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L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE COPROPRIÉTÉ

LE 21 NOVEMBRE 2017

L’assemblée générale de copropriété est l’instance décisionnelle dans toute copropriété. Elle constitue une émanation directe du syndicat des copropriétaires. Ces derniers, regroupés d’office dans ce même syndicat, se retrouvent en assemblée générale pour prendre les décisions afférentes à la gestion de la copropriété.


I. La composition de l’assemblée générale

Tout copropriétaire étant de droit membre du syndicat, aucun des copropriétaires ne saurait être exclu du droit de participer aux assemblées générales.Elle se réunit au moins une fois l’an pour se prononcer sur toutes les questions relatives à l’organisation, au fonctionnement et à la gestion de la copropriété.

L’assemblée générale est seule à exercer le pouvoir de décision sous réserve du respect des majorités requises, même si certains copropriétaires ne sont ni présents, ni représentés.

Il existe plusieurs cas particuliers :
- en cas de location accession : L’accédant est en principe assimilé à un copropriétaire. Il participe aux assemblées générales. Le droit de vote lui appartient sauf :
- pour les décisions concernant les travaux de réparation ou d’amélioration des éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité de l’ouvrage, des éléments assurant le clos, le couvert et l’étanchéité, qui incombent au vendeur,
- pour les actes de disposition visés aux articles 26 et 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. le vendeur, qui est encore propriétaire, dispose du droit de vote pour les grosses réparations qui restent à sa charge et pour les actes de dispositions. (exemple : vente d’une partie commune...).
- en cas de changement de propriétaire d’un lot : Tant que le transfert de la propriété d’un lot n’a pas été notifié au syndic, l’ancien propriétaire conserve cette qualité à l’égard du syndicat et c’est lui qui doit être convoqué aux assemblées générales.
- lot en indivision ou en usufruit : Les intéressés sont représentés par un mandataire commun, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété.
- société copropriétaire de lots : Chaque associé participe à l’assemblée et dispose d’un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
- en cas de location : les locataires ne sont pas admis à participer individuellement aux réunions de copropriété. Toutefois les associations déclarées de locataires peuvent assister et formuler des observations, sans pourtant avoir droit de vote.


II. La convocation à l’assemblée générale

Le syndic doit convoquer l’assemblée générale au moins une fois par an (article 7 du décret de 1967). Mais il peut le faire toutes les fois qu’il l’estime nécessaire ainsi qu’à la demande des copropriétaires (représentant au moins 1/4 des voix) ou du conseil syndical.

La lettre électronique recommandée est autorisée. La convocation peut se faire par écrit, mais aussi depuis le décret du 21 octobre 2015, par voie électronique, grâce à la lettre recommandée électronique:
- Par courrier "classique" : le courrier est adressé soit par lettre recommandée avec accusé réception (LRAR), soit remise contre émargement, envoyée 21 jours avant la réunion (le point de départ du délai court le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire). Le règlement de copropriété peut prévoir un délai plus long.
- Par voie électronique : cela prend la forme d’une lettre recommandée électronique.
- L’envoi par fax est supprimé par ce même décret.

Le copropriétaire doit avoir donné son accord pour recevoir les convocations, ou tout autre courrier par la voie électronique.

Le courrier doit contenir :
- le lieu, la date, l’heure de la réunion,
- l’ordre du jour précis établi par le syndic.

Les questions inscrites à l’ordre du jour sont celles dont l’inscription a été demandée au syndic par tout copropriétaire, par lettre recommandée, à tout moment depuis la dernière assemblée. Selon les questions inscrites à l’ordre du jour, certains documents annexes doivent être obligatoirement communiqués, au plus tard en même temps que l’ordre du jour (article 11 du décret du 17 mars 1967).


III. Les modalités de vote au cours de l’assemblée générale

Il est possible pour tout copropriétaire ne pouvant être présent de se faire représenter par un copropriétaire ou toute personne de votre choix, à l’exception du syndic, son conjoint, son partenaire pacsé et ses préposés qui ne peuvent recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

Le mandat peut être « en blanc » (vote libre sans représentant désigné) ou « impératif » (représentant désigné et vote potentiellement dirigé). Le mandat impératif est conseillé dans la mesure où le mandat en blanc prive le représenté de la notification du procès-verbal.

Chaque représentant ne peut recevoir à quelque titre que ce soit plus de trois pouvoirs, sauf si le total des voix qu’il détient lui même ou qu’il représente n’excède pas 5% des voix composants le syndicat ou s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire (article 22 de la loi du 10 juillet 1965).

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à ses tantièmes de parties communes. Toutefois, lorsqu’un propriétaire possède des tantièmes de parties communes supérieurs à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Les tantièmes de parties communes sont déterminés selon le mode de calcul prévu dans votre règlement de copropriété. A défaut, de mode de calcul spécifique, les tantièmes de parties communes est déterminée proportionnellement à la valeur relative des parties privatives de chaque copropriétaire par rapport à la somme des valeurs de toutes les parties privatives selon les critères fixés par la loi loi (art. 5 loi du 10.7.65).

Une feuille de présence indiquant le nom des copropriétaires leur domicile et les voix dont ils disposent, est émargée par les copropriétaires et les éventuels représentants. Cette feuille permet de compter les voix lors de chaque vote et de vérifier si les majorités requises sont réunies (article 14 du décret du 17 mars 1967).

Toutes les décisions sont prises en assemblée générale, à des majorités différentes selon l’importance des sujets traités :
- à la majorité simple (art 24 loi du 10.7.65) les décisions sont prises à cette majorité sauf dispositions législatives particulières,
- à la majorité absolue, (art 25 loi du 10.7.65),
- à la double majorité ou à l’unanimité (art 26 loi du 10.7.65).


IV. Le compte-rendu et décisions de l’assemblée générale de copropriété

Il appartient en général au syndic de rédiger le "procès verbal" des décisions de chaque assemblée générale. Le procès verbal est signé à la fin de la séance par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le document mentionne, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour le résultat du vote.Il précise le nom des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus ou opposés à la décision ainsi que leur nombre de voix.

En vertu de l’article 13 du décret de 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet toutes questions non inscrites à l’ordre du jour. Le procès verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants.Les procès verbaux des séances sont inscrits, à la suite des uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Depuis le 1er septembre 2004, ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.Une fois par an, le syndic doit présenter à l’assemblée le compte-rendu de ses activités et les résultats financiers de la copropriété.Par deux votes séparés, l’assemblée approuve les comptes et donne quitus de sa gestion au syndic.

L’approbation des comptes ne concerne que la gestion financière du syndic alors que le quitus décharge le syndic de sa responsabilité pour l’ensemble de la gestion.L’assemblée ratifie les actes du syndic en donnant le quitus : il s’agit des actes dont elle a eu connaissance même s’ils excédaient les pouvoirs du syndic et cela équivaut à renoncer à critiquer l’exécution du mandat du syndic (Cassation Civile 3e- 6 février 63).

Le quitus reconnaît que le syndic a régulièrement assumé la gestion de l’ensemble de la copropriété que ce soit dans le domaine financier ou dans les autres domaines où il a pu intervenir.Les décisions prises par l’assemblée des copropriétaires s’imposent à tous et doivent être exécutées.

Le syndic doit notifier, par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de deux mois les décisions votées à l’assemblée, aux copropriétaires opposants et défaillants.Pour ceux qui sont ni opposants, ni défaillants, une lettre simple suffit pour l’envoi d’une copie des décisions prises en assemblée.

Le procès-verbal doit également être envoyé au copropriétaire qui a voté pour une résolution rejetée car il est alors considéré comme opposant. En pratique, pour éviter toute contestation, le syndic envoie le procès-verbal à tous les copropriétaires.Le procès-verbal de l'assemblée est envoyé en lettre recommandé avec avis de réception ou par télécopie avec récépissé. Sa réception fait courir le délai de contestation de l'assemblée ou de ses décisions. Les décisions d’assemblée générale relatives à l’entretien de l’immeuble et aux travaux font l’objet d’un procès verbal abrégé affiché dans les parties communes de l’immeuble.

Le décret 15 décembre 2015 a mis à la charge du syndic des obligations d'information du syndic à l'égard des occupants des immeubles en copropriété. Le syndic devra désormais assurer l'information des occupants de chaque immeuble des décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires, susceptibles d'avoir des conséquences sur les conditions d'occupation de l'immeuble et sur les charges des occupants, telles que :
- les décisions relatives à la maintenance et à l'entretien de l'immeuble, aux travaux de toute nature et aux actes techniques concourant à la préparation de ces travaux tels que les diagnostics, les audits, les études techniques ;
- les décisions relatives à la présence du personnel ou des prestataires.

Dans un délai de trois mois après la tenue de chaque assemblée générale des copropriétaires, le syndic devra afficher un document pendant un mois à l'emplacement prévu à cet effet s'il en existe un ou, à défaut, déposé dans chacune des boîtes aux lettres ou remis selon les modalités habituellement utilisées dans la copropriété pour la remise des courriers.

Le décret s'applique aux assemblées générales convoquées à compter du 1er avril 2016.


V. Contester une décision d'assemblée générale

Il est possible de contester les décisions d'assemblée générale dans un délai de deux mois suivant la réception du procès-verbal. Au-delà de ce délai, les décisions votées deviennent définitives. L’absence de notification du procès-verbal de l'assemblée repousse d'autant le délai de deux mois permettant aux copropriétaires de contester les décisions. Seul un copropriétaire ayant voté contre une décision (ou pour une décision rejetée), ou n'ayant pas assisté à l'assemblée (et sans y être représenté) peut en demander l'annulation. Par ailleurs, pour qu'une décision d'assemblée générale de copropriété puisse être contestée, il faut qu'une irrégularité ait été commise. Par exemple, une résolution n'a pas été adoptée à la bonne majorité, ou la question ne figurait pas à l'ordre du jour. Il est également possible de demander l'annulation de l'assemblée générale entière ainsi lorsque la convocation n'a pas été faite dans les règles ou lorsqu'un copropriétaire n'a pas été convoqué.

Pour contester une décision d'assemblée, il faut engager une procédure contre le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de l'immeuble.

Le copropriétaire ayant la qualité pour agir en justice afin de contester une décision d'assemblée générale est celui qui était copropriétaire au moment où la décision contestée a été prise. L'acquéreur d'un lot ne peut donc pas remettre en question les décisions d'une assemblée s'étant tenue avant qu'il ne soit copropriétaire.

Source : https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/copropriete/assemblee-generale/t


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