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LA REVOCATION DU SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ

LE 3 OCTOBRE 2018

La révocation du syndic de copropriété peut se faire à tout moment par le syndicat des copropriétaires, malgré la durée du mandat portée au contrat de syndic. Les fonctions du syndic prennent fin immédiatement à la révocation.

Le syndicat de copropriétaires doit rapporter la preuve d’un motif sérieux et légitime pour justifier la révocation du syndic. Voici quelques exemples justifiant une révocation :
- Engagement de travaux sans autorisation de l’assemblée générale et en contradiction avec une résolution imposant la tenue d’une assemblée générale extraordinaire
- Choix d’un prestataire différent de celui retenu par le syndicat de copropriétaires par une décision d’assemblée générale ;
- Non-souscription par le syndic d’assurances obligatoires.
- Non établissement d’une fiche d’information synthétique de la copropriété. Ainsi le syndic peut être révoqué à ce motif depuis le 31 décembre 2016 (si l’immeuble comprend plus de 200 lots), ou le 31 décembre 2017 (si l’immeuble comprend plus de 50 lots), ou à compter du 31 décembre 2018 (s’il s’agit d’un autre immeuble).


Le syndic a le droit de présenter sa défense devant l’assemblée générale, sinon la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourrait être engagée et le syndic peut exiger des dommages et intérêts pour révocation abusive. 


La révocation suivie du changement du syndic doit être prise en assemblée générale, avec à l’ordre du jour la révocation du syndic et la nomination de son successeur.
Il faut noter que ni le conseil syndical, ni des copropriétaires ne peuvent révoquer le syndic individuellement. La demande de révocation doit être communiquée au syndic par courrier recommandé avec avis de réception. Sinon, le conseil syndical ou un (ou plusieurs) copropriétaires représentant au moins le quart de tous les copropriétaires peuvent exceptionnellement demander au syndic de convoquer une assemblée pour statuer sur sa révocation.
Pour cela, le président du conseil syndical doit envoyer au syndic une lettre recommandée avec accusé de réception en précisant préciser les questions souhaitées pour l’ordre du jour, donc la révocation du syndic et son intérim. Le président du conseil syndical ou un des copropriétaires est en mesure de convoquer l’assemblée générale si le syndic refuse de convoquer une assemblée générale. Si le président ne convoque pas l’assemblée générale alors le copropriétaire peut s’adresser directement au président du tribunal de grande instance, statuant en référé. 

Une personne compétente (soit un administrateur judiciaire, soit une personne physique et morale disposant d’une expérience avérée en gestion de copropriété et d’un diplôme juridique) est choisie par le président du Tribunal de grande instance. La durée et l’étendue de sa mission sont fixées par l’ordonnance de désignation de l’administrateur.

La procédure de révocation du syndic est seulement de la compétence de l’assemblée générale. Lors de l’assemblée, la décision de révocation doit avoir la majorité absolue des voix de l’article 25 de la loi de 1965 (plus de 50% des votes des copropriétaires présents ou non). Sans majorité, la même assemblée peut convoquer une deuxième assemblée dans un délai
maximal de 3 mois alors le vote sera fait tranché à la majorité simple de l’article 24 en effectuant à un nouveau vote c’est à dire à la majorité simple des voix des seuls copropriétaires présents ou représentés.

Après révocation, la mission d’expédier les affaires courantes en attendant la nomination d’un nouveau syndic ne peut être reçu par le syndic. Tous les pouvoirs à l’égard de la copropriété sont perdus par l’ancien syndic qui doit de remettre à l’administrateur les documents et les fonds du syndicat des copropriétaires. De plus, le remplacement du syndic doit être préalablement effectué et seul un vote distinct pourra nommer le nouveau syndic.

Une fois le syndic démis de ses fonctions, il n’est pas privé pour autant de recours. Si le syndic estime que cette révocation a été abusive, le préjudice subi ouvre droit à des dommages et intérêts. En plus de ces réparations, le syndic peut prétendre au règlement de ses honoraires jusqu’à la fin initialement prévue de son contrat. Par exemple, le syndicat peut se retourner contre les copropriétaires s’il a été révoqué sans pouvoir présenter sa défense devant l’assemblée générale (Cour d’appel de Paris, 12 janvier 1990).

Sources: https://www.monfinancier.com/comment-revoquer-son-...
http://www.ganaellesoussensavocat.com/article-blog...
http://www.information-juridique.com/droit-immobil...

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