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LA NOTION DE LOGEMENT DÉCENT

LE 21 SEPTEMBRE 2017

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié en ce sens par la loi SRU du 13 décembre 2000), tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que le bailleur est tenu de mettre à disposition du locataire un logement décent. Ce dernier est ainsi défini : « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation».
Les critères devant être remplis par un tel logement sont définis par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Ce dernier ne fait cependant pas référence à la notion de performance énergétique minimale, qui n’a a été introduite que récemment, par la loi relative à la transition énergétique du 17 août 2015 et définie par le décret du 9 mars 2017.Cependant, l’obligation de délivrance d’un logement décent ne concerne pas les seuls baux d’habitation soumis à la loi de 1989. Ainsi, l’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de location, et sans qu’il soit besoin de stipulation particulière, « de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent».
Cette obligation concerne donc toute location de locaux d’habitation constituant la résidence principale du preneur qu’ils soient ou non soumis à la loi de 1989.


I. Qu'est-ce qu'un logement décent ?


Selon, l’article 6 modifié de la loi du 6 juillet 1989, un logement décent est un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». Cette obligation est d’ordre public : on ne peut y déroger par un accord ou une clause dans le bail prévoyant un loyer moindre en contrepartie de la remise d’un logement “indécent“. Toutefois, s’il existe un règlement sanitaire département plus strict que le décret de 2002, il prévaut sur ce dernier.


II. Les principales normes


Voici les principales normes à respecter :

1°) Normes de décence en matière d’habitabilité

Pour être reconnu d’une habitabilité décente, le logement doit disposer d’au moins une pièce principale ayant (ces critères sont alternatifs et non cumulatifs) :
- soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m,
- soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

2°) Normes de décence en matière de confort ou d’équipement

Pour être reconnu d’un confort et d’un équipement décents, le logement doit disposer
- d’une installation de chauffage adaptée aux caractéristiques du logement,munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion d’une arrivée d’eau potable (chaude et froide),
- d’un système d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon. d’une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées;
- d’une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
- le réseau électrique doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants. Pour les logements de plus d’une pièce, une installation sanitaire complète est requise (les WC sur le palier ne sont pas acceptables)

3°) Normes de décence en matière de sécurité sanitaire et physique

Un logement décent assure le clos et le couvert et doit être protégé contre les eaux de ruissellement et les infiltrations.Ainsi, le gros œuvre du logement doit être en bon état d’entretien et de solidité, la couverture doit protéger les occupants des infiltrations d’eau, les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers…), doivent assurer leur rôle de protection, l’état de conservation des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement.

La ventilation et la lumière sont suffisantes; Ouvertures et ventilation assurent un renouvellement suffisant de l’air ; les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

4°) Normes de décence en matière de performance énergétique à compter de janvier 2018 pour l’étanchéité et juillet 2018 pour l’aération

Le logement devra permettre une aération suffisante.

Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements devront être en bon état et devront permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Le logement devra être protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés devront présenter une étanchéité à l’air suffisante.
Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés devront être munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées devront être munies de trappes.

A noter, ces dispositions ne seront pas applicables dans les départements situés outre-mer.


III. Sanctions en cas de respect de la délivrance d’un logement décent

L’article 20-1 de la loi de 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le locataire d’un logement indécent peut demander à son bailleur la mise en conformité de ce dernier avec les normes en vigueur, sans qu’il soit porté atteinte à la validité du bail. À défaut d’accord amiable entre les parties, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Cette saisine préalable n’est cependant pas obligatoire et il est possible pour l’une ou l’autre des parties de saisir le juge Ce dernier peut ainsi dé-terminer la nature des travaux à réaliser et leur délai d’exécution. Il lui est également possible de réduire le montant du loyer, voire de décider de sa suspension jusqu’à l’exécution des travaux. Le locataire peut simplement de demander le versement de dommages et intérêts, ou encore de demander la résiliation du bail.

Il résulte des articles L. 835-2 et 831-3 du Code de la sécurité sociale que le versement de l’allocation logement est soumis à la mise à disposition par le bailleur d’un logement décent. À défaut, le bailleur doit restituer les allocations qu’il a directement perçues. Cela a été jugé aux termes d’un arrêt rendu par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation en date du 29 novembre 2012 .Les organismes sociaux sont de plus habilités à faire vérifier le respect des critères de décence et à retenir le montant de l’allocation tant que les travaux de mise en conformité ne sont pas effectués.


Source : https://www.anil.org/jurisprudences-logement-decen...

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