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LE STATIONNEMENT EN COPROPRIÉTÉ

LE 16 JANVIER 2018

Les places de stationnement et parking en copropriété peuvent être privatives ou communes. Ces emplacements destinés à garer les véhicules peuvent se présenter sous la forme d’une place délimitée ou d'un box, situés en sous-sol ou en surface. Quelle que soit la situation, il existe des règlements spécifiques à respecter impérativement. Ce droit emporte interdiction d’un usage abusif et de la transformation de l’espace dédié sauf cas d’urgence fixé par le règlement de copropriété.Le règlement de copropriété fixe les conditions de stationnement conformément à l’art 9 de la loi de 1965 : « Chaque copropriétaire dispose de parties privatives comprises sans son lot, il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Ce domaine est aussi régi par le code de la route, le code de l’urbanisme et le PLU. L’exercice du droit au stationnement dans la copropriété est aussi contingenté par plusieurs facteurs, à savoir, le nombre de places suffisant, la configuration des lieux limitant les manœuvres et l’attribution préférentielle.


I - Réglementation et différentes configurations

Le stationnement de véhicule est une zone dédiée à cet usage, il est donc interdit d’utiliser les cours communes et autres espaces communs pour stationner. (Cass civ 3 ème chb du 5 avril 1968). Le droit de stationnement porte sur tout véhicule sauf restriction du règlement de copropriété et taille de l’espace, sont ainsi concernés : les voitures, les campings, car, les camionnettes, les camions, les bus, les motos, les vélos, en fonction de la taille des emplacements.

En revanche, le règlement peut interdire, le stationnement de camions, de caravanes etc. et rendre ce dernier illicite en application du règlement de copropriété mais aussi du code de la route dans certaines conditions.Le stationnement illicite est dans ce cas une infraction et peut entraîner la mise en fourrière en application des art l.325-12 et R.325-47 et suivant du code de la route.

La norme NF 91-120 s’applique à tout parking qu’il soit en sous-sol, en surface ou en hauteur. Les délimitations sont fixées par décret et doivent répondre aux prescriptions suivantes :
- délimitation des places 90° en bataille min 5 m long et 2.3 de large,
- délimitation en épi : 75° de 10 m de long et 2.25 m de large, 60° de 5.15 m de long et 2.25 m de large, 45° 4.80 m de long et 2.20 m de large,
- délimitation en créneau en longueur sans obstacle : 5 m de long et 2.30 m de large.

D’autres limitations sont intervenues depuis la loi Boutin, notamment, le décret concernant les prises électriques et le décret d’accessibilité des personnes handicapées.


II. La loi Boutin de 2009

Les copropriétés sont divisées en lots d’habitation comprenant des caves et des garages ou emplacements. Dans certains cas, les emplacements de parkings ou boxes sont allotis. Dans le cas d’un lot commun : appartement, cave et lot, la situation en cas de vente ne modifie pas les modalités de gestion. En revanche, lorsque les parkings disposent d’un n° de lot, le copropriétaire peut vendre séparément l’emplacement et l’appartement ou le commerce.

Lorsque le règlement de copropriété ne comporte aucune interdiction en ce sens, chacun peut alors librement vendre un de ses lots à la personne de son choix, y compris si elle est extérieure à la résidence. En pratique, ces ventes séparées augmentent le nombre de copropriétaires ce qui complique la gestion du syndicat.

Par ailleurs, les copropriétaires ont augmenté le nombre de véhicules par foyer ces dix dernières années. Les copropriétés sont donc confrontées :
- d’une part, une difficulté matérielle d’augmenter le nombre d’emplacements privatifs ou communs, sauf modification de disposition ( en épi par exemple);
- d’autre part, du fait de la réglementation d’accessibilité, il est prévu de réaffecter certaines places aux personnes handicapées, ce qui réduit les places disponibles;
- enfin, l’évolution du niveau de vie et des habitudes augmente le nombre de véhicules par foyer et conduit à une pression de la demande.

La loi de mobilisation sur le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 a créé la possibilité pour un syndicat d’instaurer une priorité de vente d’un emplacement de stationnement aux autres copropriétaires de la même résidence. Cette priorité n’est pas obligatoire mais si le syndicat décide de la mettre en pratique, il conviendra de respecter les conditions de prescription suivantes :

- l’existence d’un PLU en milieu urbain exigeant des places de parking,
- la difficulté de stationnement dans le quartier,
- l’allotissement de l’emplacement,
- une vente séparée du lot principal (habitation, commerce, bureau).

Si les conditions sont remplies, il est alors possible au syndicat de procéder à la modification du règlement à l’unanimité lors d’une assemblée générale. Les modalités d’application de cette priorité sont fixées par la loi Boutin à savoir :
- information par le syndic de la mise en vente du lot par courrier recommandé,
- communication à tous les copropriétaires,
- les copropriétaires intéressés doivent se manifester dans les 2 mois auprès du syndic par courrier recommandé.



III. Le droit à la prise électrique de 2014

Le droit à la prise est instauré depuis le 12 juillet 2010 par la loi Grenelle II et l’article L.111 du code de la construction et de l’habitation.Son décret d’application du 1er novembre 2014 fixe trois conditions :
- Parc stationnement clos et couvert,
- Système de comptage individuel,
- Borne normale.

Une résolution doit être prise en ce sens en assemblée avec devis et plans avec la possibilité d’intégrer la demande dans les travaux globaux.A défaut de réponse dans les 6 mois, l’installation est autorisée.


IV La priorité de stationnement aux personnes handicapées de 2017

Depuis le 1er janvier 2007, les permis de construire sont soumis à l’obligation d’accessibilité. L’article 3 de l’arrêté et les art R 111-18 à R 111-18-7 en fixent les prescriptions techniques.Ces textes s’appliquent aussi aux créations de logements dans un bâtiment existant par changement de destination : « Tout parc de stationnement automobile intérieur ou extérieur dépendant d’un immeuble d’habitation qu’il soit à l’usage des occupants ou des visiteurs, doit comporter une ou plusieurs places adaptées répondant aux conditions du II ci-après. Ces places adaptées sont localisées à proximité de l’entrée du bâtiment ou de l’ascenseur et reliées à ceux-ci par un cheminement accessible tel que défini selon les cas à l’art 2 ou l’art 5 ».

Ces places de stationnement doivent représenter au minimum 5 % du nombre total de places. Les places visiteurs de stationnement adaptées doivent représenter au minimum 5 % du nombre total des places pour visiteurs.Un marquage au sol doit signaler les places adaptées visiteurs et les places adaptées occupants de la copropriété.

Les places adaptées doivent répondre aux normes NF91-12 plus 2 %, la largeur minimale étant de 3.30 m. Le cheminement entre la place et l’entrée du bâtiment doit être horizontal et sans ressaut de plus de 2 cm. Depuis la modification de l’art 8 de la loi de 1965 et le décret n°2017-688 du 28 avril 2017 la priorité de stationnement s’applique à tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré depuis le 1er janv 2015. Il entend donner la priorité d’usage des parkings aux personnes handicapées titulaires de la carte mobilité inclusion ou aux invalides de guerre.

Les personnes susceptibles de bénéficier de ce droit prioritaire à stationnement dans les copropriétés sont les suivantes : copropriétaires, locataires, conjoints, pacsés, descendants, ascendants ou personne à charge (au minimum 8 mois de l’année) et titulaires de la carte de stationnement pour personnes handicapées.

Les trois critères d’attribution sont énumérés et fixés par l’arrêté du 3 janvier 2017 :
- Périmètre de marche inférieur à 200 mètres.
- Accompagnement par tierce personne.
- Définitif ou minimum un an.

Sont exclus les occupants ayant déjà une place de stationnement adaptée dans la copropriété. Le syndic est dans l’obligation de mettre à l’ordre du jour la mise en location et les conditions de location. Dans les 4 mois de l’assemblée, les personnes intéressées remplissant les conditions précitées déposent leur demande de location auprès du syndic qui fixe l’attribution par ordre chronologique et qui procède à l’affichage sur les emplacements concernés.


V. Les charges de copropriété

Disposer d’un stationnement en ville est un avantage mais la contrepartie réside dans le règlement de charges générales et spéciales.En application de l’art 10 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire d’un emplacement doit payer toutes les charges communes : gardiennage, nettoyage, espaces verts, ravalement, toiture sauf en application du critère de l’utilité subjective comme dans le cas : du chauffage, du vide ordures, mais pas du portail automatique ( Cass civ 3ème du 23 sept 2014).

Un copropriétaire qui ne posséderait qu’un garage devra tout de même participer au ravalement si celui-ci se trouve en sous-sol ou en rez de chaussée de l’immeuble. En revanche, si l’accès au box s’effectue par une entrée distincte de l’immeuble et qu’il n’existe pas d’accès commun, le copropriétaire pourra demander l’application du critère d’utilité pour se désengager des charges de ravalement, d’infiltration et de toiture.Tous les propriétaires de parkings subissent les charges de parkings mais il est toujours possible en assemblée d’adopter une répartition différente.


VI. Modalités d’exercice du droit à stationnement

Ne constitue pas une atteinte à la destination de l’immeuble, le fait d’attribuer un droit de jouissance exclusif permanent ou un stationnement temporaire à certains copropriétaires moyennant une contribution financière. Ainsi, à défaut d’emplacements suffisants pour attribuer un stationnement à tous les copropriétaires, il est possible soit de facturer en location, l’espace dédié, soit de mettre en place des tantièmes supplémentaires d’usage privatif afin de ne pas léser ceux qui n’en disposeraient pas (C.A Paris 23ème chb du 27 janv 2000)En revanche, l’attribution des places doit impérativement s’effectuer selon des critères objectifs.(CA de Paris 23ème Chb du 27 janvier 2010).

Les modalités de répartition choisies ne doivent pas porter atteinte au principe d’égalité. Dans le cas contraire le syndicat pourrait être condamné pour abus de majorité.Le refus d’accorder une place est une faute s’il existe suffisamment d’emplacements et si la demande est légitime. (C.A de Paris 23ème chb B du 10 mai 2001 n°1999-21821)Le boxage d’un parking est possible sous réserve, d’une part, de l’autorisation de l’assemblée à l’art 25 de la loi du 10 juillet 1965, d’autre part, de l’accord de l’emplacement voisin et enfin sous réserve d’absence de gêne pour les manœuvres et l’ouverture des portes. Le clos sera mitoyen. (Cass civ 3ème chb du 28 mai 2002). L’assemblée générale des copropriétaires a été considérée comme légitime à pouvoir décider, à la majorité simple de l’article 24, la pose entre ceux-ci de plots destinés à empêcher qu’un copropriétaire stationne son véhicule devant son propre garage, « une mesure adaptée de nature à rétablir la destination des parties communes ».

Les garages annexés à un bâtiment d’habitation ont la même destination que l’immeuble principal. Cependant, le changement de destination ou d’affectation en habitation s’effectue sous certaines conditions. Si le garage est transformé en local commercial, son changement de destination relève de l’art 123-9 du code de l’urbanisme, dans tous les autres cas, il n’y a pas de changement de destination, une autorisation de travaux pour changer la porte et percer des fenêtres est nécessaire.

Normalement, ce changement de destination est définitif sans nouvelle demande préalable ou permis de construire à l’exception des activités libérales pour lesquelles, une simple autorisation de l’assemblée générale de copropriété suffit.Pour les travaux d’une surface de plancher inférieure à 20 m2, une déclaration de travaux en mairie et une demande d’autorisation de l’assemblée générale suffiront, au-delà de 20 m² un permis de construire est obligatoire.

Dans le cas où la transformation atteindrait 170 m2, l’appel à un architecte sera nécessaire et il devra être créé un nouvel espace de stationnement sinon une taxe pour non réalisation de place de stationnement sera imputée conformément à l’art L421-3 du code de l’urbanisme.Dans le cas d’un garage réformé en habitation, la taxe d’habitation sera réévaluée en fonction de la nouvelle surface habitable et la taxe locale d’équipement sur les constructions neuves. Il convient aussi de respecter les règles de construction à savoir au minimum 1.90 m entre une fenêtre et la limite de parcelle.Dans tous les cas, l’augmentation de la surface habitable suppose de faire effectuer un modificatif de l’état descriptif de division avec de nouveaux tantièmes. Le procès-verbal de l’assemblée qui approuvera ce modificatif pourra être déposé au bureau des hypothèques en annexe du règlement de copropriété pour éviter les frais de modification du règlement de copropriété.


VII Le stationnement abusif

Le stationnement devant un appartement du voisin est qualifié d’abusif et peut donner lieu à des dommages et intérêts. En conséquence, pour éviter de dégrader les relations de voisinage, il conviendra que le syndic fasse apposer des panneaux d’interdiction de stationner dans les cours et espaces communs.

En cas de non-respect, une mise en demeure de respecter le règlement de copropriété pourra être envoyée au contrevenant et donner lieu à une résolution d’assemblée générale autorisant le syndic à poursuivre judiciairement le fautif.

En revanche, les syndicats de copropriété ne sont pas autorisés à faire procéder à la pose de sabot de Denver, cette disposition relevant de l’art 635-1 CP .De même l’ancrage au sol de dispositifs anti-stationnement n’est possible qu’avec autorisation préalable de l’assemblée générale. Une exception est autorisée pour protéger les emplacements réservés aux personnes en situation de handicap, la pose de barrières levantes. La clôture d’une copropriété peut avoir des incidences imprévues. Ainsi, le code de la route s’appliquera aux emplacements dès lors qu’ils ne font pas l’objet d’une restriction d’accès. Ainsi, une copropriété non close verra le code de la route s’appliquer y compris sur son parking alors que la copropriété close n’y sera pas soumise. Le syndicat ne pourra donc plus justifier de la violation de l’art L325-12 aliéna 1 du code de la route pour sanctionner un stationnement abusif.

Le syndic étant chargé de faire respecter le règlement e copropriété, il peut faire une sommation par voie d’huissier et peut agir en référé pour obtenir l’enlèvement du véhicule, sous astreinte journalière, même sans avoir obtenu l’aval de l’assemblée générale (art. 55 du décret du 17.3.67) y compris si le stationnement est considéré comme dangereux. Le syndic, resté inactif, pourrait voir sa responsabilité mise en cause en cas de dommages.



Sources : http://www.ancc.fr/

http://www.syndic-one.com/la-parole-des-experts/34-vie-quotidienne-copropriete/451-quelle-place-pour-la-voiture-en-copropriete


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