Un associé d'une SCI détient des parts sociales dans une société qui est propriétaire d'immeubles et s'occupe de leur gestion.

Dans ce contexte, on peut être amené à vendre 2 types de biens :

les immeubles détenus par la SCI,
les parts sociales possédées dans cette SCI.
En fonction du bien cédé, le vendeur n'est pas le même. Il s'agira de la SCI pour les immeubles et des associés concernant les parts sociales.

 

 

Il est très fréquent qu’une liste de mobilier apparaisse en annexe des compromis de vente, qu’ils soient signés en agence immobilière ou chez le notaire. Quels meubles peuvent être concernés ?

 

Le congé délivré par le bailleur est la notification de sa décision de mettre fin au contrat de location. Il prend effet à l’échéance du contrat de location.
En application de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,une notice d’information rappelle les obligations du bailleur ainsi que les voies de recours et d’indemnisation du locataire lors d’un congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre pour y habiter ou y loger un proche ou de vendre le logement. Elle est obligatoirement jointe au congé délivré par le bailleur pour ces motifs.

 

La loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités a instauré une obligation d’information sur les risques de nuisances sonores aériens au profit de certains acquéreurs et locataires en intégrant un nouveau document au dossier de diagnostic technique.

La transmission d’une entreprise agricole peut se traduire par la vente de tout ou partie des biens immobiliers qui la com-posent. Si des accords sur le prix des parcelles en nature de terres ou de prés sont généralement trouvés, il en est différemment des prix pour les bâtiments.

Le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 autorisant l'acte notarié à distance pendant la période d'urgence sanitaire est paru au Journal Officiel le 4 avril 2020.Il a pour objet d'adapter le régime d'établissement des actes notariés sur support électronique afin de tenir compte des mesures prises dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, et de l'impossibilité pour les parties de se rendre physiquement chez un notaire. Il détermine les conditions et les modalités d'établissement à distance de l'acte notarié sur support électronique. Il est entré en vigueur le 5 avril 2020.

Par décret du 22 mai 2019 sont apportées des précisions sur les études géotechniques prévues aux articles L. 112-20 et suivants du Code la construction et de l'habitation. Ces études géotechniques devront être annexées aux actes de vente à compter du 1er janvier 2020.

De manière générale, le vendeur d’un bien immobilier a une obligation d’information. À cet effet, la loi lui impose de remettre à l’acquéreur un nombre important de diagnostics relatifs à l’immeuble ou d’informations relatives à la copropriété. Il doit par ailleurs prendre toutes les dispositions pour permettre à l’acquéreur de prendre possession paisiblement du bien.

Lors de la conclusion d'un contrat de vente, l'échange de consentement des parties est nécessaire à la validité du contrat. En effet, il s'agit d'un des grands principes directeurs en droit des obligations : celui qui s'oblige doit y consentir préalablement. Ce consentement est soumis à quelques règles énoncées par le Code civil dont la plus importante est qu'il doit être exempt de vices.
L'article 1130 du Code civil énonce qu' « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.». Par conséquent, lorsque le consentement à un contrat de vente est entaché d'un vice, tel que l'erreur, le dol ou la violence, ce contrat de vente peut être annulé. 

La vente d’un bien immobilier est presque toujours précédée d’un « avant-contrat » par lequel le vendeur et l’acquéreur se mettent d’accord sur les modalités principales de l’opération (bien vendu, prix, montant du prêt...) tout en se laissant le temps de vérifier sa faisabilité (recherche de financement, obtention préalable de documents ou d’informations...). Offre d’achat, promesse unilatérale de vente, et compromis de vente : chacun de ces actes a des conséquences importantes et différentes.

La promesse unilatérale de vente, la promesse synallagmatique de vente et le pacte de préférence font partie de la catégorie des avant contrats, actes conclus pendant la période précontractuelle par des personnes désireuses d'aboutir ensuite à un acte juridique définitif, tel qu'un contrat de vente par exemple.
La promesse unilatérale de vente, la promesse synallagmatique de vente et le pacte de préférence peuvent être analysés comme des contrats préparatoires, qui lient les parties en vue d'une négociation future ou les engagent définitivement et de façon ferme à la conclusion d'un acte juridique au jour de la réalisation d'un évènement dépendant ou indépendant de leur volonté.

L’article 1626 du Code civil prévoit que : « même si lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ».

La notion de vice caché apparaît à l’article 1641 du Code civil : "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".

La cession du fonds de commerce doit respecter des règles de fonds, et de forme. De plus, l’acheteur et l’acquéreur doivent respecter toute une série d’obligations en passant de l’obligation du paiement du prix à la garantie d’éviction.

Le terrain est dit isolé ou hors lotissement dès lors qu'il ne provient pas d'une division foncière.
Un terrain situé dans un lotissement est un terrain issu d'une procédure de lotissement ayant pour objet la division d'un même terrain en plusieurs lots en vue de l'implantation de constructions.
Les règles en matière de vente de ces deux types de terrains sont différentes.

Les honoraires des professionnels de l’immobilier sont librement déterminés par leurs soins mais doivent faire l’objet d’un affichage.

Le statut organisé par la loi du 10 juillet 1965 s'applique obligatoirement à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis ayant fait l'objet d'une division par lots entre deux ou plusieurs personnes. Par contre, il ne s'impose aux ensembles immobiliers qu'"à défaut de convention contraire créant une organisation différente" (L. 10 juill. 1965, art. 1er).
Deux conditions essentielles sont donc requises :
- d'une part, il doit s'agir d'un immeuble bâti ;
- d'autre part, cet immeuble doit avoir été divisé par lots comprenant chacun des parties privatives et une quote-part des parties communes et attribués à des personnes différentes (Cass. 3e civ., 2 déc. 2008).

En vertu de l’article 1145 du code civil , « toute personne physique peut contracter sauf en cas d’incapacité prévue par la loi ».
Le code civil a également envisagé la capacité de la personne morale : « La capacité des personnes morales est limitée aux actes utiles à la réalisation de leur objet tel que défini par leurs statuts et aux actes qui leur sont accessoires, dans le respect des règles applicables à chacune d’entre elles ».
L’article 1148 du code civil  précise que « toute personne incapable d contracter peut néanmoins accomplir seule les actes courants autorisés par la loi ou l’usage, pourvu qu’ils soient conclus à des conditions normales ».
Toute personne peut être titulaire de droits sur un immeuble, notamment celui de propriété, mais elle peut être privée par la loi du droit de les exercer, c’est-à-dire de conclure des opérations (vente, location) visant à transférer tout ou partie de ces droits.

En principe la prise de possession du bien acheté intervient lors de la signature de l’acte notarié concomitamment au transfert de propriété et donc des risques (assurance du logement : dégât des eaux, incendie, vol, prise en charge des impôts locaux ; règlement des charges de copropriété). Cependant nombreux sont les acquéreurs qui une fois leur accord de principe de prêt obtenu, souhaitent commencer des travaux ou entreposer des meubles. Mais cette pratique est à bannir tant dans l’intérêt du vendeur que de celui de l’acquéreur…

Suite à la signature d’un compromis de vente, la réitération d’un acte authentique doit intervenir. Il se peut que l'une des parties refuse de signer l’acte authentique.

La loi reconnaît au locataire ou à l'occupant de bonne foi d'un local à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel un droit de préemption dans le cadre d'une première vente après division de l'immeuble en vertu de l'article 10 de la loi 75-1351 du 31 décembre 1975 modifiée par la loi SRU du 13 décembre 2000 et en dernier lieu par la loi Alur du 24 mars 2014 et complétée par un décret 77-742 du 30 juin 1977.

Le propriétaire bailleur peut souhaiter vendre les lieux loués en cours de bail. Ce projet peut être réalisé sans pour autant que le locataire bénéficie d'un droit de préemption. Pour vendre les locaux libres de toute occupation, le bailleur doit donner congé au locataire, congé qui ne peut être donné que pour le terme du bail et qui permet d'éviter la reconduction tacite du bail.

La vente à réméré (à présent désignée dans le Code civil sous le terme de vente avec faculté de rachat) est une forme de cession très peu utilisée et mal connue. Cette vente particulière, prévue aux articles 1659 et suivants dudit Code, présente de nombreux aspects attractifs pour le vendeur (dans une situation précise) et l’acquéreur.

La location-accession à la propriété est une démarche qui permet à un locataire d’acheter un logement après l’avoir loué pendant une période définie avec le propriétaire au moment de la signature du contrat

La réalisation de l'immeuble est un acte grave pour le débiteur et également pour les personnes ayant des droits sur l'immeuble. Dès lors, le législateur envisage uniquement la vente par adjudication lorsqu'il n'y a pas eu de demande de vente amiable ou encore en cas d'échec de celle-ci.

Une vente sous condition suspensive signifie que la vente produit des effets uniquement lors de la survenance de l’événement futur et incertain érigé en condition (article 1304 du Code civil).

L'indemnité d'immobilisation est la somme que le bénéficiaire verse en contre partie de la faculté d'achat ou de vente donnée par le promettant, dans l'hypothèse où il ne lève pas l'option et destinée à réparer le préjudice subi par le promettant pendant la période d'immobilisation du bien objet de la faculté d'achat ou de vente.

Lorsque le vendeur ou l’acquéreur ne peut pas se déplacer afin de signer un compromis de vente, il a la possibilité, au préalable, de donner pouvoir à un tiers. Grâce à la procuration ainsi établie, ce tiers pourra donc signer au nom du vendeur/acquéreur et pour son compte.

Selon la Loi Hoguet et ses articles 72 et 73, le professionnel de l'immobilier qui accepte une mission, doit détenir préalablement à toute action commerciale, un mandat. Ce document doit préciser le montant des honoraires et à qui en revient la charge.

La Directive sur le crédit hypothécaire 2014/17/EU portant sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel a été adoptée le 4 février 2014. Cette directive s’applique aux prêts immobiliers garantis par une hypothèque. Cette directive a été transposée par l’Ordonnance du 25 mars 2016.

Les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer), organismes de droit privé assurant des missions d'intérêt général, ont un droit de préemption qui leur permet, lors de la vente de foncier agricole,de l'acquérir en priorité à certaines conditions.

Qu’il s’agisse de résidence principale ou d’un investissement locatif, la livraison d’un bien immobilier reste un moment crucial pour l’acquéreur. Ce jour-là, il a tout intérêt à mentionner les défauts de conformité et les malfaçons sur le procès-verbal de livraison.

La vente immobilière est le contrat par lequel une personne transfère la propriété d'un bien immobilier à une autre personne qui en contrepartie lui en paye le prix.

Lorsqu’un acquéreur souhaite visiter un bien immobilier pour l’achat, l’agence immobilière doit obligatoirement faire signer un bon de visite aux futurs potentiels acquéreurs.

La vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA (également appelée « achat sur plan »), est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier en cours de construction que le vendeur s’engage à lui livrer une fois achevé. Comme toute vente immobilière, elle est obligatoirement reçue par un notaire.

L’article 10 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978, qui organise la tarification des actes notariés, pose le principe suivant lequel l'intervention de plusieurs notaires dans la rédaction ou la réception d'un acte n'en augmente pas l'émolument.

La vente en viager est prévue aux articles 1968 et suivants du Code civil.

Le droit de préemption urbain (DPU) est une procédure qui permet notamment à une personne publique d'acquérir en priorité, dans certaines zones préalablement définies par elle, un bien immobilier mis en vente, dans le but de réaliser des opérations d'aménagement urbain. Le propriétaire du bien n'est alors pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix et aux conditions qu'il souhaite.

 

L’agent immobilier est un mandataire rémunéré chargé d’intervenir pour vendre ou louer des biens immobiliers appartenant à autrui. Sa mission est de rapprocher les parties intéressées en contrepartie d’une rémunération. Pour cela, il reçoit donc un mandat (d’acheter, de vendre, ou de louer).

De nombreuses résidences de tourisme sont la propriété de sociétés civiles immobilières d’attributions (plus rarement de sociétés par actions simplifiées) qui donnent à leurs associés (ou actionnaires), en contrepartie de leurs prises de participations, un droit en jouissance sur une période et une durée déterminée, généralement d’une semaine, d’un logement précis au sein de la dite résidence. Le logement est alors occupé successivement par les différents associés ou actionnaires.

Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages, qui s’engage dans un délai déterminé par le contrat à réaliser directement ou indirectement des travaux sur cet immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur doit conclure un contrat de vente d’immeuble à rénover.

Lorsqu'un logement n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, il doit être équipé d'une installation d'assainissement non collectif autonome. Cette installation doit faire l'objet d'un contrôle effectué par la commune.

Lors d'une acquisition « en tontine », ou avec « clause d'accroissement » plusieurs personnes décident d'acheter ensemble un bien immobilier en prévoyant qu'au décès de l'une d'elles, le bien acquis reste la propriété du ou des survivants. Cette situation correspond, le plus souvent, à un souci de protection du survivant.

L'acquéreur non professionnel d'un immeuble d'habitation bénéficie d'un dispositif protecteur de son consentement (CCH art. L 271-1), prenant selon le cas la forme soit d'un droit de rétractation postérieur à son engagement, soit d'un délai de réflexion antérieur à celui-ci. Est concerné, au premier chef, le particulier qui réalise une opération privée.

Le dossier de diagnostic technique regroupe dans un seul dossier l'ensemble des états, constats et diagnostics qui doivent être réalisés et communiqués dans le cadre d'une vente ou de la location d'un bien immobilier.