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LES USAGES ABUSIFS DES PARTIES COMMUNES EN COPROPRIÉTÉ

LE 5 OCTOBRE 2018

En vertu de l’article 3 alinéa 1 de la loi du 10 juillet de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les parties communes sont celles du bâtiment et des terrains, affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux ».

Les parties communes d’un immeuble sont la propriété indivise de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux. Les copropriétaires disposent ainsi de prérogatives restreintes sur ces parties. En effet, aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, l’usage et la jouissance des parties communes sont libres à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les copropriétaires peuvent user des parties communes conformément aux conditions fixées par le règlement de copropriété. Dès lors, pour une occupation ou une utilisation particulière des parties communes non prévue par le règlement de copropriété, les copropriétaires doivent impérativement se voir consentir une autorisation en assemblée générale. Des exceptions existent. 

Un copropriétaire peut se faire conférer un droit de jouissance exclusive sur une partie commune : une terrasse, un jardin ou une cour intérieure. Cette jouissance exclusive est licite si elle est inscrite à l’origine dans le règlement de copropriété ou si elle résulte ultérieurement d’une décision de l’assemblée générale. Par contre, si un copropriétaire ne disposant pas du droit de jouissance exclusive, s’approprie une fraction des parties communes ou l’utilise de façon abusive, cette utilisation est illicite. En l’absence d’une telle autorisation, l’utilisation par les copropriétaires de leur droit de jouir des parties communes sera considérée comme abusive.


La jurisprudence fait preuve d’une extrême sévérité en présence d’un usage abusif des parties communes. En effet, en cas de violation du règlement de copropriété, la Cour de cassation applique avec rigueur l’obligation de rétablir les lieux dans leur état antérieur, au titre de l’article 1222 du Code civil selon lequel le créancier d’une obligation – en l’espèce, le syndicat des copropriétaires – peut, « après mise en demeure en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier ».
Outre le syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire est en droit d’exiger que le règlement soit strictement appliqué.

L’exécution en nature consiste selon les cas, soit à restituer les lieux dans leur état initial, soit à démolir les ouvrages irrégulièrement installés, soit à enlever les objets ou marchandises entreposés dans les parties communes sans autorisation. Cette sanction s’impose dans tous les cas, y compris lorsque la modification apportée aux parties communes peut paraître négligeable (C.cass. 3ème civ. 18 janvier 1972, n° 70-11350), à moins que la remise en état ne soit impossible. Elle peut être assortie d’une astreinte.
De plus, le copropriétaire peut être condamné, à titre subsidiaire, au paiement de dommages et intérêts. Elle ne peut en effet être prononcée à titre principal lorsque l’exécution en nature est possible.

La condamnation du copropriétaire peut être demandée par le syndicat des copropriétaires. Il revient alors au syndic, son représentant, d'intenter l'action en cessation de l'usage abusif des parties communes, après autorisation de l'assemblée générale de copropriété sauf urgence. Un copropriétaire peut cependant exercer une action individuelle aux fins de faire cesser l'usage abusif des parties communes s'il justifie d'un préjudice personnel.

L'action en cessation de l'usage abusif des parties communes doit être intentée contre le copropriétaire indélicat. Dans le cadre d'un usage abusif du fait d'un locataire, le syndicat des copropriétaires peut exercer une action à l'encontre du bailleur qui est personnellement responsable. Le bailleur peut être condamné à faire cession l'infraction sous peine d'astreinte. Il appartiendra au bailleur d'agir contre son locataire. Le syndicat des copropriétaires peut agir directement contre le locataire.

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 institue un délai de prescription de dix ans pour toutes les actions personnelles entre copropriétaires ou entre copropriétaires et syndicat. En cas d'appropriation abusive d'une partie commune par un copropriétaire, l'action se prescrit pas trente ans, s'agissant d'une action réelle. Un copropriétaire peut en effet se prévaloir de la prescription trentenaire dès lors qu'aucun recours pour usage abusif n'a été formé à son encontre.

Source : http://www.cheuvreux-notaires.fr/veille_juridique/...

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