LA CHASCUNIERE

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L'IMMOBILIER EN JOUISSANCE À TEMPS PARTAGÉ DIT MULTIPROPRIETE

LE 23 FÉVRIER 2018

De nombreuses résidences de tourisme sont la propriété de sociétés civiles immobilières d’attributions (plus rarement de sociétés par actions simplifiées) qui donnent à leurs associés (ou actionnaires), en contrepartie de leurs prises de participations, un droit en jouissance sur une période et une durée déterminée, généralement d’une semaine, d’un logement précis au sein de la dite résidence. Le logement est alors occupé successivement par les différents associés ou actionnaires.

La jouissance en temps partagé d’un bien immobilier a cependant trop longtemps été présentée comme de la multipropriété, alors qu’elle ne confère aucun droit de propriété aux associés de ces sociétés. Les sociétés d’attribution sont réglementées par les articles L212-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH) et par la loi du 6 janvier 1986 relative plus précisément aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé.



I. Généralités

L’immeuble attribué en jouissance peut être un immeuble collectif ou un ensemble de maisons individuelles ou encore une partie d’un immeuble en copropriété.Il doit être à usage principal d’habitation. Il peut donc être destiné pour partie à un autre usage, commercial ou professionnel. En l’absence de précision législative, la doctrine considère que l’immeuble doit être affecté à l’usage d’habitation pour au moins 50 % de sa superficie totale. Des services (accueil, animation, échanges de périodes…) et des aménagements (bar, restaurant, piscine…) collectifs peuvent être annexés à l’immeuble. Ils doivent être conformes à la destination de l’immeuble et lui être directement rattachés, sous peine de nullité de la décision d’adjonction à l’objet social (C. civ., art. 1833).

La gestion de l’immeuble et des équipements et services collectifs fournis peut être assurée par la société elle-même ou déléguée à une personne morale ou physique extérieure à la société. L’organisation de la jouissance de l’immeuble implique la division de celui-ci en lots auxquels correspondent les droits sociaux répartis entre les associés. Cette division est constatée dans l’état descriptif de division obligatoirement adopté avant le commencement des travaux ou, pour l’immeuble déjà construit, avant l’entrée en jouissance.

Chaque lot se voit affecter un groupe de droits sociaux dont le nombre varie en fonction de la consistance du lot, sa superficie et sa situation dans l’immeuble et qui sont répartis entre les associés en fonction de l’époque et de la durée de l’occupation. La valeur des droits est appréciée au jour de l’affectation aux lots des groupes de droits attachés.

Un règlement de jouissance précise la destination de l’immeuble et de ses diverses parties privatives ou collectives et organise les modalités d’utilisation des équipements collectifs et des services proposés aux associés lorsque ces services figurent sur un document publicitaire.

Chaque associé dispose d’un droit de jouissance limité dans l’espace et dans le temps. C’est un droit à caractère personnel mobilier.Ce droit lui permet d’exiger de la société la délivrance d’une jouissance conforme à ce qui figure dans l’état descriptif de division, ses annexes et le règlement de jouissance. Il peut également louer ou prêter le local donné en en jouissance pendant la période qui lui est attribuée. Cette faculté est d’ordre public.

Le droit de jouissance étant à exécution successive, à l’issue de chaque période, l’associé sortant et le représentant de la société établissent contradictoirement un état des lieux qui est communiqué à l’associé nouvel occupant. Les associés supportent les obligations financières existant dans toutes les formes de sociétés et aussi des obligations spécifiques. Des appels de fonds peuvent être faits par les dirigeants de la société lorsqu’ils sont nécessités par la construction, l’aménagement ou la restauration de l’immeuble social. Ils doivent être proportionnés aux droits des associés dans le capital social.

Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement et le fonctionnement de l’immeuble sont réparties selon le même critère. Les charges afférentes à l’occupation du lot ne sont dues que lorsque l’associé a effectivement exercé son droit de jouissance pendant la période réservée. En cas de défaut de paiement, la société peut réclamer en justice la suspension des droits sociaux ou encore permettre la mise en vente publique des droits sociaux de l’associé défaillant.

Chaque associé peut contester en justice la répartition des charges si sa part dans une catégorie de charges est supérieure de plus du quart à celle qui devrait lui incomber. L’action est enfermée dans un délai de cinq ans à compter de l’adoption de l’état descriptif de division. La révision n’a d’effet que pour l’avenir. Une action en annulation est également possible si la répartition ne respecte pas les critères légaux.

La gestion est confiée à un ou plusieurs gérants désigné(s) par décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales et révoqué(s) dans les mêmes conditions. Un contrôle est exercé par un conseil de surveillance.L’assemblée générale se réunit au moins une fois par an. Les modalités sont prévues par les statuts. Le droit de vote par correspondance est d’ordre public.La souscription et la cession des droits sociaux entre un professionnel et un consommateur doivent respecter les exigences du code de la consommation (CCH, art. L. 121-60 à L. 121-76). En outre, elles sont soumises à des conditions restrictives pour les sociétés ayant pour objet la construction, l’aménagement ou la restauration de l’immeuble. Une garantie financière est exigée.

Le droit de retrait est en principe interdit. Pour se retirer de la société, l’associé devra :

- soit faire valider sa demande de session de parts par une décision unanime des associés lors d’une assemblée générale de la société ;

- soit, dans certaines situations, faire entériner auprès d’un notaire ou faire valoir auprès des tribunaux un droit de retrait pour justes motifs, permis désormais par les récentes évolutions législatives ;

- soit attendre la dissolution de la société.



II. Le contrat de souscription

Tout contrat visant à accorder à titre onéreux la jouissance de logement en temps partagé ou tout contrat de souscription ou de cession de parts ou actions de sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé est soumis aux dispositions du Code de la consommation (article L121-60 à L121-79-5). Ses dispositions sont d’ordre public et leur non-respect peut conduire à l’annulation du contrat. Les dispositions présentées ci-après s’appliquent, pour la plupart, depuis le 1er janvier 2010.

Toute invitation à une manifestation ayant pour objet la vente ou la promotion d'un contrat ou groupe de contrats d'utilisation de biens à temps partagé, de revente ou d'échange doit indiquer clairement le but commercial et la nature de cette manifestation. Pendant la durée de celle-ci, le professionnel doit mettre à la disposition du consommateur les informations mentionnées aux articles L121-63 et L121-64 du Code de la consommation. Toute publicité relative à ces contrats doit également indiquer la possibilité d'obtenir ces informations.

Toute publicité relative à un contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé devra indiquer la possibilité d'obtenir le texte des offres proposées ainsi que l'adresse du lieu où il peut être retiré. En France, pour toute publicité sur ce type d’opérations, il est interdit de parler de "propriétaire" pour qualifier la qualité des associés ou de "propriété" pour qualifier les droits qui leur sont accordés sur l'immeuble ou de présenter comme un investissement le fait d’acquérir des participations dans des sociétés d’attribution.

La conclusion définitive du contrat est obligatoirement précédée de la remise d'une offre de contrat au consommateur.L'offre doit être écrite en langue française, ou au choix de l’acheteur dans l’une des langues de l’état de l’Union européenne où il réside. Elle doit comporter la date et le lieu de son émission. Elle contient un certain nombre d'informations obligatoires prévues par les articles L121-63 et L121-64 du Code de la consommation. Ces informations sont fournies gratuitement dans un formulaire dont le formalisme est défini par l’arrêté du 15 juin 2010.Le contrat est rédigé en Français ou, au choix du consommateur européen, dans l’une des langues officielles de l’Union européenne. Pour tout bien situé sur le territoire d’un État membre de l’UE, une traduction dans la langue de cet État, certifiée conforme, est remise au consommateur.

Le contrat comprend (L121-68) :

- les informations communiquées dans l’offre et leurs éventuelles modifications ;
- l’identité et le lieu de résidence des parties ;
- la date et le lieu de sa conclusion.

L'acceptation de l'offre résulte de la signature par le consommateur, précédée de la mention manuscrite de la date et du lieu, qui l’envoie au professionnel par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le contrat comporte également un formulaire de rétractation, distinct du contrat et établi selon le modèle de l’arrêté du 15 juin 2010.

Le consommateur dispose d’un délai de 14 jours francs, à compter du jour de la conclusion du contrat ou de sa réception, pour changer d’avis et avertir la société, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, de sa décision. Ce délai est porté à 1 an et 14 jours lorsque le professionnel n’a pas fourni le formulaire de rétractation complété. Avant l'expiration du délai de rétractation, il est interdit d'exiger ou de recevoir du consommateur un versement ou un engagement à quelque titre que ce soit.

L'exercice du droit de rétractation ne peut générer aucun frais pour le consommateur.Il entraîne de plein droit l’annulation du contrat de crédit affecté au financement du contrat d'immeuble en jouissance à temps partagé et de l’ensemble des contrats liés (y c. les contrats d’échange, etc.), sans frais, ni indemnité (Articles L121-69 à L121-78).

Les sanctions ont été renforcées par la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation (article 130-IV) et la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite loi ALUR (article 50) :

- amende de 150 000 euros, pour le professionnel qui soumet à un consommateur une offre non conforme aux articles L121-61 à L121-65 du code de la consommation (offre non écrite, une offre qui ne contient pas les mentions obligatoires, une offre qui ne reprend pas certains articles du Code de la consommation, etc.) ;

- amende de 150 000 euros pour tout annonceur qui fait diffuser une publicité non conforme, et notamment. une publicité qui présente les prises de participation dans des sociétés d’attribution comme un investissement ;

- amende de 15 000 euros pour tout annonceur qui fait diffuser une publicité utilisant toute expression incluant le terme "propriétaire" pour qualifier la qualité des associés ou "propriété" pour qualifier les droits qui leur sont accordés sur l'immeuble ;

- amende de 300 000 euros pour tout professionnel qui exige ou reçoit du consommateur tout versement ou engagement de versement avant l'expiration du délai de rétractation ou fait supporter des coûts au consommateur qui exerce son droit de rétractation ;

- ces peines peuvent être complétées d’une interdiction d’exercer pendant 5 ans, une fonction publique, professionnelle ou sociale, de diriger, administrer, gérer ou contrôler directement ou indirectement, une entreprise commerciale ou industrielle.


Sources: https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/Publications/V...
https://www.avocat-antebi.fr/multipropriete-et-ins...

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