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LA TAXE FONCIERE DES LOCAUX COMMERCIAUX ET PROFESSIONNELS

LE 19 JUILLET 2018

La taxe foncière concerne tout propriétaire d'un bien immobilier (logement, local d'activité, terrain). Elle est établie à partir de la même valeur locative que la taxe d'habitation.
Les locaux professionnels et les locaux commerciaux, même si  leurs locaux de référence sont distincts, suivent les mêmes règles  d’établissement de la valeur locative, et donc du montant de la taxe foncière.


I. Définition de la taxe foncière


Il s’agit de l’appellation que l’on confère à l’impôt local dû par le propriétaire d’un bien immobilier. Cet impôt peut englober trois  caractéristiques :
- la taxe foncière sur les propriétés bâties,
- la taxe foncière sur les propriétés non bâties,
- la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

L’objectif de cet impôt de recensement est de renforcer les ressources fiscales des différentes collectivités. Il est calculé sur la base de la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier donné, à laquelle sont déduits divers abattements. Fixé par les collectivités territoriales, il devrait normalement (sauf stipulation contraire) être supporté par le bailleur, propriétaire du foncier en question.
Il est distinct de la taxe d’habitation et de la cotisation financière des entreprises qui sont réclamées au locataire exerçant une activité professionnelle.
En principe, le règlement de la taxe foncière est donc à la charge du propriétaire, mais, jusqu’à la loi Pinel publiée en juin 2014 et son décret d’application de novembre 2014, il était d’usage, lors de l’établissement d’un bail commercial, de transférer sur le locataire un certain nombre de taxes et d’impôts, parmi lesquelles cet impôt.
Le calcul de la taxe foncière est basé sur : 

- la valeur locative cadastrale du bien, qui correspond à ce qu’il pourrait rapporter en cas de mise en location aux conditions du marché ;
- la valeur locative, qui est mise à jour chaque année.


La base d’imposition de la taxe foncière sur le bâti équivaut à la moitié de cette valeur, soit un abattement forfaitaire de 50%. Pour les propriétés non bâties, cet abattement s’élève à 20%. Des taux, fixés par les collectivités territoriales, sont alors appliqués à cette base. Le résultat obtenu correspond au montant de la taxe foncière à acquitter.

Toutes les propriétés bâties en France sont soumises à la taxe foncière sur le bâti. Sont également concernés :
- les installations destinées à abriter des personnes ou des biens ou à stocker des produits ainsi que les ouvrages en maçonnerie présentant le caractère de véritables constructions tels que, notamment, les cheminées d’usine, les réfrigérants atmosphériques, les ouvrages servant de support aux moyens matériels d’exploitation ;
- les ouvrages d’art et les voies de communication ;
- les bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l’habitation,le commerce ou l’industrie, même s’ils sont seulement retenus par des amarres ;
- les sols des bâtiments de toute nature et les terrains formant une dépendance indispensable et immédiate de ces constructions à l’exception des terrains occupés par les serres affectées à une exploitation agricole ;
- les terrains non cultivés employés à un usage commercial ou industriel, tels que chantiers, lieux de dépôt de marchandises et autres emplacements de même nature, soit que le propriétaire les occupe, soit  qu’il les fasse occuper par d’autres à titre gratuit ou onéreux ; les terrains, cultivés ou non, utilisés pour la publicité  commerciale ou industrielle, par panneaux-réclames, affiches écrans ou affiches sur portatif spécial, établis au-delà d’une distance de 100  mètres autour de toute agglomération de maisons ou de bâtiments.


II. La taxe foncière avant la loi “Pinel”


En matière de baux commerciaux, en dépit du caractère obligatoire que peuvent revêtir certaines règles relevant de l’ordre public, le contrat fait principalement la loi des parties. C’est pour cela qu’il  est capital pour le bailleur, mais surtout pour le preneur, de veiller à ne pas faire preuve de légèreté au moment de le signer.
En effet, avant la loi Pinel et compte tenu de ce contexte de liberté assez large, les bailleurs de locaux commerciaux étaient naturellement tentés de faire supporter à leurs preneurs l’intégralité des charges annexes à la propriété du bien loué. On parlait alors de “baux triple net”, à savoir nets de charges, impôts et travaux rendus nécessaires par l’état de l’immeuble.

Concernant les taxes devant être supportées par le bailleur et le  locataire, ont alors commencé à fleurir les clauses “balai”, rédigées peu ou prou comme suit : “Le Preneur devra acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives et tous autres impôts dont les propriétaires sont responsables à un titre quelconque”.
Cette rédaction était alors conçue, dans l’esprit des bailleurs, pour inclure la taxe foncière, sans la citer expressément. Celui-ci devait  donc l’assumer chaque année, alors qu’il n’avait pas une vocation naturelle à subir cet impôt, lorsque le législateur l’a institué.


III. La taxe foncière après la loi “Pinel”


La loi Pinel a grandement clarifié les droits et obligations  du locataire et du bailleur en matière d’impôt, qui étaient auparavant librement départagées par les parties. Elle a plus particulièrement limité le détail des dépenses pouvant être répercutées sur le locataire.
Ainsi, ne sont plus imputables au locataire :
- les travaux relevant de la mise aux normes en vue d’une mise en conformité, ou en rapport avec la vétusté des  lieux ;
- les honoraires relatifs à la gestion du loyer du local commercial ;
- les grosses réparations en lien avec la solidité et la structure générale de l’immeuble ;
- dans le cadre d’un immeuble collectif, les dépenses en rapport avec les locaux commerciaux inutilisés ou gérés par d’autres locataires.

S’agissant de la taxe foncière (et des taxes connexes), la loi reconnaît au propriétaire la possibilité de la refacturer au locataire.
Cette clause s’applique de façon générale à toute taxe, impôt ou  redevance lié au local loué ou à un service profitant directement au locataire.
Cependant, même si la loi Pinel apporte une clarté dans la  distribution des devoirs des signataires du bail, la liberté  contractuelle reste applicable en ce qui concerne l’imputabilité de la taxe foncière.

Source : https://www.legalplace.fr/guides/taxe-fonciere-bai...

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