LA CHASCUNIERE

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LE LOYER DU BAIL COMMERCIAL

LE 10 SEPTEMBRE 2018

Le montant initial du loyer reste librement négocié entre les deux parties. Le bailleur peut réclamer un pas-de-porte (sorte de droit d’entrée) et/ou un dépôt de garantie pour se prémunir, le cas échéant, de tout non-respect des clauses du bail. 


I. La fixation du loyer initial


S’il reste en principe basé sur la valeur locative, le tarif du loyer initial tel qu’indiqué dans le bail, est totalement libre, en revanche un plafond légal interdit les augmentations excessives. Le plus souvent la revalorisation du loyer se fait en référence à l’indice des loyers commerciaux (ILC). 

En cours de bail, le loyer peut être révisé selon deux modalités précisées dans le contrat : la révision triennale (légale) ou selon une autre périodicité de révision précisée dans le contrat (conventionnelle)

Dans certains cas, le bailleur pourra néanmoins réclamer un déplafonnement si les locaux ont connu une augmentation de leur valeur locative supérieure à 10% et ont induit un accroissement significatif de l’activité du locataire ou si celui-ci a modifié la destination des lieux. Un déplafonnement peut également survenir, sous certaines conditions, après 12 années de location ou en cas de renouvellement (pour en savoir plus lire notre article sur le sujet).

Par ailleurs, les deux parties ont le loisir d’opter pour le système de l’échelle mobile qui consiste à augmenter le loyer lorsque l’indice de référence change. Quel que soit le cas de figure, cette hausse ne pourra être supérieure de 10% au prix de l’année précédente. En cas de litige pourrait surgir, l'une ou l'autre des parties devra saisir la commission de conciliation des baux commerciaux (article L. 145-35 du Code du commerce) puis, en cas d’échec, s’adresser au tribunal de grande instance. 


II. Le pas-de-porte 


S’il tend à tomber en désuétude, le pas-de-porte reste une pratique légale mais aucunement obligatoire. Cette somme, librement fixée par les parties, est définitivement acquise au bailleur et n'a pas à être remboursée à la fin du bail. Elle peut être versée en une seule fois ou par échéances en plus du loyer.

Le pas-de-porte peut être considéré :
- soit comme un supplément de loyer (cas le plus fréquent), permettant au bailleur de se prémunir contre le risque de décalage entre la hausse de loyer et celle de la valeur locative  réelle des locaux. Ce supplément sera intégré dans le calcul du loyer lors du renouvellement du bail.
- soit comme une indemnité en contrepartie de certains éléments, notamment d'avantages commerciaux, fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer, ou en contrepartie de la
dépréciation de la valeur vénale des locaux.

La nature du pas-de-porte doit être précisée dans le contrat de bail. S'il s'agit d'un supplément de loyer, le locataire peut le déduire de ses bénéfices, en répartissant cette déduction sur une période au moins égale à la durée du bail (par 1/9es par exemple). Mais si ce versement est qualifié d'indemnité, le locataire ne peut ni le déduire, ni l'amortir. À noter que son montant
est soumis à la TVA au taux normal de 20 %.  


III. Le dépôt de garantie


Si aucune loi n’oblige à un dépôt de garantie, nombreux sont les bailleurs qui l’exigent, Comme en matière d’habitation, l’existence et le montant de ce dépôt de garantie seront expressément stipulés dans le bail et il devra être remboursé au locataire à son départ des lieux s'il a rempli ses obligations contractuelles.

Si le loyer est payable d'avance (terme à échoir), le montant du dépôt de garantie est en général égal à 1 trimestre de loyer. En revanche, si le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie s'élève fréquemment  à deux trimestres de loyer.
Dans tous les cas, le bailleur ne doit pas réclamer la TVA sur ce montant.

Pour un loyer payable à terme échu, si le montant du dépôt de garantie dépasse deux termes de loyer, il doit produire des intérêts au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances  sur titre .

Si le loyer est payable d'avance, le dépôt de garantie qui dépasse un terme de loyer doit produire des intérêts au profit du locataire.


IV. La répartition des charges


Depuis la loi Pinel de 2014, la répartition des charges doit obligatoirement apparaître dans le bail commercial sous la forme d’un inventaire précis annexé.

Ainsi cette  répartition n’est-elle plus librement négociable entre les deux parties, réduisant d’autant les risques de contestation ultérieure. Le coût des gros travaux tels que décrits par l’article 606 du Code Civil revient désormais au bailleur : les dépenses relatives aux réparations importantes touchant au bâti, notamment le ravalement, à la vétusté ou àla mise aux normes.

En ce qui concerne les travaux d’accessibilité qui peuvent être un point d’achoppement entre bailleur et locataire, il faut envisager plusieurs possibilités :
- Si le bail ne comporte aucune clause faisant référence aux travaux de mise aux normes, ces travaux incombent au bailleur.
- Si le bail contient une clause spécifique qui prévoit que sera à la charge du locataire les travaux de mise en conformité avec la réglementation « handicapé ». Dans ce cas, le locataire devra s’en charger.
- Si le bail contient une clause générale prévoyant que le locataire par exemple « devra respecter les prescriptions administratives applicables à son activité »ou « satisfaire à toutes les charges de ville et de police ». La jurisprudence considère que ces clauses ne mettent pas à la charge du locataire la réalisation des travaux prescrits par l’administration pour
la mise aux normes de son local à charge pour le locataire de le mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception et de saisir le juge en cas de difficulté

Si le bailleur ne répond pas favorablement à cette demande, le locataire, après avoir effectué les démarches nécessaires auprès de la Commission d’accessibilité et obtenu les devis correspondants, devra saisir le Tribunal de Grande Instance seul compétente en matière de bail commercial .

Le locataire devra alors demander devant le Tribunal de Grande Instance par l’intermédiaire de son avocat :
- Soit la condamnation du bailleur à faire réaliser les travaux nécessaires dans un certain délai sous astreinte ;
- Soit l’autorisation du juge de faire les travaux aux lieu et place du bailleur comme l’envisage l’article 1144 du Code Civil et la condamnation du bailleur à les rembourser.

Sources: https://www.service-public.fr/professionnels-entre...
http://www.avocats.paris/le-loyer-du-bail-commerci...







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