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L'INDEMNITE D'IMMOBILISATION

LE 28 SEPTEMBRE 2018

L'indemnité d'immobilisation est la somme que le bénéficiaire verse en contre partie de la faculté d'achat ou de vente donnée par le promettant, dans l'hypothèse où il ne lève pas l'option et destinée à réparer le préjudice subi par le promettant pendant la période d'immobilisation du bien objet de la faculté d'achat ou de vente. 

Depuis le 1er Juillet 2009, afin d’assurer la protection du vendeur, personne physique, toute promesse de vente quelque soit sa forme, conclue pour une durée supérieure à 18 mois, est nulle si elle n’est pas constatée par un acte authentique et accompagnée d’un versement de 5% du prix entre les mains du notaire. Le versement obligatoire de 5% du prix de vente est désormais limité aux seules promesses unilatérales de vente.

L’indemnité d’immobilisation « constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse (Civ. 1re, 5 déc. 1995). En contrepartie de cette somme, le vendeur s’engage à ne pas vendre le bien à autrui pendant un certain temps.
Il garde la somme pendant toute la durée laissée au bénéficiaire pour lever l’option. Un séquestre, peut se charger de conserver le montant sur un compte spécifique.
Le bénéficiaire de la promesse est libre d’acquérir ou non l’immeuble.

Lorsqu’il décide de lever l’option d’achat dans le délai, la vente est formée. L’indemnité d’immobilisation s’imputera sur le prix de vente. La somme ainsi versée devient un acompte.
En règle générale c’est le notaire, l’agent immobilier ou un avocat qui reçoit l’indemnité d’immobilisation au moment de la signature de la promesse de vente. La somme restant séquestrée jusqu’au moment de la réalisation de la vente.

Dans les très rares cas où la signature de la promesse de vente s’est faite sous seing privé et sans le concours d’un professionnel couvert par une garantie financière au remboursement de fonds déposés (notaire, agent immobilier ou avocat), le vendeur ne peut recevoir l’indemnité d’immobilisation avant la fin du délai légal de rétractation de
10 jours. La promesse de vente est alors conclue sous la condition suspensive du versement de l’indemnité d’immobilisation à une date déterminée.

Si la vente ne se fait pas, l’indemnité d’immobilisation selon les cas, reste acquise au vendeur ou revient à l’acheteur :
- Si l’acheteur renonce à acheter durant le délai légal de rétractation de 10 jours : l’acheteur récupère l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée.
- Si l’acheteur renonce à acheter durant le délai prévu par la promesse de vente : l’acheteur récupère l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée.
- Si l’acheteur renonce à acheter au-delà du délai prévu par la promesse de vente : le vendeur conserve l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation qu’il a versée sauf si l’acheteur se justifie par le non réalisation d’une condition suspensive prévue au contrat (Non obtention d’un prêt, d’une assurance, etc). Dans ce cas, il récupère le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Dans tous ces cas, le vendeur retrouve sa liberté de proposer, à nouveau, son bien à la vente.
Si le vendeur renonce à vendre avant que l’acheteur n’ait levé l’option d’achat et dans le délai prévu par la promesse de vente : l’acheteur récupère l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation. Il peut de plus demander des dommages et intérêts.

Si le vendeur renonce à vendre après que l’acheteur ait levé l'option d’achat : L’acheteur récupère l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation. Il peut demander au tribunal d’imposer la vente et/ou demander des dommages et intérêts.

Sources : https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/indem...
https://immobilier.avocats-picovschi.com/lindemnit...







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