LA CHASCUNIERE

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L'EXPERTISE IMMOBILIERE ET LE PRET IMMOBILIER

LE 4 SEPTEMBRE 2018

La Directive sur le crédit hypothécaire 2014/17/EU portant sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel a été adoptée le 4 février 2014. Cette  directive s’applique aux prêts immobiliers garantis par une hypothèque. Cette directive a été transposée par l’Ordonnance du 25 mars 2016.

L’article L 313-20 du Code de la Consommation, prévoit une évaluation rigoureuse par le préteur de la solvabilité du consommateur .
« Cette évaluation doit être effectuée par un expert immobilier  compétent et indépendant du processus de souscription du crédit pour  fournir une évaluation impartiale et objective ».
« La nouvelle réglementation entrera en vigueur pour tous les prêts immobiliers contractés à compter du 1er juillet 2016.
»


Depuis le 1er juillet 2016, les banques prêteuses et intermédiaires de  crédit ont ainsi l’obligation de faire appel à un expert indépendant qualifié pour évaluer la valeur du bien mis en garantie pour l’obtention du prêt, et vérifier le rapport entre l’endettement et la valeur du bien, qui détermine le risque bancaire. L'objectif est de permettre aux organismes de crédit de proposer des prêts immobiliers d'un montant le plus proche possible de celui de la transaction immobilière. Il s'agit notamment pour ces établissements de mieux se protéger dans le cas où ils se retrouveraient dans l'obligation de revendre le bien, par exemple en raison de défauts de paiement.
Cette mesure, qui reste facultative, n'est pas nouvelle. Certains y ont déjà recours et beaucoup d'acteurs du secteur l'estiment nécessaire. Néanmoins, plusieurs observateurs expriment quelques craintes quant à un possible accroissement des difficultés d'accès au prêt pour les primo-accédants disposant d'une faible marge de manœuvre.


Les organismes de prêt ont désormais l'obligation d'effectuer une évaluation rigoureuse de la solvabilité de leurs potentiels clients. Il ne sera plus possible d'accorder un crédit si elle apparaît insuffisante ou si l'évaluation ne peut être effectuée en raison du refus par les aspirants emprunteurs de communiquer les informations adéquates.

Le calcul de la solvabilité se fonde sur les revenus de l'emprunteur, son épargne et son actif. Ses dépenses régulières, ses dettes, ses autres engagements financiers et toute autre information adéquate entreront également en ligne de compte. Les futurs emprunteurs doivent donc fournir aux banques plus de documents qu'auparavant.
Les banques estiment toutefois que cette nouvelle réglementation, qui vient s’ajouter à une longue liste, menace d’alourdir le processus  d’octroi des crédits.


« L’évaluation […] consiste à déterminer la valeur du bien immobilier après analyse de toutes les pièces communiquées par le prêteur et qui sont utiles à la réalisation de l’évaluation selon les normes en vigueur » (article L. 313-21 du Code de la consommation).

« lorsque le prêteur procède ou fait procéder à l’évaluation du bien  immobilier à usage d’habitation financé à l’aide d’un prêt mentionné à l’article L. 313-1, il veille à ce que :
1° Celle-ci soit réalisée par un expert en évaluation immobilière justifiant de sa compétence professionnelle et indépendant du processus de décision d’octroi du prêt afin de fournir une évaluation impartiale et objective ;
2° Il soit fait application de normes d’évaluation fiables, tenant compte des normes reconnues au niveau international » (article L. 313-20du Code de la consommation)


Les conditions de réalisation de ce nouveau service sont précisées :
« L’expert en évaluation immobilière mentionné au 1° de l’article L. 313-20, dans sa rédaction résultant de l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016, est :
1° Soit un évaluateur externe, personne physique ou morale, expert en évaluation, sans lien avec le prêteur, qu’il soit de subordination, familial ou capitalistique, et ne présentant aucun intérêt économique personnel vis-à-vis du bien évalué ;
2° Soit un évaluateur interne, personne physique ou morale, ne remplissant pas une ou plusieurs conditions mentionnées au 1°, sous réserve :
a) Que la tâche d’évaluation soit indépendante, sur le plan fonctionnel et hiérarchique, du processus de prise de décision en matière de crédit ; et
b) Que le prêteur adopte des mesures garantissant l’absence de conflits d’intérêts et d’influence sur l’évaluateur » (article R. 312-0-8 du Code de la consommation).


Et : « L’évaluateur justifie de compétences professionnelles résultant :
1° Soit d’un diplôme de second cycle de l’enseignement supérieur sanctionnant un enseignement immobilier spécifique et d’une expérience professionnelle d’une durée de trois années consécutives au minimum auprès d’un expert en évaluation immobilière ou d’une société d’expertise en évaluation immobilière ;
2° Soit d’un diplôme d’enseignement supérieur, complété d’une formation immobilière spécifique sanctionnée par un diplôme et d’une expérience professionnelle d’une durée de deux années consécutives au minimum auprès d’un expert en évaluation immobilière ou d’une société d’expertise en évaluation immobilière ;
3° Soit d’une expérience professionnelle de sept années consécutives en matière immobilière, dont au moins quatre dans l’activité d’expertise en évaluation immobilière auprès d’un expert en évaluation immobilière ou d’une société d’expertise immobilière » (article R. 312-0-9 du Code de la consommation)
. »

La proposition d’une prestation d’évaluation entraîne des obligations particulières pour le professionnel : « L’évaluation […] donne lieu à la rédaction d’un document d’expertise prenant en compte, suivant les normes mentionnées au 2° du même article, les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux permettant d’établir la valeur du bien immobilier. Cette évaluation est consignée sur un support durable. » (article L. 313-22 du Code de la consommation).
« Le prêteur tient des archives appropriées concernant les types de biens immobiliers acceptés comme garantie ainsi que les procédures qui s’y rapportent en matière d’octroi de prêts » (article L. 313-23 du Codede la consommation).

Votre expert immobilier membre du Collège des experts évaluateurs du SNPI, diplômée notaire répond aux exigences de formation et de conformité. N'hésitez pas à nous contacter.

Source : https://www.village-justice.com/articles/Nouveau-D...



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Ces derniers sont donc honorés sur la base du temps passé à l'exécution de leur mission, et non sur la valeur du bien. Un contrat d'expertise est signé entre l'expert et son client pour définir leurs engagements réciproques. Les honoraires prévus en sont donc la juste rétribution.

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