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L'ÉVALUATION DES IMMEUBLES À USAGE D'HABITATION (II)

LE 31 AOÛT 2017

Hormis la méthode d’évaluation par les termes de comparaison, d’autres peuvent cependant être utilisées. L’Administration fiscale énonce deux autres méthodes, par la capitalisation du revenu et d’après la valeur antérieure, qu’elle conseille de choisir à des fins de recoupement avec la méthode d’évaluation par comparaison.I. Autres méthodes énoncées par l’Administration fiscale

A. Méthodes d’évaluation par le revenu

Cette méthode s’applique essentiellement aux biens immobiliers donnés en location, c'est-à-dire qui procurent un revenu à leurs propriétaires, que l’on nomme communément les immeubles de rapport.

1. Facteurs de la valeur des immeubles d’habitation collectifs

La valeur d’un immeuble donné en location dépend de plusieurs éléments :
- La durée du bail : Le bail est de trois ans minimum (ou un an si un événement le justifie) si le bailleur est une personne physique. En cas de personne morale, la durée minimum est de six ans.
- Du montant du loyer : Il est fixé librement ou non par le propriétaire et doit être révisé chaque année selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE. D’après l’Administration fiscale, « Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires de leurs locataires ».
- De la fiscalité : les revenus que procure la location de bien immobiliers sont imposables au titre des revenus fonciers. L’objectif de l’acquisition d’un « immeuble de placement » est le revenu que l’on peut espérer en tirer. Deux critères sont donc pris en compte : d’une part, le montant de l’investissement et la capacité locative du logement.

2. Les différentes méthodes d’évaluation par le revenu

a. La capitalisation du revenu brut

C’est une méthode énoncée par l’Administration fiscale mais celle-ci ne doit être utilisée qu’à titre de recoupement avec la méthode préférentielle, celle par les termes de comparaison. Elle permet de déterminer la valeur vénale d’un immeuble « en appliquant au revenu qu’il procure à son propriétaire un coefficient de capitalisation convenablement choisi».

Seulement, trois conditions doivent être respectées pour que son utilisation soit justifiée. En effet, le bien immobilier à évaluer « doit être productif de revenus, ces revenus doivent présenter un caractère normal eu égard au marché local et le taux de capitalisation retenu doit ressortir nettement de l’analyse du marché » (Rép. Frédéric Dupont : AN 16 septembre 1991 p. 3724, lu dans l’ouvrage « Evaluation » des éditions Francis Lefebvre).

La méthode par capitalisation suppose donc que la valeur d’un bien immobilier est en relation avec le revenu qu’il procure.

La relation peut alors s’exprimer par le rapport suivant : V = R/t avec V pour la valeur vénale, R pour le revenu et t pour le taux de capitalisation.

La mise en œuvre de cette méthode suppose donc la connaissance du revenu que l’immeuble à évaluer procure à son propriétaire. Mais il faut également déterminer un taux de capitalisation adapté à chaque type d’immeuble.

o La notion de revenu brut

Le revenu brut correspond « à la somme des cash-flows positifs annuels générés par un actif immobilier ». Il s’agit donc des sommes que le propriétaire a encaissées suite à la location de son bien immobilier. Cela peut être des loyers ou indemnités diverses (charges incombant au propriétaire mais acquittées par le locataire) constituant le revenu réel.

o Le choix du taux de capitalisation adapté

Toute la difficulté de cette méthode repose sur la détermination du taux de capitalisation. Il « exprime un pourcentage qui correspond au rapport existant entre le revenu brut de l’immeuble et sa valeur vénale ».

Il doit être déterminé par comparaison, grâce à l’observation minutieuse du marché immobilier local. Pour cela, il sera nécessaire de rechercher plusieurs immeubles aux caractéristiques similaires pour calculer le taux de capitalisation que l’on appliquera au revenu brut annuel du bien à expertiser. Ce taux varie selon différentes caractéristiques comme la situation économique, le secteur géographique (Paris ou province, centre ville ou périphérie), la nature ou encore la classe de l’immeuble…

Cette analyse des facteurs de dépréciation et d’appréciation de la valeur permettront d’affiner le choix du taux de capitalisation après avoir analysé le marché.

b. Méthode par actualisation des flux futurs

Cette méthode repose sur le fait que la valeur d’un bien est liée aux revenus qu’il va procurer sur une période. La valeur vénale évaluée est donc basée " sur le montant qu’un investisseur est prêt à payer aujourd’hui en prévision des flux de trésorerie des années futures". Cette méthode consiste alors à déterminer, grâce à l’actualisation, la valeur actuelle nette des cash-flows (ou flux de trésorerie) futurs que l’on peut attendre de l’exploitation d’un immeuble.

Elle est généralement utilisée pour les immeubles présentant certains enjeux financiers et qui peuvent faire l’objet de grosses modifications dans le temps telles que des réparations importantes.

Afin de mener à bien l’évaluation d’un bien par cette méthode, il est nécessaire de planifier dans le temps toutes ces modifications susceptibles d’être réalisées ainsi que les réévaluations des loyers. Il sera alors nécessaire de retenir deux indices : celui concernant la révision des loyers et un indice concernant l’inflation (variation des prix).

De plus, il conviendra de choisir une période de référence afin de mettre en place les simulations pouvant aller par exemple de 5 à 10 ans. Cette détermination est liée au temps nécessaire pour obtenir des cash-flows stables, c'est-à-dire « qui ne devrait plus subir de variation, hors effets liés aux variations de prix .

La valeur actualisée de l’immeuble est donnée par la formule suivante :

Va = F1 + F2 + F3 + … + Fn
(1+t)___(1+t)² (1+t)3 ________ (1+t)4

F = flux de trésorerie (cash-flow libre) de l’immeuble

Ce flux est égal à la somme des cash-flows positifs déduction faite des cash-flows négatifs.
Les cash-flows positifs représentent les revenus procurés par l’immeuble c'est-à-dire les loyers mais également les revenus annexes comme la location d’antennes de téléphone ou encore les panneaux d’affichage…
Les cash-flows négatifs sont les dépenses engagées pour l’immeuble comme celles d’entretien, les travaux pour grosses réparations, la taxe foncière, le coût des impayés, le coût de la gestion de l’immeuble, etc. Il ne faut cependant pas intégrer les dépenses liées au financement de l’immeuble comme les annuités d’emprunts et également les impacts fiscaux.

T = taux d’actualisation

Le taux d’actualisation « est utilisé pour déprécier des flux futurs et déterminer leur valeur actuelle, c'est-à-dire leur valeur à la date d’aujourd’hui ».

Il est composé :

o D’un taux sans risque, prenant en considération l’inflation ainsi que le coût du temps. Le taux sans risque généralement retenus comme référence est celui du marché des emprunts de l’Etat comme l’OAT (Obligation Assimilable au Trésor) à 10 ans.
o D’une prime de risque, couvrant les incertitudes liées aux différentes anticipations des revenus futurs. Les acheteurs potentiels préfèrent investir dans des biens non risqués plutôt que des biens risqués. Dès lors, la condition pour investir est que le rendement attendu soit plus élevé que celui d’un placement non risqué (celui des emprunts d’Etat).

La différence entre ces taux représente un revenu supplémentaire espéré (et exigé) et donc la prime de risque.Ce taux d’actualisation représente donc la situation des taux sur le marché

B.Méthode d’évaluation d’après la valeur antérieure

C’est une méthode alternative énoncée par l’Administration fiscale mais elle ne doit être utilisée qu’à titre de recoupement avec d’autres méthodes notamment pour approuver celle par les termes de comparaison.

1. Principes

D’après l’Administration fiscale, cette méthode consiste à déterminer la valeur vénale d’un immeuble « en partant d’un prix exprimé, ou d’une évaluation attribuée à cet immeuble à l’occasion d’une mutation ou dans un acte juridique antérieur ». Le passé de la propriété à évaluer est alors pris en compte. Ce prix est ensuite multiplié par un coefficient de réajustement exprimant « l’évolution du marché des immeubles de cette nature depuis la date de cette mutation ». En effet, la valeur d’un bien immobilier est en évolution permanente et il est important que celle-ci soit prise en compte.

2. Conditions à remplir

Il faut tout d’abord, que la valeur vénale de l’immeuble à expertiser ait été déterminée de façon cohérente lors de la mutation précédente suivant l’époque.Il est nécessaire que l’on ait pu relever, à diverses époques choisies comme époques de référence, « un nombre suffisant de termes de comparaison susceptibles de faire ressortir une évolution des prix qui soit significative » pour la détermination du coefficient de réajustement. L’administration ajoute qu’il n’est pas obligatoire que « les termes de comparaison portent sur des immeubles d’une spécificité très proche de celle qui caractérise l’immeuble à évaluer». Elle suppose cependant un marché dit « actif ».De plus, il est indispensable que l’immeuble à évaluer et les termes de comparaisons retenues n’aient pas subi, depuis la vente d’origine, des modifications notables concernant leurs caractéristiques physiques (grosses réparations, desserte en transports), juridiques (un immeuble dit « libre » qui devient « occupé » au moment de l’évaluation).


II. Autres méthodes d’évaluation existantes

D’autres méthodes d’évaluation sont susceptibles d’être utilisées. D’une part, les méthodes dîtes techniques, et d’autre part, les méthodes spécifiques aux immeubles exceptionnels

A. Méthodes dites « techniques »

1. Méthode par le prix de revient

Cette méthode consiste à déterminer la valeur de l’immeuble en prenant en compte les dépenses engagées pour sa construction.Pour évaluer un immeuble à l’aide de cette méthode, il est nécessaire tout d’abord, de rechercher le prix d’acquisition du terrain et des dépenses annexes, comprenant notamment le coût de libération du sol, mais également de rechercher le coût de construction proprement dit. Le résultat obtenu doit être revalorisé en lui appliquant un coefficient correspondant à l’évolution constatée sur le marché des constructions neuves, entre la date de construction de l’immeuble considéré et celle de l’expertise.

Il est possible de diminuer la valeur obtenue grâce à divers abattements.

En effet, sont admis trois types d’abattements :
- Application sur le total de la dépense d’un abattement pour dépréciation immédiate.
- Application d’un abattement pour vétusté destiné à tenir compte de l’âge de la construction et de son état d’entretien.
- Application de l’abattement habituel concernant les immeubles loués. En effet, si l’immeuble est occupé, une moins-value est constatée due à la situation que l’on peut déduire de la valeur de l’immeuble.

2. Méthode par le coût de reconstruction

- Principes
Cette méthode consiste « à dégager la valeur vénale d’un immeuble à partir de son coût de reconstruction soit au jour de l’expertise, soit à une époque de référence donnée qui varie en fonction de l’indice retenu :
1939 si on utilise l’indice de l’Académie d’architecture ;
1941 si on utilise l’indice de la Fédération nationale du bâtiment ;
1953 si on utilise l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE ;
1974 si on utilise l’indice Bâtiment national, BT01 ».

Ces différents indice utilisables sont publiés dans des revues spécialisées Cette méthode met en jeu la Superficie Développée Pondérée Hors Œuvre (SDPHO) Les prix au mètre carré de SDPHO sont souvent fixés en valeur 1939 ou 1953, qui sont des époques de référence servant de base à des indices du coût de construction.

Pour évaluer cette valeur, il est nécessaire de procéder à une évaluation du prix de reconstruction à neuf puis diminuer cette valeur à l’aide de différents abattements qui permettent de l’ajuster suivant les caractéristiques spécifiques du bien. Enfin, on y ajoute la valeur du terrain pour obtenir la valeur d’ensemble de l’immeuble.

Ce principe se résume à la relation suivante :  Valeur de l’immeuble = Prix du terrain + (Prix de la construction neuve – dépréciations)

Plusieurs étapes sont nécessaires pour la mise en œuvre de cette méthode :
- Il faut, tout d’abord, déterminer la valeur du terrain au moment de l’expertise.Cette évaluation peut reposer sur la méthode par les termes de comparaison. Les caractéristiques du terrain sont des éléments obligatoirement pris en compte comme sa configuration, sa topographie, son emplacement… Il est possible d’appliquer à cette valeur un abattement pour encombrement.
- L’étape suivante concerne la valorisation du coût de reconstruction du bâtiment à un moment donné « en appliquant à sa superficie développée pondérée un prix au mètre carré en vigueur à cette époque ».
- On peut par la suite réajuster « ce coût de reconstruction au jour de l’expertise en fonction d’un indice de variation qui tient compte de la vétusté et de l’état d’entretien de l’immeuble ».- 

D’autres décotes peuvent également être appliquées. En effet, le coût réajusté peut encore être réduit à l’aide d’un abattement pour dépréciation immédiate puis ensuite, on peut appliquer une décote pour l’éventuelle vétusté dont a construction fait preuve au moment de l’expertise.L’ensemble de la valeur du terrain et de celle de la construction déterminées dans ces conditions représente la valeur de la propriété considérée.

Si le bien est loué, il est possible d’appliquer l’abattement pour état d’occupation de l’immeuble.

B. Méthodes d’évaluation des immeubles exceptionnels

Les immeubles exceptionnels, comme définis par l’Administration fiscale, sont « des ensembles immobiliers comprenant une ou plusieurs constructions dont la conception et l’utilisation présentent une spécialisation plus ou moins marquée. Il peut s’agir par exemple des châteaux. »

La méthode de prédilection est celle par comparaison. Seulement, l’espace de comparaison pour la recherche des termes de références est très étendue compte tenu du fait que les références sont peu nombreuses. Deux autres méthodes peuvent être envisagées : la méthode analytique et par la récupération foncière.

1. La méthode analytique

Cette méthode consiste « à décomposer l’immeuble en ses différents éléments (constructions principale et dépendances, terrain d’emprise et d’environnement immédiat intégré d’une part, parc, jardins et tous autres éléments constitutifs de la propriété d’autre part), chacun d’eux faisant l’objet d’une évaluation particulière ». La somme de ces valeurs constitue l’évaluation de la propriété.

Ensuite, un abattement est applicable sur cette valeur globale pour prendre en compte la superficie, généralement grande. Cette décote est déterminée de manière forfaitaire, généralement de 10 % à 30 %.

L’administration fiscale donne l’exemple suivant :Il s'agit d'évaluer un château en bon état d’entretien et qui comporte :
- Un château : 5 217 m² SDPHO
- Dépendances bâties (orangerie, conciergerie, garages, écuries,remises…) : 1 221 m² SDPHO
- Dépendances non bâties :
o Un parc de 12 ha (ou 120 000 m²)
o Un bois de 25 hao Un pré de 29 haÉtant donné les données du marché relevées en ce qui concernent les châteaux et les terres de différentes natures, nous pouvons évaluer ce bien exceptionnel comme suit :
- Château proprement dit : 5 217 m² à 90 € le m² : 469 530 €
- Dépendances bâties : 1 221 m² à 40 € le m² : 48 840 €
- Parc : 120 000 m² à 1 € le m² : 120 000 €
- Bois : 25 ha à 2 300 € l’ha : 57 500 €
- Pré : 29 ha à 3050 € l’ha : 88 450 €

La valeur d’ensemble s’élève alors à 784 320 €. L’abattement pour vente en bloc de 20 % vient diminuer la valeur qui s’élève maintenant à 627 456 €.

2. Évaluation par la valeur de récupération foncière

Les immeubles exceptionnels ont souvent pour caractéristique de posséder un terrain d’une grande superficie. De ce fait, le plus souvent, seule la valeur de celui-ci est retenue. Cette méthode dégage alors seulement la valeur du terrain qui est considéré comme un terrain à bâtir, en faisant abstraction de la construction. Doivent être déduits ensuite les frais de démolition des constructions existantes et, éventuellement, d’éviction ou de relogement des occupants.

Cependant, pour utiliser cette méthode à bon escient, il est nécessaire que plusieurs conditions soient remplies :
- Tout d’abord, le terrain doit être constructible dans le cadre de la réglementation d’urbanisme.
- Les constructions existantes doivent avoir une faible valeur. Ce n’est donc pas le cas des châteaux…
- Le terrain considéré comme terrain à bâtir doit avoir une valeur supérieure à celle de l’ensemble du terrain encombré et des constructions.

La valeur du terrain est déterminée en fonction « de la charge foncière que pourrait supporter une opération de construction réalisée sur ce terrain ».
La charge foncière se définit par le rapport : Prix du terrain nu et libre sur la surface hors œuvre nette réellement constructible, d’après le document d’urbanisme en vigueur.


Sources :Evaluation Editions Francis Lefebvre,
http://www.thesaurus.fr/html/fichiers/pdf/les-ma-t...
https://www.impots.gouv.fr/portail/files/media/1_m...

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