propriétaire, etc.),
- le délai de reprise qui ne peut être inférieur à 3 mois et l’identité du bénéficiaire de la reprise.

Le locataire disposera d’un délai d’un mois pour accepter ou refuser la proposition de relogement. Le silence du locataire ne signifie pas refus. Il oblige le bailleur à saisir le tribunal d’instance (du ressort du lieu où est situé son logement) pour trancher la question du congé.

Si la reprise pour habiter n’est pas assortie d’une proposition de relogement, la lettre de congé doit préciser les raisons du congé (en indiquant qu’il s’agit d’un droit de reprise exercé en vertu de l’article 19 de la loi de 1948) qui doivent correspondre à celles au titre desquels le bailleur n’est pas tenu de proposer un relogement, la date et le mode d’acquisition de l’immeuble, le nom et l’adresse du propriétaire du bénéficiaire de la reprise, la catégorie à laquelle appartient le propriétaire si c’est lui qui bénéficie de la reprise et l’emplacement et le nombre de pièces du logement du bénéficiaire.

Le délai de préavis du congé est de 3 mois à compter de la réception du courrier si le congé est assorti d’une offre de relogement et de 6 mois dans tout autre cas.


B. Le congé pour travaux

Le bailleur peut reprendre le logement s’il souhaite effectuer des travaux de démolition pour reconstruction, surélévation ou addition de construction.Les règles du locataire protégé ne s’appliquent pas dans ce cas.

En revanche, l’obligation de proposition de relogement s’applique, sans exceptions possibles contrairement au cas du congé pour habiter. Le congé doit respecter les mêmes formes d’envoi que celles du congé pour habiter (voir ci-dessus) et la lettre de congé doit préciser le motif du congé et reproduire intégralement les dispositions des articles 13 et 13 bis de la loi de 1948.

Le délai de préavis du congé est de 6 mois à compter de la réception du courrier. A noter qu’il existe une clause de travaux d’amélioration qui peut être prévue par avenant dans le contrat.


V. La sortie progressive de la loi de 1948

Le propriétaire de certaines catégories de logements soumis à la loi de 1948 peut décider de faire cesser ce régime pour les relouer au prix du marché. La procédure permettant de faire sortir le logement de la loi de 1948 est appelée « bail de sortie progressive de la loi de 1948 ».

Les logements susceptibles d'être concernés par cette procédure doivent être classés dans les catégories II B et II C. Il s'agit des logements de bonne, voire d'assez bonne qualité. Cette procédure ne s'applique qu'aux locataires dont les ressources cumulées avec celles des autres occupants sont supérieures à certains seuils fixés chaque année.

La procédure de « bail de sortie progressive de la loi de 1948 » comporte plusieurs étapes :

Étape 1 : le bailleur envoie une proposition de sortie de bail progressive

Le propriétaire qui souhaite faire interrompre ce régime doit faire une proposition de sortie de bail progressive au locataire. Cette proposition consiste à avertir le locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, qu'un nouveau bail d'une durée de 8 ans va être réalisé et qu'un nouveau loyer va être fixé. Ce loyer doit être déterminé par référence aux prix habituellement pratiqués dans le voisinage, au cours des 3 dernières années et pour des logements comparables.

Dans le courrier, le propriétaire doit fournir au minimum 3 références de loyer (ou 6 si le logement est situé dans une commune faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants).

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues, à Paris, auprès de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) ou auprès de la mairie. Il existe également des observatoires en province : il convient de se renseigner auprès de la direction départementale en charge des territoires et de la mer (DDT ou DDTM) pour obtenir leurs coordonnées.

Étape 2 : réponse du locataire

À compter de la réception de la proposition de sortie de bail progressive, le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour faire connaître sa réponse au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception.Le locataire peut également ne pas répondre à la proposition du propriétaire.

Si le locataire accepte la proposition, le propriétaire doit lui proposer un nouveau bail.

En cas de désaccord ou d'absence de réponse, une commission départementale de conciliation peut être saisie par le locataire ou le propriétaire dans un délai de 3 mois qui suit la réception de la proposition de sortie de bail progressive. Si aucun accord n'est trouvé malgré la saisine de la commission, le locataire ou le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance. Si aucun accord n'est trouvé ou si le juge d'instance n'est pas saisi, le logement reste soumis à la loi de 1948.

Étape 3 : durant le bail de sortie

Le locataire continue d'occuper son logement normalement. Mais le nouveau loyer ne s'applique pas directement. La hausse entre l'ancien loyer et le nouveau doit être progressive et être étalée par huitième annuel, c'est-à-dire sur 8 ans.

Étape 4 : à l'expiration du bail d'une durée de 8 ans

À l'expiration du bail d'une durée de 8 ans, un nouveau bail doit être conclu. Ce nouveau bail est alors soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le loyer est fixé librement par le propriétaire, dans le respect des dispositions prévues par la loi.






Sources : https://www.vincentcanu.com/blog/2007/02/09/loi-1e...
http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c_49155/loi-...
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...

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