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LE BAIL D'HABITATION PRÉCAIRE

LE 15 JUIN 2018

Le bail locatif habitation de droit commun doit avoir une durée d'au moins trois ans quand le propriétaire est une personne physique (un individu). Il doit durer au moins six ans quand le propriétaire est une personne morale, c'est-à-dire une société (article 10 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989).

Par contre, le bail précaire habitation peut être conclu pour moins de trois ans, mais pour au moins un an. C'est donc un bail de courte durée. Ce bail est valable si les conditions suivantes sont réunies (article 11 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989) :

- Le bailleur doit être une personne physique (un individu) ou une SCI familiale.Un événement précis justifie que le bailleur reprenne le local pour des raisons professionnelles ou familiales.Cet événement et ces raisons doivent être précisés dans le contrat de location.

- Les motifs justifiant un bail locatif habitation de moins de trois ans peuvent être divers, par exemple :

- emménagement obligatoire dans les locaux suite à une mutation professionnelle ;

- bailleur mis à la retraite et contraint de reprendre son logement ;

- nécessité de loger un parent proche, un enfant, etc.

- Quand le bailleur donne congé au locataire, il doit lui confirmer la réalisation de l'événement invoqué, au moins deux mois avant le terme du bail. Il faut communiquer cette confirmation par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce délai de deux mois est un élément de précarité supplémentaire par rapport au bail de droit commun avec lequel le délai de préavis donné par le bailleur doit être en principe d'au moins six mois.

- Durant ces deux mois, si la réalisation de l'événement est différée, le bailleur peut proposer au locataire le report du terme du contrat de location. Le bailleur ne peut user de cette possibilité qu'une fois.

Quand l'événement invoqué par le bailleur s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de son titre à occuper le local. Par contre, si l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

Le contenu du bail précaire meublé doit contenir certains éléments essentiels tels que le dépôt de garantie, le loyer et les charges et la durée du bail. Dans le cas d’une location meublée, le dépôt de garantie ne peut pas excéder l’équivalent de deux mois de loyer hors charges. Une fois le bail arrivé à son terme, le propriétaire doit restituer le montant du dépôt de garantie au locataire si celui-ci a bien exécuté l’ensemble de ses obligations contractuelles. Le loyer est négocié librement entre le propriétaire et le locataire. Une clause dans le contrat peut permettre de réviser le loyer une fois par an. Toutefois, l’augmentation du loyer ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers publiée par l’institut national des statistiques et des études économiques (INSEE).

Quand le bail d’habitation précaire fait suite à un contrat de location avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut pas être supérieur à celui de l'ancien loyer éventuellement révisé selon la procédure prévue à l'article 17-1 de la loi de 1989 :

- Si le contrat prévoit la révision du loyer, cette révision intervient chaque année à la date convenue ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.La révision ne doit pas dépasser la variation de l'indice de référence des loyers.

- Si le bailleur ne manifeste pas sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision pour l'année écoulée.

Le bail précaire peut être conclu pour une durée comprise entre un et trois ans. À l’issue de cette durée, le propriétaire peut donner congé à son locataire qui ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement. La durée du bail précaire peut faire l’objet de certaines subtilités. Pour cela, plus de détails à ce sujet sur le guide de la durée du bail précaire. Il existe un cas particulier dans la mesure où le locataire est un étudiant. Dans ce cas, la durée du bail peut être réduite à neuf mois (la durée d’une année universitaire).

S'il s'agit d'un bail précaire pour un meublé, il est nécessaire que celui-ci réponde à des exigences minimales. Ainsi, pour être qualifié de location meublée, le logement doit répondre à un équipement mobilier minimal et de qualité suffisante afin de répondre aux besoins du locataire. L’ensemble de ces éléments est défini au sein d’un décret du 31 juillet 2015. Parmi ces éléments, il est possible de citer : l’équipement en matière de literie (avec couette et couverture), des dispositifs d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher, un four ou un four micro-ondes, ou encore le matériel d’entretien ménager en fonction des caractéristiques du logement loué. L’ensemble de ces obligations permet de garantir au locataire la satisfaction de ses besoins essentiels et la possibilité d’occuper immédiatement un logement pleinement fonctionnel.

Par contre, si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, la révision prend effet à compter de cette manifestation.


Sources : https://www.anil.org/documentation-experte/analyse...
https://www.legalplace.fr/guides/convention-doccup...

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