LA CHASCUNIERE

Expert immobilier en Nouvelle- Aquitaine et dans le Gers

Bénéficiez de notre expertise

LA MITOYENNETÉ

LE 19 OCTOBRE 2017

La mitoyenneté est un droit de propriété immobilière dont deux personnes jouissent en commun et qui s’applique aux murs et clôtures qui constituent la séparation de deux propriétés privées.Une clôture (mur, palissade, haie, fossé...) est mitoyenne lorsqu’elle appartient indivisément aux propriétaires des deux terrains qu’elle sépare. Il ne s’agit pas d’une indivision, puisque chacun des voisins est propriétaire de la totalité du mur, mais d’une sorte de copropriété.


I. L'acquisition de la mitoyenneté

Quelque soit le type de clôture (mur, haie, palissade etc.), la mitoyenneté peut être acquise:
- soit par la rédaction d’un contrat par lequel les deux voisins conviennent d’établir une clôture à frais partagés ( construire un mur par exemple), ou par lequel le voisin qui a établi de son propre chef une clôture, consent à son voisin une cession de mitoyenneté, gratis ou à titre onéreux ;
- soit par la prescription acquisitive : lorsqu’une personne prend appui sur un mur construit chez son voisin le long de la limite des deux terrains pour y adosser des ouvrages, il porte atteinte au droit de propriété de son voisin. Ce dernier peut demander la démolition ou bien contraindre son voisin à acquérir la mitoyenneté du mur contre lequel le voisin a bâti.

Dans les deux cas, il faut qu’il y ait emprise, et non simple juxtaposition. Lorsque la situation de fait a duré plus de 30 ans, le propriétaire des ouvrages édifiés devient, à certaines conditions, propriétaire du mur, qui devient mitoyen par le fait de l’écoulement du temps.

Dans le cas particulier du mur, lorsqu’un propriétaire a édifié un mur joignant (touchant) la limite de son terrain, son voisin peut le contraindre, à certaines conditions, à lui en céder la mitoyenneté.Si le mur est construit en retrait de la limite séparative, laissant une bande de terrain entre la limite séparative et le mur, l’acquisition forcée ne s’applique pas, il en est e même si le mur est construit à cheval sur la limite séparative. Le voisin qui acquiert la mitoyenneté doit payer à son voisin le prix de la moitié indivise du mur et la moitié de la valeur du terrain sur lequel il repose. Dans le cas où le mur a été édifié dès l’origine par l’un des propriétaires à cheval sur la limite séparative, le voisin devient propriétaire de la partie du mur qui empiète sur son terrain et il doit à l’autre une indemnité.


II. L'extinction de la mitoyenneté

Le plus souvent, la mitoyenneté s’éteint lorsque l’un des propriétaires mitoyens décide d’abandonner son droit de mitoyenneté.Mais dans certains cas, la mitoyenneté ne peut pas être abandonnée :
- le mur soutient un bâtiment appartenant à celui qui voudrait abandonner son droit : il est équitable qu’il continue à participer à l’entretien du mur qui sert au soutien de son immeuble ;
- lorsqu’il s’agit d’un fossé mitoyen servant à l’écoulement des eaux ;
- si les travaux de remise en état de la clôture sont rendus nécessaires par le fait ou par la faute du propriétaire qui voudrait s’en dispenser. Mais dans le cas où il faut remettre le mur en état (parce qu’il est vieux par exemple), le propriétaire qui réclame sa contribution au voisin peut se voir opposer un abandon de la mitoyenneté.


III. La preuve de la mitoyenneté

La mitoyenneté peut être prouvée par titre (contrat, acte notarié, jugement etc.), par prescription, c’est-à-dire par l’écoulement d’un certain temps, par présomptions légales de mitoyenneté. Deux articles du Code Civil vont s'appliquer à chaque fois que le mur est utile ou de fonds qu'il sépare :
- l’article 653 du Code civil : tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge ou entre cours et jardins, et même entre clos dans les champs (...), est présumé mitoyen si il n'y a pas titre ou marque contraire.
- l’article 666 du Code civil : toute clôture qui sépare deux héritages (un fond, un terrain), est réputée mitoyenne à moins qu'il n'y ait qu'un seul des héritages en état de clôture, ou si il y a titre, prescription ou marque contraire : présomption simple. Elle ne joue pas s’il y a un immeuble bâti et un immeuble non bâti. Elle ne joue pas non plus quand il y a un terrain entièrement clos et un terrain sans aucune clôture. Dans ce cas, la mitoyenneté doit être prouvée par un autre moyen : convention, prescription ou absence de marques de non mitoyenneté dans la construction du mur (marques contraires).


IV. Les droits des propriétaires mitoyens

En ce qui concerne les murs, chaque propriétaire a un droit d’usage du mur dans la limite des droits de l’autre. Il ne peut pas pratiquer d’ouvertures. Il peut adosser au mur mitoyen des constructions ou des plantations, mais la loi oblige celui qui veut appuyer une construction sur ou contre le mur mitoyen ou y pratiquer un enfoncement à obtenir préalablement le consentement du copropriétaire du mur : à défaut, au moins pour les travaux d’une certaine importance, le juge pourrait ordonner la modification ou la suppression des ouvrages.

Chaque propriétaire a le droit de construire en s’appuyant sur le mur mitoyen, à condition que la partie du mur sur laquelle il s’appuie soit elle -même mitoyenne et dans le respect des servitudes établies au profit des propriétaires (une servitude de vue par exemple). Dans ce cas, le mur primitif demeure mitoyen, la partie surbâtie devient propriété exclusive de celui qui l’a fait bâtir, mais le propriétaire qui n’a pas participé aux travaux peut acquérir la mitoyenneté de la partie surbâtie.

En ce qui concerne les autres types de clôtures, le voisin dont le terrain joint une clôture autre qu’un mur ne peut contraindre le propriétaire voisin à lui en céder la mitoyenneté ; chacun des copropriétaires de haies, arbustes ou arbres mitoyens a droit à la moitié des fruits et produits ; chacun des copropriétaires d’une haie ou d’un fossé a le droit de les détruire jusqu’à la limite de sa propriété à charge de construire un mur sur cette limite, sauf si le fossé sert à l’écoulement des eaux, et chaque copropriétaire peut exiger l’arrachage des arbres.


V. Les interdictions des propriétaires mitoyens

Il est interdit de pratiquer des ouvertures. Si des ouvertures existent dans un mur privatif et que ce mur devienne mitoyen, elles doivent être supprimées, sauf si il existe une servitude. Un voisin peut donc acquérir la mitoyenneté d’un mur afin d’en supprimer une ouverture qui le gêne.

Les propriétaires de la clôture mitoyenne doivent contribuer pour moitié chacun à les entretenir, à condition que les travaux soient nécessaires par rapport à la destination des clôtures. Si ils sont réalisés dans le seul intérêt d’un copropriétaire ou si ils ont été rendus nécessaires par la faute ou le fait d’un seul, l’autre ne doit rien.La réalisation de travaux requiert l’autorisation de l’autre copropriétaire du mur : si le copropriétaire prend seul l’initiative de réaliser des travaux sur le mur mitoyen, il ne peut obtenir de l’autre copropriétaire le remboursement de la moitié du coût des travaux que s’il établit que leur réalisation devait être entreprise d’urgence ou que l’autre copropriétaire avait donné son accord.

En cas de litige, le tribunal compétent sera selon le cas : le tribunal d’instance ou le tribunal de grande instance.


Sources : http://www.cours-de-droit.net/la-mitoyennete-defin...
http://www.avocats-saverne.com/actualite_files/mit...

Image

DEVIS

Toutes nos prestations d'expertise font l'objet d'un devis gratuit. Les tarifs peuvent évoluer en fonction de la taille du bien et de la complexité du projet.

Ces derniers sont donc honorés sur la base du temps passé à l'exécution de leur mission, et non sur la valeur du bien. Un contrat d'expertise est signé entre l'expert et son client pour définir leurs engagements réciproques. Les honoraires prévus en sont donc la juste rétribution.

Demandez un devis

Vous pouvez nous joindre

HORAIRES :

Lundi - Vendredi 08:30 - 12:00 13:30 - 18:00