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L'OBLIGATION DE MESURAGE : LA LOI CARREZ

LE 1ER JANVIER 2017

Le vendeur d'un lot de copropriété a l'obligation d'indiquer la superficie de la partie privative de ce lot (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46). Ce dispositif de mesurage obligatoire est désigné en pratique sous le nom de « loi Carrez », du nom du député auteur de la proposition de loi (Loi 96-1107 du 18-12-1996).

I. Champ d'application

L'article 46 de la loi dite loi Carrez stipule : « Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. »

Cette obligation de mesurage s'applique au lot ou à la fraction de lot dépendant d'un immeuble soumis au régime de la copropriété (qu'elle soit horizontale ou verticale). La fraction de lot s'entend de la partie détachée d'un lot et qui n'est pas encore identifiée par l'attribution d'un numéro de lot, la modification de l'état descriptif de division n'étant pas réalisée au moment où intervient l'accord des parties. La loi ne distinguant pas selon l'usage de l'immeuble, la garantie s'applique quelle que soit l'affectation du lot ou de la fraction de lot : habitation, usage professionnel, commerce, industriel. La loi n'est pas applicable aux caves, garages et emplacements de stationnement (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 3). Les lots faisant l'objet de cette énumération légale ne doivent donc pas être mesurés. N'étant pas expressément exclus, les autres lots accessoires (cellier, grenier, débarras, chambre de service, réserve pour un local commercial, local à skis…) sont en revanche soumis au dispositif de garantie.

L'obligation de mesurage ne s'applique pas aux lots d'une superficie inférieure à 8 m2 (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 3 ; Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 4-2). Cette superficie doit être déterminée selon la méthode de calcul prévue par la loi.

II. Calcul de la superficie de la partie privative

La superficie d'un lot ou d'une fraction de lot est, au sens de la loi, « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre » (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 4-1). Sont exclus de l'obligation de mesurage les caves, garages et les emplacements de stationnements.

III. Auteur du mesurage

La loi n'exige pas que le mesurage soit effectué par un professionnel. Le vendeur peut très bien y procéder, mais il prend alors un risque particulier. Le recours à un professionnel qualifié est recommandé, en raison de la technicité de l'opération de mesurage dans certaines circonstances et des conséquences pécuniaires graves d'une erreur. De plus, pensez à vérifier que les professionnels sollicités ont souscrit une assurance couvrant le risque de mise en jeu de leur responsabilité en cas d'erreur.

IV.Frais de mesurage

La loi ne précise pas à qui du vendeur ou de l'acquéreur incombent les frais de mesurage.La pratique s'est assez largement orientée vers la solution consistant à faire supporter ces frais par le vendeur, en considérant qu'il s'agissait de frais accessoires aux obligations d'information et de délivrance pesant sur celui-ci.

V. Sanctions

1. La superficie n'est pas indiquée dans l'acte

La sanction de l'absence d'indication de la superficie de la partie privative est la nullité de l'acte.Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signature de l'acte authentique (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 4).La nullité de l'acte ne peut être demandée que par l'acquéreur ; il s'agit donc d'une nullité relative. La qualité de l'acquéreur est indifférente : la protection bénéficiera au professionnel comme au particulier. Le juge, saisi d'une action en nullité, est tenu de la prononcer : il s'agit d'une nullité de droit ou obligatoire. La nullité de l'acte entraîne la remise des parties dans l'état d'origine. Prononcée au stade de l'avant-contrat, elle impose la restitution à l'acquéreur des sommes versées au titre de la contrepartie du droit d'option ou d'un acompte. Intervenant après la signature de l'acte authentique, la nullité impose la restitution du prix, des droits d'enregistrement et autres taxes. Aucun émolument n'est dû au notaire sur l'acte déclaré nul par sa faute. Le nouveau transfert de propriété de l'immeuble en sens inverse qui en résulte ne subit pas non plus de droits de mutation ni de contribution de sécurité immobilière (CGI art. 1961 al. 3).

2. La superficie indiquée dans l'acte est erronée

L'erreur portant sur la superficie de la partie privative indiquée dans l'acte peut jouer dans deux sens : la superficie réelle peut lui être supérieure ou inférieure. Dans le premier cas, favorable à l'acquéreur, « l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix » (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 6). Seule l'erreur défavorable à l'acquéreur, résultant d'un déficit de superficie, entraîne une diminution du prix.

L'action en diminution de prix n'est recevable que pour autant que la superficie réelle de la partie privative est inférieure de plus de 1/20e à celle exprimée dans l'acte (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 7). Pour déterminer le seuil d'ouverture de l'action en diminution de prix, il faut partir de la superficie de la partie privative indiquée dans l'acte et la comparer à celle constatée dans la réalité.

La charge de la preuve pèse sur l'acquéreur, à qui il incombe de justifier que la superficie réelle de la partie privative est moindre que celle mentionnée dans l'acte. L'action en diminution de prix doit être intentée, à peine de déchéance, dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 8). Il s'agit d'un délai de forclusion ( le délai de forclusion est la durée pendant laquelle il est possible d'exercer une action en justice. Passé ce délai, une action en justice n'est donc plus envisageable. Le délai de forclusion limite ainsi, dans le temps, la possibilité de faire valoir un droit devant la justice ).


Source : https://droit-finances.commentcamarche.com/content...

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