LA CHASCUNIERE

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LES PRINCIPALES OBLIGATIONS DU BAILLEUR D'UN LOCAL COMMERCIAL

LE 23 AOÛT 2018

 Le bailleur est soumis à la fois à une obligation de délivrance,  d'entretien et à une garantie des troubles de jouissance ultérieure;


I. L'obligation de délivrance


L'obligation consiste à délivrer au preneur la chose louée, ainsi que ses accessoires (caves, parking, etc.) et résulte de l'article 1719 1° du Code civil. Elle se matérialise par la remise des clés à la date de prise d'effet du bail. Le fait de ne pas payer le premier loyer ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance. Cette obligation implique, sauf clauses contraires, que le local soit en bon état de réparations, que les infrastructures soient en bon état de fonctionnement (sanitaires, eau, chauffage, gaz, électricité) et puisse servir à l’usage pour lequel il est loué.

En cas d'inexécution de cette obligation de délivrance, le locataire aura trois options :
- l'exécution forcée demandée au juge (sauf impossibilité matérielle ou juridique)
- la résiliation du contrat, avec souvent une demande d'indemnité
- l'exception d'inexécution lui permettant de suspendre ses paiements.


II. L’obligation du bailleur d’entretenir le local donné à bail et d’effectuer les réparations nécessaires autres que locatives


L’obligation d’entretien du bailleur signifie qu’il doit effectuer tous les travaux et réparations nécessaires afin que le local reste conforme à sa destination, autres que les réparations locatives. Afin de répartir les travaux entre locataire et bailleur, de nombreux baux commerciaux font référence au Code Civil
En vertu de l'article 605 alinéa 2 du code civil : "Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu".

L'article 606 du code civil dispose que : "Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le  rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les  autres réparations sont d'entretien

Le bailleur est donc tenu d'exécuter les « grosses réparations » telles  que décrites dans ce l’article 606 du Code Civil , de manière  limitative.
Ainsi, le bailleur est tenu des grosses réparations ou des gros travaux, à savoir :
- la réparation des toitures, gouttières, murs, cheminées ;
- la réfection des planchers et des escaliers ;
- les réparations locatives lorsqu’elles sont dues à la vétusté ou à la force majeure.

S’agissant de ces réparations, le bailleur pourra en être déchargé si elles sont dues à la faute du locataire.

Le bail commercial pouvait parfaitement stipuler que les grosses réparations incombant normalement au bailleur doivent être exécutées par le  locataire à ses frais, à condition que la clause soit précise. Il a ainsi été jugé que la clause d’’un bail stipulant que « les grosses  réparations incombant normalement au bailleur seront à charge du preneur » n’était pas suffisamment précise. Depuis la loi PINEL du 18 juin 2014 il n’est désormais plus possible pour le bailleur de reporter la charge des  grosses réparations sur le locataire. Les grosses réparations ne seront plus jamais à la charge du locataire.

Enfin, la jurisprudence considère que la réparation des dégâts causés sur la porte ou la vitrine suite à un vol commis dans le bien loué incombent au propriétaire en l’absence de faute du preneur et de clause particulière dans le contrat de bail commercial.
De plus, la jurisprudence exonère le bailleur d’effectuer les travaux  exigés par les autorités publiques ou imposés par de nouvelles réglementations de sécurité, à moins que le bail commercial n’en dispose autrement.

Lorsque les juges sont sollicités pour interpréter les clauses du contrat de bail commercial, et particulièrement la clause de charges, l'interprétation se fera à la faveur du locataire.


III. L'obligation de garantie


Cette obligation tend à prévenir les troubles de jouissance que pourrait subir le preneur. On peut distinguer trois types de garanties :

A. La garantie des vices cachés

L'article 1721 du Code civil précise que le preneur doit être garanti de tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l'usage quand bien même le bailleur l'ignorait au moment du bail. Si ces vices cachés ou défauts causent une perte au preneur, celui-ci doit être indemnisé. Le caractère "caché" du vice est apprécié par le juge.

Il faut que le vice ait rendu la chose impropre à l'usage auquel le preneur le destinait.

Contrairement à la vente d'un bien immobilier, le bailleur peut prévoir au contrat une clause très explicite d'exonération totale ou partielle de cette garantie. Mais, même en présence d'une telle clause, le bailleur ne doit pas avoir connaissance du vice, faute de quoi il y a dol ou faute lourde. Si le vice rend impossible l’usage de la chose louée, le preneur pourra demander la rupture du contrat avec dommages et intérêts.
En revanche, le bailleur n’est pas tenu de garantir le locataire contre les vices apparents, c'est-à-dire ceux dont le preneur a pu se rendre compte de leur existence au moment de la conclusion du bail ou relevés dans l’état des lieux.

B. La garantie d'éviction

L'éviction est la perte forcée pour le preneur de la jouissance de son local ou de son droit au bail. Cette perte est causée par un trouble de fait ou un  trouble de droit. La garantie d'éviction concerne d'une part la garantie du fait personnel du bailleur, et d'autre part du fait d'un tiers. Le  tiers, étranger au bail, ne doit avoir aucun lien de droit avec le  bailleur.

1. Éviction du fait personnel du bailleur

Cette garantie vise à interdire au bailleur certains actes qui pourraient  faire perdre au preneur la libre jouissance de son local. Il est par  exemple interdit de modifier le local (Article 1723). Il a aussi été jugé que le bailleur est tenu de reconstruire un immeuble qu'il a détruit (Civ. 3e, 25 janv. 2006). De nouveau, il peut être dérogé à cette garantie dans le contrat.

2. Éviction du fait d'un tiers (art. 1725 et 1726 Code civil)

Le bailleur ne garantit que les troubles de droit et non les troubles de fait. Le preneur devra alors agir directement contre l'auteur du trouble(sauf faute du bailleur). Ici, le "trouble de fait" est une action commise par une ou plusieurs tierces personnes qui prive le preneur de la jouissance de son bail (Par exemple, empêcher l'accès au local). Le "trouble de droit" est la revendication par un tiers d'un droit de propriété ou de toute autre droit réel, c'est-à-dire un droit sur la  chose (Par exemple un droit au bail).

Source : https://www.legavox.fr/blog/maitre-...


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