Vous envisagez d'acheter un appartement dans une copropriété ? Savez-vous que cela signifie ? Vous allez devenir propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble appartenant à plusieurs personnes. En tant que copropriétaire, vous disposerez de parties privatives (appartement, parking, cave) et d'une quote-part de parties communes appelée "tantièmes de copropriété".

La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété impose aux copropriétaires d’entretenir la façade de leur immeuble. Elle leur interdit aussi toute modification de l’aspect extérieur du bâtiment sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. De plus, une autorisation de l’administration sera, le plus souvent, requise sous la forme d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux.

Tous les travaux privatifs qui modifient les parties communes ou qui affectent l'aspect extérieur de l'immeuble sont soumis à autorisation préalable de l'assemblée. Un copropriétaire qui souhaite effectuer des travaux qui modifient l'aspect extérieur de l'immeuble ne peut déposer la déclaration de travaux en mairie que s'il a préalablement obtenu l'autorisation de l'assemblée générale (majorité absolue de l'article 25).

Les terrasses dans un immeuble en copropriété peuvent être intégrées à un lot ou constituer, elles-mêmes, un lot de copropriété.

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : «Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat».

Pour acheter une partie commune de la copropriété, qu’il s’agisse d’un local, ou d’un palier, il est nécessaire de faire inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée des copropriétaires, en adressant la demande au syndic de la copropriété, par lettre recommandée avec avis de réception.

Si l'on veut que l'acquéreur soit en mesure de se déterminer dans des conditions de parfaite clarté, il convient que des vérifications préalables soient effectuées au stade de la signature de l'avant-contrat .

Dans le cadre de la vente d'un logement en copropriété, certains documents et informations spécifiques à la copropriété doivent être remis à l'acheteur.

Les membres du conseil syndical ne sont pas responsables de la gestion du syndic, mais mandataires du syndicat, ils sont responsables envers lui de leurs propres fautes. En raison du caractère bénévole et gratuit de leurs fonctions, leur responsabilité ne peut être engagée que par des fautes lourdes. La responsabilité du président du conseil syndical pourrait être recherchée sur la base du droit commun de la responsabilité.

Le syndic est mandaté par le syndicat des copropriétaires. Il assure la gestion administrative, technique, financière et comptable de la copropriété.

Les missions du syndic sont définies par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété  (art. 18). Sa responsabilité peut être mise en jeu s’il ne respecte pas son mandat vis-à-vis du syndicat des copropriétaires (art. 1992 du code civil) ou, sur le fondement de sa responsabilité civile, s’il cause un dommage à autrui (art. 1382 du code civil).

L’installation dans les immeubles, neufs et existants, de dispositifs permettant la recharge des véhicules électriques a été facilitée par la loi du 12 juillet 2010 portant Engagement national pour l’environnement, dite « Grenelle II » (art. 57). Elle modifie ainsi l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 indique que « chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

Toutes les décisions sont prises en assemblée générale, à des majorités différentes selon l’importance des sujets traités :
- à la majorité simple (art 24 loi du 10.7.65) les décisions sont prises à cette majorité sauf dispositions législatives particulières,
- à la majorité absolue, (art 25 loi du 10.7.65),
- à la double majorité ou à l’unanimité (art 26 loi du 10.7.65).

L'assemblée générale des copropriétaires se tient généralement dans la ville où se situe l'immeuble. La participation et le déroulement de la séance obéissent à certaines règles de forme.

Le copropriétaire ou le conseil syndical qui souhaite évoquer un sujet lors d'une assemblée générale doit respecter plusieurs étapes. Il doit inscrire cette question suivant la procédure décrite par l'article 10 décret du 17 mars 1967. Il devra impérativement la suivre pour que la question apparaisse sur l'ordre du jour de cette réunion, mais également pour qu'elle fasse l'objet d'un vote.

Il appartient en général au syndic de rédiger le "procès-verbal" des décisions de chaque assemblée générale. Le procès verbal est signé à la fin de la séance par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs et des membres du bureau s'il en a été constitué un avant la clôture de la séance (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 17 al. 1er. C'est au moment où la réunion prend fin qu'il doit être établi et signé ( CA Paris, 5 févr. 2009, n° 08/19657 : JurisData n° 2009-376487 ; Loyers et copr. 2009, comm. 214).

L’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit dans son deuxième alinéa, de limiter les tantièmes du majoritaire à ceux des minoritaires. « lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ».

Avant de débuter une assemblée générale, les copropriétaires désignent un président de séance. Cette désignation est le fruit d'un vote des copropriétaires à la majorité simple (présents ou représentés par un mandataire). Un ou deux scrutateurs peuvent également être élus sur le même principe.

Le vendeur d'un lot de copropriété a l'obligation d'indiquer la superficie de la partie privative de ce lot (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46). Ce dispositif de mesurage obligatoire est désigné en pratique sous le nom de « loi Carrez », du nom du député auteur de la proposition de loi (Loi 96-1107 du 18-12-1996).

La loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété rappelle que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Les parties communes sont en principe déterminées dans le règlement de copropriété. A défaut de mention spécifique dans cet acte ou en cas de contradiction entre le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, il convient de se référer à l’article 3 de la loi de 1965 qui liste les parties présumées communes. Pour en savoir plus lire notre article

Une utilisation abusive des parties communes est souvent à l’origine de conflits entre copropriétaires. Cela peut être un encombrement des parties communes (poussettes et vélos constamment dans l’entrée), un accaparement d’une des parties communes etc…

L’état daté est établi par le syndic de l’immeuble à l’occasion de tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel (art. 4 et 5, décret du 17 mars 1967). La demande est effectuée par le notaire chargé de  recevoir l’acte ou par le copropriétaire vendeur (art. 5 précité).

Les cas pouvant mener à des changements d'affectation des parties privatives des lots de copropriété sont courants. En effet, dès que l'on souhaite changer l'usage d'un lot, (relevant du Code de la construction et de l'habitation) pour évoluer d'une grande catégorie d'usage à une autre, cela entraîne un changement d'affectation par rapport à celle définie par l'état descriptif de division, (défini lui par le droit de la copropriété). Dans ce cas, il faut adapter l'affectation du lot et donc modifier l'état descriptif de division.

Le concierge ou gardien d’immeuble joue un rôle essentiel dans le bon fonctionnement d’une copropriété. Il s’assure que le règlement de l’immeuble en copropriété est bien respecté. En même temps, il veille à la coordination des services attendus par les résidents.

Quelles sont les conséquences du démembrement de propriété et de l'indivision sur la gestion d'un bien en copropriété ?

Les combles désignent l’espace situé sous la toiture. Ce volume est défini par les deux pans de toit et le dernier plancher de la construction. Il ne faut pas confondre combles et grenier puisque le grenier est un aménagement spécifique des combles. Les combles ne sont pas toujours aménagées et ont pour fonction d’isoler l’habitation d’un point de vue thermique.

La surélévation a été caractérisée par la jurisprudence comme l’adjonction de parties privatives ou communes modifiant le faîtage de la toiture et créant de nouvelles constructions en dur prolongeant la façade de l’immeuble.

Au sein d'une copropriété, le changement des fenêtres est encadré par le règlement de copropriété.Ce dernier précise généralement que le cadre fixe des fenêtres est considéré comme faisant partie de la menuiserie extérieure, donc de la façade de l'immeuble.

Dans le cadre de la pose de climatiseur comportant une unité extérieure, celle-ci se plaçant généralement sur un balcon, une façade ou sur le toit, son installation sur des parties communes, ou générant une modification de façade, nécessite un processus d’approbation bien particulier.

Extincteurs, portes coupe-feu, détecteurs de monoxyde de carbone, alarmes à incendie ou encore ascenseurs aux normes, certains dispositifs sont obligatoires dans les parties communes d'un immeubles, d'autres conseillés et certains interdits.

Les jardins mitoyens au bâtiment de la copropriété peuvent être considérés comme une partie commune ou partie privative en fonction de ce que le règlement de copropriété prévoit. Il en va de même pour un jardin sur le toit-terrasse de l’immeuble dont la jouissance exclusive peut être confiée à un copropriétaire en particulier

La loi du 2 juillet 2003, appelée loi Urbanisme et Habitat comporte trois volets :
- La mise en sécurité progressive des ascenseurs installés avant 2000,
- Un contrat d’entretien obligatoire pour tous les ascenseurs,
- La mise en place d'un contrôle technique périodique pour vérifier la sécurité de l’appareil.

La copropriété est l'organisation d'un ou plusieurs immeubles dont la propriété est divisée en lots et répartie entre plusieurs personnes. Chaque lot est composé d’une partie privative et d'une quote-part de parties communes. 

La copropriété doit disposer d’un compte bancaire pour pouvoir engager les dépenses inhérentes à l’entretien et à la conservation de l’immeuble et encaisser les sommes reçues au nom du syndicat. Comment est géré ce compte ? Par qui et selon quelles règles ?

La loi pour l’Accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 crée un nouveau diagnostic sur le bâti de la copropriété pour permettre aux copropriétaires de connaître la situation générale de l’immeuble et d’envisager des travaux. Le Diagnostic Technique Global (DTG) précise l’état de l’immeuble avec une projection sur les dix années à venir des éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à son entretien.

Le statut organisé par la loi du 10 juillet 1965 s'applique obligatoirement à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis ayant fait l'objet d'une division par lots entre deux ou plusieurs personnes. Par contre, il ne s'impose aux ensembles immobiliers qu'"à défaut de convention contraire créant une organisation différente" (L. 10 juill. 1965, art. 1er).
Deux conditions essentielles sont donc requises :
- d'une part, il doit s'agir d'un immeuble bâti ;
- d'autre part, cet immeuble doit avoir été divisé par lots comprenant chacun des parties privatives et une quote-part des parties communes et attribués à des personnes différentes (Cass. 3e civ., 2 déc. 2008).

La fiche synthétique est un nouveau document qui regroupe les données financières et techniques essentielles à la copropriété et à son bâti.

La notion de copropriété est souvent assimilée à un immeuble de plusieurs étages, néanmoins l’article 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».

Un arrêté du 27 août 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs à usage principal d’habitation définit les modalités d’application du décret du 23 avril 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage en fonction de la consommation de chaque local.

Les bâtiments d'habitation doivent être pourvus de boîtes aux lettres à raison d'une boîte aux lettres par logement selon les articles R 111-14-1 du Code de la construction et de l’habitation, L1 et R1-1-5 du Code des communications électroniques. Cette obligation n’est pas étendue aux lots accessoires tels que les caves et emplacements de stationnement. Bien entendu, les locaux professionnels ou commerciaux peuvent aussi prétendre à une boite aux lettres dans les parties communes.

Dans un immeuble en copropriété la fermeture de la porte d'entrée tend à se généraliser. La loi du 13 juillet 2006 relative à la sécurité anti-infraction des immeubles a pris de nouvelles dispositions concernant la majorité applicable aux décisions relatives à la fermeture de l'immeuble.

La loi distingue les travaux privatifs et les travaux d'intérêt collectif en fonction de la répartition « parties privatives » et  « parties communes » de l'immeuble.

La copropriété a un coût et toutes les dépenses d'entretien, d'administration, d'amélioration ou de remplacement des équipements constituent des charges qui sont payées par les copropriétaires. Tous les copropriétaires participent obligatoirement aux charges, mais dans des proportions qui peuvent varier.

Depuis la loi Alur,  il est obligatoire d'assurer les copropriétés. Deux assurances se superposent : l'assurance multirisque " immeuble " et l'assurance responsabilité civile des propriétaires occupants et des copropriétaires bailleurs. L'article 9-1 stipule que " Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ".

L'ancien syndic de copropriété est tenu de transmettre au nouveau syndic les documents et fonds suivants appartenant à la copropriété.

Les copropriétés ont l'obligation de procéder à leur immatriculation au sein d'un registre national des copropriétés (RNC). Ce registre a vocation à faciliter la connaissance de l'état des copropriétés sur le territoire national et prévenir la survenance de dysfonctionnements.

La collectivité des copropriétaires est constituée de plein droit en un syndicat qui a la personnalité civile (article 14 de la loi de 1965).

Les copropriétés équipées d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement doivent avoir réalisé un bilan énergétique avant le 1er janvier 2017. Ce bilan énergétique prend soit la forme d'un audit énergétique, soit la forme d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. Ce choix dépend de la taille de la copropriété.

Les critères de la qualification, parties privatives ou parties communes, sont définis par les articles 2,3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965. Aux termes de l'article 2 « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ». « Ces parties, précise l'alinéa 2, sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire »

La gestion des poubelles, l’utilisation du vide-ordures et le tri sélectif en copropriété font partie des prérogatives du syndic.

Les places de stationnement et parking en copropriété peuvent être privatives ou communes. Ces emplacements destinés à garer les véhicules peuvent se présenter sous la forme d’une place délimitée ou d'un box, situés en sous-sol ou en surface. Quelle que soit la situation, il existe des règlements spécifiques à respecter impérativement.

La destination de l'immeuble résulte de l'ensemble des stipulations du règlement de copropriété et notamment de la destination donnée aux parties privatives.

Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion (article 21 de la loi de 1965).

Chaque copropriété doit être dotée d'un syndic pour l'administrer. Le syndic peut être un professionnel ou un non professionnel. Il doit être désigné par un vote en assemblée générale.