LA CHASCUNIERE

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QU'EST-CE QU'UNE CONDITION SUSPENSIVE ?

LE 17 OCTOBRE 2018

Une vente sous condition suspensive signifie que la vente produit des effets uniquement lors de la survenance de l’événement futur et incertain érigé en condition (article 1304 du Code civil). Le contrat se forme dès l’instant où les parties se mettent d’accord sur les points essentiels de la vente (ex : chose vendue, prix de vente) mais il ne produit pas immédiatement tous ses effets.

La vente sous condition résolutoire ne doit pas être confondue avec la vente sous condition suspensive. Contrairement à l’accomplissement de la condition suspensive, l’accomplissement de la condition résolutoire entraîne l’anéantissement de l’obligation.

Lorsque le compromis de vente contient des conditions suspensives, la vente sera parfaite uniquement si les conditions se réalisent. Certaines conditions suspensives sont très
courantes telles que la condition suspensive d’obtention de prêt et la condition suspensive de vente d’un autre bien immobilier. La condition suspensive dans un compromis de vente peut être liée à l’accomplissement de travaux ou à l’obtention d’un permis de construire également.
compromis de vente pour un terrain.

Depuis la réforme du droit des contrats (ordonnance 2016-131 du 10 février 2016), certains changements sont à noter concernant l’effet rétroactif de la condition suspensive. Avant cette réforme, la réalisation de la condition avait un effet rétroactif, c’est-à-dire que tout se passait comme si les effets du contrat s’étaient produits dès sa formation.
Désormais, la rétroactivité automatique de la condition suspensive n’existe plus. Cela signifie que l’acheteur ne deviendra propriétaire qu’au jour de la réalisation de la condition suspensive et non plus au jour de la formation du contrat (comme c’était le cas avant la réforme).
Toutefois, si les parties le souhaitent, elles ont la possibilité de prévoir la rétroactivité de la condition au jour du contrat.

Si l’événement futur et incertain érigé en condition résolutoire se produit, le droit de propriété sur le bien (ex : l’appartement) est censé n’avoir jamais quitté le patrimoine du vendeur.

Il est fréquent de rencontrer une condition suspensive d’obtention de prêt dans un compromis de vente, l’acheteur ayant en général besoin d’un financement bancaire pour l’acquisition du bien.

En ce qui concerne la mention d’un financement bancaire ou au contraire de son absence : le compromis de vente doit absolument préciser si le prix sera payé au moyen d’un prêt.
L’acheter doit disposer d’un délai suffisant afin de trouver ce financement. Si l’acquéreur ne recourt pas à un prêt bancaire, le compromis de vente doit obligatoirement faire mention de l’absence de prêt. L'acquéreur devra par une mention manuscrite dire qu’il renonce à bénéficier de la condition suspensive de prêt. La clause sur la condition suspensive d'obtention figurant dans le compromis de vente doit mentionner le ou les prêts et leurs conditions :montant, durée, taux maximal du prêt, etc.
Si l’acquéreur n’obtient pas d’offre de prêt (offre ferme et sans réserve) de la part de la banque au cours du délai précisé dans le compromis de vente, il ne sera pas engagé et la vente finale n’aura pas lieu.

En cas de non obtention de prêt, il revient à l’acquéreur de prouver qu’il a bien sollicité un prêt comme il lui était demandé dans le compromis de vente. L’acquéreur doit fournir au vendeur non seulement sa demande de prêt adressée à la banque mais aussi la ou les réponses négatives de la banque.

Si des sommes ont été versées lors de la signature du compromis de vente et que la condition suspensive d’obtention de prêt ne s’est pas réalisée, l’acquéreur se verra rembourser sans délai l’intégralité des sommes versées.

Une vente peut être conclue sous condition suspensive de vente d’un bien immobilier par l’acquéreur. Dans ce cas, le compromis précisera alors que la vente ne pourra être finale que lorsque l’acquéreur aura vendu le bien immobilier qui lui appartient. L’acheteur a besoin du prix de vente de ce bien pour financer son nouvel achat.
Dans le cas où la vente du bien actuel de l’acquéreur ne se réaliserait pas avant l’expiration du délai stipulé dans le compromis de vente, la vente finale  n’aura pas lieu non plus. La défaillance d’une telle condition doit être constatée par notaire ou agent immobilier.

Un acquéreur qui envisage de construire ou de modifier l’immeuble qu’il  achète peut introduire comme condition suspensive l’obtention d’un  certificat d’urbanisme détaillé ou l’obtention d’un permis de  construire, de non-opposition à une déclaration préalable de travaux ou  d’un permis d’aménager. Cela est fonction de la nature du projet du projet.


Les compromis contiennent également presque systématiquement les trois conditions suspensives générales suivantes :
- l'absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique grevant le bien ;
- la renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien ;
- la situation hypothécaire apurée au moment de la vente.


Sources : https://www.pap.fr/acheteur/compromis-vente/la-con...
https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/cons...








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