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LA CLAUSE DE SOLIDARITÉ DANS LE BAIL D'HABITATION

LE 9 JANVIER 2018

La clause de solidarité permet au propriétaire de réclamer le loyer, les charges et les réparations locatives au colocataire de son choix. Elle permet en effet au propriétaire de se retourner indifféremment contre l'un ou l'autre des colocataires en cas d'impayés. La solidarité doit faire l'objet d'une clause expresse dans le bail. En présence d'une clause de solidarité, le propriétaire peut agir en paiement pour l'intégralité de la dette contre l'un ou l'autre des colocataires. Le colocataire poursuivi peut alors se retourner contre les autres locataires pour leur demander le remboursement de leur quote-part. La clause de solidarité ne peut être présumée et doit expressément figurer au contrat de bail pour être effective. En effet, l’article 1202 du Code Civil précise : “La solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée.

En l'absence de clause de solidarité inscrite sur le bail, chaque colocataire est tenu au paiement de l’intégralité du loyer à l'égard du bailleur.Dans ce cas de figure, l’obligation du colocataire cesse à l’expiration du contrat de location, car il n’est pas tenu d’un renouvellement auquel il n'aura pas consenti, soit en délivrant congé puisque le preneur qui en est l’auteur est libéré pour l'avenir, mais reste tenu des éventuels arriérés.

Si l’un des colocataires donne congé, le bail se poursuit normalement avec les autres. La solidarité est soit légale soit conventionnelle. En matière de bail d’habitation, la clause de solidarité entre colocataires ressort de la liberté contractuelle, et constitue une garantie de paiement pour le bailleur. En effet, même s’il a délivré congé, le colocataire solidaire demeure tenu jusqu’au terme du bail et dans les limites de la clause de solidarité, généralement à concurrence du loyer et de ses accessoires constitués par les charges. La solidarité fait du colocataire partant un garant du colocataire qui reste dans les lieux. Mais si le colocataire solidaire reste tenu du paiement du loyer et des charges, il est néanmoins libéré de sa responsabilité en qualité de locataire pour tout ce qui concerne les dommages aux lieux loués occasionnés après son départ.

La solidarité instaurée entre les colocataires permet au bailleur de solliciter la condamnation d’un seul d’entre eux pour le tout. Le colocataire qui a payé la totalité de la dette dispose alors de l’action récursoire prévue à l’article 1213 du Code Civil, lequel ne règle cependant pas le calcul de la part contributive de chaque débiteur solidaire entre eux. La règle est celle du maintien de la clause de solidarité à l’expiration du bail initial, sous réserve cependant que l’un des colocataires ne se soit pas opposé au jeu de la tacite reconduction. Il résulte de l’article 1738 du Code Civil, que la tacite reconduction a pour effet de donner naissance à un nouveau bail qui comportera les mêmes conditions que l’ancien.

La jurisprudence a depuis longtemps affirmé que la solidarité stipulée dans le bail primitif entre le bailleur et les colocataires continuait d’exister en cas de tacite reconduction. Les Juges rappellent constamment que la solidarité stipulée entre les colocataires d’un local d’habitation ne prend pas fin du fait que l’un des colocataires a donné congé. En effet, le colocataire sortant reste tenu solidairement des loyers et charges échus après son départ à raison du maintien dans les lieux de l’autre ou des autres colocataires. Si le colocataire sortant a laissé le bail se reconduire (par exemple, bail reconduit au bout de trois ans pour trois nouvelles années), il devra rester garant des loyers dus jusqu’au prochain terme du contrat reconduit (fin de la nouvelle période de trois ans) bien qu’il ait entre temps donné congé et quitté les lieux. En revanche, lorsque l’un des colocataires donne congé avant que la tacite reconduction n’opère, c’est-à-dire avant le terme du bail initial (avant la fin de la première période de trois ans), il ne sera pas tenu du paiement des loyers et de ses accessoires postérieurs au terme du bail.

La loi ALUR a modifié l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 afin de limiter dans le temps la solidarité entre locataires et, par voie de conséquence, la solidarité de sa ou ses cautions. Désormais, l’extinction de la solidarité du colocataire et celle de sa caution a lieu:
- à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail
- à défaut, au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

Le colocataire partant et sa caution ne peuvent donc plus être indéfiniment solidaires des obligations du bail. Il importe donc également au bailleur de trouver une solution pour le remplacement de ce dernier.


Pour éviter au locataire quittant son domicile en raison des agressions commises envers lui-même - ou exercées sur un enfant - d’être contraint de payer le loyer après son départ, la loi
Élan met fin à la solidarité du couple en cas de violence familiale. La mesure décharge aussi la personne qui s’est portée caution pour la victime.
Les époux et partenaires pacsés étant solidairement responsables du paiement des loyers et charges, si l’un donne congé au propriétaire, l’autre reste locataire, mais les deux membres du couple sont tenus du règlement des dettes locatives. Cette obligation prend fin en cas de divorce ou lorsque l’autre conjoint ou partenaire quitte les lieux loués.

Cette règle est désormais supprimée lorsque le locataire quitte le logement en raison de violences commises envers lui-même ou exercées sur un enfant vivant au foyer par son conjoint, son partenaire pacsé ou son concubin notoire.
Pour mettre fin à la solidarité de paiement, le locataire sortant informe le bailleur de son départ par lettre recommandée avec avis de réception, en joignant une copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou d’une condamnation pénale de l’auteur des violences. La personne qui s’est portée caution au profit de la victime est également libérée de son obligation de  payer les loyers et les charges en cas de défaillance du locataire qui reste dans les lieux.

La solidarité du locataire sortant ainsi que celle de son garant prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du  courrier au domicile du bailleur pour les dettes nées à partir de cette  date.

La loi Élan précise également que le fait pour le locataire auteur des violences de ne pas s’acquitter de son loyer à compter de la fin de la solidarité constitue un motif légitime et sérieux de congé pour le bailleur.


Source : https://www.legalplace.fr/guides/clause-solidarite...

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