LA CHASCUNIERE

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LA COPROPRIÉTÉ : GÉNÉRALITÉS

LE 9 NOVEMBRE 2017

I. Définition

La copropriété est définie comme étant « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » par la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

Le terme d'immeuble s'entend au sens large et recouvre aussi bien les immeubles eux-mêmes que les maisons. La copropriété peut donc concerner :
- un immeuble, on parle alors de « copropriété verticale » : chaque copropriétaire est propriétaire d’un appartement, d’une cave, d’un garage… Le gros-oeuvre appartient à la copropriété.
- un ensemble de maisons, on parle alors de « copropriété horizontale » : chaque copropriétaire est propriétaire, généralement, de sa maison, construite sur un sol qui appartient à la copropriété.

Les personnes copropriétaires peuvent être des personnes physiques comme des personnes morales, leur lot se compose :
- d’une partie privative,
- d’une quote-part des parties communes.

La totalité des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires, qui a la charge d’administrer les parties communes et de conserver l’immeuble. Pour pouvoir agir, le syndicat des copropriétaires est représenté par un syndic. Le syndicat des copropriétaires prend ses décisions au sein de l’assemblée des copropriétaires. Le syndic s’occupe ensuite de les faire exécuter.

Dans une copropriété, il convient de distinguer les parties privatives des parties communes. Chaque lot de copropriété est constitué d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire qui en a également l'usage exclusif. Ainsi, les pièces d'un appartement situé dans un immeuble en copropriété sont la propriété exclusive du copropriétaire et les autres copropriétaires de l'immeuble ne sont pas autorisés à y entrer librement. Il en est de même pour les autres locaux privatifs comme les box, les caves, ...

Le règlement de copropriété détermine les conditions d'utilisation des parties privatives, c'est-à-dire leur usage : usage exclusif d'habitation, usage mixte (habitation et professionnel), multi usage (habitation, professionnel, commercial).

A contrario, les parties communes de la copropriété sont à l'usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux seulement. D'après l'article 3 de la loi du 10 juillet 65 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « sont réputées parties communes :
• le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès,
• le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations afférentes qui traversent des locaux privatifs,
• les coffres, gaines et têtes de cheminées,
• les locaux des services communs,
• les passages et corridors.

En résumé, les parties communes sont celles qui présentent une utilité pour l'ensemble des copropriétaires ou pour plusieurs d'entre eux.


II. Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division

Lorsqu’un bien immobilier est soumis au régime de la copropriété, le règlement de copropriété contient les règles qui s’appliquent au sein de la copropriété : il fixe les règles de vie de la copropriété, détermine les droits et les obligations des copropriétaires. Il organise donc la vie de la copropriété. Le règlement intérieur indique la répartition des lots, les conditions d'utilisation des parties communes et des parties privatives, la répartition des charges et la méthode de calcul de la répartition des charges entre les copropriétaires.

Il contient :
- La définition des parties privatives et des parties communes,
- L’usage que le copropriétaire peut faire des parties privatives, et des parties communes,
- Le fonctionnement des assemblées de copropriétaires,
- La répartition des charges de copropriété,
- Éventuellement, les règles de fonctionnement de la copropriété, et les sanctions si le règlement de copropriété n’est pas respecté.

L’état descriptif de division est soit annexé au règlement de copropriété soit fait l’objet d’un document annexe. L'état descriptif de division établit un inventaire détaillé des lots de la copropriété dans le cadre de la publicité foncière. Chaque lot privatif est répertorié, numéroté, localisé, décrit et l'usage du lot est indiqué. Figure aussi dans ce document la répartition des tantièmes de copropriété, cette quote-part étant déterminée lors de la création de la copropriété en fonction de la surface de chacun des lots.Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division sont publiés au fichier immobilier.


III. Le carnet d'entretien de l'immeuble

Le carnet d'entretien de l'immeuble est obligatoire depuis 2010. Il permet d'assurer le suivi des contrats d'entretien et de maintenance de l'immeuble et des travaux importants qui ont été effectués comme un ravalement des façades, le remplacement d'un ascenseur, ...). Il est tenu par le syndic et doit être mis à disposition de tout acquéreur potentiel d'un lot de la copropriété.


IV. Les organes de la copropriété

A. Le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires ou syndicat de copropriété est constitué par l'ensemble des copropriétaires : chaque copropriétaire est un membre de droit du syndicat et le syndicat est constitué automatiquement, sans formalités. Le syndicat est souvent confondu avec le syndic qui est en fait le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est un organe de contrôle, d'assistance et de consultation : il assure l'administration et la conservation de l'immeuble par l'intermédiaire du syndic. C'est aussi lui qui établit et modifie le règlement intérieur. Il peut également agir en justice. Le syndicat des copropriétaires se réunit en assemblée générale pour prendre ses décisions qui seront exécutées par le syndic à qui est confié la gestion de la copropriété.

B. L'assemblée générale des copropriétaires

L'assemblée générale des copropriétaires est la réunion de tous les copropriétaires (c'est-à-dire le syndicat de copropriété) devant permettre de prendre les décisions importantes et nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. L'assemblée générale nomme le conseil syndical et le syndic, elle est réunie au moins une fois par an, par le syndic, pour statuer sur les comptes de l’année écoulée et voter le budget prévisionnel. D’autres assemblées peuvent être convoquées en cours d’année, si nécessaire.L’assemblée est convoquée par le syndic. Une assemblée peut aussi être convoquée par le Président du conseil syndical, si le syndic est défaillant. Le juge pourrait également convoquer une assemblée s’il est saisi d’une demande justifiée.Tous les copropriétaires doivent être convoqués. La convocation est adressée par lettre recommandée ou par télécopie. Elle est accompagnée de l’ordre du jour de l’assemblée et d’un certain nombre de documents obligatoires.

Lors de l’assemblé des copropriétaires, les décisions sont votées selon différentes règles de majorité :
- la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, chaque copropriétaire ayant autant de voix que de millièmes de copropriété, pour les décisions courantes,
- la majorité des millièmes de tous les copropriétaires, pour un certain nombre de décisions, telles que la nomination du syndic.
- la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, pour les actes plus importants.l’unanimité pour les décisions les plus graves.Un procès-verbal est dressé.

Le syndic a l’obligation de notifier les décisions de l’assemblée aux copropriétaires qui s’y sont opposés ou qui étaient défaillant.

C. Le conseil syndical

Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus par l'assemblée générale des copropriétaires. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion et sa comptabilité (contrôle du budget, de la répartition des charges notamment). Il doit obligatoirement être consulté par le syndic pour la réalisation de travaux urgents. C'est également le lien entre le syndic et les copropriétaires. Le conseil syndical n'a pas de personnalité juridique et n'a donc pas de pouvoir de décision. Il ne peut pas non plus agir en justice.

D. Le syndic de copropriété

Le syndic de copropriété est mandaté par le syndicat des copropriétaires qu'il représente. Il assure la gestion courante de la copropriété et exécute les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires. Il tient la comptabilité du syndicat qu'il conseille, assiste et informe. Il est également en charge du carnet d'entretien.

Le syndic peut être bénévole (c'est-à-dire constitué de copropriétaires volontaires non rémunérés) ou professionnel. Il est nécessaire de désigner un syndic dans chaque copropriété. En l’absence de syndic, un copropriétaire peut prendre l’initiative de demander au juge la nomination d’un administrateur provisoire, qui fera procéder à la nomination d’un syndic par le syndicat des copropriétaires.Le syndic est nommé par l’assemblée des copropriétaires pour une durée qui ne peut pas dépasser 3 ans, en principe. Sa rémunération est déterminée par l’assemblée des copropriétaires.

Le syndic a pour mission :
- D’assurer l’administration de l’immeuble. Il tient à jour la liste des copropriétaires, souscrit les assurances de l’immeuble, envoie les appels de fonds, tient la comptabilité du syndicat…
- D’assurer l’entretien de l’immeuble, en passant les contrats nécessaires, en recrutant du personnel, s’il est besoin.
- De convoquer l’assemblée des copropriétaires. Il tient en général le secrétariat de l’assemblée, puis exécute les décisions prises.

En cas d’urgence, le syndic a la faculté de décider de la réalisation de travaux. Il doit alors convoquer immédiatement une assemblée des copropriétaires.


V. Les charges de copropriété

Lorsqu’un immeuble est en copropriété, les sommes nécessaires au financement des équipements collectifs (ascenseurs…), de l’entretien, de la conservation ou de la remise en état des parties communes sont réparties entre les copropriétaires. Ces charges de copropriété sont arrêtées par l’assemblée des copropriétaires.

Il existe deux grands types de charges de copropriété :
- Les charges générales, qui correspondent à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Il s’agit : des honoraires du syndic, des frais de ménage, de réfection de l’installation électrique…
- Les charges spéciales, qui permettent de financer les éléments d’équipement commun et les services collectifs dont l’immeuble est doté. Il s’agit : de l’antenne collective, de l’ascenseur, du chauffage collectif …

Le règlement de copropriété détermine la quote-part de charges qui doit être payée par chaque lot de copropriété. Les charges sont réparties entre les lots :
- Proportionnellement à la valeur des parties privatives, pour les charges générales,
- En fonction de l’utilité que l’équipement commun ou le service collectif présente pour un lot. Par exemple, plus le lot est situé dans étage élevé, plus il paiera de charges d’ascenseur.

Chaque copropriétaire doit acquitter les charges correspondant à son lot :
- Le 1er jour du trimestre, ou à la date fixée par l’assemblée des copropriétaires pour les appels de fonds correspondant au budget prévisionnel voté par l’assemblée générale,
- A la date fixée par la décision de l’assemblée des copropriétaires, pour les appels de fonds non prévus dans le budget prévisionnel.


VI. Acheter une partie commune

Pour acheter une partie commune de la copropriété, qu’il s’agisse d’un local, ou d’un palier, il est nécessaire de faire inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée des copropriétaires, en adressant la demande au syndic de la copropriété, par lettre recommandée avec avis de réception.

La vente peut être autorisée par l’assemblée, à la majorité des membres du syndicat, représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires. La décision doit être prise à l’unanimité, lorsque la demande porte une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Si l’assemblée des copropriétaires accepte cette cession, l’acte de vente peut être signé , le syndic représentant le syndicat des copropriétaires. Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, devront être mis à jour. La répartition des charges devra être recalculée.A savoir : il est d’usage de faire supporter l’ensemble de ces frais au copropriétaire qui demande à acheter une partie commune.


Source : https://www.anil.org/publications/publications-gra...

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