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L'USUFRUIT ET LA NUE-PROPRIETE

LE 8 AOÛT 2018

L’usufruit est défini par l’article 578 du Code Civil comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la
substance ».

I. Généralités

L’usufruit est un droit réel démembré : il consiste en la séparation de l’usus et du fructus qui vont être attribués à une personne, le propriétaire conservant l’abusus diminué : il ne peut que détruire le bien. Le titulaire de l’usufruit, l’usufruitier pourra utiliser la chose et en retirer les fruits, le détenteur de l’abusus est le nu-propriétaire.

L’usufruit est un droit temporaire. En ce qui concerne les personnes physiques, l’usufruit est tout au plus un droit viager, en effet, il ne peut durer plus longtemps que la vie de l’usufruitier. Il est possible de prévoir que l’usufruit prenne fin à l’expiration d’un certain délai si celui-ci intervient avant le décès de l’usufruitier. Il est également possible de désigner des
usufruitiers successifs.

En ce qui concerne les personnes morales, l’article 619 du Code Civil prévoit qu’un usufruit accordé à une personne morale ne peut excéder trente ans.

L’usufruit peut porter sur des biens très divers. Il peut même porter sur des biens consomptibles c’est-à-dire des biens qui se détruisent par leur usage : on parle alors de quasi-usufruit. Dans cette hypothèse, l’usufruitier ne restitue pas le bien donné mais un bien équivalent en nature et en quantité.

L’usufruit est établi par la loi, ou par la volonté de l'homme (article 579 du Code Civil). Ainsi, l’usufruit peut être constitué par la loi : on parle d’usufruit légal comme l’usufruit du conjoint survivant en matière successorale. L’usufruit peut naître d’un acte juridique comme d’un testament ou un contrat ; il doit alors porter sur un ou plusieurs biens déterminer.

Lors de la prise en possession de l’usufruit, l'usufruitier prend les choses dans l'état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu'après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l'usufruit (article 600 du Code Civil). Cet inventaire est fait pour protéger le nu-propriétaire, cependant l’usufruitier peut en être dispensé.

En l’absence d’un tel inventaire, le nu-propriétaire peut empêcher l’usufruitier d’entrer en jouissance, si l’usufruitier est tout de même entré en jouissance, lors de la restitution, le nu-propriétaire pourra prouver la consistance de l’usufruit par tout moyen y compris la commune renommée c’est-à-dire que la consistance de l’usufruit pourra être prouvé par des témoignages qui font référence à des ouï-dires.

L’article 601 du Code Civil prévoit qu’avant l’entrée en jouissance, l’usufruitier doit fournir un cautionnement garantissant le paiement de ses obligations : un cautionnement est un contrat
par lequel une personne promet de payer la dette du débiteur si ce dernier ne le fait pas. Ce cautionnement peut être remplacé par une garantie équivalente comme un nantissement. Le titre constitutif de l’usufruit peut dispenser de cette obligation.


II. La situation de l'usufruitier


A. Les droits de l’usufruitier

En principe, l’usufruitier ne peut effectuer que des actes d’administration, c’est-à-dire qu’il ne peut accomplir que des actes de gestion normale. Il s’agit surtout d’actes qui ne mettent pas en péril le ou les biens objets de l’usufruit. Ainsi, l’usufruitier ne peut en principe vendre les biens objets de l’usufruit sauf selon la jurisprudence dans le cadre de valeurs mobilières à condition d’utiliser la somme d’argent issue de cette vente au rachat de nouvelles valeurs mobilières.

L’usufruitier peut percevoir les fruits de la chose ainsi il perçoit les loyers lorsque le bien est loué.En vertu de l’article 595 alinéa 1er du Code Civil, l'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

En fin d’usufruit, le contrat de bail ou son renouvellement sera opposable au nu-propriétaire si sa durée n’excède pas neuf ans. Si en fin d’usufruit, le bail ou son renouvellement a une durée supérieure à neuf ans, il sera réduit pour correspondre à cette durée.

Cette règle supporte une exception : lorsque le nu-propriétaire est également héritier de l’usufruitier. Dans cette hypothèse, lorsque l’usufruitier a consenti un bail de longue durée et comme le nu-propriétaire est le successeur de l’usufruitier, il reprend l’ensemble des obligations contractées par le défunt et de ce fait, il doit respecter cette garantie de longue durée même supérieure à neuf ans.

En ce qui concerne les baux ruraux et commerciaux, le preneur à bail dispose d’un droit au renouvellement de sorte que le propriétaire ne peut reprendre le bien loué en fin de bail qu’à des conditions très restrictives. De ce fait, pour conclure ces baux, l’usufruitier doit obtenir le consentement du nu-propriétaire, l’usufruitier ne
pourra passer outre le refus du propriétaire sauf à prouver au juge que ce refus est injustifié ainsi, si conclure de tels baux est un mode d’exercice normal de l’usufruit d’un tel bien.

La jurisprudence a décidé que le bail commercial ou rural passé sans le concours du nu-propriétaire et sans autorisation judiciaire est nul à l’égard du nu-propriétaire ce qui signifie que l’usufruitier devra indemniser le preneur à bail.

L’usufruitier a le droit de percevoir les fruits suivant les modalités fixées par le Code Civil. Les fruits naturels et industriels, pendants par branches ou par racines au moment où l'usufruit est ouvert, appartiennent à l'usufruitier (article 585 du Code Civil). Quant aux fruits civils, ils sont réputés s'acquérir jour par jour et appartiennent à l'usufruitier à proportion de la durée de son usufruit. Cette règle s'applique aux prix des baux à ferme comme aux loyers des maisons et autres fruits civils (article 586 du Code Civil).

L’usufruit peut être cédé en tant que droit démembré, le cessionnaire a les mêmes droits et obligations que le cédant de l’usufruit, l’usufruit aura la durée de vie du cédant ou la durée fixée si elle est plus courte.

B. Les obligations de l’usufruitier

L’usufruitier ne doit pas changer la destination du ou des biens objets de l’usufruit (article 590 du Code Civil) c’est-à-dire que l’usufruitier ne peut pas changer le mode d’exploitation de ces biens, cependant, les parties peuvent contractuellement s’entendre sur une modification.

L’usufruitier ne peut être indemnisé pour les améliorations qu’il a apporté aux biens en usufruit (article 599 du Code Civil). Si le ou les biens soumis à l’usufruit périssent, l’usufruitier en est responsable sauf cas de force majeure. L’usufruitier doit entretenir la chose soumise à l’usufruit, il doit ainsi réaliser les réparations dites d’entretien.



III. La situation du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire est dans une situation essentiellement passive. Il attend que l’usufruit prenne fin. Il a tout de même droit aux produits si leur perception ne diminue pas la substance de la chose. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de nu-propriété bien qu’en pratique, la valeur d’un tel droit est faible. Un accord avec l’usufruitier pour vendre la totalité du bien et se partager proportionnellement le prix de vente est la solution privilégiée en pratique.

Le nu-propriétaire peut demander la déchéance de l’usufruit en justice en cas d’abus de l’usufruitier.

Le nu-propriétaire n’a pas à fournir le bien objet de l’usufruit en bon état. Il le met à disposition ans l’état dans lequel il se trouve. Le nu-propriétaire n’a pas à troubler la jouissance de
l’usufruitier.

En cas de détérioration du objet de l’usufruit, l’article 605 alinéa 2 du Code Civil précise : « Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu. » Cependant, l’usufruitier ne peut obliger le nu-propriétaire à les effectuer car si la substance de la chose est entamée, cela ne concerne que le nu-propriétaire qui en pâtit : il lui appartient de savoir s’il préfère faire les grosses
réparations ou laisser son bien dépérir.

L’article 607 du Code Civil précise que si la chose périt totalement, ni le nu-propriétaire, ni l’usufruitier ne sont tenus de la reconstruire. Dans ce cas, l’usufruitier se trouve dans une
impasse : il peut être tenté d’effectuer les grosses réparations bien qu’il n’y soit pas obligé. Il ne pourra demander une indemnité que lors de la fin de l’usufruit or cette indemnité va être plafonnée puisqu’elle ne peut être supérieure à la valeur de la dépense opérée, ni dépasser le montant de la plus-value apportée au bien.



IV. L’extinction de l’usufruit

Les causes d’extinction sont multiples. Il s’agit en premier lieu du décès de l’usufruitier ou de l’arrivée du terme de l’usufruit (article 617 du Code Civil). Il existe d’autres causes : il peut y avoir renonciation de l’usufruitier, perte du bien objet de l’usufruit.

L’usufruit peut également être transformé en rente viagère. Certaines dispositions légales permettent ainsi de demande la conversion de l’usufruit en rente viagère ainsi dans le cas d’un conjoint survivant.

L’usufruitier peut également être déchu judiciairement de son droit en cas d’abus de jouissance, l’usufruit s’éteint également lorsque le nu-propriétaire retrouve l’usufruit du bien, ainsi lors du décès de l’usufruitier et que le nu-propriétaire est son héritier.

L’extinction de l’usufruit entraîne la restitution du ou des biens objets de l’usufruit. l’usufruitier doit restituer le bien dans l’état dans lequel il l’a reçu, même les dégradations normales que le bien a pu subir pendant la durée de l’usufruit sont à la charge de l’usufruitier qui doit les réparer ou indemniser le nu-propriétaire. En principe, cette restitution doit se faire en nature. Si le bien a péri ou dans l’hypothèse d’un quasi-usufruit, le restitution se fera en argent. Le quasi-usufruitier pourra restituer un bien de nature et de valeur équivalente.


Sources : http://www.cours-de-droit.net/droits-et-obligation...
http://www.cours-de-droit.net/l-usufruit-la-propri...
http://www.cours-de-droit.net/l-usufruit-et-la-nue...
http://www.cours-de-droit.net/l-extinction-de-l-us...

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