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LE DROIT DE PREMPTION DE LA SAFER

LE 4 SEPTEMBRE 2018

Les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer), organismes de droit privé assurant des missions d'intérêt général, ont un droit de préemption qui leur permet, lors de la vente de foncier agricole,de l'acquérir en priorité à certaines conditions.
L'objectif est le maintien de la vocation agricole du bien, la protection de l'environnement, l'aménagement du territoire rural ou le développement de l'économie locale. Ce droit de préemption est régi par les articles L 143-1 et suivants du Code Rural.


I. Champ d'application du droit de préemption

Les biens soumis au droit de préemption des Safer sont :
- les biens immobiliers à usage agricole et les biens mobiliers qui leur sont attachés ;
- les terrains nus à vocation agricole ;
- les bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation agricole et ceux situés dans une zone à vocation agricole et ayant été utilisés sous certaines conditions ;
- les terrains à vocation agricole cédés avec des droits à paiement de base issus de la PAC ;
- l'usufruit ou la nue -propriété de biens ruraux ;
- les immeubles non bâtis compris dans un espace naturel et rural ;
- les parts ou actions de sociétés agricoles ;
- les donations entre vifs à titre gratuit sous certaines conditions.


Les mutations soumises au droit de préemption sont celles qui se font à titre onéreux : vente amiable, de gré à gré, adjudication volontaire ou forcée, dation en paiement, apport en société (sauf exception)... Le droit de préemption s'applique sur la totalité du bien.
Sont exclus du droit de préemption des Safer :

- la mutation entre cohéritiers, proches parents jusqu'au 4e degré ou co-indivisaires du vendeur ;
- les donations entre vifs à titre gratuit entre collatéraux jusqu'au 6ème degré, partenaires ou personnes ayant des liens familiaux;
- l'échange d'immeubles ruraux réalisés pour regrouper des terres ou améliorer leur exploitation ;
- la transaction consentie à un fermier ou un métayer exploitant le fonds depuis plus de 3 ans ;
- les apports, par un propriétaire exploitant, à un groupement foncier agricole (GFA) et ceux intervenant dans le cadre d'un GFA familial ;
- la mutation au profit de salariés agricoles, d'aides familiaux, et d'associés d'exploitation souhaitant acheter dans le but de s'installer ;
- la cession à un agriculteur exproprié (sous certaines conditions) ;
- la vente en viager, à condition que la rente soit servie sous forme de prestations de services personnels ;
- la cession de droits démembrés (usufruit ou nue propriété) à des parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus ;
- les acquisitions de la nue-propriété d'un bien par ses usufruitiers et celles de l'usufruit d'un bien par ses nus-propriétaires ;
- les acquisitions de parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre (sauf exceptions).


Tout projet de mutation d'un foncier agricole, y compris s'il s'agit des cas d'exemption, doit être notifié à la Safer au moins 2 mois avant la cession. C'est le notaire
du propriétaire, en charge de la mutation, qui doit transmettre à la Safer une déclaration d'intention d'aliéner par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier de
justice spécifiant la nature et la localisation du bien, les noms et qualités de l'acquéreur et du vendeur, ainsi que le prix de vente.
Dans le cas d'une cession de parts ou d'actions de société sans intervention d'un notaire, le cédant, ou son mandataire, est soumis aux mêmes obligations.
La Safer doit informer le maire des déclarations d'intention d'aliéner portant sur des biens situés sur le territoire de sa commune.
Toute vente d'un fonds agricole effectuée sans notification préalable de la Safer est susceptible d'être annulée, avec des dommages-intérêts à verser.


II. La réponse de la SAFER

La Safer dispose d'un délai de 2 mois à partir de la réception de la notification pour y répondre.

A. L'absence de préemption

La renonciation au droit de préemption peut être expresse au moyen de la notification faite au notaire ou à la personne en charge de formaliser la cession (en cas de cession de parts ou d'actions) ou résulter du silence de la Safer dans le délai de 2 mois.

Le silence de la Safer dans le délai imparti équivaut à une renonciation au droit de préemption, et la vente peut alors s'effectuer librement.
Au vu de cette renonciation, le propriétaire peut conclure la vente avec le candidat acquéreur aux mêmes prix et conditions que ceux notifiés à la Safer.

La vente doit intervenir dans un délai d' un an suivant la dernière notification. Cette vente doit être notifiée à la Safer dans les 10 jours de sa réalisation.

B. L'exercice du droit de préemption


La Safer peut, dans le délai de 2 mois, accepter l'offre de vente. Par cette décision, elle exerce son droit de préemption au prix et conditions proposés dans l'offre et se substitue au candidat acquéreur.
Le propriétaire ne peut plus renoncer à son projet de vente, ni en modifier les conditions.
Si elle exerce son droit de préemption et achète le bien agricole, la Safer doit le rétrocéder et le revendre à un autre acquéreur dont le projet répond aux missions d'aménagement local de la Safer : agriculteur, collectivité locale, établissement public national ou local (Conservatoire du littoral, parcs naturels, agences, etc.), personne privée (conservatoires, associations, fédérations, entreprises, etc.)...

C. La contre-proposition d'achat

La Safer peut faire usage de son droit de préemption, en effectuant une nouvelle offre d'achat, notamment en fonction des prix pratiqués dans la même région pour des biens de même type, adressée au notaire charge d'instrumenter la vente.

Le vendeur, qui dispose d'un délai de six mois pour sa réponse, peut alors accepter cette offre, retirer le bien de la vente, ou saisir le tribunal de grande instance s'il conteste le prix proposé par la Safer.

Sans réponse du vendeur dans le délai de six mois, celui-ci est considéré comme ayant accepté l'offre de la Safer qui acquiert le bien au prix qu'elle a proposé.

Sources : http://www.safer.fr/droit-de-preemption.asp
https://www.service-public.fr/professionnels-entre...

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Ces derniers sont donc honorés sur la base du temps passé à l'exécution de leur mission, et non sur la valeur du bien. Un contrat d'expertise est signé entre l'expert et son client pour définir leurs engagements réciproques. Les honoraires prévus en sont donc la juste rétribution.

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