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Travaux sans permis de construire : quels sont les risques ?

 

Agrandir sa maison, construire un garage, installer une véranda, aménager des combles ou transformer une buanderie en chambre font partie des travaux fréquemment réalisés par les propriétaires de maisons.

 

Parfois, et en toute ignorance, ces travaux sont réalisés sans déposer de demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux. Aux yeux de la loi et de l’administration, il s’agit d’une infraction qui expose leurs auteurs au mieux à des difficultés lors de la revente, et à des sanctions diverses, voire à des poursuites judiciaires.

Tout commence au moment où la mairie constate l’infraction. Le Maire est tenu de faire dresser un procès-verbal, qui doit être transmis à l’autorité judiciaire compétente (juge d’instruction ou tribunal correctionnel). Tant que cette autorité judiciaire ne s’est pas prononcée, le Maire est habilité à formuler un arrêté d’interruption des travaux, qui contraint l’auteur de l’infraction à cesser immédiatement les travaux en cours.
Le code de l’urbanisme offre au Maire une panoplie de mesures contraignantes qui permettront de s’assurer de l’arrêt effectif des travaux. Parmi ces mesures, figure la possibilité pour la mairie de :
- faire saisir les matériaux ou le matériel de chantier
- faire apposer des scellés sur les constructions incriminées
- faire procéder à l’installation de dispositifs de sécurité lorsque les travaux qui ont été interrompus présentent un risque pour la sécurité des personnes.


Deux sortes d’infractions au code de l’urbanisme peuvent exposer leur auteur à des amendes : 

- les travaux ou constructions qui n’ont pas fait l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux : dans ce cas, leur auteur s’expose à une amende d’un montant minimal de 1200 €. Ce montant peut être majoré jusqu’à 6000 € par m² de surface construite ou démolie. Pire encore, en cas de récidive, notre constructeur risque une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à six mois, sans parler d’une amende supplémentaire.
- la poursuite des travaux malgré la promulgation d’un ordre d’interruption : dans ce cas, le contrevenant s’expose à une amende de 75000 € ainsi qu’à une peine de 3 mois d’emprisonnement.

 

Le risque financier ne s’arrête pas aux amendes. En effet, une fois l’infraction constatée, les taxes d’urbanisme peuvent être majorées d’une pénalité s’élevant à 80% du montant de la taxe due par le contrevenant. De plus, l’administration fiscale se réserve le droit d’exiger le remboursement du différentiel des taxes dues (même si la construction est irrégulière).
En cas de procès, le tribunal peut statuer de trois manières différentes :
- Mise en conformité de la construction : elle peut être décidée par le tribunal lorsque les travaux réalisés sans autorisation sont conformes aux règles locales d’urbanisme. Dans ce cas, une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux doivent être déposés àla mairie afin de régulariser la situation. A l’inverse, si les travaux non déclarés ne sont pas conformes aux règles d’urbanisme, une mise en conformité peut être prononcée, à condition de pouvoir modifier la construction frauduleuse et la rendre conforme.
- Ordonner la démolition : cette décision intervient généralement lorsque les constructions ou travaux frauduleux ne sont pas conformes aux règles d’urbanisme. Les frais de démolition sont évidemment à la charge du contrevenant.
- Décider la réaffectation du sol : Il s’agit d’une notion plus abstraite, qui consiste à ordonner la remise en état des éléments végétaux endommagés ou détruits par les travaux frauduleux.

 

Quelle que soit la décision du tribunal, le propriétaire condamné est tenu de procéder aux travaux de mise en conformité ou de démolition avant un certain délai. Passé ce délai, il risque une amende comprise entre 7,5 € et 75 € par jour de retard. A noter que le montant de cette astreinte peut être majorée sans limites lorsque les travaux ordonnés par le tribunal n’ont pas été effectués dans l’année de l’expiration du délai fixé par le juge.
Les mairies peuvent se révéler conciliantes, à certaines conditions :
- que les travaux entrepris soient modestes,
- qu’ils ne soient pas en contradiction évidente avec les règles du PLU (Plan Local d’Urbanisme),
- qu’ils ne présentent pas de danger pour les personnes,
- que la situation ait été régularisée par la demande d’un permis de construire après les travaux.

 

Les condamnations à démolir une construction édifiée sans permis de construire sont généralement accompagnées d'une astreinte financière. Cette astreinte est ensuite calculée et recouvrée par les services de l'État pour le compte des communes (article L. 480-8 du code de l'urbanisme). Il a précédemment été jugé que la prescription du recouvrement de l'astreinte était de trente ans, sous l'empire de l'ancien article 2262 du code civil (Cass. crim., 26 sept. 2006, nº 05-87.346). Toutefois, le droit a évolué depuis cette décision et la prescription de l'astreinte est dorénavant de dix ans, conformément aux nouveaux articles L. 111-3 et L. 111-4 du code des procédures civiles d'exécution (Cass. crim., 8 nov. 2016, nº 15-86.889). Les services de l'État ne peuvent donc recouvrer que les astreintes intervenues dans un délai de 10 ans à compter de la date à laquelle elles ont commencé à s'appliquer. Sous réserve d'une jurisprudence contraire, les mesures prévues à l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme, à savoir la mise en conformité, la démolition (qui peut être prononcée sans astreinte) ou la réaffectation du sol, devraient également relever de la même prescription décennale (Question écrite n° 03713 / Réponse publiée dans le JO Sénat du 13/12/2018 - page 6408).

 

Deux frères ont chacun obtenu un permis de construire pour deux villas en Corse dont la moitié de l’étendue sera construite au-dessus de terrains naturels. Le directeur du service de l’urbanisme d’Ajaccio relève des irrégularités de construction et invite les frères à demander un permis de construire modificatif. Les constructions avaient néanmoins déjà été commencées en mai 2014. En septembre 2014, un agent de la commune a relevé plusieurs irrégularités de construction non conformes aux permis pour les deux villas. Après instruction, les frères ont été poursuivis et condamnés pour exécution de travaux non autorisés par un permis de construire. Soutenant notamment que deux permis modificatifs tacites ont été accordés, autorisant ainsi leurs travaux, les deux frères forment un pourvoi en cassation.
En premier lieu, la Cour de cassation a dû s’interroger sur le contenu et la portée de permis de construire tacite.
La cour d’appel ne retient pas d’effet exonératoire des permis modificatifs tacites. Elle relève que les procès-verbaux constatant les irrégularités ont été dressés en connaissance des demandes de permis modificatifs et que « rien aux pièces communiquées par les prévenus ni à celles de la procédure, n'établit que ce permis modificatif invoqué concerne bien l'ensemble des irrégularités détaillées dans la prévention ».

La Chambre criminelle valide ce raisonnement. Elle souligne que « dès lors que le contenu et la portée d’un permis tacite ne peuvent être démontrés que par le pétitionnaire sur la base et dans les limites de la demande qu’il a faite, laquelle relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, la cour d’appel a justifié sa décision ». La solution ne condamne pas le principe d'un permis implicite, à l'instar d'un arrêt de 2014 (Cass. crim., 9 sept. 2014, n° 13-85985), mais exige la preuve de l'existence et du contenu de la demande de permis modificatif.
Par ailleurs, le pourvoi reproche à la cour d’appel d’avoir ordonné la remise en état des lieux dès lors que le prévenu ne justifiait pas d’une installation depuis plusieurs années.
Cette décision est confirmée par la Cour de cassation affirmant que « dès lors qu’elle constatait que les bâtiments litigieux étant en site inscrit, ils ne sont ni régularisables ni susceptibles de demeurer en l’état, la cour d’appel, qui a opéré la recherche prétendument omise, a justifié sa décision ».
La Haute juridiction civile conclut en validant la peine d’amende infligée aux prévenus (Cass. 2e civ., 26 sept. 2019, n° 18-18.054, P+B+I)

 

S’agissant de la prescription, deux hypothèses sont à envisager :

 - hypothèse n°1 : la construction a été édifiée avec une autorisation administrative, mais en violation de celle-ci ou sans déclaration préalable - dans ce premier cas, l’administration ne pourra fonder son refus du fait de l’irrégularité de la construction que dans la limite d’un délai de dix ans à compter de l’achèvement des travaux  ;

- hypothèse n°2 : la construction a été édifié sans permis de construire - dans ce second cas, l’administration pourra fonder son refus du fait de l’irrégularité de la construction sans aucune limite de temps (CE Thalamy 9 juillet 1986 et L 421-9 du Code de l’urbanisme).

A titre d’exemple, l’administration pourra, à chaque nouvelle demande, refuser le raccordement aux réseaux de distributions collectifs, au gaz, téléphonie et électricité sans qu’il soit possibilité de lui opposer une quelconque prescription .

En raison des conséquences juridiques très impactantes pouvant être engendrées par l’irrégularité de la construction, il convient à tout nouvel acquéreur d’accorder une attention particulière à l’historique du bien acquis et - le cas échéant en cas de réelle difficulté - de vérifier l’acquisition ou non des délais de prescriptions afin d’anticiper en amont toute éventuelle sanction civile, pénale ou administrative.

Ces notions rappelées étant désormais acquises, la question se pose désormais de savoir si la construction irrégulièrement édifiée en application des règles d’urbanisme peut néanmoins être sujette à la vente.

L’interrogation sous-jacente étant de terminer si la construction entachée d’une irrégularité peut entrer dans la catégorie des biens du commerce, notamment au regard des dispositions de l’article 1598 du Code civil.

La 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a déjà eu à y répondre par l’affirmative selon les termes suivants :

« les infractions éventuellement commises à la législation sur l’urbanisme ne pouvaient, par elles-mêmes, ni frapper l’immeuble d’une inaliénabilité légale, ni entraîner la nullité des conventions dont cet immeuble est l’objet » ( Cass 3ème civ, 15 juin 1982 n°81-10.509).
Par conséquent et en application de la jurisprudence constante rendue par la Haute juridiction, il est confirmé qu’une construction irrégulière peut bien faire l’objet d’une vente, à condition toutefois, dans le cadre de cette transaction immobilière, d’informer l’acquéreur de l’irrégularité litigieuse.

En effet, il sera utile de rappeler que le consentement doit être libre et éclairé, sauf à risquer de se voir opposer la nullité de la vente pour vice du consentement .

L’obligation d’information au moment de la vente du bien irrégulier incombe aussi bien au vendeur qu’au notaire, ce dernier étant tenu d’une obligation d’information et d’un devoir de conseil envers l’acquéreur (Cass 3ème civ, 15 mars 2018 n°17-11.850).

Il ne faut donc pas ignorer et minimiser les risques d’une telle transaction qui, pour l’acquéreur, n’emporte absolument pas la régularisation du bien.

La purge des vices affectant le bien ne pourra être obtenue qu’après régularisation de la construction irrégulière par l’obtention d’une autorisation administrative. L’obtention de cette autorisation sera alors examinée à l’aune de la réglementation d’urbanisme applicable au jour de la demande, d’où le risque que soit caractérisée l’impossible régularisation du bien acquis.

Afin de se préserver de ce type de difficulté, le futur acquéreur peut demander l’incorporation dans les clauses du contrat de vente d’une condition dite suspensive, notamment et par exemple aux fins d’obtention d’un permis de construire visant à voir autoriser la réalisation des travaux nécessaires à purger l’ouvrage de ces vices.


En tout état de cause, il convient de rappeler que l’administration fiscale ne tient pas compte du caractère licite ou non d’une construction pour procéder à son imposition, de sorte que, l’acquéreur devra s’acquitter des différentes taxes telles que les taxes d’aménagement, la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe d’habitation (Article L331-24 du Code de l’urbanisme ; articles 1380 et 1407-1 du Code Général des Impôts, et réponse du Ministère de l’économie, de l’industrie et de l’emploi publiée dans le JO Sénat du 18/02/2010 page 384).


Assurer son bien demeure être possible, dans ce sens, il convient de noter que l’assuré doit répondre aux questions posées par l’assureur et ce de façon honnête . Cependant, dans le cas où l’assureur ne poserati pas la question, quant à savoir, si la construction est édifiée avec un permis de construire et que l’assurance est souscrite, ce dernier ne pourra reprocher à l’assuré la non-déclaration de cette information. En effet, selon les termes de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation : « Viole ces textes une cour d’appel qui prononce l’annulation d’un contrat d’assurance en raison de la réticence intentionnelle de l’assuré qui n’a pas spontanément révélé que l’immeuble assuré avait été irrégulièrement édifié sans permis de construire sur un espace naturel, sans constater que l’assureur avait, lors de la conclusion du contrat, posé à l’assuré des questions précises impliquant la révélation des informations qu’il lui était reproché de ne pas avoir déclarées » (Cass 3ème civ, 13 décembre 2018 n° 17-28.093).

Ainsi, pour les risques liés aux incendies, et aux catastrophes naturelles l’acquéreur pourra souscrire une assurance pour son bien, toutefois, il faut faire attention aux clauses contractuelles qui prévoiraient une indemnité allouée pour la « reconstruction à l’identique » uniquement.

En effet, en cas de démolition du bien, le propriétaire ne pourra avoir la certitude de reconstruire son bien, cela dépendra de la réglementation d’urbanisme en vigueur au jour de la reconstruction de sorte que l’indemnité pourrait lui être refusée.

 

Sources : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%...

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...

https://droit-finances.commentcamarche.com/content...

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...

https://www.village-justice.com/articles/delai-recours-contre-permis-construire-amenager-demolir-une-decision-non,37993.html

https://www.village-justice.com/articles/est-possible-vendre-une-construction-irregulierement-edifiee,38044.html

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