LA CHASCUNIERE

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LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE (CCMI)

LE 17 SEPTEMBRE 2018

Lorsque l'on fait construire, il est possible d'avoir recours à plusieurs types de contrats :
- le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) pour la construction d’une maison individuelle ou d’un immeuble ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) sur un terrain lui appartenant.
L’obligation de conclure un CCMI vise tout constructeur qui se charge des travaux de mise hors d’eau (couverture et étanchéité) et hors d’air (baies extérieures pleines ou vitrées). Il peut être conclu avec ou sans fourniture de plan. ;
- le contrat de vente d’immeuble à construire (achat sur plan) ;
- le contrat de promotion immobilière : le promoteur s’oblige envers l'acquéreur à faire procéder, pour un prix convenu, à la réalisation d’un programme de construction ainsi qu’à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières ;
- le contrat d’entreprise (ou marché de travaux) peut être conclu si aucun des entrepreneurs concernés ne se charge de la fourniture de plan et si aucun entrepreneur ne se charge de la totalité des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air ;
- le contrat d’architecte (ou de maîtrise d’œuvre) est conclu avec un maître d’œuvre qui conçoit le projet en contrepartie d’honoraires : il établit les plans, élabore les documents techniques, coordonne les travaux et vous assiste dans vos relations avec les entreprises. Mais il ne se charge pas de la construction.


On distingue deux types de contrats réglementés selon le rôle du constructeur dans la fourniture des plans :

- Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans : Il s'applique lorsque les deux critères suivants sont réunis : la fourniture d'un plan par le constructeur ou par un tiers agissant pour son compte et l'exécution de tout ou partie des travaux de construction. C'est ce type de contrat qui est le plus fréquent et le plus sûr. Autrement dit, même si la réalisation des travaux est minime, dès lors que le plan de la construction n'est pas fourni par l'acquéreur, le constructeur a l’obligation de signer ce contrat.
- Le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plans : Autrement nommé CCMI allégé, il est imposé au constructeur lorsque ce dernier ne fournit pas de plans mais réalise au moins les travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air de la maison. Dans ce cas, l'acheteur signe, d’une part un contrat de construction sans fourniture de plans avec le constructeur et, d'autre part, plusieurs autres contrats d'entreprise pour chacun des lots nécessaires à l'achèvement de la maison.


I. Le contrat de construction

Le contrat de construction, strictement réglementé, est rédigé par écrit. Il ne peut prendre effet et le chantier ne peut débuter que si toutes les conditions suivantes sont réalisées :
- le maître d’ouvrage est propriétaire du terrain ;
- le maître d’ouvrage a obtenu ses prêts ;
- le permis de construire est accordé ;
- le maître d’ouvrage a souscrit une assurance dommages-ouvrage ;
- le constructeur est titulaire de la garantie de livraison. il doit délivrer au maître d’ouvrage une attestation nominative correspondant à son chantier.


Le contrat de construction peut être signé avant que toutes ces conditions soient réunies : le contrat doit alors préciser que si elles ne sont pas réalisées à la date prévue au contrat, et au plus tard à l'ouverture du chantier, il sera annulé. Toute somme versée préalablement devra être intégralement remboursée.

Le contrat est obligatoirement établi par écrit et doit comporter les mentions suivantes :
- la désignation du terrain (situation, références cadastrales, surface...) ainsi que le titre de propriété ;
- l’affirmation que le projet est conforme aux règles de construction ;
- la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers (eau, électricité, gaz de ville...) ainsi que tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la maison ;
- le prix convenu, les modalités de sa révision et le cas échéant le coût des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution ;
- les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux ;  

- l'indication que l'acquéreur pourra se faire assister, lors de la réception, par un architecte ou par un professionnel habilité de son choix ;
- la date d'ouverture du chantier,
- le délai d'exécution des travaux et les pénalités en cas de retard dans la livraison ;
- la justification de la garantie de remboursement en cas de défaillance du constructeur.


Dans le même souci de protection de l'acheteur, certaines clauses sont interdites et ne peuvent figurer dans le contrat. Il s'agit des clauses qui :
- obligent l'acquéreur à donner mandat au constructeur pour rechercher le ou les prêts nécessaires au financement de l'acquisition. Toutefois, un tel mandat est possible dès lors qu'il est exprès et comporte toutes les précisions utiles sur les conditions du prêt (montant, taux, durée...) ;
- subordonnent le remboursement du dépôt de garantie à l'obligation pour l'acquéreur de justifier du refus de plusieurs demandes de prêts ;
- subordonnent la remise des clefs au paiement intégral du prix. Une telle clause empêcherait, en effet, l'acquéreur de consigner le solde du prix en cas de réserves faites à la réception des travaux ;
- interdisent à l’acquéreur de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement et à la réception des travaux ;
- admettent comme valablement accordé un permis de construire assorti de prescriptions techniques qu'architecturales qui modifient d'une manière substantielle le projet envisagé.


Plan et notice descriptive doivent être signés par les deux parties. Outre les coupes et élévations, les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances, ces documents doivent préciser : les travaux d'adaptation au sol, les travaux de raccordements à l'égout et aux autres réseaux publics et les éléments d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation, à l'utilisation et à l'habitation de la maison.
La notice descriptive doit faire la distinction entre les éléments selon qu'ils sont compris ou non dans le prix convenu. Elle indique le coût des travaux, non compris dans le prix, qui restent à la charge du maître d’ouvrage.


Le coût global de la construction TTC précise :
- le prix convenu forfaitaire et définitif sous réserve de sa révision : celui-ci comprend la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, le coût du plan, la garantie de livraison et, le cas échéant, la garantie de remboursement et les frais d'études du terrain ;
- s'il y a lieu, le coût des travaux "réservés" indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la maison que le maître d’ouvrage a expressément décidé de prendre à sa charge; ils doivent être chiffrés et décrits précisément (main d'œuvre et matériaux compris). Le maître d’ouvrage dispose de 4 mois à compter de la signature du contrat pour demander l'exécution des travaux réservés au constructeur au prix indiqué.
- Les conditions de la révision du prix, si elle est prévue.


Doivent être précisés :
- la date d'ouverture du chantier,
- le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison. Les délais d'exécution courent à compter de l'ouverture du chantier qui ne peut elle-même se faire
qu'après la réalisation de toutes les conditions suspensives. Un procès-verbal d'ouverture de chantier doit être établi.
- la justification de la garantie de livraison : le constructeur doit être cautionné par un établissement financier ou une société d'assurance qui s'engage en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à terminer la maison au prix convenu. Elle doit couvrir le chantier et être établie au nom du maître d’ouvrage; il doit conserver l'original ;
- la justification de la garantie de remboursement, lorsque le constructeur exige des paiements avant l'ouverture du chantier.
Cette garantie, à ne pas confondre avec la garantie de livraison, est destinée à assurer le remboursement intégral des sommes versées avant l'ouverture du chantier :
         - en cas de non réalisation des conditions suspensives,
         - de renoncement de la part du maître d’ouvrage dans les dix jours qui suivent la réception du contrat,
         - de chantier non ouvert à la date convenue ;
- l'échelonnement des paiements en fonction de l'avancement des travaux ; ils ne doivent pas dépasser un pourcentage du prix convenu :
        - 15 % à l'ouverture du chantier, y compris les sommes versées avant cette ouverture,
        - 25 % à l'achèvement des fondations,
        - 40 % à l'achèvement des murs,
        - 60 % à la mise hors d'eau,
        - 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air,
        - 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage,
        - le solde est versé à la réception.


Si le constructeur est titulaire d'une garantie de remboursement, sous forme de caution solidaire d'un établissement de crédit ou d'une société d'assurance, il peut alors exiger des paiements limités à :
- 5 % à la signature du contrat ;
- 10 % à la délivrance du permis.


Le maître d’ouvrage prendra la précaution de lui demander son attestation de garantie de remboursement avant d'effectuer ces paiements.
Si le constructeur ne justifie pas de la garantie de remboursement : avant l'ouverture du chantier, il ne peut demander, que le versement d'un dépôt de garantie :
- limité à 3 % du prix de la construction ;
- bloqué sur un compte spécial ouvert au nom du maître d’ouvrage, jusqu'à la réalisation de toutes les conditions suspensives et est ensuite  déduit des premiers paiements prévus par le contrat.

Aucun constructeur ne peut demander, avant l'ouverture du chantier, à la fois le versement d'un premier paiement et d'un dépôt de garantie.
Le constructeur doit fournir l'attestation des assurances de responsabilité professionnelle et décennale qu'il a contractées. Elles doivent viser expressément le chantier du maître d’ouvrage.
Le maître d’ouvrage doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier : elle est obligatoire et indispensable.

Une notice d'information conforme à un modèle type doit être inclue


II. La signature du contrat

Depuis le 8 août 2015, le maître d’ouvrage dispose d'un délai de rétractation de dix jours (auparavant, le délai était de sept jours).

Une fois le contrat signé, le constructeur doit l'envoyer au maître d’ouvrage, accompagné du plan, de la notice descriptive et de la notice d'information, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou lui remettre par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

À compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le contrat au maître d’ouvrage ou de sa remise, ce dernier a un délai de rétractation de dix jours pour revenir, éventuellement, sur son engagement.
S’il renonce au contrat, il doit informer le constructeur avant l'expiration de ce délai, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

Les sommes versées à la signature du contrat devront alors être intégralement remboursées sans retenue d'aucune sorte.

Le contrat ne doit pas être signé en l’absence du plan, de la notice descriptive et de la notice d'information.

La signature du contrat engage les deux parties. Passé le délai de rétractation de dix jours, le contrat ne peut être annulé et les sommes versées précédemment ne pourront être récupérées que si l'une des conditions suspensives mentionnées dans le contrat, n'est pas réalisée à la date prévue.
Il convient de conserver un exemplaire du contrat daté et signé par les deux parties.

Une fois le chantier ouvert, le maître d’ouvrage a tout intérêt à suivre l'exécution des travaux. Le banquier doit avoir son accord, à chaque stade des travaux, pour verser les fonds au constructeur : le maître d’ouvrage doit contrôler leur avancement avant de donner son accord pour payer et vérifier que les sommes demandées sont conformes à l'échelonnement
prévu au contrat. Le contrat ne peut lui interdire de visiter le chantier préalablement aux versements des échéances et à la réception des travaux.

S’il souhaite apporter des modifications à son projet, en cours de chantier, il doit en faire la demande au constructeur ; un avenant au contrat, daté et signé, doit, avant leur exécution, prévoir les conditions financières et techniques de leur réalisation et les modifications éventuelles de délai.

Si un retard dans le délai de livraison ou un arrêt des travaux est constaté, le maître d’ouvrage doit mettre en demeure le constructeur, soit de livrer l'immeuble, soit d'exécuter les travaux. Il informera également l'organisme qui a donné la garantie de livraison.


III. La réception des travaux

Les travaux terminés, ils sont réceptionnés avec le constructeur en établissant un procès-verbal.


Soit le maître d’ouvrage se fait assisté par un professionnel du bâtiment - architecte, maître d'œuvre agréé en architecture, contrôleur technique, ingénieur conseil notamment lors de la réception avec le constructeur :
- si aucun désordre n'est apparent, le maître d’ouvrage verse le solde du prix au constructeur ;
- si des désordres sont constatés, ils doivent être mentionnés précisément dans le procès-verbal et le maître d’ouvrage consigne auprès d'un organisme choisi d'un commun accord, le solde, 5 % maximum du prix, jusqu'à leur réparation

Soit le maître d’ouvrage procède seul à la réception avec le constructeur :
- il dispose d’un délai de huit jours à compter de la remise des clés pour lui signaler par lettre recommandée les désordres apparents éventuels ;
- il verse le solde du prix à l'expiration de ce délai, sous réserve qu'aucun désordre ne soit apparu entre-temps ; dans le cas contraire ou si les réserves formulées à la réception ne sont pas levées, il consigne auprès d'un organisme choisi d'un commun accord (ou, par défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance), 5 % maximum
du prix jusqu'à leur réparation (cf notre article sur le sujet ).


IV. Les garanties et assurances

A. Garantie de remboursement ( article R231-8 du Code de la Construction et de l'Habitation)

La garantie de remboursement permet au constructeur de réclamer
- 5 % en acompte du prix convenu, à la signature du contrat
- 5 % en appel de fonds du prix convenu à l’obtention du permis de construire (à la discrétion du garant). 


Ces fonds sont remboursés :

- en cas de rétractation dans les 10 jours suivant la réception du contrat.
- une condition suspensive n’est pas réalisée dans le 1er délai.
lorsque le chantier n’est pas ouvert à la date convenue.

B. Garantie de livraison (article L231-6 du Code de la Construction et de l'Habitation)

La garantie de livraison couvre contre les risques d’inexécution ou mauvaise exécution des travaux, et leurs conséquences.
En cas de défaillance du constructeur, le garant met celui ci en demeure. Sans résultat il se substitue à lui dans ses obligations de livrer la maison au prix et aux délais prévus au contrat.

C.  Garantie biennale et Garantie décennale (articles 1792-2 et 1792-3 du Code Civil)

La garantie biennale couvre à compter de la réception et pendant deux ans le bon fonctionnement des éléments d’équipement, dissociables des ouvrages couverts par la garantie décennale
 La garantie décennale couvre à compter de la réception et pendant 10 ans les dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.
Ces garanties et assurances techniques sont induites par le contrat.
Le code civil précise les responsabilités des constructeurs et fabricants, imposant ainsi les garanties et assurances techniques

D. Assurances de responsabilité du constructeur (articles L241-1 et Article L241-2 du Code des Assurances)

Le contrat doit comporter les références des assurances souscrites par le constructeur et pour son compte :
- une assurance de responsabilité civile décennale. Cette assurance comporte une clause assurant le maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité
décennale.
- une assurance de responsabilité civile professionnelle. Cette assurance garantit les dommages visés aux articles 1792 et 1792-2 du Code civil et résultant de son fait.


Sources : https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/contrat-constr...
https://www.anil.org/ccmi/



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