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LES RÉSIDENCES-SERVICES SÉNIORS

LE 30 JANVIER 2018

Il existe deux catégories qui regroupent les résidences-services seniors :
- Les résidences seniors de première génération sont apparues à partir des années 1970, et se sont développées dans le cadre du droit commun de la copropriété régi par la loi n°65-557 du 10 Juillet 1965. Dans ce modèle, les résidents sont généralement propriétaires de leur logement et participent, via le conseil syndical, à la gestion des services offerts par la résidence ;
-Les résidences seniors de deuxième génération dites résidences pour seniors se sont développées à partir des années 2000 et dans lesquelles la part des propriétaires résidents est minime (moins de 5%).

Depuis loi d’adaptation de la société au vieillissement (ASV) du 28 décembre 2015 et le décret du 26 octobre 2016, le régime des résidences-services en copropriété a fait l’objet d’évolutions pour renforcer la protection des occupants en particulier lorsqu’ils sont âgés. Ces textes visent également à prévenir les difficultés de fonctionnement de ces résidences, comme les conflits d’intérêt récurrents entre les prestataires de services et le syndic, le niveau de charges élevé ou l’opacité dans la facturation des services et la répartition des dépenses.

Différentes mesures législatives et réglementaires ont ainsi été prises : une distinction entre les services dont peuvent bénéficier l’ensemble des copropriétaires (services spécifiques non individualisables) et ceux choisis individuellement par eux (services spécifiques individualisables) est opéré pour clarifier la facturation aux occupants ; la mise à la disposition des prestataires de parties communes pour la fourniture de ces services est encadré et doit résulter d’une convention, renouvelable, consentie à titre gratuit pour cinq ans au maximum ; la présence obligatoire d’un conseil syndical et l’interdiction de confier la fourniture de services à un prestataire ayant un lien avec le syndic ou l’un de ses proches pour éviter tout conflit d’intérêt ; enfin, un conseil des résidents, est créé.

À l’exception des dispositions sur le conseil de résident et la possibilité de modifier par décret la liste des prestations non individualisables, qui sont entrées en vigueur depuis le 1er novembre 2016, les autres mesures s’appliquent aux résidences-services dont le règlement de copropriété est publié après le 28 juin 2016. Celles dont le règlement de copropriété est paru avant le 28 juin 2016 restent soumises à l’ancienne réglementation jusqu’à leur mise en conformité.

Pour inciter les copropriétés à intégrer ces nouvelles mesures dans leur règlement, le syndic est tenu d’inscrire chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. Les copropriétaires doivent se prononcer sur ce point à la double majorité.


I. Services pour tous et services "à la carte" (services spécifiques individualisables ou non)

Les copropriétés qui offrent des prestations et des services à leurs occupants ne peuvent être qualifiées d’établissement hébergeant des personnes âgées. Elles se situent donc hors du champ d’application de la législation sociale et médico-sociale (CCH : L.633-5). La loi rappelle que le statut de la copropriété est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne. Ces soins sont, en effet, exclusivement fournis par des établissements et des services sociaux et médicaux-sociaux ou par des établissements, des services ou des professionnels de santé relevant du Code de la santé publique .

Les occupants de logements en copropriété peuvent bénéficier de services collectifs au sein de leur résidence avec la possibilité d’opter pour la fourniture complémentaire de certaines prestations. Deux conventions sont ainsi conclues :
- une première entre la copropriété, représentée par le syndic et le prestataire choisi pour fournir les services qui profitent à tous (services spécifiques non individualisables) ;
- une seconde entre le prestataire et chacun des copropriétaires qui souhaitent bénéficier d’autres services (services spécifiques individualisables) et éventuellement mettre à disposition du prestataire un espace ou un local commun de la copropriété.

Dans le premier cas, tous les copropriétaires participent au paiement de ces services et dans le second, seuls ceux qui en ont demandés le bénéficie y contribuent.

Tous les litiges relatifs à l'exécution de ces conventions relèvent de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l'immeuble.


II. Services pour tous (services spécifiques non individualisables)

Les modalités de fourniture et de facturation des services spécifiques non individualisables à la copropriété ont été encadrées par la loi ASV et le décret du 26 octobre 2016.

A. Fourniture de services à la copropriété

Pour bénéficier de services collectifs, la copropriété doit au préalable modifier son règlement pour étendre l’objet du syndicat à la fourniture de prestations ou de services à destination de l’ensemble des copropriétaires. Une convention doit par ailleurs être conclue entre la copropriété et chaque prestataire.

Cette convention comporte notamment :
- sa durée,
- ses conditions de renouvellement et de dénonciation,
- ses modalités de surveillance de son exécution par le conseil syndical,
- les conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution,
- l'objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services,
- les conditions matérielles et financières d'occupation des locaux.

Les décisions relatives à la création ou à la suppression des services non individualisables sont prises à la double majorité (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix ).

La décision de supprimer un service non individualisable doit être précédée d'un rapport sur l'utilité de ce service pour l'ensemble des résidents et sur les conséquences de la suppression de ce service sur l'équilibre financier de la copropriété.

Ce rapport est communiqué aux copropriétaires avant la tenue de l’assemblée générale afin qu’ils puissent se prononcer sur la suppression du ou des services concernés, sur demande d'un ou plusieurs copropriétaires, par le syndic ou, en cas de carence, par le conseil syndical (décret du 17.3.67 : art. 39-4).

Lorsque l'équilibre financier du ou des services spécifiques non individualisables est gravement compromis ou lorsque le déséquilibre financier du ou des services compromet l'équilibre financier de la copropriété, le juge statuant comme en matière de référé peut décider de la suspension ou de la suppression de ces services. L'instance est diligentée contre le syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, contre le tiers qui fournit le ou les services. Le juge peut entendre le président du conseil syndical.

La saisine du Tribunal de Grande Instance (TGI) doit être précédée du vote par l’assemblée générale sur la suppression du ou des services concernés par le déséquilibre financier de la copropriété. Le TGI est saisi par les copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat.

B. Facturation aux copropriétaires

Les dépenses liées à la fourniture de ces services sont réparties entre les copropriétaires. Chaque trimestre, les copropriétaires participent au coût de ces services au titre des dépenses courantes de fonctionnement de la copropriété en fonction de leur utilité.Seules les prestations ou services qui figurent à l’article 39-2 du décret du 17 mars 1967 peuvent faire l’objet d’une facturation aux copropriétaires.

Il s’agit :
- de l'accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs,
- de la mise à disposition d'un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d'assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et la surveillance des biens,
- du libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés.

Cette liste peut faire l’objet de modifications par décret.


III. Services "à la carte" (service spécifiques individualisables)

L'assemblée générale, sur proposition du conseil syndical, choisit les prestataires appelés à fournir les services spécifiques individualisables. La décision est prise à la majorité absolue ou, le cas échéant, à la majorité simple.

A. La mise à la disposition de parties communes

Le règlement de copropriété peut prévoir d’affecter certaines parties communes (jardin, piscine, salle de repas) à la fourniture de services spécifiques individualisables. Il doit, dans cas, préciser les modalités de répartition des charges liées à ces parties communes.

Les conditions d'utilisation de ces parties communes sont fixées dans une convention à titre gratuit répondant aux exigences du Code civil en matière de prêt à usage, conclue pour cinq ans au maximum et renouvelable. Cette convention doit faire l’objet d’une décision favorable des copropriétaires réunis en assemblée générale, à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires) ou le cas échéant à la majorité simple (majorité des copropriétaires présents ou représentés). Ce vote est distinct de celui relatif au choix du prestataire. La durée des contrats de prestation de services conclus avec chaque copropriétaire ne doit pas excéder celle de la convention de mise à disposition des parties communes.

La copropriété peut décider de revenir sur sa décision de prêter à titre gratuit des parties communes à un prestataire. Cette décision, prise à la double majorité, est notifiée par le syndic aux prestataires concernés. Elle entraîne la résiliation de plein droit des conventions de prêt et de fourniture de services conclues avec les prestataires.

B. L’encadrement du choix du prestataire

La copropriété ne peut pas choisir, pour la fourniture de ses services (individualisables ou non), certains prestataires en raison de leur lien matrimonial, familial, professionnel ou capitalistique avec le syndic. Ainsi, il n’est pas possible de désigner comme prestataires les personnes suivantes :
- le syndic,
- ses préposés,
- son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, ni ses parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus ;
- les entreprises dans le capital desquelles les personnes physiques mentionnées ci-dessus (syndic, préposés, …) détiennent une participation ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont préposées.

Lorsque le syndic est une personne morale, l’interdiction d’être prestataire est étendue aux entreprises dans lesquelles le syndic détient une participation et aux entreprises qui détiennent une participation dans le capital du syndic.


IV. Le renforcement du contrôle du conseil syndical

Toute copropriété avec services doit obligatoirement comporter un conseil syndical. L’interdiction de dispense de conseil syndical est maintenu et sa mission de contrôle est renforcé.Le conseil syndical peut, en effet, se voir déléguer par l’assemblée générale la gestion courante des services « à la carte » (services spécifiques) à l’issue d’un vote favorable à la majorité absolue des voix.

À défaut d’avoir reçu une telle délégation, son rôle porte sur la communication d’avis sur les projets de conventions pour les prestations non individualisables (choix du prestataire, affectation des parties communes, …). Il doit également surveiller l’exécution de ces conventions et présenter à l’assemblée générale un bilan annuel portant sur :
- les conditions financières d'exécution des conventions de services spécifiques non individualisables ;
- la qualité et le contenu des services dispensés ;
- leur conformité aux attentes des résidents ;
- les conditions d'exécution du ou des contrats de prêt de parties communes.


V. La mise en place d’un conseil des résidents

Le conseil des résidents est une instance consultative mise en place par la loi ASV du 28 décembre 2015 (art. 14) pour relayer les demandes et propositions des résidents aux copropriétaires. Le décret du 26 octobre 2016 (art.9) en a précisé les modalités de fonctionnement avec l’insertion de deux nouveaux articles dans le décret du 17 mars 1967.

Ces dispositions sont applicables depuis le 1er novembre 2016 quelle que soit la date de publication du règlement de copropriété.Le conseil des résidents est composé de personnes demeurant dans la résidence au moins huit mois de l’année (copropriétaires, locataires, occupants à titre gratuit …). Il est admis que puissent faire partie du conseil des résidents, les titulaires d'un droit d'occupation réel ou personnel et leur conjoint ou partenaire d'un pacte civil de solidarité du titulaire qui n’occupent pas leur logement à titre principal pour obligation professionnelle ou raison de santé.

Le conseil des résidents se réunit :
- avant la tenue de l'assemblée générale des copropriétaires à l’initiative du syndic : l'ordre du jour de cette assemblée est communiqué à ses membres (copropriétaires, locataires, occupants, …) ;
- à tout moment sur demande adressée au syndic par des résidents représentant au moins 30% du nombre total des lots d'habitation composant la résidence : un local est mis à sa disposition par le syndic.

Dans tous les cas, le syndic doit informer ses membres des lieu, date et heure de la réunion au moins un mois à l'avance par un affichage à l'emplacement prévu à cet effet au sein de la résidence. Cet emplacement doit être visible et accessible ; le document qui y est affiché doit rappeler les conditions de participation à la réunion.

Lors de la réunion du conseil des résidents, un secrétaire de séance est désigné ; il rédige le compte rendu de la séance, qui est cosigné par le syndic et adressé à tous les résidents et aux copropriétaires en même temps et selon les mêmes modalités que l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Le conseil est présidé par un résident élu au scrutin secret à la majorité des votants. En cas de partage des voix, le candidat le plus âgé est déclaré élu. Le syndic préside en cas de carence. L'ordre du jour de la prochaine assemblée générale est communiqué par le syndic au conseil des résidents par affichage à l'emplacement dédié au moins 7 jours avant la réunion du conseil, après anonymisation des documents contenant des informations à caractère personnel.

Le syndic communique au conseil des résidents les comptes rendus de l'assemblée générale ainsi que toutes les informations relatives aux services fournis dans la résidence, afin qu’il émette un avis notamment sur le besoin de créer ou de supprimer un service.

Le compte rendu des réunions du conseil des résidents des trois années précédentes est remis à toute personne intéressée préalablement à la signature d'un contrat de bail d'habitation ou à la cession d'un lot dans la résidence.


Sources: http://www.jpm-copro.com/Etude%201-4-3-1.htm
https://www.anil.org/analyses-juridiques-residence...

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