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LE PAS-DE-PORTE

LE 3 JUILLET 2018

Le « pas-de-porte » est une expression très ancienne, remontant au temps des corporations où l'usage voulait qu'un nouvel arrivant venant exploiter un commerce ou un métier paie une certaine somme soit à son maître, soit à son propriétaire. Cette pratique était encore très générale avant la deuxième guerre mondiale.


Le pas-de-porte s'est développé à nouveau à la fin des années 1990, dans les cas très précis des emplacements de très forte commercialité et dans le seul monde de la distribution. Le marché des bureaux et des locaux d'activité, ignore totalement la pratique du pas-de-porte depuis des décennies.
Son usage est limité aux emplacements recherchés dits « no 1 » dans les centres-villes, y compris dans des villes moyennes, et dans certains centres commerciaux à succès assuré. Il est apparu dans les zones commerciales de périphéries suite à leur succès.

Son montant est très difficilement prévisible ou estimable à l'avance, au lancement d'une opération immobilière. Il dépend largement de la qualité de la commercialisation opérée et de
l'effervescence générée. Mesurant l'effervescence, il mesure la commercialité d'un secteur géographique. Il arrive que certains pas-de-porte soient d'un montant préétabli
à l'avance, en tant que condition impérative de la négociation et cela le plus souvent pour faciliter le plan de financement du promoteur ou du bailleur. Ce pas-de-porte, condition de la
négociation, versé à la signature pour alléger des frais financiers ou des coûts, peut alors être considéré comme un loyer payé d'avance.

Le pas-de-porte est licite et n'est pas sous contrôle du juge. Son montant est libre : « Aucune disposition du décret du 30 septembre 1953 n'interdit la remise d'une somme au bailleur, par le preneur à son entrée dans les lieux ». Son paiement ne peut donner lieu à restitution et est donc définitif. Il ne peut être confondu avec le dépôt de garantie

En droit, un pas-de-porte peut être un loyer payé à l'avance mais aussi une indemnité versée au propriétaire en contrepartie de la propriété commerciale accordée :
- Si le pas-de-porte est un supplément de loyer, il faut en tenir compte au moment des révisions et renouvellements en tant que loyer.
- Si par contre le pas-de-porte est une simple compensation d'avantages perdus par le bailleur, les conséquences de ce versement s'éteignent dès leur exécution, sauf au locataire à rappeler lors de l'éviction qu'il a versé un pas-de-porte.


Pour que le droit d'entrée représente une contrepartie de la propriété commerciale accordée par le bailleur il faut :
- une qualification expresse dans le bail ;
- une durée de bail longue représentant un inconvénient pour le bailleur. Un bail d'une durée contractuelle légèrement supérieure à neuf années présente cependant l'avantage d'entraîner le déplafonnement automatique du loyer lors du renouvellement du bail. Il faut que le bailleur s'engage à un, voire plusieurs renouvellements s'il veut éviter la requalification en loyer ;
- des charges et conditions du bail entraînant une minoration de la valeur vénale du bien pour le bailleur : bail tous commerces, faculté de cession libre, droit de préférence du locataire en cas de vente des murs, absence de dépôt de garantie… 


On relèvera que dans les centres commerciaux, c'est le contraire, il s'agit de baux investisseurs, le preneur supportant généralement toutes les charges.
Le loyer correspond à la valeur locative de marché lorsque la location est consentie sans versement d'un droit d'entrée.La seule qualification de la nature du droit d'entrée figurant dans le bail n'est donc pas suffisante pour permettre d'affirmer qu'il ne s'agit pas de loyer.
Le plus souvent le pas-de-porte est considéré comme un versement anticipé d'une partie du loyer. Il serait un loyer capitalisé à l'avance. En ce cas, le pas-de-porte est un élément du loyer dont il faudra tenir compte lors des révisions et renouvellements car il a constitué une modalité de fixation du prix du loyer.. Ainsi, il a été jugé en ce sens qu'un pas-de-porte payé sur quinze mois devait s'analyser en un supplément de loyer


Sources : https://www.village-justice.com/articles/Fonds-com...
https://www.legalplace.fr/guides/pas-porte-droit-b...

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