LA CHASCUNIERE

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LES TRAVAUX SUR LES PARTIES COMMUNES D'UN IMMEUBLE EN COPROPRIETE

LE 8 NOVEMBRE 2018

Couloirs, escaliers, jardins, ascenseurs… Toute copropriété comporte des parties communes à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires. Dans certains cas, les parties communes peuvent faire l’objet d’un usage exclusif. Elles peuvent aussi devenir privées si elles sont rachetées par un copropriétaire, avec l’autorisation de l’assemblée. Le syndic de copropriété joue un rôle décisif en gérant l’entretien des parties communes et en s’assurant de leur bon usage, conformément au règlement de copropriété. Dans une copropriété, seul le syndic est habilité à engager des travaux collectifs sur l’immeuble dont il a la charge.


I. Les différents types de travaux

A. Les travaux d’entretien

Les travaux d'entretien des parties communes qui permettent de maintenir l'immeuble en bon état ainsi que les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à
mobilité réduite sont décidés par l'assemblée générale lors d'un vote à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1969.

Lorsque les travaux concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, leur coût est réparti entre les copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété que représente leur lot.

S'ils concernent le fonctionnement des services collectifs et des éléments communs, alors le coût des travaux est réparti entre les copropriétaires en fonction de
l'utilité potentielle du service ou de l'équipement commun pour chaque copropriétaire.
Il s'agit de la même règle de répartition que celle applicable pour les charges communes générales et les charges spéciales. B. Les travaux d'amélioration

Les travaux d'amélioration apportent une plus-value économique ou de confort à la copropriété. Comme par exemple le remplacement d'une chaudière au fuel en bon état par
une chaudière à gaz plus économique ou la création d'un local à usage commun pour les vélos. Ou encore, le remplacement d'un ascenseur (hors obligation légale).

1. Les travaux d'amélioration effectués à l'initiative des copropriétaires

Certains de ces travaux doivent être votés à la double majorité et d'autres à la majorité absolue, plus souple.
Les travaux d'amélioration soumis au vote à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1969 sont :
• l'installation d'un ascenseur
• l'installation de boîtes aux lettres
• le remplacement d'une chaudière en état de fonctionnent par une chaudière plus performante et plus économique
• la plantation d'arbres
• le ravalement lorsqu'il n'est pas imposé par l'administration et qu'il ne relève pas non plus de l'entretien courant
• les travaux d'économie d'énergie amortissables sur plus de 10 ans

Les travaux d'amélioration soumis au vote à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1969 sont des travaux d'amélioration technique :
• l'installation ou la modification d'antennes, de réseaux de télévision, du câble ou du satellite
• les fermetures de l'immeuble (exemples : installation d'un
interphone, remplacement d'une porte de garage manuelle par une porte
automatique)
• les travaux d'économie d'énergie amortissables sur moins de 10 ans
• la pose de compteurs d'eau froide divisionnaires, de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage
• la modification du réseau de distribution électrique devant permettre de charger des accumulateurs de véhicules électriques sur des emplacements de parking
• la suppression des vide-ordures (pour des impératifs d'hygiène)

Si l'article 30 de la loi de 1965 stipule que les frais occasionnés par ces travaux sont répartis entre les copropriétaires en fonction de l'avantage que chacun en retirera … la notion d'«avantage» n'est pas définie. Pour beaucoup, elle se rapproche de la notion d'«utilité» prise en compte pour le mode de répartition des charges de copropriété relatives aux équipements communs, sans pour autant y correspondre complètement.

Les copropriétaires qui ont voté contre ces travaux et les copropriétaires absents et non représentés lors du vote peuvent demander un paiement échelonné sur 10 ans,
soit 10 annuités.
Ces travaux sont souvent onéreux et la copropriété peut être amenée à souscrire un emprunt pour les financer. S'il y a eu emprunt, les annuités des copropriétaires opposants ou absents et non représentés comprennent les intérêts de l'emprunt.

2. Les travaux d'amélioration obligatoires en vertu des lois et des règlements

Certains travaux sont imposés par la loi pour des raisons de sécurité, de salubrité, d'urbanisme ou encore d'environnement. L'assemblée générale ne peut pas s'opposer
à la réalisation de ces travaux : ce ne sont donc pas les travaux eux-mêmes qui sont soumis au vote de l'assemblée générale mais les modalités d'exécution de ces travaux (quand, par qui, à quel coût, …).
Le vote est soumis aux règles de majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1969 (majorité absolue)

Par exemple : la loi impose la suppression des vide-ordures ; le vote lors de l'assemblée générale permettra de retenir une date pour le chantier et d'accepter un montant pour ces travaux qui devront nécessairement être faits.

La réglementation oblige les copropriétés à effectuer des travaux lourds et onéreux pour respecter les programmes de réduction de consommation d'énergies. Surtout lorsque les bâtiments sont anciens (construits avant 1975) parce qu'ils sont alors concernés à plusieurs titres : isolation, assainissement, ascenseurs.

Les principaux travaux d'amélioration obligatoires sont :
• les travaux de désamiantage, de déplombage
• les travaux de mise en conformité des ascenseurs
• la mise en conformité avec les normes de sécurité des gaines et canalisations
• la pose de compteur de calories pour le chauffage collectif
• la pose de compteurs d'eau chaude pour le chauffage collectif
• le ravalement imposé par l'administration
• la suppression des vide-ordures pour des raisons d'hygiène

La contribution financière des copropriétaires aux travaux d'amélioration rendus obligatoires par la loi suit la même règle de participation que pour les charges. 


C. Les travaux de surélévation

Les travaux de surélévation sont des travaux d'amélioration de la copropriété qui ont pour résultat de créer ou d'augmenter la surface des locaux privatifs. Ils sont soumis au vote à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1969.
Ces travaux étaient soumis au vote à l'unanimité de l'article 26 (double majorité de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents détenant les 2/3 des voix de la copropriété), jusqu'à la loi Boutin de 2009.
Malgré l'assouplissement mis en place par cette loi, il faut toujours l'accord unanime des copropriétaires du dernier étage.
En fonction de la nature des travaux envisagés, le type de majorité requise diffère. 


II. Le vote en assemblée générale

A. Les travaux concernés par la majorité simple

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, liste les travaux concernés par cette majorité, sans que cette liste soit limitative :
- Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants.
- Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic.
- Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels.
- Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement .
La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation.
- Les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes.
- La décision d’équiper les places de stationnement couvertes ou d’accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques. 


B. Les travaux nécessitant la majorité absolue

Il en va de même pour la liste des travaux qui nécessitent l’autorisation de la majorité de tous les copropriétaires :

L’autorisation donnée à
certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux
affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de
l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
- La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical.
- La modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives.
- La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène.
- L’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur des parties communes.
- L’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes.
- L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.
- L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage.
- L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.
- La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation, etc.). 


C. Les travaux demandant une double majorité

Ces travaux requièrent l’accord des 2/3 des voix des copropriétaires représentant plus de la moitié des copropriétaires en nombre. On y retrouve notamment :
- Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d.
- La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
- Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété.
- La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat.

D. Les travaux votés à l’unanimité

Dans ce cas, la totalité des copropriétaires doivent être présents ou représentés lors de l’assemblée générale et voter en faveur des travaux concernés.
Il s’agit généralement des décisions les plus graves pour la copropriété pouvant amener un changement de destination de l’immeuble ou modifiant la répartition des charges. 


III. L’indemnisation des copropriétaires

En vertu de l’article 9 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 : " …Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité."

Le préjudice peut être temporaire ou définitif.

Si le trouble de jouissance n'est que temporaire, le copropriétaire aura droit à une indemnité compensatrice. S'il est définitif, de deux choses l'une :
·  il peut disparaître en effectuant certains travaux dans les parties privatives, comme l'insonorisation d'un appartement pour le protéger de nuisances sonores imputables au fonctionnement d'un nouvel ascenseur ou la circulation de voitures sur une cour transformée en parking ; l'indemnisation doit correspondre au coût de ces travaux ;
·  il est impossible de remédier aux troubles de jouissance ; le copropriétaire est en droit de réclamer une indemnité le couvrant du préjudice qu'il subi, lequel peut d'ailleurs aller
jusqu'à la dépréciation définitive d'un lot.

L'appréciation de la gravité des troubles de jouissance relève des juges du fond, en fonction des circonstances de chaque espèce.

La diminution définitive de la valeur d'un lot peut résulter d'un trouble permanent et irréparable, consécutif aux travaux, et qui, par suite, altère ou même fait disparaître les qualités spécifiques d'un lot (Exemples : perte de la tranquillité de logements situés au rez-de-chaussée du fait de la création d'un parc de stationnement , réduction de l'éclairement et de l'ensoleillement d'appartements consécutive à l'édification d'un bâtiment à usage commun, nuisances phoniques inhérentes à l'installation d'un ascenseur...).

Il s'agit donc d'atteintes portées indirectement aux parties privatives en raison des travaux, que la loi, par dérogation aux principes en matière de jouissance des lots a estimé devoir être acceptées au nom de l'intérêt collectif, mais à charge d'indemnisation.

Celle-ci ne peut être accordée que dans la mesure où les travaux entraînent une diminution significative de la valeur du lot : il a ainsi été jugé que dans le cas de travaux entraînant l'impossibilité pour les copropriétaires de jouir normalement de leurs terrasses privatives, une indemnisation leur est due.

L'indemnisation des copropriétaires lésés par l'exécution des travaux est déterminée par l'assemblée générale qui doit la répartir selon le critère énoncé à l'article 9, dernier alinéa de la loi :  « …Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les a et b du II de l'article 24, des f, g et o de l'article 25 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux. »

Si le ou les copropriétaires lésés estiment insuffisantes les sommes allouées, il leur appartient de déférer la décision devant le tribunal dans le délai de deux mois à compter de sa notification, conformément aux prescriptions de l'article 42, alinéa 2, de la loi aux fins de voir réformer ladite décision et fixer judiciairement une nouvelle indemnité.

Sources : https://www.locservice.fr/guide/copropriete/travau...
https://www.adil34.org/boite-a-outils/notes-juridi...

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