L'expertise immobilière s'attache à déterminer la valeur vénale d'un bien, c'est-à-dire le prix normal qu'un vendeur peut espérer  retirer de la vente et qu'un acquéreur est prêt à lui verser, en dehors de toute considération exceptionnelle ou de convenance personnelle (exemple : si l'acquéreur travaille dans l'immeuble d'en face, il aura tendance à proposer un prix supérieur à la valeur du bien).

Il est entendu qu'une recherche de valeur vénale n'est pas une expertise  du bâtiment. Elle est toujours effectuée sous réserve qu'il n'existe pas de vice caché.

Cette valeur marchande peut être très différente de la valeur intrinsèque du bien, c'est-à-dire de l'addition de la valeur du terrain et du coût de  construction des bâtiments qu'il supporte (exemple : une usine peut avoir un coût de construction élevé alors que sa valeur vénale est  faible en raison de la médiocrité de ses accès). Pour un bien déterminé, il n'existe pas de valeur absolue et le prix se situe toujours dans une fourchette. Plus un bien est singulier (exemple : maison luxueuse dans un quartier peu recherché), plus la fourchette sera large, en raison du petit nombre de biens comparables et de l'importance croissante des critères de convenance des amateurs potentiels. Dans les conclusions de son rapport, l'expert ne fait qu'émettre un avis. La valeur retenue  n'est valable qu'à un moment donné car elle varie dans le temps.

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