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QUI A LA CHARGE DES TRAVAUX DE MISE AUX NORMES D'UN LOCAL COMMERCIAL ?

LE 3 SEPTEMBRE 2018

Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite loi Pinel) et plus précisément depuis son décret d'application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 publié au JO le 5 novembre 2014, pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, les dépenses suivantes sont obligatoirement à la charge du bailleur :
- les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du Code civil,
- celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, à la condition qu'elles relèvent des grosses réparations de l'article 606 du Code civil (cf. article R. 145-35 du Code de commerce), c'est-à-dire des travaux destinés à remédier aux désordres affectant la solidité de l'immeuble ou son infrastructure et le rendant impropre à sa destination.

Dès lors, si le bail comporte une clause mettant à la charge du locataire les travaux liés à la vétusté du bien loué ou à sa mise en conformité avec la réglementation, la répartition du coût de ces travaux entre le bailleur et le locataire va dépendre de leur nature (grosses réparations de l'article 606 du Code civil ou non).
Pour les autres baux à usage professionnel, la règle n'a pas changé :
- soit le bail comporte une clause dérogatoire mettant à la charge du locataire les travaux dus à la vétusté du bien ou à sa mise en conformité avec la réglementation et dans ce cas, le locataire doit en supporter la charge ;
- soit le bail ne comporte pas une telle clause et dans ce cas, c'est au bailleur qu'incombe le coût de ces travaux.

Il convient ainsi de distinguer trois cas en fonction desquels la charge des travaux de mise aux normes peut varier :
- le bail commercial est signé avant le 5 novembre 2014 et comporte une clause dérogatoire,
- le bail commercial est signé après le 5 novembre 2014 et ne comporte pas de clause dérogatoire, 

- le bail commercial est signé après le 5 novembre 2014 et contient une clause dérogatoire.


I. Bail commercial signé avant le 5 novembre 2014


Ce premier cas correspond à un bail commercial signé avant le 5 novembre 2014 et incluant une clause mettant, de manière explicite, à la charge du locataire les travaux d’accessibilité. Cette clause peut également mentionner, de manière plus générale, l’ensemble des travaux prescrits par l’administration. Il convient ici de souligner que le caractère « explicite » de cette
clause est le critère de sa légalité comme l’a jugé la Cour de Cassation à de multiples reprises (Cass, 19 décembre 2001, n°00-12.561 ). Une clause qui n’est pas assez explicite sera ainsi écartée par le juge. Ainsi, dans le but de mettre à la charge du preneur les travaux de mise aux normes, il faut clairement inscrire dans le bail commercial que ce dernier s’engage à prendre en charge ces coûts. Il existe ainsi une jurisprudence abondante rejetant des clauses pas assez claires. 

Par ailleurs, la clause mettant à la charge du preneur les travaux prescrits par l’administration ne s’applique qu’aux travaux prescrits après la signature du bail commercial.


II. Bail commercial signé après le 5 novembre 2014 et comportant une clause dérogatoire


Ce second cas correspond à un bail commercial signé après le 5 novembre 2014 et comportant une clause mettant, de manière explicite, à la charge du locataire les travaux de mise aux
normes.
La loi Pinel est complétée par le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial. Ce dernier insère un article R. 145-35 au code de commerce afin de préciser l’ensemble des charges qu’il n’est pas possible de mettre à la charge du locataire. Le premier point de cet article dispose alors qu’il est impossible de mettre à la charge du locataire « les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ». Dès lors, il est nécessaire de distinguer deux cas en ce qui concerne les travaux de mise aux normes dans le cas d’un bail commercial contenant une clause dérogatoire :
- Les travaux ont la nature de grosses réparations comme le dispose l’article 606 du Code civil. Dans ce cas, les réparations sont à la charge du bailleur. Ce cas s’applique même si le contrat contient une clause mettant à la charge du preneur des travaux de grosses réparations. Une telle clause est alors réputée non-écrite.
- Les travaux ne sont pas des grosses réparations comme le dispose l’article 606 du Code civil. Dans ce cas, les travaux sont à la charge du locataire si une clause, suffisamment explicite, dans le bail le stipule.

Il faut souligner que l’interprétation de l’article 606 du Code civil par le juge est encore peu claire, oscillant entre une vision extensive et une vision restrictive des travaux consistant en de « grosses réparations ».


III. Bail commercial signé après le 5 novembre 2014 et ne comportant pas de clause dérogatoire


Le dernier cas concerne un bail commercial signé après le 5 novembre 2014 et ne comportant aucune clause mettant à la charge du preneur les travaux prescrits par
l’administration. Dans ce cas, le propriétaire devra réaliser l’ensemble des travaux prescrits par l’administration en vertu de l’article 1719 du Code civil. Ce dernier dispose, en effet, dans
son deuxième alinéa que le propriétaire a l’obligation d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle est louée. Afin de conserver la chose louée en l’état de servir à l’usage commercial, il convient, pour le bailleur, de réaliser à sa charge l’ensemble des travaux de mise aux normes.

Sources: https://www.legavox.fr/blog/maitre-anthony-bem/cha...
https://www.fiducial.fr/Securite/Mise-en-conformit...
https://www.village-justice.com/articles/Mise-aux-...


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