LA CHASCUNIERE

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LES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES

LE 9 FÉVRIER 2018

L’impôt sur la plus-value immobilière est un impôt dû lors de la vente d’un logement, dès lors que ce bien a connu une augmentation de valeur entre la date d’acquisition et la date de cession. Il existe un certain nombre de règles particulières pour calculer le montant de l’impôt.


I. Le calcul de la plus-value

• Il est déterminé de la façon suivante conformément à l’article 150 V du CGI : 

Prix de cession (art 150 VA I du CGI) + charges augmentatives du prix (art 150 VA II du CGI) – frais supportés par le vendeur (art 150 VA III du CGI) – prix d’acquisition – frais et dépenses énumérés par la loi – frais d’acquisition – travaux= Plus-value brute

 • La plus-value brute est ensuite réduite :  d'un abattement par année de détention au-delà de la cinquième. 

• On obtient alors la plus-value imposable à laquelle on appliquera le Taux d’imposition et taxe additionnelle correspondant en fonction du pays de résidence du cédant.

A. Prix de cession

C’est le prix réel tel qu’il est stipulé à l’acte. Lorsqu’une dissimulation du prix est établie, le prix porté dans l’acte doit être majoré du montant de cette dissimulation (art. 150 VA-I CGI)

- Augmenté des charges augmentatives du prix de vente :

> Il s’agit de toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre que ses soit et mise à la charge des acquéreurs en lieu et place du vendeur,

– Diminué :

> de la TVA acquittée par le vendeur à l’occasion de la cession

> des frais supportés par le vendeur, lesquels s’entendent exclusivement (Décret du 31/12/03) : - des frais versés à un intermédiaire (agence) ou un mandataire (représentant fiscal), - des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation, - des indemnités d’éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation, - des honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d’obtenir un accord préalable à un permis de construire, - des frais exposés par le vendeur en vue d’obtenir d’un créancier la mainlevée de l’hypothèque grevant cet immeuble.

B. Prix d’acquisition (art 150 VB-I du CGI)

Il s’entend :
- Lors d’une acquisition à titre onéreux : du prix effectivement acquitté par le cédant tel qu’il a été stipulé dans l’acte
- Lors d’une acquisition à titre gratuit : de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit.

Il est majoré sur justification et paiement effectif par le cédant :
- De toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit ;
- Des frais afférents à l’acquisition ; > Lors d’une acquisition à titre onéreux : > soit un forfait égal à 7,5% du prix d’acquisition (com. agence incluse), > soit pour leur montant réel (frais notariés, droit d’enregistrement, com. agence…) > Lors d’une acquisition à titre gratuit : les frais et droits de mutation > s’ils ont été effectivement acquittés par le cédant > et à proportion de la fraction de la valeur représentative des biens ou des droits.

C. Les travaux

Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration sont déductibles :
- soit sous certaines conditions et sur justificatifs pour leur montant réel,
- soit forfaitairement à 15% du prix d'acquisition à la double condition que le contribuable cède l'immeuble plus de 5 ans après son acquisition et qu'il s'agisse d'un immeuble bâti.
- les frais de voirie, réseaux et distribution : exposés sur un terrain à bâtir,  qu’ils soient ou non imposés par les Collectivités territoriales ou leur groupement.


II. Imposition

La plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention.Le taux et la cadence de l'abattement sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

A. Le calcul de l'abattement pour durée de détention pour l'impôt sur le revenu

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'établit de la manière suivante :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
- 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L'exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de 22 ans, contre 30 ans précédemment.

Un abattement exceptionnel de 70 % s'applique en zones A ou A bis lorsque l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.

La cession doit en outre être précédée d'une promesse unilatérale ou synallagmatique, signée et ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.

B. Le calcul de l'abattement pour durée de détention pour les prélèvements sociaux

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention s'établit de la manière suivante :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Les années de détention se comptent en années pleines.


III. Les exonérations

A. Exonération pour durée de détention

Compte tenu de l’abattement pour durée de détention, la plus-value est exonérée lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans. L’appréciation de la durée de détention se fait de date à date à compter de la date d’acquisition du bien. Cette exonération ne s’applique pas à un cédant qui n’a plus sa résidence fiscale en France au jour de la vente du bien (et ce quand bien même il aurait été encore été résident au moment de la promesse de vente)

B. Exonération des cessions inférieures à 15.000€

Il y a exonération lors de la cession d’immeuble, partie d’immeuble ou droits relatifs à ces biens dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 euros. Ce seuil s'apprécie :
- bien par bien et non annuellement ;
- et en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l'immeuble ou de la partie d'immeuble ; En cas de cession d'un bien détenu en indivision, ce seuil s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise.

En cas de cession d'un bien dont le droit de propriété est démembré, le seuil de 15.000€ s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété ; Exemple : Bien vendu 100.000 € 1 usufruitier (usufruit valant 30 %, soir 30.000€) et 7 nus-propriétaires

Valeur de chaque quote-part indivise en nue-propriété 10.000 € soit 14.285 € en pleine propriété, l’exonération est donc acquise pour les 7 nus-propriétaires.

Il n'y a pas d’exonération pour l’usufruitier.

C. Exonération en faveur du logement en France des non-résidents

Les conditions de l'exonération sont les suivantes :

1°) Il doit s’agir de la première cession intervenue à compter du 1er janvier 2006.

2°) Le cédant doit pouvoir justifier qu'il a été fiscalement domicilié en France sur l'ensemble de ses revenus de manière continue pendant une durée d'au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.

3°) Si le cédant a fiscalement quitté la France depuis plus de 5 ans, il doit avoir la libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession (ex : vente en 2010 le bien doit être libre depuis au moins le 1er janvier 2009).

4°) Le cédant doit pouvoir justifier qu'il a été fiscalement domicilié en France sur l'ensemble de ses revenus de manière continue pendant une durée d'au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.

5°) Le cédant doit être une personne physique ressortissante d'un Etat membre de l'Espace Economique européen (hors Liechtenstein), c'est à dire qu'il doit avoir la nationalité d'un pays membre de l'Espace Economique européen (hors Liechtenstein).

6°) Clause d'égalité de traitement. Le bénéfice de cette exonération est accordé aux ressortissants d’un Etat tiers à l’Union Européenne chaque fois que les conditions suivantes sont remplies :
- Pouvoir invoquer le bénéfice d’une clause de non-discrimination,
- Et être placé dans une situation identique à celle où un national de France pourrait prétendre à cette exonération, à savoir : remplir les conditions 1 à 3 ci-dessus. Un justificatif de résidence sera donc souvent nécessaire.

2. Limites de l'exonération :


- montant de la plus-value exonérée plafonnée à 150.000€

- seuil applicable au regard de la plus-value nette imposable (après abattements)

D. Exonération en fonction de la qualité de la personne

• Les organismes et Etats Etrangers dans les conditions de l’art 131 sexies du CGI

• Les personnes qui exploitent en France une entreprise sous certaines conditions :

- être une personne physiques ou morale étrangère et exploiter en France une activité industrielle, commerciale, agricole ou non commerciale (hors location)

- et avoir affecté l’immeuble à cette exploitation en France et l’avoir inscrit depuis son acquisition soit au bilan fiscal, soit au tableau des immobilisations

• Titulaires de pensions de vieillesse ou d’une carte d’invalidité sous certaines conditions (art. 150 U III CGI) Plusieurs conditions doivent être remplies :

- être titulaire de pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité correspondant au classement dans la 2e ou 3e catégorie prévue à l’art 341-4 du code de la sécurité sociale ;

- ne pas être passible de l’Impôt de solidarité sur la fortune au titre de l’avant dernière année précédent celle de la cession ;

- le revenu fiscal de référence de l’avant dernière année précédent celle de la cession doit être inférieur à la limite prévue par l’art 1417 I du CGI, appréciée au titre de cette année ; - être ressortissant (avoir la nationalité) d'un Etat membre de l'Espace Economique européen (hors Liechtenstein),

- ou pouvoir invoquer une clause d'égalité de traitement.

E. Autres raisons d’exonération

Exonération suite au prononcé d’une déclaration d’utilité publique

Exonération dans certains cas d’opération de remembrement

Exonérations liées à certains partages


III. Déclaration et paiement

La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %. Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, celui ci est calculé par le notaire). La taxe ne concerne pas les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.

Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :
- Démarches auprès de l'administration fiscale ;
- Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer ;
- Établissement de la déclaration ;
- Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien.

Il est nécessaire d’indiquer sur la déclaration de revenus les informations suivantes :
- Montant de la plus-value déclarée par le notaire ;
- Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1ère cession d'un logement autre que votre résidence principale.


Sources: http://www.sarf.fr/documentation_pl...
https://www.service-public.fr/parti...

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Ces derniers sont donc honorés sur la base du temps passé à l'exécution de leur mission, et non sur la valeur du bien. Un contrat d'expertise est signé entre l'expert et son client pour définir leurs engagements réciproques. Les honoraires prévus en sont donc la juste rétribution.

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